Głosowanie w trybie jeden właściciel - jeden głos
Zarządca
Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
Rozpoczęły się już zebrania sprawozdawcze wspólnot mieszkaniowych. Właściciele lokali podejmują na nich najważniejsze uchwały. Decydują o tak istotnych sprawach, jak koszty, które będą ponosić w danym roku, czy remonty nieruchomości wspólnej. W wielu z nich większościowy udział ma dotychczasowy właściciel obiektu, zwykle gmina lub Skarb Państwa, który nie wyodrębnił jeszcze wszystkich lokali. Nie zawsze musi się to jednak przekładać na decydujący głos w sprawach wspólnoty mieszkaniowej.
Od czasu nowelizacji ustawy o własności lokali z 2000 roku właściciele lokali wyodrębnionych, którzy łącznie posiadają co najmniej 1/5 udziałów mogą doprowadzić do zmiany sposobu głosowania z udziałowego na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Podstawą zmiany jest złożenie żądania przez właścicieli, o czym stanowi wprost art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Nie każde jednak żądanie wywoła powyższy skutek. Winno być złożone w odpowiednim czasie oraz zawierać niezbędną treść.
W szczególności zgłoszone przez właścicieli żądanie zmiany sposobu obliczania głosów to oświadczenie woli, do którego należy stosowac kodeksowe reguły interpretacji oświadczeń woli, na co wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2008 r., sygn. akt: II CSK 605/07. Aby spowodowało przejście z udziałowego głosowania na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, w swej treści musi zawierać zapis jakich konkretnie uchwał dotyczy. Właściciele winni więc skonkretyzować przedmiot głosowania, w przeciwnym razie nie będzie możliwe uznanie skuteczności takiego żądania.
Pewne problemy interpretacyjne może też wywoływac kwestia czasu, w którym należy zgłosić żądanie zmiany systemu głosowania. Zwykle jest ono wnoszone przed rozpoczęciem procedury głosowania nad uchwałami. Sąd Najwyższy w cytowanym powyżej wyroku dopuścił jednak możliwość złożenia takiego żądania w trakcie trwania procedury głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, wskazał jednak na konieczność podtrzymania swojej woli przez właścicieli, którzy oddali głosy przed zmianą sposobu obliczania głosów.
Decydujące w takiej sytuacji znaczenie będzie miało również określenie momentu zakończenia głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Nastąpi to w chwili oddania głosu przez ostatniego głosującego, którego głos przesądził o tym, że dana uchwała została podjęta.
Od czasu nowelizacji ustawy o własności lokali z 2000 roku właściciele lokali wyodrębnionych, którzy łącznie posiadają co najmniej 1/5 udziałów mogą doprowadzić do zmiany sposobu głosowania z udziałowego na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Podstawą zmiany jest złożenie żądania przez właścicieli, o czym stanowi wprost art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Nie każde jednak żądanie wywoła powyższy skutek. Winno być złożone w odpowiednim czasie oraz zawierać niezbędną treść.
W szczególności zgłoszone przez właścicieli żądanie zmiany sposobu obliczania głosów to oświadczenie woli, do którego należy stosowac kodeksowe reguły interpretacji oświadczeń woli, na co wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2008 r., sygn. akt: II CSK 605/07. Aby spowodowało przejście z udziałowego głosowania na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, w swej treści musi zawierać zapis jakich konkretnie uchwał dotyczy. Właściciele winni więc skonkretyzować przedmiot głosowania, w przeciwnym razie nie będzie możliwe uznanie skuteczności takiego żądania.
Pewne problemy interpretacyjne może też wywoływac kwestia czasu, w którym należy zgłosić żądanie zmiany systemu głosowania. Zwykle jest ono wnoszone przed rozpoczęciem procedury głosowania nad uchwałami. Sąd Najwyższy w cytowanym powyżej wyroku dopuścił jednak możliwość złożenia takiego żądania w trakcie trwania procedury głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, wskazał jednak na konieczność podtrzymania swojej woli przez właścicieli, którzy oddali głosy przed zmianą sposobu obliczania głosów.
Decydujące w takiej sytuacji znaczenie będzie miało również określenie momentu zakończenia głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Nastąpi to w chwili oddania głosu przez ostatniego głosującego, którego głos przesądził o tym, że dana uchwała została podjęta.
ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wykaz uprawnionych właścicieli do głosowania będzie inny niż przy głosowaniu udziałami.
W przypadku głosowania wg. zasady "1 na 1" współwłaścicielom lokalu zawsze przysługuje jeden głos.
Lokal może byc przedmiotem współwłasności łącznej (np. małżonkowie, w sytuacji, gdy nie dokonali zniesienia współwłasności, majątek wspólników) lub w częściach ułamkowych.
W przypadku, gdy mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach łącznych a nie wszyscy współwłaściciele oddali swój głos - oceny należy dokonywac w oparciu o przepisy źródłowe, z których wywodzi się dany stosunek prawny (np. kodeks rodzinny i opiekuńczy - co do zarządu majątkiem małżonków, czy k.c. co do zarządu majątkiem spółki).
W sytuacji, gdy natomiast mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych stosujemy k.c. w zakresie zarządu rzeczą wspólną - więc przyjęcie, że współwłaściciele oddali jeden głos jest możliwe, gdy w sprawach zwykłego zarządu "za" głosowali współwłaściciele posiadający łącznie większośc udziałów a w przekraczających zarząd zwykły - wszyscy współwłaściciele lokalu.
Garaż wielostanowiskowy z MP - 70 MP i współwłaścicieli lokalu . Każdy ma 1/70 udziału związanego z lokalem, który wynosi 21%. Czy każdy z tych 70 współwłaścicieli lokali ma 1 głos?
Przynajmniej tak wynika z orzeczenia sądu (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.)?
Obojgu przysługuje łącznie jeden głos. Przypominam, że dyskusja dotyczy głosowania "1 na 1". Przy rozdzielności, gdy on jest "przeciw" a ona "za" lub odwrotnie, w sprawach przekraczających zarząd zwykły nie możemy tego głosu wziąć pod uwagę, w ogóle się go nie wlicza. Muszą być jednomyślni. Przy głosowaniu udziałami, idąc tokiem rozumowania sądu w n/w wyrokach należy doliczyć udział we współwłasności do wyników głosowania.
Niestety na kanwie wyroku (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.) wynika co innego , każdemu współwłaścicielowi przysługuje po 1 glosie. Dlatego te listy uprawnionych się różnią.
reszta to analogia do głosowania 1 właściciel = 1 głos
Liczy się głos każdego współwłaściciela
Autor: Anna Kondrasiuk, zarządca sądowy
"Każdy współwłaściciel garażu wielostanowiskowego może oddać swój głos niezależnie od pozostałych."
Przy obliczaniu głosów współwłaścicieli garażu dla wielu samochodów w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia, czy uzgodnili oni swoje stanowisko w rozumieniu art. 199 kodeksu cywilnego. Należy uwzględnić głos oddany przez każdego z nich niezależnie od tego, jak głosowali pozostali.
Wielu współwłaścicieli
W nowych obiektach deweloperzy budują hale, następnie wyodrębniają je jako samodzielne lokale - garaże, w których urządzają miejsca parkingowe. Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Nie ma wówczas konieczności oddzielania każdego miejsca ścianami, co zmniejsza koszty inwestycji. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż staje się własnością nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli.
Krąg uprawnionych
Ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii głosowania przez współwłaścicieli jednego lokalu oraz ich reprezentacji w stosunkach ze wspólnotą. Artykuł 23 określa krąg uprawnionych do głosowania, stanowiąc, że są to właściciele lokali. Obliczenie głosów współwłaścicieli jednego lokalu może być problematyczne, gdyż głosując nad uchwałą wspólnoty podejmują decyzje odnoszące się do wspólnego im prawa własności. Kwestie te reguluje k.c., stanowiąc, że w sprawach zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, a w przekraczających ten zarząd - wszystkich. Powstaje pytanie, czy głosy oddane przez współwłaścicieli można uwzględniać w wynikach głosowania nad uchwałą wspólnoty, gdy nie uzgodnią wcześniej swojego stanowiska. Na tym tle powstaje wiele kontrowersji.
Jedną z nich rozstrzygał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu.
W nieruchomości wspólnoty urządzono trzy garaże wielostanowiskowe o łącznym udziale przekraczającym 1/5 udziałów. Wytoczone przez członka wspólnoty powództwo obejmowało ustalenie nieistnienia podjętych uchwał, ewentualnie ich uchylenie. Zdaniem strony powodowej, uchwały nie istniały z uwagi na brak wymaganej większości, ponieważ przy obliczaniu wyników głosowania bezpodstawnie uwzględniono głosy oddane przez współwłaścicieli garaży, pomimo że nie byli oni jednomyślni.
Sąd I Instancji powództwo w zakresie nieistnienia uchwał oddalił, argumentując, iż: każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.).
Służebność czy koszty zarządu
W garażach, jeszcze przed ich sprzedażą, instaluje się urządzenia, które mają służyć wspólnocie, np. instalacje podpionowe. Możliwe jest wówczas ustanowienie służebności za wynagrodzeniem dla współwłaścicieli garażu.
Sąd, rozstrzygając spór w jednej ze wspólnot, wskazał na możliwość zastosowania w takiej sytuacji art. 22 pkt 8 ustawy o własności lokali. Przedmiotem postępowania było m.in. rozpoznanie roszczenia o uchylenie uchwały w sprawie przyjęcia planu gospodarczego. W uchwale tej postanowiono, że współwłaściciele garażu ponosić będą mniejsze koszty niż pozostali członkowie wspólnoty. Sąd okręgowy powództwo oddalił, uznając, że taki sposób obciążeń uzasadnia korzystanie z garażu, który służy całej wspólnocie.
Sąd apelacyjny zgodził się z taką wykładnią, wskazał, iż koszty utrzymania garażu można zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną na zasadzie art. 22 pkt 8 ustawy o własności lokali, który to przepis dopuszcza ustalenie, że część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych lokali, jak i do wspólnego użytku co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną."
Źródło: http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/36183,liczy_sie_glos_kazdego_wspolwlasciciela.html
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie
Reasumując pkt 2 art 23. - aby głosować w trybie jeden właściciel jeden głos, w danej uchwale właściciele muszę podjąć decyzję na dotychczas obowiązujących zasadach większości posiadanych udziałów, czyli w rzeczywistości pozostaje status quo, ponieważ nikt nie zrezygnuje z korzystnej dla siebie formy głosowania.
Opinia Anny Kondrasiuk jest sprzeczna z linią orzeczniczą wyznaczoną przez Sąd Najwyższy.
Na pytanie prawne postawione przez jeden z sądów:
"Czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie?"
Sąd Najwyższy podjął uchwałę z dnia 12 grudnia 2012 r, sygn. akt III CZP 82/12, stwierdzającą:
"Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu."
Użytkownika Weles 1478 nie ma na tym forum od 2010 roku.
Nie mógł również przewidzieć tej uchwały:
Do kogo Ty piszesz ?
Może wiesz jakie uchwały zostaną podjęte przez SN w 2015 r.? Jeżeli tak, to podziel się z nami tą informacją
Owszem, wiem, ale za korzystanie z mojej kryształowej kuli pobieram opłatę
pokaż opcje
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.
http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages/Najnowsze orzeczenia.aspx?ItemID=367&ListID=411c5dda-68cb-4ad8-b865-2705079f8593&el=Izba Cywilna
OK.Tyle tylko,że o tym już było i to całkiem niedawno
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4602/glosowanie-wspolwlascicieli-lokalu/#Item_8
co bardziej nerwowi właściciele biegają do sądów i co .... i nic ... sądy przyklepują w ten sposób podjęte uchwały, że każdy współwłaściciel lokalu garażowego głosuje odrębnie ...
a 30 osób miało tylko MP w tej wspólnocie ...
czy ty chciałbyś mieć odrębne zdanie przy głosowaniu będąc tylko właścicielem MP? ( a powiem ci, że niektóre lokale mają mniejszy udział niż przypada na jedno MP), a nie liczył, co ktoś za ciebie zagłosuje.