Głosowanie w trybie jeden właściciel - jeden głos

ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
Rozpoczęły się już zebrania sprawozdawcze wspólnot mieszkaniowych. Właściciele lokali podejmują na nich najważniejsze uchwały. Decydują o tak istotnych sprawach, jak koszty, które będą ponosić w danym roku, czy remonty nieruchomości wspólnej. W wielu z nich większościowy udział ma dotychczasowy właściciel obiektu, zwykle gmina lub Skarb Państwa, który nie wyodrębnił jeszcze wszystkich lokali. Nie zawsze musi się to jednak przekładać na decydujący głos w sprawach wspólnoty mieszkaniowej.

Od czasu nowelizacji ustawy o własności lokali z 2000 roku właściciele lokali wyodrębnionych, którzy łącznie posiadają co najmniej 1/5 udziałów mogą doprowadzić do zmiany sposobu głosowania z udziałowego na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Podstawą zmiany jest złożenie żądania przez właścicieli, o czym stanowi wprost art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Nie każde jednak żądanie wywoła powyższy skutek. Winno być złożone w odpowiednim czasie oraz zawierać niezbędną treść.

W szczególności zgłoszone przez właścicieli żądanie zmiany sposobu obliczania głosów to oświadczenie woli, do którego należy stosowac kodeksowe reguły interpretacji oświadczeń woli, na co wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2008 r., sygn. akt: II CSK 605/07. Aby spowodowało przejście z udziałowego głosowania na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, w swej treści musi zawierać zapis jakich konkretnie uchwał dotyczy. Właściciele winni więc skonkretyzować przedmiot głosowania, w przeciwnym razie nie będzie możliwe uznanie skuteczności takiego żądania.

Pewne problemy interpretacyjne może też wywoływac kwestia czasu, w którym należy zgłosić żądanie zmiany systemu głosowania. Zwykle jest ono wnoszone przed rozpoczęciem procedury głosowania nad uchwałami. Sąd Najwyższy w cytowanym powyżej wyroku dopuścił jednak możliwość złożenia takiego żądania w trakcie trwania procedury głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, wskazał jednak na konieczność podtrzymania swojej woli przez właścicieli, którzy oddali głosy przed zmianą sposobu obliczania głosów.

Decydujące w takiej sytuacji znaczenie będzie miało również określenie momentu zakończenia głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Nastąpi to w chwili oddania głosu przez ostatniego głosującego, którego głos przesądził o tym, że dana uchwała została podjęta.
ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png

Komentarze

  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Do głosowania 1:1 ważnym jest czy są właściciele, którzy mają rozdzielność majątkową.
    Wykaz uprawnionych właścicieli do głosowania będzie inny niż przy głosowaniu udziałami.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano lipca 2010
    Wykaz uprawnionych będzie ten sam, jednak trochę inaczej się te głosy oblicza.
    W przypadku głosowania wg. zasady "1 na 1" współwłaścicielom lokalu zawsze przysługuje jeden głos.
    Lokal może byc przedmiotem współwłasności łącznej (np. małżonkowie, w sytuacji, gdy nie dokonali zniesienia współwłasności, majątek wspólników) lub w częściach ułamkowych.

    W przypadku, gdy mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach łącznych a nie wszyscy współwłaściciele oddali swój głos - oceny należy dokonywac w oparciu o przepisy źródłowe, z których wywodzi się dany stosunek prawny (np. kodeks rodzinny i opiekuńczy - co do zarządu majątkiem małżonków, czy k.c. co do zarządu majątkiem spółki).

    W sytuacji, gdy natomiast mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych stosujemy k.c. w zakresie zarządu rzeczą wspólną - więc przyjęcie, że współwłaściciele oddali jeden głos jest możliwe, gdy w sprawach zwykłego zarządu "za" głosowali współwłaściciele posiadający łącznie większośc udziałów a w przekraczających zarząd zwykły - wszyscy współwłaściciele lokalu.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Może jakiś przykład? Listy właścicieli lokali do głosowania, gdy mamy do czynienie z rozdzielnością majątkową - On 0,25 Ona 0,75 z 4% przypisaną do lokalu. To 1głos przysługuje Jej i 1 Głos przysługuje Jemu?

    Garaż wielostanowiskowy z MP - 70 MP i współwłaścicieli lokalu . Każdy ma 1/70 udziału związanego z lokalem, który wynosi 21%. Czy każdy z tych 70 współwłaścicieli lokali ma 1 głos?
    Przynajmniej tak wynika z orzeczenia sądu (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.)?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano lipca 2010
    [cite] weles1478:[/cite] Listy właścicieli lokali do głosowania, gdy mamy do czynienie z rozdzielnością majątkową - On 0,25 Ona 0,75 z 4% przypisaną do lokalu. To 1głos przysługuje Jej i 1 Głos przysługuje Jemu?

    Obojgu przysługuje łącznie jeden głos. Przypominam, że dyskusja dotyczy głosowania "1 na 1". Przy rozdzielności, gdy on jest "przeciw" a ona "za" lub odwrotnie, w sprawach przekraczających zarząd zwykły nie możemy tego głosu wziąć pod uwagę, w ogóle się go nie wlicza. Muszą być jednomyślni. Przy głosowaniu udziałami, idąc tokiem rozumowania sądu w n/w wyrokach należy doliczyć udział we współwłasności do wyników głosowania.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Obojgu przysługuje łącznie jeden głos. Przypominam, że dyskusja dotyczy głosowania "1 na 1". Przy rozdzielności, gdy on jest "przeciw" a ona "za" lub odwrotnie, w sprawach przekraczających zarząd zwykły nie możemy tego głosu wziąć pod uwagę, w ogóle się go nie wlicza.

    Niestety na kanwie wyroku (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.) wynika co innego , każdemu współwłaścicielowi przysługuje po 1 glosie. Dlatego te listy uprawnionych się różnią.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Ja tak nie rozumiem tego orzeczenia, wykładnia sądu odnosiła się do głosowania udziałami. Czy mogę prosić o cytat, który uzasadniałby twierdzenie, że dotyczyła głosowania "1 na 1".
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    chodzi o ten Twój wpis
    [cite] Zarządca:[/cite]W przypadku, gdy mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach łącznych a nie wszyscy współwłaściciele oddali swój głos - oceny należy dokonywac w oparciu o przepisy źródłowe, z których wywodzi się dany stosunek prawny (np. kodeks rodzinny i opiekuńczy - co do zarządu majątkiem małżonków, czy k.c. co do zarządu majątkiem spółki).

    reszta to analogia do głosowania 1 właściciel = 1 głos
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Na temat głosowań we wspólnocie polecam ten artykuł

    Liczy się głos każdego współwłaściciela
    Autor: Anna Kondrasiuk, zarządca sądowy

    "Każdy współwłaściciel garażu wielostanowiskowego może oddać swój głos niezależnie od pozostałych."

    Przy obliczaniu głosów współwłaścicieli garażu dla wielu samochodów w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia, czy uzgodnili oni swoje stanowisko w rozumieniu art. 199 kodeksu cywilnego. Należy uwzględnić głos oddany przez każdego z nich niezależnie od tego, jak głosowali pozostali.

    Wielu współwłaścicieli
    W nowych obiektach deweloperzy budują hale, następnie wyodrębniają je jako samodzielne lokale - garaże, w których urządzają miejsca parkingowe. Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Nie ma wówczas konieczności oddzielania każdego miejsca ścianami, co zmniejsza koszty inwestycji. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż staje się własnością nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli.

    Krąg uprawnionych
    Ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii głosowania przez współwłaścicieli jednego lokalu oraz ich reprezentacji w stosunkach ze wspólnotą. Artykuł 23 określa krąg uprawnionych do głosowania, stanowiąc, że są to właściciele lokali. Obliczenie głosów współwłaścicieli jednego lokalu może być problematyczne, gdyż głosując nad uchwałą wspólnoty podejmują decyzje odnoszące się do wspólnego im prawa własności. Kwestie te reguluje k.c., stanowiąc, że w sprawach zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, a w przekraczających ten zarząd - wszystkich. Powstaje pytanie, czy głosy oddane przez współwłaścicieli można uwzględniać w wynikach głosowania nad uchwałą wspólnoty, gdy nie uzgodnią wcześniej swojego stanowiska. Na tym tle powstaje wiele kontrowersji.

    Jedną z nich rozstrzygał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu.
    W nieruchomości wspólnoty urządzono trzy garaże wielostanowiskowe o łącznym udziale przekraczającym 1/5 udziałów. Wytoczone przez członka wspólnoty powództwo obejmowało ustalenie nieistnienia podjętych uchwał, ewentualnie ich uchylenie. Zdaniem strony powodowej, uchwały nie istniały z uwagi na brak wymaganej większości, ponieważ przy obliczaniu wyników głosowania bezpodstawnie uwzględniono głosy oddane przez współwłaścicieli garaży, pomimo że nie byli oni jednomyślni.

    Sąd I Instancji powództwo w zakresie nieistnienia uchwał oddalił, argumentując, iż: każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.).

    Służebność czy koszty zarządu
    W garażach, jeszcze przed ich sprzedażą, instaluje się urządzenia, które mają służyć wspólnocie, np. instalacje podpionowe. Możliwe jest wówczas ustanowienie służebności za wynagrodzeniem dla współwłaścicieli garażu.

    Sąd, rozstrzygając spór w jednej ze wspólnot, wskazał na możliwość zastosowania w takiej sytuacji art. 22 pkt 8 ustawy o własności lokali. Przedmiotem postępowania było m.in. rozpoznanie roszczenia o uchylenie uchwały w sprawie przyjęcia planu gospodarczego. W uchwale tej postanowiono, że współwłaściciele garażu ponosić będą mniejsze koszty niż pozostali członkowie wspólnoty. Sąd okręgowy powództwo oddalił, uznając, że taki sposób obciążeń uzasadnia korzystanie z garażu, który służy całej wspólnocie.

    Sąd apelacyjny zgodził się z taką wykładnią, wskazał, iż koszty utrzymania garażu można zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną na zasadzie art. 22 pkt 8 ustawy o własności lokali, który to przepis dopuszcza ustalenie, że część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych lokali, jak i do wspólnego użytku co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną."


    Źródło: http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/36183,liczy_sie_glos_kazdego_wspolwlasciciela.html
  • Opcje
    geffen94geffen94 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Mam pytanie, czy w sytuacji w której, jeden właściciel posiada zdecydowaną większość udziałów lecz mniej niż 50 %, to czy pozostali właściciele lokali wyodrębnionych, którzy łącznie posiadają co najmniej 1/5 udziałów, mogą zawsze wnieść o tryb głosowania nad daną uchwałą jeden właściciel jeden głos, czy też w tym momencie, zgoda na taki tryb musi być ustalona na dotychczasowych zasadach, czyli większością udziałów?
  • Opcje
    igaiga Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Art. 23

    1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

    2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

    2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

    3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie
  • Opcje
    geffen94geffen94 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Z tym zapisem się zapoznałem, dlatego chciałem jedynie uzyskać potwierdzenie.
    Reasumując pkt 2 art 23. - aby głosować w trybie jeden właściciel jeden głos, w danej uchwale właściciele muszę podjąć decyzję na dotychczas obowiązujących zasadach większości posiadanych udziałów, czyli w rzeczywistości pozostaje status quo, ponieważ nikt nie zrezygnuje z korzystnej dla siebie formy głosowania.
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Weles1478,

    Opinia Anny Kondrasiuk jest sprzeczna z linią orzeczniczą wyznaczoną przez Sąd Najwyższy.

    Na pytanie prawne postawione przez jeden z sądów:

    "​Czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie?"

    Sąd Najwyższy podjął uchwałę z dnia 12 grudnia 2012 r, sygn. akt III CZP 82/12, stwierdzającą:

    ​"Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu."
  • Opcje
    igaiga Użytkownik
    edytowano marca 2013
    Egzo
    Użytkownika Weles 1478 nie ma na tym forum od 2010 roku.
    Nie mógł również przewidzieć tej uchwały:
    Sąd Najwyższy podjął uchwałę z dnia 12 grudnia 2012 r, sygn. akt III CZP 82/12, stwierdzającą:

    ​"Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu."
    Do kogo Ty piszesz ?
    Może wiesz jakie uchwały zostaną podjęte przez SN w 2015 r.? Jeżeli tak, to podziel się z nami tą informacją :)
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano marca 2013
    iga: Do kogo Ty piszesz ?
    Może wiesz jakie uchwały zostaną podjęte przez SN w 2015 r.? Jeżeli tak, to podziel się z nami tą informacją :)

    Owszem, wiem, ale za korzystanie z mojej kryształowej kuli pobieram opłatę :) A tak na poważnie, to odpowiedziałem Wielesowi, bo wątek o metodach głosowania został odświeżony poprzez nowe wpisy (nie moje), więc pojawił się na pierwszej stronie forum, i w związku z tym wielu użytowników mogłoby zasugerować się opiniami przytoczonymi przez Wielesa. Użyłem jego nicka, po to aby czytelnicy forum wiedzieli dokładnie z którą wypowiedzią polemizuję; tytuł "Wieles" służy tu jako odnośnik do konkretnego tekstu, a tekst jest za duży aby go cytować - tak jak zrobiłem jest krócej i prościej. Przecież nie chodzi o to, aby Wieles mi odpowiedział, chodzi o pewną konstatację o charakterze prawnym, przydatną dla wszystkich.
  • Opcje
    igaiga Użytkownik
    edytowano marca 2013
    iga14-12-2012

    pokaż opcje
    Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.
    http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages/Najnowsze orzeczenia.aspx?ItemID=367&ListID=411c5dda-68cb-4ad8-b865-2705079f8593&el=Izba Cywilna

    OK.Tyle tylko,że o tym już było i to całkiem niedawno :)
    https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4602/glosowanie-wspolwlascicieli-lokalu/#Item_8
    Komentarz edytowany iga
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano marca 2013
    Wiem, że było, sam to pisałem :) Niemniej wątek został odświeżony, i to nie przeze mnie, a portal zarządca.eu jest odwiedzany nie tylko przez stałych bywalców, którzy wiedzą co było; tacy goście przeczytają pierwszą stronę tematów, wejdą w dany temat, a tu zonk. Ja tu piszę dla tych, którzy nie mają orientacji w uowl, a nie dla profesjonalistów.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite]Egzo[/cite] bo wątek o metodach głosowania został odświeżony poprzez nowe wpisy (nie moje),
    więc pojawił się na pierwszej stronie forum,
    i w związku z tym wielu użytowników mogłoby zasugerować się opiniami przytoczonymi przez Welesa
    powiem ci , że nie tylko zasugerowało , ale zastosowało to u siebie we wspólnotach z wygodnictwa i praktycznego podejmowania uchwał,
    co bardziej nerwowi właściciele biegają do sądów i co .... i nic ... sądy przyklepują w ten sposób podjęte uchwały, że każdy współwłaściciel lokalu garażowego głosuje odrębnie ...
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano marca 2013
    sądy przyklepują w ten sposób podjęte uchwały, że każdy współwłaściciel lokalu garażowego głosuje odrębnie ...
    Faktem jest, że uchwała SN, którą przytoczyłem, jest dosyć nowa, więc dotychczas w orzecznictwie panował w tej kwestii misz masz, w każdej apelacji można się było spodziewać innego wyroku. Dlatego uważam, że przypominanie w nowych i w odświeżonych wątkach, że to zagadnienie zostało rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy, jest dosyć ważne.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Egzo:[/cite]
    sądy przyklepują w ten sposób podjęte uchwały, że każdy współwłaściciel lokalu garażowego głosuje odrębnie ...
    Faktem jest, że uchwała SN, którą przytoczyłem, jest dosyć nowa, więc dotychczas w orzecznictwie panował w tej kwestii misz masz,
    w każdej apelacji można się było spodziewać innego wyroku.
    Dlatego uważam, że przypominanie w nowych i w odświeżonych wątkach, że to zagadnienie zostało rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy, jest dosyć ważne.
    czy ty próbowałeś uzyskać większość liczona udziałami, gdzie do garażu wielostanowiskowego (70 MP) był przypisany udział 35 % ,
    a 30 osób miało tylko MP w tej wspólnocie ...
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada -1
    czy ty próbowałeś uzyskać większość liczona udziałami, gdzie do garażu wielostanowiskowego (70 MP) był przypisany udział 35 % ,
    a 30 osób miało tylko MP w tej wspólnocie ...
    Na szczęście nie, chociaż w kilku sytuacjach sprawa była już podbramkowa (gotowość do procesu), ale ludzie gdy usłyszą "sąd", to zmieniają zdanie, i popierają to, przeciw czemu wcześniej głosowali ;)
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    [cite] Egzo:[/cite]
    czy ty próbowałeś uzyskać większość liczona udziałami, gdzie do garażu wielostanowiskowego (70 MP) był przypisany udział 35 % , a 30 osób miało tylko MP w tej wspólnocie ...
    Na szczęście nie, chociaż w kilku sytuacjach sprawa była już podbramkowa (gotowość do procesu), ale ludzie gdy usłyszą "sąd", to zmieniają zdanie, i popierają to, przeciw czemu wcześniej głosowali ;)
    ale ty dalej robisz unik i nie odpowiadasz, ... straszysz sądem ....art.24 UoWL
    czy ty chciałbyś mieć odrębne zdanie przy głosowaniu będąc tylko właścicielem MP? ( a powiem ci, że niektóre lokale mają mniejszy udział niż przypada na jedno MP), a nie liczył, co ktoś za ciebie zagłosuje.
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada -1
    ale ty dalej robisz unik i nie odpowiadasz, ... straszysz sądem ....art.24 UoWL
    czy ty chciałbyś mieć odrębne zdanie przy głosowaniu będąc tylko właścicielem MP? ( a powiem ci, że niektóre lokale mają mniejszy udział niż przypada na jedno MP), a nie liczył, co ktoś za ciebie zagłosuje.
    Nie rozumiem pytania, bo nie ma nic do rzeczy, co ja chciałbym, po to cytuję najnowsze uchwały Sądu Najwyższego, aby przeciąć dywagacje w tym przedmiocie. Jeżeli garaż jest wyodrębniony, to wszyscy współwłaściciele muszą podjąć decyzję łącznie. Czego dotyczy twoje pytanie, uowl, uchwały SN III CZP 82/12, czy błędów w AN?.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.