umowa z deweloperem - pytanie o jeden zapis
mk001
Użytkownik
Witam serdecznie,
mam pytanie o jeden zapis, który widnieje w umowie z deweloperem (umowa kupna mieszkania wraz z udziałem w gruncie) . Moje wątpliwości dotyczą punktu o zarządzaniu. W umowie jest zapis że zarządcą jest deweloper, lub podmiot przez niego wskazany, do czego nie mam większych obiekcji. Natomiast w późniejszych punktach pojawiają się u mnie pewne obawy, chodzi mi o zapisy w brzmieniu:
"3. W ramach zarządu deweloper (powołany przez niego zarządca) podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Nadto Kupujący upoważnia niniejszym dewelopera do podejmowania samodzielnie następujących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu:
a) przyjęcia rocznego planu gospodarczego,
b) ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
c) ustalenia wynagrodzenia zarządu lub zarządcy Nieruchomości wspólnej,
d) wytoczenia powództwa, o którym mowa w przepisie art. 16 Ustawy o własności lokali,
e) podejmowania spraw określonych w przepisach art. 22.3 pkt. 8) i 1) Ustawy o własności lokali,
f) zawierania umów dotyczących Nieruchomości Wspólnej, w tym umów o dostawę mediów i o podłączenie Nieruchomości Wspólnej do instalacji zewnętrznych dostawców mediów,
g) ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz dostawców mediów, w zakresie niezbędnym, na instalacjach zewnętrznych, zlokalizowanych na Nieruchomości Wspólnej i służących podłączeniu lokali do różnych instalacji zewnętrznych."
Potem jest jeszcze kilka punktów o tym, że wspomnianymi oplatami są obciążeni kupujący i będą one płatne do 10ego każdego miesiąca.
Jeśli dobrze rozumiem ten zapis, to deweloper może sobie dowolnie ustalać np. wynagrodzenie zarządu i ściągać to od mieszkańców? Czy mieszkańcy mają jakieś narzędzia prawne do obrony przed takimi praktykami? I dodatkowo mam pytanie o czynsz. Deweloper określił wysokość czynszu - słownie podczas zwykłej rozmowy i pytania o czynsz - czy ma on prawo np. po dwóch latach nagle np podwoić tą kwotę? Zastanawiam się jakie kupujący ma zabezpieczenie, że deklarowany czynsz rzeczywiście będzie tyle wynosił w praktyce.
Z góry dziękuję za pomoc.
marta
mam pytanie o jeden zapis, który widnieje w umowie z deweloperem (umowa kupna mieszkania wraz z udziałem w gruncie) . Moje wątpliwości dotyczą punktu o zarządzaniu. W umowie jest zapis że zarządcą jest deweloper, lub podmiot przez niego wskazany, do czego nie mam większych obiekcji. Natomiast w późniejszych punktach pojawiają się u mnie pewne obawy, chodzi mi o zapisy w brzmieniu:
"3. W ramach zarządu deweloper (powołany przez niego zarządca) podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Nadto Kupujący upoważnia niniejszym dewelopera do podejmowania samodzielnie następujących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu:
a) przyjęcia rocznego planu gospodarczego,
b) ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
c) ustalenia wynagrodzenia zarządu lub zarządcy Nieruchomości wspólnej,
d) wytoczenia powództwa, o którym mowa w przepisie art. 16 Ustawy o własności lokali,
e) podejmowania spraw określonych w przepisach art. 22.3 pkt. 8) i 1) Ustawy o własności lokali,
f) zawierania umów dotyczących Nieruchomości Wspólnej, w tym umów o dostawę mediów i o podłączenie Nieruchomości Wspólnej do instalacji zewnętrznych dostawców mediów,
g) ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz dostawców mediów, w zakresie niezbędnym, na instalacjach zewnętrznych, zlokalizowanych na Nieruchomości Wspólnej i służących podłączeniu lokali do różnych instalacji zewnętrznych."
Potem jest jeszcze kilka punktów o tym, że wspomnianymi oplatami są obciążeni kupujący i będą one płatne do 10ego każdego miesiąca.
Jeśli dobrze rozumiem ten zapis, to deweloper może sobie dowolnie ustalać np. wynagrodzenie zarządu i ściągać to od mieszkańców? Czy mieszkańcy mają jakieś narzędzia prawne do obrony przed takimi praktykami? I dodatkowo mam pytanie o czynsz. Deweloper określił wysokość czynszu - słownie podczas zwykłej rozmowy i pytania o czynsz - czy ma on prawo np. po dwóch latach nagle np podwoić tą kwotę? Zastanawiam się jakie kupujący ma zabezpieczenie, że deklarowany czynsz rzeczywiście będzie tyle wynosił w praktyce.
Z góry dziękuję za pomoc.
marta
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Tak czy siak wystosuj pismo do dewelopera w którym kategorycznie stwierdzisz, że nie zgadzasz się na proponowane zapisy (zacytuj je) jako niezgodne z obowiązującym porządkiem prawnym, a umowę podpisujesz pod presją. Na początek tyle.
Tu nie ma czego tłumaczyć - to Mozambik (no chyba, że to spóźniony primaaprilisowy żart).
jest to umowa przedwstępna, jeszcze nie notarialna.
Mam pytanie laika, co to jest NW ? bo MW to rozumiem wspólnota mieszkaniowa. Z tego co wiem i czytam na forach to już kilka zainteresowanych kupnem ma obiekcje co do tego zapisu, ale nikt nic nie zrobił. Deweloper na pytania o ten zapis plącze się i tyle. Ale zastanawiam się czy nawet jeśli to podpisze jest jakaś regulacja prawna, która sprawi, że zapis ten i tak nie ma racji bytu , bo np. jest sprzeczny z ustawą jakąś tam.
MirekL - własnie przeczytałam ten art. 58 kc, ale nie jestem prawnikiem, możesz mi pomóc i wytlumaczyć czarno na białym dlaczego akurat w tym konkretnym przypadku jest to sprzeczne z tym artukułem?
Wasze sugestie są cenne, ale bardzo zależy mi na tym mieszkaniu (inwestycja jako jedyna w okolicy kwalifikuje się do rodziny na swoim) i boje się usłyszeć od dewelopera słów w stylu: nikt pani nie zmusza do kupna tego mieszkania.
FR - fundusz remontowy
UoWL - ustawa o własności lokali
UoGN - ustawa o gospodarce nieruchomością
EC - energia cieplna
C.O. - centralne ogrzewanie
CWu - ciepła woda użytkowa
ale na początek zacznij od tekstu UoWL
Nowy doklejony: 03.04.12 20:57
http://decyzje.uokik.gov.pl/nd_wz_um.nsf/0/C6D92406A679D3C0C12575E6002A522B/$file/AmC_322_08_2009_03_12_Integer.pdf
myślę, że jest to bardzo zbliżona sprawa i można na ten wyrok się powołać.
Nie widzę też tego bezprawia, o którym tutaj tak głośno - widzę natomiast bezwzględność dewelopera.
Jeżeli jednak nie jest to wzór umowy, który on stosuje wobec wszystkich swoich klientów, nie można postawić zarzutu "naruszenia zbiorowych interesów konsumentów" i UOKiK się tym nie zajmie. Można taką umowę skarżyć indywidualnie.
Czy umowne określenie sposobu zarządu - odbiegające od przepisów ustawy o własności lokali, w tym poszerzające uprawnienia zarządcy poza zakres spraw zwykłego zarządu - jest prawnie dopuszczalne? Tak, mówi o tym art. 18.1 uwl. Wymagana jest umowa właścicieli w formie aktu notarialnego. Umowa właścicieli, czyli zgoda wszystkich: sprzedającego i kupujących.
Czy proponowana umowa ma formę aktu notarialnego?
Musi mieć, w przeciwnym razie będzie nieskuteczna (nie wywoła skutków prawnych, czyli nie będzie powierzenia zarządu). Dlatego uważam, że autorka wątku powinna sprawdzić, czy ma rację pisząc: "jest to umowa przedwstępna, jeszcze nie notarialna." Umowa nie tylko musi mieć wymaganą formę aktu notarialnego, ale też musi to być umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali (art. 18.1), czyli umowa docelowa, a nie przedwstępna.
Tamta sprawa to dość powszechne w ubiegłych latach narzucanie przez dewelopera czasu w jakim będzie on zarządzał budynkiem.
Nowy doklejony: 03.04.12 21:43
Skoro orzecznictwo sądów konsumenckich idzie w tym kierunku, że wszelkie postanowienia umowne, które nie były indywidualnie uzgadniane są klauzulą zabronioną, to należy zmienić art. 18.1 uwl i zlikwidować możliwość ustanawiania sposobu zarządu (w tym: powierzania zarządu) w umowie wyodrębnienia własności lokalu. W takiej sytuacji zawsze deweloper ma "przewagę kontraktową" i może narzucać warunki korzystne dla niego.
Zresztą, czy inne, te niekontrowersyjne (nie dotyczące powierzenia zarządu) postanowienia umowy wyodrębnienia lokalu, są zawsze indywidualnie uzgadniane, w każdym punkcie? Czy na podstawie takiego zarzutu można je również sądownie unieważnić?
Deweloper powiedział, że ta pierwsza umowa przy której płace zaliczkę nie musi być notarialna, w przynajmniej on tego nie wymaga. Dopiero przy podpisaniu właściwej umowy wymaga notariusza. Natomiast sądzę, że umowa już notarialna będzie miała identyczną treść, i rozumiem, że wtedy deweloper będzie miał już prawo do wykonania postanowień umowy?
Jeśli dobrze rozumiem Wasze rady, to kupujący mają poniższą możliwość:
1. zebrać ponad 50% właścicieli i wspólnie odwołać zarząd - czyli developera
2. wybrać wspólnote mieszkaniową, która przejmie zarządzanie budynkiem?
Uważam jednak, że z powodu narzucenia tych rozwiązań nabywcom lokali - zostałyby uznane za klauzulę niedozwoloną.
Natomiast i tak mam wątpliwości. Bo co z tego, że ja w swojej umowie nie będę miała przytoczonych w pierwszym poście zapisów? jesli pozostali najemcy podpiszą umowy w początkowym brzmieniu to przecież oni wskazują na zarządce developera i chyba ja nic nie mam do powiedzenia jako jednostkowy przypadek? Czy wogóle może być tak, że jeden lokator nie będzie miał tego zapisu a inni będą mieli?
Faktem jest, że wystarczy w pierwszej umowie docelowej (o ustanowieniu odrębnej własności lokalu), zawartej w formie aktu notarialnego, zawrzeć zapis o powierzeniu zarządu deweloperowi oraz o jego superuprawnieniach, żeby obowiązywał on wszystkich kolejnych nabywców lokali.
Deweloper łatwo ustępuje, ponieważ może pierwszą umowę zawrzeć ze "znajomym króliczka", np. swoim pracownikiem lub firmą podwykonawczą, która jako pierwsza kupi lokal i określi zasady obowiązujące wszystkich: Wtedy musicie się zmobilizować i w jak najkrótszym czasie po podpisaniu aktów notarialnych zmienić sposób zarządu z powierzonego na właścicielski, podejmując uchwałę, zaprotokołowaną przez notariusza.
Nowy doklejony: 04.04.12 20:14
ok, już rozumiem.
czyli każdy developer może podpisać pierwszą umowę notarialną z zaprzyjaźnionym kupującym i zapisać w tej umowie co mu się tylko podoba. Kolejne umowy, które podpisują kupujący "z zewnątrz" mogą być inne, akceptowalne przez kupujących, ale i tak nie są one wiążące, bo liczy sie ta pierwsza?
W takim wypadku, chyba każdy kupujący powinien najpierw wymagać od developera, aby ten pokazał mu (oczywiście bez danych osobowych itd) tą pierwszą umowę notarialną, bo wtedy dopiero będzie wiedział, jakie warunki go obowiązują. Czy mam rację?
http://www.rp.pl/artykul/793928,861519-Zarzadcy-nieruchomosci--za-co-staja-przed-komisja-odpowiedzialnosci-zawodowej.html
Nowy doklejony: 19.04.12 11:58
OK, już działa.
Nowy doklejony: 19.04.12 12:02
Cytat z artykułu w Rzepie: Szkoda, że nie ma cytatu, bo ja takiego przepisu w ustawie nie znam.
Owszem - za zgodą wszystkich właścicieli można prawie wszystko, ale to akurat odstępstwo od ustawy.