fundusz remontowy

zebranie_2012

Witam serdecznie,

mam pytanie odnośnie funduszu remontowego. Przejrzałam ostatnio wszystkie uchwały, które zostały podjęte w mojej wspólnocie (wspólnota istnieje od 3 lat) i okazuje się, że nie ma uchwały dotyczącej ustanowienia funduszu remontowego. W sprawozdaniu finansowym, planie gospodarczym oraz na naliczeniach widnieje pozycja fundusz remontowy, ale jak to się ma do braku uchwały regulującej taki fundusz? Czy jeśli brak jest takiej uchwały, to mogę zażądać aby wspólnota rozliczyła się ze mną z nadwyżki, która powstała w związku z nie wykorzystaniem pieniędzy, które miały być przeznaczone na fundusz remontowy, który de facto nie powstał, bo brak jest na tę okoliczność odpowiedniej uchwały?

Mam też pytanie o opłaty dotyczące części wspólnych. Czy opłaty za energię elektryczną, sprzątanie i wodę gospodarczą powinny być naliczane od lokalu czy też od posiadanych udziałów?

Pozdrawiam, Ewa

Posesja

[cite] zebranie_2012:[/cite]Czy jeśli brak jest takiej uchwały, to mogę zażądać aby wspólnota rozliczyła się ze mną z nadwyżki, która powstała w związku z nie wykorzystaniem pieniędzy, które miały być przeznaczone na fundusz remontowy, który de facto nie powstał, bo brak jest na tę okoliczność odpowiedniej uchwały?

Tak. Nie powinnaś tego robić, bo doprowadzi to do podobnych roszczeń innych właścicieli i przejecie pieniądze, gromadzone na remonty, ale w sytuacji braku uchwały o wyodrębnieniu funduszu remontowego i zasad dysponowania funduszem, masz takie prawo.

Pamiętaj jeszcze o tym, że od tych zwrotów wspólnota będzie musiała odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych. Będzie to dodatkowy koszt, na który i Ty się złożysz.

[cite] zebranie_2012:[/cite]Czy opłaty za energię elektryczną, sprzątanie i wodę gospodarczą powinny być naliczane od lokalu czy też od posiadanych udziałów?

Tak. Przeczytaj ustawę o własności lokali: http://www.lex.pl/du-akt/-/akt/dz-u-00-80-903 , na początek art. 12 ust. 2:

Art. 12.2.Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

wojak

Opłaty powinny być naliczane proporcjonalnie do udziałów. Natomiast sposób zagospodarowania środków finansowych przeznaczonych na remonty, nawet jeśli nie został formalnie utworzony fundusz remontowy, moim zdaniem zależy od decyzji właścicieli...

Krzysztof_cwikla

Nie wiem czy będzie to w jakiś sposób pomocne ale jest tutaj wypowiedź jednego z Zarządców z Wrocławia
w artykule "Czy nadwyżki w funduszu remontowym wspólnoty można przeznaczyć na spłatę zaległości"

Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu:
".........We wspólnotach mieszkaniowych sprawa jest bardziej skomplikowana. Jeśli bowiem wspólnota nie podejmie uchwały o utworzeniu osobnego funduszu na określony cel (najczęściej funduszu remontowego na cele remontów), to faktycznie nie ma podstaw do naliczania właścicielom lokali należności z tego tytułu. Dysponowanie nadwyżkami właścicieli lokali przez wspólnotę jest dyskusyjne w takiej sytuacji, gdyż wspólnota obciąża właścicieli wpłatami na koszt, którego nie uchwaliła....."

Posesja

Jeśli bowiem wspólnota nie podejmie uchwały o utworzeniu osobnego funduszu na określony cel (najczęściej funduszu remontowego na cele remontów), to faktycznie nie ma podstaw do naliczania właścicielom lokali należności z tego tytułu.

Nie ma podstaw zbierać na FR, skoro jego nie ma, ale nie ma przeszkód, żeby zbierać na konkretny remont, zaplanowany przez wspólnotę w danym roku lub za kilka lat, zgodnie z uchwałami właścicieli. Koszty remontów są kosztami zarządu nieruchomością wspólną i na to można zbierać pieniądze i naliczać należności zgodnie z uchwałą. Remonty można robić bez funduszu remontowego.

KubaP

[cite] zebranie_2012:[/cite] okazuje się, że nie ma uchwały dotyczącej ustanowienia funduszu remontowego.

i nie musi być , tak jak nie ma uchwały w sprawie konserwacji bieżącej NW czy Pozostałe koszty zarządu NW. Obowiązują wtedy przepisy ogólnodostępne.

[cite] zebranie_2012:[/cite]W sprawozdaniu finansowym, planie gospodarczym oraz na naliczeniach widnieje pozycja fundusz remontowy,
ale jak to się ma do braku uchwały regulującej taki fundusz?

nie ma to związku , w uchwale (jak ona jest) jest napisane na co są zbierane środki finansowe i jak maja być wydawane.
Podstawą do naliczenia zaliczek jest uchwała właścicieli lokali dotycząca stawek służących do naliczenia zaliczek.
Niektóre WM idą na skróty i naliczają zaliczki na podstawie uchwały Plan gospodarczy WM na rok ....., jednak w tej uchwale musi być pokazany sposób naliczania zaliczek.

[cite] zebranie_2012:[/cite]Czy jeśli brak jest takiej uchwały, to mogę zażądać aby wspólnota rozliczyła się ze mną z nadwyżki,
która powstała w związku z nie wykorzystaniem pieniędzy, które miały być przeznaczone na fundusz remontowy,
który de facto nie powstał, bo brak jest na tę okoliczność odpowiedniej uchwały?

Wszystkiego możesz żądać , ale musisz brać pod uwagę jakie to niesie konsekwencje dla ciebie i dla wspólnoty . Brak uchwały o utworzeniu FR nie jest podstawą do zwrotu środków na nim zgromadzanych . Do tego potrzebna jest uchwała ogółu właścicieli lokali.
Środki gromadzone na FR pokrywają koszty związane z remontem NW oraz z amortyzacją cześć wspólnych w okresie bycia członkiem WM . Jak go nie ma to pozostaje "latanie z czapką" po właścicielach lokali

[cite] zebranie_2012:[/cite]Mam też pytanie o opłaty dotyczące części wspólnych.
Czy opłaty za energię elektryczną, sprzątanie i wodę gospodarczą powinny być naliczane od lokalu czy też od posiadanych udziałów?

To zależy od podjętej uchwały przez ogół właścicieli w danej wspólnocie . Generalna zasada jest taka, że powinno być naliczone wg udziału.

Zarządca

[cite] zebranie_2012:[/cite] W sprawozdaniu finansowym, planie gospodarczym oraz na naliczeniach widnieje pozycja fundusz remontowy[/b], ale jak to się ma do braku uchwały regulującej taki fundusz? Czy jeśli brak jest takiej uchwały, to mogę zażądać aby wspólnota rozliczyła się ze mną z nadwyżki, która powstała w związku z nie wykorzystaniem pieniędzy, które miały być przeznaczone na fundusz remontowy, który de facto nie powstał, bo brak jest na tę okoliczność odpowiedniej uchwały?

Moim zdaniem taka uchwała istnieje, co prawda nie została podjęta odrębnie, ale powstanie funduszu wynika z innych uchwał.
Uchwałę, tak jak każde inne oświadczenie woli, należy badać nie tylko pod kątem tego co zostało w niej wyrażone wprost, należy tez uwzględnić zamiar stron.

Inną kwestią jest to, że nie określono zasad dysponowania funduszem remontowym, dlatego też właściciel może domagać się rozliczenia, pytanie tylko po co?
Czy nie lepiej byłoby po prostu podjąć uchwałę, która ureguluje te kwestie wprost.

Na marginesie: właściciele lokali w odpowiedzi na takie roszczenie mogą podjąć uchwałę dotyczącą funduszu.

koziorozka

nie ma uchwały dotyczącej ustanowienia funduszu remontowego

Zastanówcie się, czy chcecie miec taki wydzielony fundusz, bo obowiązku nie ma
Jak chcecie mieć, to szybko podejmijcie uchwałę o jego powołaniu (chyba lepiej szerzej, czyli f. remontowo-inwestycyjny) i zasadach jego wykorzystywania

KubaP

[cite] koziorozka:[/cite]Jak chcecie mieć, to szybko podejmijcie uchwałę o jego powołaniu (chyba lepiej szerzej, czyli f. remontowo-inwestycyjny) i zasadach jego wykorzystywania

jak już będą/mają podejmować to chyba lepiej
funduszu remontowo - modernizacyjnego oraz inwestycyjnego części wspólnych... uf..

Posesja

Inwestycje we wspólnocie to śliska sprawa.
Ponieważ ustawa o własności lokali nie wspomina o inwestycjach, a tylko o kosztach utrzymania nieruchomości (w domyśle: w stanie niepogorszonym), to powstają interpretacje, że nie można nie tylko wydać środków z FR na inwestycje, ale i zmusić właścicieli uchwałą większości do łożenia na inwestycje:

Nie można nałożyć na wspólnotę oraz jej członków odpowiedzialności za zobowiązania inne niż wskazane w art. 17 powołanej wyżej ustawy (…) z funduszu remontowego nie mogą być pokrywane koszty bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (…), ani nowe zadania inwestycyjne (…).
przepisy powołanej ustawy [uwl] zezwalają na tworzenie funduszu na ponoszenie kosztów, o jakich mowa w art. 13 ust. 2 tej ustawy. Środki z tego funduszu mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.

Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18.12.2007, I ACa 1226/07, http://www.zarzadca.pl/content/view/491/94/

Pani Eugenia Śleszyńska na szkoleniach dla zarządców twierdzi, ze uchwała w sprawie inwestycji nie jest wystarczającą podstawą do poniesienia wydatku ze wspólnych środków - konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli, ponieważ inwestycja jest kwestią nieuregulowaną w ustawie o własności lokali i jako taka - zgodnie z art. 1.2 uwl - podlega przepisom kodeksu cywilnego o współwłasności, szczególnie art. 199 kc:

Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

KubaP

Pani Eugenia Śleszyńska na szkoleniach dla zarządców twierdzi, ze uchwała w sprawie inwestycji nie jest wystarczającą podstawą do poniesienia wydatku ze wspólnych środków - konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli, ponieważ inwestycja jest kwestią nieuregulowaną w ustawie o własności lokali i jako taka - zgodnie z art. 1.2 uwl - podlega przepisom kodeksu cywilnego o współwłasności,

Pan Idzi Karp, który jeździ po kraju i wygłasza prelekcje, szkoli na bieżąco licencjonowanych zarządców ( takie materiały udostępnił mi mój administrator) twierdzi coś odwrotnego. Zasady o których mowa powyżej mogą zaistnieć przy udziałowców Gminnym, natomiast, gdy mamy do czynienie z właścicielami osobami fizycznymi potrzebna jest uchwała większościowa.
Gdyby tak było jak twierdzi user Posesja , to żadna termomodernizacja ( która nie jest remontem NW a inwestycją na NW) nie doszła by do skutku ze względu na brak zgody 100% właścicieli.

MirekL

Rzeczowej , merytorycznej dyskusji aż przyjemnie posluchać.
Cieszę się ,że nastąpi wkrótce deregulacja. Na rynek wejdzie nowe pokolenie zarządców, mam nadzieje nie "skażonych" indoktrynacją ze szkoleń innych zarządców.
Pojęcie o zarządzaniu nieruchomościami powinno być znane przez wszystkich "fachowców" jak pacierz.
Twierdzenie ,że do inwestycji w nieruchomości potrzebna jest jednomyślność dyskwalifikuje takiego zarządcę. Nie wiem po co potrzebne są studia podyplomowe zarządcy, jak nie zna on podstawowych ustaw, do ktorych należy m.in Ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Co tam widzimy?

Art. 185. 1.Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Przy takiej interpretacji uowl wspólnoty nie powinny być wogóle sprzątane. Chyba ,że podejmą w obecności notariusza uchwalę o zmianie sposobu zarządu na taki w ktorym sprzątać się będzie.
Posesji nigdy nie przekonam, że zwrot ludziom ich pieniędzy, nadpłaty nie jest żadnym dochodem WM. Kto mialby to zapłacić księgowa, zarząd z wlasnej kieszeni? Ale to przecież tylko pieniądze ludzi, nie zarządcy.
Naród glupi wszystko kupi.

Zarządca

[cite] MirekL:[/cite]R
Posesji nigdy nie przekonam, że zwrot ludziom ich pieniędzy, nadpłaty nie jest żadnym dochodem WM. Kto mialby to zapłacić księgowa, zarząd z wlasnej kieszeni? Ale to przecież tylko pieniądze ludzi, nie zarządcy.

"Wspólnota Mieszkaniowa od kwoty nadpłaty powstałej na kartotece obowiązana jest zapłacić zaliczkę podatku dochodowego od osób prawnych z chwilą wypłacenia tej kwoty właścicielowi mieszkania, ponieważ dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właściciela lokalu mieszkalnego na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości nad tymi kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zwrotu temu właścicielowi, nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ nie jest przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych lecz do zwrotu członkowi Wspólnoty."

Interpretacja podatkowa:
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu. 08.09. 2011 r., sygn. ILPB4/423-218/11-2/DS
Więcej na ten temat w artykule: Podatek dochodowy od osób prawnych na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/finanse-ksiegowosc/87-podatek-od-osob-prawnych-cit/1435-podatek-dochodowy-od-osob-prawnych---zwolnienia-

Posesja

[cite] MirekL:[/cite]Twierdzenie ,że do inwestycji w nieruchomości potrzebna jest jednomyślność dyskwalifikuje takiego zarządcę. Nie wiem po co potrzebne są studia podyplomowe zarządcy, jak nie zna on podstawowych ustaw

Co ty możesz wiedzieć o kwalifikacjach?
Przytoczyłem fragment uzasadnienia wyroku sądowego oraz opinię osoby doświadczonej, mającej rozległą wiedzę z branży nieruchomości. Nie jest to moja opinia, lecz jej. Ja w odróżnieniu od ciebie mam wątpliwości.

[cite] MirekL:[/cite]Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Co tam widzimy?

Nie masz pojęcia, o czym piszesz. Ta ustawa nie dotyczy zarządzania nieruchomościami prywatnymi, w tym nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Oto, jakie sprawy reguluje ustawa:

Art. 1. 1. Ustawa określa zasady:
1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;
2) podziału nieruchomości;
3) scalania i podziału nieruchomości;
4) pierwokupu nieruchomości;
5) wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości;
6) udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej;
7) wyceny nieruchomości;
8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

Pkt 8 odnosi się do zarządców, rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.

Przepis art. 185 dotyczy zarządzania nieruchomościami zasobów Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów i województw samorządowych). Dotyczy też zarządców zawodowych z licencją, ale nie wspólnot. Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi reguluje ustawa o własności lokali.

zebranie_2012

Dziękuję za udzielone odpowiedzi. Zapytałam o możliwość zwrotu, gdyż mój administrator stwierdził, że absolutnie nie mam takiego prawa. Chciałam się upewnić, aby mieć argumenty podczas rozmowy z zarządem mojej wspólnoty na temat zmiany administratora. Po przejrzeniu dokumentów wspólnoty okazało się, że wszystko jest tu jakoś dziwne. Np. zaliczki eksploatacyjne mamy naliczane tylko od powierzchni mieszkania, a za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nie płacimy. Niby nie płacimy, bo za utrzymanie garażu płacimy z zaliczek uiszczanych wg. udziałów za mieszkania, więc co roku wspólnota jest na minusie. Mam tego dość i chcę w końcu coś z tym zrobić.

Pozdrawiam,
Ewa

koziorozka

za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nie płacimy

Coś powinniście płacić, ale jak, to chyba nikt nie wie, bo garaż ze swoją kw to istny prawny galimatias
https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz

KubaP

za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nie płacimy

I prawidłowo.... Wy uczestniczycie w kosztach utrzymania części wspólnych ....

Zarządca

[cite] zebranie_2012:[/cite]Np. zaliczki eksploatacyjne mamy naliczane tylko od powierzchni mieszkania, a za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nie płacimy. Niby nie płacimy, bo za utrzymanie garażu płacimy z zaliczek uiszczanych wg. udziałów za mieszkania, więc co roku wspólnota jest na minusie. Mam tego dość i chcę w końcu coś z tym zrobić.

"Kolejnym problemem jest to, że zarządzający zwykle traktują garaż wielostanowiskowy jak nieruchomość wspólną a miejsca parkingowe jak samodzielne lokale, stąd tendencja do zarządzania takim lokalem przez wspólnotę mieszkaniowej, obciążanie wszystkich właścicieli kosztami jego utrzymania. W wyroku z dnia 6 października 2011 roku Sąd Apelcyjny w Warszawie, sygn. akt: VI ACa 275/11 (niepubl.) orzekł, że taka praktyka jest niedopuszczalna w świetle art. 12 ustawy o własności lokali."

Więcej na ten temat w artykule:Współwłaściciele garażu wielostanowiskowego sami utrzymują swój lokal na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:


http://www.zarzadca.pl/komentarze/1549-wspolwlasciciele-garazu-wielostanowiskowego-sami-utrzymuja-swoj-lokal

Pomocne piśmiennictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 października 2011 roku, sygn. akt: I ACa 275/11 (niepubl.):

"Zaskarżona uchwała obarczona jest dwojakim rodzajem wad. Po pierwsze – obciąża właścicieli lokali mieszkalnych obowiązkiem wnoszenia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, według zawyżonego udziału tych osób w tejże nieruchomości wskutek całkowitego pominięcia, udziałów współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego (mianownik udziału został zmniejszony z 296500 do 207442). Po drugie – ustalając ryczałtowa opłatę za 1 miejsce garażowe (22 zł) wskazuje, że owa zaliczka dotyczy również kosztów utrzymania stanowisk garażowych i komórek (§ 2 uchwały) tj. kosztów związanych z odrębnym lokalem niemieszkalnym (kw. Nr […]), do czego wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona.Kwestia ta leży bowiem w wyłącznej gestii współwłaścicieli przedmiotowego lokalu, co również zauważył Sąd Okręgowy, lecz w swoich dalszych wywodach w sposób niedopuszczalny porównuje z sobą wysokość obu rodzajów tych kosztów i wyciąga z tego faktu wadliwe wnioski odnośnie zasadności wniesionego powództwa."

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1550-vi-aca-27511-rozliczanie-garazu-wielostanowiskowego