Rozliczanie pomieszczenia przynależnego

borys07

Mam trochę ciekawą sytuację z którą chciałbym się podzielić z Państwem, albowiem kilka lat temu wykupiłem swoje mieszkanie, które oczywiście wcześniej przydzielono mi decyzją administracyjną (ok.60m2), jednak jakie było moje zdziwienie gdy doszło do wykupu i okazało się, że mogę i owszem ale wykupić tylko część swojego mieszkania tzn. 48 m2, pozostałe 2 pomieszczenia( korytarz wejściowy i pomieszczenie wykorzystywane na garderobę) niestety nie mogłem - okazało się, że kiedyś tam do lokalu przyłączono korytarz przejściowy poprzez jego zamurowanie i chyba nie uwzględniono tego w planach. Czując się trochę nabity w butelkę, wykupiłem to co mogłem a ponieważ pozostałe pomieszczenia są i tak tylko do mojego użytku ( brak możliwości korzystania z nich przez innych lokatorów) postanowiłem nie wszczynać wojny i to chyba był mój błąd, bo obecny Zarząd Wspólnoty zarządzał ode mnie opłat za użytkowanie tych pomieszczeń i to 5 lat do tyłu.
Proszę tylko o odpowiedź czy mają do tego prawo, czy też może ja także mam jakieś prawa bo czuje się po raz drugi trochę oszukany - nie uchylam się od opłat za tą powierzchnię, choć mógłbym ją uznać jako powiedzmy klatkę schodową ( moje mieszkanie nie ma klatki i wchodzi się od podwórza) poza tym są to pomieszczenia bez c.o a cały koszt ich utrzymania (ogrzewania,energii elektrycznej i remontów) spoczywał na mnie.

a-z

moje mieszkanie nie ma klatki i wchodzi się od podwórza

wydaje mi się, że ta okoliczność ma znaczenie...

Zarządca

[cite] borys07:[/cite] obecny Zarząd Wspólnoty zarządzał ode mnie opłat za użytkowanie tych pomieszczeń i to 5 lat do tyłu.
Proszę tylko o odpowiedź czy mają do tego prawo, czy też może ja także mam jakieś prawa bo czuje się po raz drugi trochę oszukany - nie uchylam się od opłat za tą powierzchnię, choć mógłbym ją uznać jako powiedzmy klatkę schodową ( moje mieszkanie nie ma klatki i wchodzi się od podwórza) poza tym są to pomieszczenia bez c.o a cały koszt ich utrzymania (ogrzewania,energii elektrycznej i remontów) spoczywał na mnie.

Moim zdaniem działanie zarządu jest nieuprawnione z następujących przyczyn:
1) po pierwsze: jest Pan współwłaścicielem tych pomieszczeń i ma Pan prawo do korzystania z nich, kwestię tę reguluje przepis art. 206 kodeksu cywilnego:

"każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli."

2) po drugie: w omawianym przypadku doszło pomiędzy współwłaścicielami do zawarcia umowy quoad usum w sposób dorozumiany, innymi słowy współwłaściciele zaakceptowali taki stan, że korzysta Pan z tych części nieruchomości, teraz nie mogą domagać się wynagrodzenia wstecz,

Współwłaściciel może również wystąpić z roszczeniem o wydzielenie mu określonej części rzeczy wspólnej do wyłącznego korzystania. W uzasadnieniu postanowienia z dnia 26 maja 2000 r. (I CZ 66/00 ) Sąd Najwyższy wskazał, że w uzasadnionych okolicznościami sytuacjach „ każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli w ramach zarządu rzeczą wspólną decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (por. uch. całej Izby Cywilnej SN z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62 - OSNCP 1964/2/22). Treścią tej decyzji może być wydzielenie części rzeczy do wyłącznego użytku niektórym współwłaścicielom. W razie braku możliwości wyjednania zgody wszystkich współwłaścicieli na takie wydzielenie do wydania orzeczenia właściwy jest sąd stosownie do treści art. 199-204 kc, nade wszystko zaś art. 206 kc. W sprawach takich właściwy jest tryb postępowania nieprocesowego."

Czy właściciele lokali w tej nieruchomości korzystają z jakiś wspólnych pomieszczeń na wyłączność, np. z piwnic?

koziorozka

Sytuację zagmatwała gmina, bo nie wyprostowała sytuacji prawnej a ty teraz pijesz to piwo
Tak czy owak w najgorszym razie zapłacisz tylko 3 lata wstecz, bo nawet gdyby wm wygrała w sądzie, to starsze roszczenia się już przedawniły.
I bardzo ważne pytanie - czy gmina ma jeszcze jakieś lokale w tym budynku? Jeśli tak, to wm najpierw powinna wystąpić do niej o aktualizację dokumentacji, bo:
art.29 uowl -
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości

A ty wtedy powinieneś dopilnować, żeby te pomieszczenia "włączono" do twojego lokalu

Posesja

[cite] koziorozka:[/cite]A ty wtedy powinieneś dopilnować, żeby te pomieszczenia "włączono" do twojego lokalu

Jakim cudem, skoro jest to nadal część wspólna? Bez porozumienia ze wspólnotą, czyli wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości, nie da się "włączyć" części wspólnej do odrębnego lokalu. Powinna być zawarta umowa w formie aktu notarialnego. Dokumentacji nie można fałszować, skoro stan prawny jest inny. Gmina nic nie ma do tych pomieszczeń.

KubaP

[cite] koziorozka:[/cite].
I bardzo ważne pytanie - czy gmina ma jeszcze jakieś lokale w tym budynku?
Jeśli tak, to wm najpierw powinna wystąpić do niej o aktualizację dokumentacji, bo:
art.29 uowl -
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości

A ty wtedy powinieneś dopilnować, żeby te pomieszczenia "włączono" do twojego lokalu

Tak jest to ważne. Na koszt gminy należy przeprowadzić inwentaryzacje nieruchomości i dokonać nowego podziału udziałów . Na to musza się zgodzić wszyscy właściciele lokali.

Zarządca

Jeżeli lokale istnieją, ale nie przypisano do nich udziałów – to, o ile nie służą do użytku współwłaścicieli, gmina również pozostaje ich właścicielem. Lokale niewyodrębnione, których powierzchnia nie została uwzględniona w powierzchni użytkowej budynku pozostają własnością dotychczasowego właściciela, ponieważ nie służą do użytku ogółu właścicieli lokali orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10 (niepubl.).


Więcej na ten temat w artykule: "Lokale niewyodrębnione: udział nie przesądza o prawie własności" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/82-udzialy/1474-lokale-niewyodrebnione-udzial-nie-przesadza-o-prawie-wlasnosci

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]Jeżeli lokale istnieją, ale nie przypisano do nich udziałów – to, o ile nie służą do użytku współwłaścicieli, gmina również pozostaje ich właścicielem.

I tak I nie. Wszystko zależy od operatu samodzielności lokali... wg twojej teorii , obawiam się, że to zależy od nazewnictwa użytego w stosunku do lokalu , to "rowerownie i suszarnie" jako nie wyodrębnione pomieszczenia też są własnością gminy

pozostałe 2 pomieszczenia( korytarz wejściowy i pomieszczenie wykorzystywane na garderobę) niestety nie mogłem
okazało się, że kiedyś tam do lokalu przyłączono korytarz przejściowy poprzez jego zamurowanie i chyba nie uwzględniono tego w planach.
( moje mieszkanie nie ma klatki i wchodzi się od podwórza)

Podtrzymuje swoje stanowisko, że Gmina powinna dokonać inwentaryzacji nieruchomości , właściciele winni skorygować udziały. W ten sposób nastąpi porządek prawny.

Zarządca

"Z własnością lokalu nierozerwalnie związany jest udział w nieruchomości wspólnej, który winien stanowić stosunek powierzchni lokalu do powierzchni użytkowej budynku. „Winien stanowić", ponieważ często udziały są wyliczone nieprawidłowo, niektórzy mają za duże, inni za małe. Aby to zmienić, nie wystarczy podjęcie uchwały, konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli, co wynika z brzmienia art. 3, ust. 7 ustawy o własności lokali i na co wskazywał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 18.11.2004 roku (niepublikowane, sygn. akt: I CK 357/04)."

http://www.zarzadca.pl/komentarze/82-udzialy/420-wspolnota-mieszkaniowa-koryguje-udzialy-w-nieruchomosci-wspolnej

KubaP

:cactus2:

koziorozka

Aby to zmienić, nie wystarczy podjęcie uchwały, konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli

To jest sprzeczne z tym, co portal forum.zarzadca.pl twierdzi na samym końcu strony:
https://forum.zarzadca.pl/wiki/nieruchomosc_wspolna_-_udzialy
Kolejny babol prawny?

KubaP

Takich sprzeczności jest dużo więcej , portal tylko zajmuje się cytowaniem orzeczeń sądowych ...
choć te obowiązują tylko te strony , których dotyczą....

borys07

Dziękuję, za wszystkie odpowiedzi, nie jestem prawnikiem i trochę mi zajmie poskładanie wszystkiego ale jestem spokojniejszy - Dziękuję "Koziorozka",gdyż również uważam, "że Gmina powinna dokonać inwentaryzacji nieruchomości , właściciele winni skorygować udziały. W ten sposób nastąpi porządek prawny". Tylko w naszej WM osiągnąć zgodę na nowy podział udziałów byłoby niesamowicie trudno.Poza tym tych pomieszczeń ponoć nie ma w planach, choć znalazłem zapiski w moich dokumentach, że przebudowy dokonano za zgodą ówczesnego Zarządcy. Mam jeszcze jedno pytanie czy to, że decyzją administracyjną przyznano mi całe mieszkanie wraz ze spornymi pomieszczeniami a później sprzedano bez nich ma jakieś teraz znaczenie.Wcześniej byłem najemcą całości a teraz właścicielem tylko części. Poza tym WM twierdzi, że jest to część wspólna, z tego co zrozumiałem z postów, "jeżeli lokale istnieją, ale nie przypisano do nich udziałów – to, o ile nie służą do użytku współwłaścicieli, gmina również pozostaje ich właścicielem. Lokale niewyodrębnione, których powierzchnia nie została uwzględniona w powierzchni użytkowej budynku pozostają własnością dotychczasowego właściciela, ponieważ nie służą do użytku ogółu właścicieli" czyli kto jest teraz właścicielem tego "mojego" przedpokoju i garderoby ???

KubaP

Mam jeszcze jedno pytanie czy to, że decyzją administracyjną przyznano mi całe mieszkanie wraz ze spornymi pomieszczeniami a później sprzedano bez nich ma jakieś teraz znaczenie.Wcześniej byłem najemcą całości a teraz właścicielem tylko części.

Oczywiście, że ma , to co nie kupiłeś stanowi część wspólną.( nie ma ujętego w udziałach)

z tego co zrozumiałem z postów, "jeżeli lokale istnieją, ale nie przypisano do nich udziałów – to, o ile nie służą do użytku współwłaścicieli, gmina również pozostaje ich właścicielem.

po kolei . Aby dokonać sprzedaży a właściwie żeby dobrze wyliczyć udział w NW trzeba mieć wymierzone wszystkie lokale , te co będą wyodrębnienie i te co nie będą .
Taki operat wykonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba uprawniona. Jak jest inaczej to są kłopoty i afery.
Gmina jest właścicielem tylko lokali niewyodrębnionych. (nie części nieruchomości)

Zarządca

Proszę sprawdzić, czy odnośnie lokali wydano decyzję w rybie art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mogło tak być, taka decyzja wyłączałaby tę powierzchnię z przedmiotu współwłasności i nie miałoby żadnego znaczenia czy zachowano udziały, czy uwzględniono powierzchnię.


" Nie ma ani lokali, ani udziałów, ale jest decyzja administracyjna.
Taki przypadek chyba najtrudniej ustalić, ponieważ o prawie własności nie decyduje wielkość udziałów, które przypadają gminie, co więcej lokale mogły jeszcze nie powstać. W razie sporu okolicznością, która ma kluczowe znaczenie jest wydanie decyzji administracyjnej w trybie nieobowiązującej już ustawy o gospodarce gruntami.
Chodzi o art. 24 ust. 3 ustawy, na mocy którego Skarb Państwa mógł wyłączać lokale z przedmiotu współwłasności, co więcej nie ma znaczenia tutaj czy zostały one zaadaptowane przed, czy po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.


W wyroku z 19 lipca 2006 roku (VI ACa 1105/05, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie orzekł, że decyzja, o jakiej mowa w art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami wywołuje skutek w postaci zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości wspólnej objętej tą decyzją, a tym samym wyłącza tę część z nieruchomości wspólnej pozostającej w dyspozycji właścicieli lokali.

Pogląd ten został przez warszawski Sąd Apelacyjny potwierdzony w wyroku z dnia 22 lipca 2010r., sygn. akt: (VI Aca 491/2010): „skorzystanie przez Państwo z prawa przyznanego w art. 24 ust. 3 u.g.g. stanowi zdarzenie sprawcze, powodujące, że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestaje być przedmiotem współwłasności, a lokal ten - powiększa liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako dotychczasowego właściciela budynku. Decyzja określającą w nowy sposób wielkość udziałów współwłaścicieli w nieruchomości (przewidziana pierwotnie w art. 24 ust. 3, a po nowelizacji obowiązującej od 1 stycznia 1988 r. - w art. 24 ust. 3a u.g.g., później oznaczanym w kolejnych tekstach jednolitych jako art. 24 ust. 4 i art. 21 ust. 4 u.g.g.) stanowiła jedynie czynność wykonawczą, dostosowującą wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni użytkowej lokali w budynku”.

http://www.zarzadca.pl/komentarze/82-udzialy/420-wspolnota-mieszkaniowa-koryguje-udzialy-w-nieruchomosci-wspolnej




3. Nie ma ani lokali, ani udziałów, ale jest decyzja administracyjna.
Taki przypadek chyba najtrudniej ustalić, ponieważ o prawie własności nie decyduje wielkość udziałów, które przypadają gminie, co więcej lokale mogły jeszcze nie powstać. W razie sporu okolicznością, która ma kluczowe znaczenie jest wydanie decyzji administracyjnej w trybie nieobowiązującej już ustawy o gospodarce gruntami.
Chodzi o art. 24 ust. 3 ustawy, na mocy którego Skarb Państwa mógł wyłączać lokale z przedmiotu współwłasności, co więcej nie ma znaczenia tutaj czy zostały one zaadaptowane przed, czy po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.



W wyroku z 19 lipca 2006 roku (VI ACa 1105/05, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie orzekł, że decyzja, o jakiej mowa w art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami wywołuje skutek w postaci zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości wspólnej objętej tą decyzją, a tym samym wyłącza tę część z nieruchomości wspólnej pozostającej w dyspozycji właścicieli lokali.



Pogląd ten został przez warszawski Sąd Apelacyjny potwierdzony w wyroku z dnia 22 lipca 2010r., sygn. akt: (VI Aca 491/2010): „skorzystanie przez Państwo z prawa przyznanego w art. 24 ust. 3 u.g.g. stanowi zdarzenie sprawcze, powodujące, że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestaje być przedmiotem współwłasności, a lokal ten - powiększa liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako dotychczasowego właściciela budynku. Decyzja określającą w nowy sposób wielkość udziałów współwłaścicieli w nieruchomości (przewidziana pierwotnie w art. 24 ust. 3, a po nowelizacji obowiązującej od 1 stycznia 1988 r. - w art. 24 ust. 3a u.g.g., później oznaczanym w kolejnych tekstach jednolitych jako art. 24 ust. 4 i art. 21 ust. 4 u.g.g.) stanowiła jedynie czynność wykonawczą, dostosowującą wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni użytkowej lokali w budynku”.

koziorozka

Poza tym tych pomieszczeń ponoć nie ma w planach, choć znalazłem zapiski w moich dokumentach, że przebudowy dokonano za zgodą ówczesnego Zarządcy. Mam jeszcze jedno pytanie czy to, że decyzją administracyjną przyznano mi całe mieszkanie wraz ze spornymi pomieszczeniami a później sprzedano bez nich ma jakieś teraz znaczenie.

Powiem ci z praktyki (nie wiem, co na to prawo) i jak to się robi na warszawskim Mokotowie.
Jak gminie zostają w budynku dwa ostatnie mieszkania, to sama zwraca się do wspólnoty, żeby do gminy pismo wystosowała.
Po tym piśmie wm sama szuka rzeczoznawcy (gmina podpisuje z nim umowę), ale wszystkie uzgodnienia, otwieranie pomieszczeń do pomiarów i tak robi zarząd lub administrator.
Jak zarząd wspólnoty chce mieć raz na zawsze porządek w papierach, to nie pokazuje rzeczoznawcy starych planów, żeby zawartych w nich błędów nie powielać. Operat robi się z natury, czyli to co kiedyś było częścią wspólną może stać się kawałkiem lokalu i odwrotnie.
W budynku obok po takiej "inwentaryzacji" lokale mieszkalne zmieniły swoją powierzchnię nawet o 4 m kw a zarząd odkrył pomieszczenie przyległe do prywatnego lokalu, o którym zawsze sądził, że należy do gminy (gmina za ten kawałek płaciła), a do którego miał dostęp tylko właściciel mieszkania.
Wszystko wyprostowali.
Niezadowoleni byli jednak ci, którym nagle na papierze mieszkanie się powiększyło, bo i zaliczki także do góry podskoczyły

borys07

Witam ponownie, ponieważ ostatnio zostałem poinformowany, że mimo odwołania uznano, że powierzchnia, którą zajmuję jest częścią wspólną na mój wyłączny użytek w związku z czym zostaną naliczone opłaty za 3 lata wstecz zgodnie z kodeksem cywilnym, nie wyjaśniono dlaczego wcześniej nikt tego nie naliczał ( więc chyba stwierdzono, że to moja wina i sam powinienem sobie zrobić naliczenia ) i że brak uregulowań prawnych ( nikt wcześniej nie naliczał opłat, nie podpisywał ze mną żadnych umów itp) nie zwalnia mnie od poniesienia zaległych opłat. Nawet nie wzięto pod uwagę w naliczeniach poniesionych moich kosztów eksploatacji, remontów itp. Czy to znaczy, że nie mam już żadnych praw i możliwości obrony ? Czy to, że moje mieszkanie nie ma klatki i muszę jakby nie było wchodzić przez te tzw.pomieszczenie przynależne do własnego wykupionego mieszkania zmusza mnie też do opłaty za to przejście, przecież inni lokatorzy nie płacą dodatkowo za możliwość dojścia do własnych mieszkań - poprzez klatki schodowe? Nie wiem jak z tego wybrnąć - może ktoś podsunie sensowne rozwiązanie - pozdrawiam.

KubaP

Art. 24. UoGN
1. Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy.

2. Na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów publicznych mogą być wykorzystywane gminne zasoby nieruchomości.
[b]
3. Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin uchwalane na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.[/b]

Pogląd ten został przez warszawski Sąd Apelacyjny potwierdzony w wyroku z dnia 22 lipca 2010r., sygn. akt: (VI Aca 491/2010): „skorzystanie przez Państwo z prawa przyznanego w art. 24 ust. 3 u.g.g. stanowi zdarzenie sprawcze, powodujące, że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestaje być przedmiotem współwłasności, a lokal ten - powiększa liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako dotychczasowego właściciela budynku.
Decyzja określającą w nowy sposób wielkość udziałów współwłaścicieli w nieruchomości (przewidziana pierwotnie w art. 24 ust. 3, a po nowelizacji obowiązującej od 1 stycznia 1988 r. - w art. 24 ust. 3a u.g.g., później oznaczanym w kolejnych tekstach jednolitych jako art. 24 ust. 4 i art. 21 ust. 4 u.g.g.) stanowiła jedynie czynność wykonawczą, dostosowującą wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni użytkowej lokali w budynku”.