Ważność uchwały w małej wspólnocie.
dario_65
Użytkownik
Witam.
Razem z żoną jesteśmy właścicielami lokalu w tzw. "małej wspólnocie".( 5 wyodrębnionych lokali mieszkalnych). Zgodnie z kodeksem cywilnym w sprawach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.
Ale pojawia się mały problem. Załóżmy, że jest projekt uchwały, z którym ja jako współwłaściciel mojego mieszkania (drugim współwłaścicielem jest moja żona) się zgadzam i podpisuję się pod uchwałą. Niestety moja żona (jej osoba jest wymieniona w akcie notarialnym) ma na temat tej uchwały zgoła odmienne zdanie i na nie wyraża zgody na jej realizację. Czy w świetle prawa taka uchwała (za nasz lokal podpisana tylko przeze mnie) jest ważna, czy też jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli wymienionych w aktach notarialnych ?
Razem z żoną jesteśmy właścicielami lokalu w tzw. "małej wspólnocie".( 5 wyodrębnionych lokali mieszkalnych). Zgodnie z kodeksem cywilnym w sprawach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.
Ale pojawia się mały problem. Załóżmy, że jest projekt uchwały, z którym ja jako współwłaściciel mojego mieszkania (drugim współwłaścicielem jest moja żona) się zgadzam i podpisuję się pod uchwałą. Niestety moja żona (jej osoba jest wymieniona w akcie notarialnym) ma na temat tej uchwały zgoła odmienne zdanie i na nie wyraża zgody na jej realizację. Czy w świetle prawa taka uchwała (za nasz lokal podpisana tylko przeze mnie) jest ważna, czy też jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli wymienionych w aktach notarialnych ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To zależy od ustroju majątkowego, jeżeli jest rozdzielność, to małżonkowie są współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych. Taka sama sytuacja będzie miała miejsce, gdy rozdzielności co prawda nie ma, ale np. lokal zakupiono przed zawarciem małżeństwa, czy z majątków odrębnych.
Innymi słowy: jeżeli mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych - to każdy z małżonków winien się wypowiedzieć, ponieważ każdemu z nich przysługuje odrębny udział, powinni uzgodnić swoje stanowisko, jeżeli zatem tylko jeden z małżonków zagłosuje - ten głos nie ma znaczenia.
Z inną natomiast sytuacją będziemy mieli do czynienia w przypadku, gdy lokal stanowi majątek wspólny, w takiej sytuacji głos jednego małżonka wystarczy.
Głosowanie a ustawowa wspólność majątkowa małżonków
Jeżeli własność lokalu jest objęta wspólnością majątkową małżeńską, prawo dysponowania udziałem w głosowaniu oceniamy na podstawie art. 36 KRO (por. wyrok SA w Warszawie 10.03.2005 - I ACa 828/2004). Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać wspólnym majątkiem i dokonywać w tym zakresie czynności prawnych, chyba że drugi złoży sprzeciw do zamierzonej czynności. Jest on jednak skuteczny wobec osoby trzeciej tylko wtedy, gdy mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.
"Udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, dlatego też przy obliczaniu wyników głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, niedopuszczalne jest uwzględnianie głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu, jeżeli nie uzgodnili jednolitego stanowiska. Przeciwna wykładnia naruszałaby dyspozycję art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 199 kodeksu cywilnego orzekł warszawski Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 17 listopada 2011 roku (sygn. akt: I ACa 464/11, niepubl.)."
Więcej na ten temat w artykule: Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej: współwłaściciele garażu muszą uzgodnić stanowisko
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/85-glosowanie/1517-glosowanie-we-wspolnocie-mieszkaniowej-wspolwlasciciele-garazu-musza-uzgodnic-stanowisko
Sytuacja jest jednak trochę skomplikowana i niejednoznaczna. Opiszę to w skrócie:
Postanowiliśmy przeprowadzić generalny remont w naszym mieszkaniu. (lokal w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków).
Zleciliśmy opracowanie pełnego projektu budowlanego (architektura, konstrukcje, instalacje wod-kan, CO ....itd.).
Z tak przygotowanym projektem wykonanym przez specjalistów z odpowiednimi uprawnieniami zwróciliśmy się do konserwatora zabytków o pozwolenie na budowę.
Pozwolenie takie otrzymaliśmy. Prawomocna decyzja administracyjna.
Następnym etapem jest uzyskanie pozwolenia na budowę w rozumieniu prawa budowlanego. (Niestety takie pozwolenie jest "absolutnie" wymagane w przypadku jakiegokolwiek remontu w budynkach wpisanych do rejestru zabytków).
Jednym z załączników do wniosku o pozwolenie na budowę składanym w departamencie architektury UM musi być zgoda właścicieli pozostałych lokali (przypominam mała wspólnota - 5 lokali). Przygotowałem więc projekt uchwały i zacząłem zbierać podpisy pozostałych właścicieli. Niestety właściciel jednego z lokalu oznajmił mi, że wyrazi zgodę na mój remont, pod warunkiem, że pozostali członkowie wyrażą zgodę na przygotowaną przez niego uchwałę (ta kontruchwała dotyczyła wymyślonych przez niego zasad zagospodarowania naszej posesji i nie miała nic wspólnego z naszym remontem). Wg mnie był to zwyczajny szantaż, "ja podpiszę, jak pan przyniesie mi podpisaną przez wszystkich moją uchwałę". Musiałem więc biegać po pozostałych właścicielach (na szczęście z większością mam normalne dobrosąsiedzkie stosunki) i prosić ich, aby dla świętego spokoju podpisali tę uchwałę, bo jak nie, to z mojego remontu nici. Zostałem w ordynarny sposób postawiony pod ścianą. Oczywiście większość nie chciała się zgodzić na "wymysły" tego jednego właściciela, ale na moją prośbę to podpisali. Ale tej "niechcianej" uchwały nie podpisała moja żona. Więcej, w momencie jak ja to podpisywałem, żona nawet nie wiedziała o istnieniu tej uchwały. Dlatego też moje pytanie, czy brak podpisu mojej żony, może skutkować tym, że ta uchwała jest nieważna.
Pozdr.
mógł się po przemyśleniach rozmyślić, mógł nie mieć świadomości co podpisuje, mógł również działać pod przymusem co jak mam wrażenie odbyło się w tej konkretnej sytuacji..
generalnie luz, tylko przypominam że uchwała zaskarżona obowiązuje do momentu uchylenia jej przez sąd.. a nie wiem jakie to plany zagospodarowania ma ten wasz sąsiad
normalnie to jak krzak bzu sam się pojawi i trochę urośnie to już go ścinać nie można bo mandat jest, może dowiedzcie się lepiej czy te jego wymysły to w ogóle mają rację bytu czy to życzeniowe sprawy
To mała wspólnota mieszkaniowa, jeżeli właściciele nie zmienili sposobu zarządu, "uchwał" się nie skarży.
Nowy doklejony: 17.04.12 13:52
A kto miałby inkasować pieniądze? Z drugiej strony nie wiem jak sąsiad chciałby tę uchwałę wyegzekwować. Musicie jednak pójść na jakieś ustępstwa i przekonać sąsiada, bo będą konflikty.