unieważnienie głosu pod uchwałą

atominside

Na zebraniu sprawozdawczo - wyborczym przyjeliśmy formę głosowania pod konkretną uchwałą, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeden ze współwłaścicieli posiada dwa lokale więc zgodnie z przyjętą wyżej zasadą przysługuje mu jeden głos. Po zebraniu okazało się, że ten właściciel pod tą samą uchwałą raz oddał głos "za" a raz "przeciw". Uważam, że jego głos w takim wypadku jest nieważny!!! Co wy o tym myślicie???
I przy okazji jeszcze jedna kwestia odnośnie głosowania w trybie jeden właściciel jeden głos. W naszej WM jest mieszkanie, którego właścicielem w 1/4 jest syn a w 3/4 matka i taki zapis mają w akcie notarialnym. Czy w związku z tym każdy z nich ma prawo do 1 głosu pod konkretną uchwałą???

Posesja

Nie. Zasada 1 właściciel = 1 głos dotyczy właściciela lokalu, a nie współwłaściciela.
Głosuje się całym głosem, a nie jego ułamkiem, więc oboje muszą uzgodnić stanowisko lub jedno z nich dostaje pełnomocnictwo od drugiego i głosuje całym głosem.

Uchwała SN z dnia 14.07.2005 III CZP 43/05 (OSNC 2006, nr 6 poz. 98)

Ustawodawca nie określił ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych. Ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika art. 11 obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1965 r. rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 ze zm. - dalej: "rozporządzenie z 1934 r."), który stanowił, że "jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu".

Wynikający z przytoczonych wyżej unormowań szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, prowadzą jednak - pomimo braku stosownej regulacji - do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają przecież stanowiska współwłaścicieli danego lokalu. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 189), stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie.
http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/fceec0cb58369a03c125736e002ed0c8/$FILE/III CZP 0043_05 publ.pdf

Pani Beata

Witaj atominside. Sprawa głosowania we wspólnocie jest jednym z najczęściej powracających tematów na tym forum. Opinie forumowiczów są różne, mimo dość jasnych (moim zdaniem) zapisów na ten temat w UoWL.
Odpowiadając na Twoje pytania (trochę sie ubawiłam, bo wyobraź sobie że niedawno na forum przewidziałam możliwość, że w pewnej sytuacji właściciel odda dwa przeciwstawne głosy pod tą samą uchwałą - a tu proszę, bęc!).

1/ Pytanie pierwsze. Polecam sprawdzić, który głos oddano wcześniej "za" czy "przeciw". Jeżeli można to ustalić - ważny jest pierwszy oddany głos.
Jeżeli sekwencji czasowej nie da się ustalić, wtedy taki głos powinno się zaliczyć jako oddany przeciw uchwałe, chyba, że właściciciel wypowie się jeszcze raz doprecyzowując swoje stanowisko "za" przyjęciem uchwały. Życie to potrafi stworzyć scenariusz...

2/ Nie. Ponieważ w opisanej przez Ciebie sytuacji matka razem z synem dysponują łacznie tylko 1 głosem (jako właściciel wieloosobowy). Muszą ustalić wspólne stanowisko przed głosowaniem. W sytuacji 1 właściciel 1 głos - głos przysługuje właścicielowi, a nie współwłaścicielowi lokalu. Nie rozumieją tego jedynie "orędownicy świetego prawa własności". Jeżeli współwłaściciele nie ustalą wspólnego stanowiska, głos należy zaliczyć jako oddany "przeciw" uchwale.

KubaP

[cite] atominside:[/cite]Na zebraniu sprawozdawczo - wyborczym przyjeliśmy formę głosowania pod konkretną uchwałą, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeden ze współwłaścicieli posiada dwa lokale więc zgodnie z przyjętą wyżej zasadą przysługuje mu jeden głos.
Po zebraniu okazało się, że ten właściciel pod tą samą uchwałą raz oddał głos "za" a raz "przeciw". Uważam, że jego głos w takim wypadku jest nieważny!!! Co wy o tym myślicie???

Problem w tym, że mieliście źle przygotowane karty do głosowania, że można było tak glosować jak opisujesz.
Uważam, że ten głos jest nieważny , ale ...zwróciłbym się do głosującego, żeby dokonał korekty swego głosu i się określił jak głosuje.

I przy okazji jeszcze jedna kwestia odnośnie głosowania w trybie jeden właściciel jeden głos.
W naszej WM jest mieszkanie, którego właścicielem w 1/4 jest syn a w 3/4 matka i taki zapis mają w akcie notarialnym.
Czy w związku z tym każdy z nich ma prawo do 1 głosu pod konkretną uchwałą???

oboje mają jeden głos..... któreś , temu drugiemu, musi udzielić pełnomocnictwa.

Są jednak WM, które robią tak, jak opisane jest poniżej :

Niektórzy zarządcy uważają, że w głosowaniu nad projektem uchwały można uwzględniać głosy współwłaścicieli lokalu. 
Pogląd ten znalazł potwierdzenie w orzecznictwie sądów wrocławskich. Sąd I instancji stwierdził, że [b]każdy współwłaściciel lokalu może głosować nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal[/b] (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06).

Sąd Apelacyjny, rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (sygn. akt I ACa 601/08, z 7 sierpnia 2008 r.).

Posesja

oboje mają jeden głos..... któreś , temu drugiemu, musi udzielić pełnomocnictwa.

Zdecyduj się na coś - albo jedno, albo drugie.
Jeśli każdy ze współwłaścicieli ma odrębny głos, to czemu musi udzielić pełnomocnictwa? Żeby ten drugi zagłosował dwoma głosami?
Wpadłeś w pułapkę, której sądy wrocławskie nie zauważyły, wymyślając swoją błędną interpretację.

KubaP

Wpadłeś w pułapkę, której sądy wrocławskie nie zauważyły, wymyślając swoją błędną interpretację.

krótkowzroczność to cecha podobno ssaków .... to nie interpretacja to nowy punkt widzenia na sprawy współwłasności
zwłaszcza przy wspólnotach z garażami wielostanowiskowymi o pojemności 330 MP,
gdzie połowa właścicieli MP posiada TYLKO miejsc postojowe... i wg twojej teorii zostałaby pozbawiona możliwości decydowania / głosowania.

Zdecyduj się na coś - albo jedno, albo drugie.
Jeśli każdy ze współwłaścicieli ma odrębny głos, to czemu musi udzielić pełnomocnictwa?

napisałem bo nie wiem, czy to duża wspólnota czy mała ... wszechwiedzący prześmiewco

Posesja

[cite] KubaP:[/cite]

Zdecyduj się na coś - albo jedno, albo drugie.
Jeśli każdy ze współwłaścicieli ma odrębny głos, to czemu musi udzielić pełnomocnictwa?

napisałem oi nie wiem czy to duża wspólnota czy mała...

Wielkość wspólnoty nie ma tu nic do rzeczy, chodzi o uprawnienia współwłaściciela lokalu do oddania głosu w głosowaniu nad uchwałą.
Nie wiesz jaka to wspólnota? Przecież zastosowała metodę 1 właściciel = 1 głos. Taki sposób głosowania jest możliwy wyłącznie w dużych wspólnotach (ponad 7 lokali).

To jak tam - dlaczego współwłaściciel musi udzielić pełnomocnictwa?
Jak to widać w tym nowym spojrzeniu (nie interpretacji, broń Boże!)?

KubaP

[cite] Posesja:[/cite]
Nie wiesz jaka to wspólnota? Przecież zastosowała metodę 1 właściciel = 1 głos.
Taki sposób głosowania jest możliwy wyłącznie w dużych wspólnotach (ponad 7 lokali).

doprawdy? ... w "małych" nie można głosować inaczej ? np udziałami?

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]

oboje mają jeden głos..... któreś , temu drugiemu, musi udzielić pełnomocnictwa.

Zdecyduj się na coś - albo jedno, albo drugie.
Jeśli każdy ze współwłaścicieli ma odrębny głos, to czemu musi udzielić pełnomocnictwa? Żeby ten drugi zagłosował dwoma głosami?
Wpadłeś w pułapkę, której sądy wrocławskie nie zauważyły, wymyślając swoją błędną interpretację.

Wygląda na to, że pogląd zaprezentowany przez wrocławski sąd odnośnie podzielności udziału dla potrzeb głosowania jest odosobniony, potwierdzają to orzeczenia Sądu Najwyższego, warszawskiego Sądu Apelacyjnego.


"Udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, dlatego też przy obliczaniu wyników głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, niedopuszczalne jest uwzględnianie głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu, jeżeli nie uzgodnili jednolitego stanowiska. Przeciwna wykładnia naruszałaby dyspozycję art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 199 kodeksu cywilnego orzekł warszawski Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 17 listopada 2011 roku (sygn. akt: I ACa 464/11, niepubl.)."
Więcej na ten temat w artykule:
Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej: współwłaściciele garażu muszą uzgodnić stanowisko

Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1517-glosowanie-we-wspolnocie-mieszkaniowej-wspolwlasciciele-garazu-musza-uzgodnic-stanowisko

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17.11.2011 r., sygn. akt: I ACa 464/11:


"Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. w zw. z § 14 ust. 1 i § 6 Regulaminu Zebrania Właścicieli Lokali Wspólnoty Mieszkaniowej „[…]” w W. do podjęcia zaskarżonych uchwał niezbędne było oddanie za każdą z nich większości głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Skoro wszyscy współwłaściciele lokali mieszkalnych, użytkowych i niemieszkalnych – garażowych nie uczestniczyli w głosowaniu osobiście, prezentując takie samo stanowisko w kwestii uchwał , nie wyłonili również osoby, która reprezentowałaby ich wszystkich podczas glosowania (pełnomocnika) , a udział w nieruchomości wspólnej związany z wyodrębnionym lokalem stanowiącym przedmiot współwłasności ma charakter niepodzielny, to przy obliczaniu większości głosów oddanych przez właścicieli lokali niedopuszczalne było , jak uczynił to Sąd Okręgowy, doliczanie udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom w przedmiocie współwłasności. Czyniąc tak sąd pierwszej instancji naruszył dyspozycję art. 23 ust. 2 u.w.l w zw. z art.199 k.c."

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1525-i-aca-46411-niepodzielnosc-udzialu-w-nieruchomosci-wspolnej

atominside

dzięki za podpowiedzi, sytuację nr 2 opisaną przeze mnie uważam za zakończoną i dziękuje za opinie
Natomiast wracając do pierwszej sytuacji to sam mam wątpliwości i chyba poproszę o pisemną opinię prawnika w tej sprawie.

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]
Wygląda na to, że pogląd zaprezentowany przez wrocławski sąd odnośnie podzielności udziału dla potrzeb głosowania jest odosobniony, potwierdzają to orzeczenia Sądu Najwyższego, warszawskiego Sądu Apelacyjnego.

Punkt widzenia zależy od siedzenia ... jak ktoś patrzy na te sprawy z poziomu 20 lokalowej wspólnoty bez garażu wielostanowiskowego to trudno mu zrozumieć tego, który patrzy z poziomu wspólnoty 330 lokalowej i większej z miejscami postojowymi powyżej 100 szt., bo takie WM powstają ...

Powtarzanie tego "jedynego słusznego trendu" zniechęca każdego do dyskusji który patrzy na temat z pozycji DUZEJ WM.

Zarządca

Cytowany powyżej wyrok warszawskiego Sądu Apelacyjnego dotyczył bardzo dużej wspólnoty mieszkaniowej (w znaczeniu liczebności członków):


"Powyższy wyrok Sąd Okręgowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych i wniosków ...
Właściciele 314 lokali mieszkalnych posiadają łącznie 1590184/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (65,25 %). Właściciele lokali użytkowych posiadają łącznie 67673/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (2,78 %). Właściciele lokali mieszkalnych i lokali użytkowych posiadają łącznie 1657857/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (to jest ok. 68,03% ). Właściciele lokalu niemieszkalnego […] posiadają łącznie 71401/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (około 15,24 %). Właściciele lokalu niemieszkalnego […], posiadają łącznie 195709/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (około 8,03 %). Właściciele lokalu niemieszkalnego […] posiadają łącznie 11861/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (około 8,69%)."
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1525-i-aca-46411-niepodzielnosc-udzialu-w-nieruchomosci-wspolnej