czy ktoś ma jakiś pomysł?

zagubiona

wspólnota chce zmiany zarządu. Zarząd składa się z 2 osób - nie będących właścicielami lokali we wspólnocie. Obie osoby to osoby licencjonowani zarządcy nieruchomości i jednocześnie nasz administrator. Czyli wykonuje to co chce bez konsultacji z zarządem bo sam w sobie daje sobie prawo do wykonania pewnych czynności związanych z nieruchomością. Na ostanim zebraniu została dołączona osoba ze wspólnoty (właściciel). Jak sądzę pojawią się komentarze że mamy co chcieliśmy, ale próbuje to zmienić.
Czy należy sporządzić jaką formę papierową / umowę / aneks do umowy dla administratora aby konsultował swoje inwestycje lub zmiany ze wszystkim z zarządu? Wiem że istnieje "jakiś" dokument z lat 90 uchwalony na zebraniu wspólnoty , że jeden z członków może wykonywać wszystko jednoosobowo (nazwijmy go X.)
X ma możliwość wykonywania wszystkich czynności prawnych samodzielnie, czyli jak dobrze rozumiem może zaciągać wszelki zobowiązania włącznie z kredytowymi na rzecz wspólnoty. J
Jak przeprowadzić i co przygotować na zebranie, aby jak najszybciej uchwała weszła w życie, a X. nie miała możliwości dokonywania żadnych czynności chociażby na rachunku wspólnoty. Przede wszystkim zależy mi na jak najszybszym pozbawienia X dostępu do rachunku, a dobie internetu i możliwości wykonywania przelewów po za siedzibą banku wydaje mi się to trudne. Wizyta w Banku aby zmienić kartę wzoru podpisu i osób uprawnionych do bankowości elektronicznej bez gotowej uchwały nie ma sensu. Moje obawy jak sądzę są zasadne gdyż dwie inne wspólnoty procesowały się z X na drodze cywilnej w celu wyegzekwowania środków pieniężnych które były zgromadzone na rachunkach wspólnot.
czekam na sugestie i porady

Zarządca

O ile dobrze rozumiem: duża wspólnota mieszkaniowa (więcej niż 7 lokali), zarząd trzyosobowy, dwóch członków spoza grona właścicieli i jeden właściciel lokalu.
Jeden z członków zarządu jest jednocześnie administratorem działającym na podstawie umowy.
Wspólnota mieszkaniowa w umowie o administrowanie zawarła zapis, w którym upoważniła administratora do dysponowania rachunkiem bankowym i zaciągania zobowiązań.
W latach 90-ych uchwalono, że członek zarządu może jednoosobowo reprezentować wspólnotę mieszkaniową.


Po pierwsze: kto w imieniu wspólnoty mieszkaniowej zawarł umowę o administrowanie? Jeżeli podpisał ją administrator ze samym sobą - to taka umowa jest wadliwa.

Art. 108 kodeksu cywilnego: Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.


Po drugie: reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przez administratora na zewnątrz wymagałaby umowy właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego - innymi słowy: właściciele lokali musieliby dokonać najpierw zmiany sposobu zarządu żeby taką umowę z administratorem zawrzeć.

Art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali: Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.


Po trzecie: uchwała o zmianie zasad reprezentacji wspólnoty (jednoosobowo przy wieloosobowym zarządzie) nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ taka zmiana wymagałaby zgody wszystkich właścicieli lokali wyrażonej w umowie zawartej w formie aktu notarialnego.

zagubiona

Tak wspólnota ma 60 mieszkań z czego 3 są Gminy.
Z tego co się zorientowałam to nie mamy aktu notarialnego - i wydaje mi się to pozytywnym punktem.
Czy umowa została zawarta z samym sobą ? Chyba tak, jednak niem wglądu w dokumentacje.
Jeżeli chodzi o skład to zarząd ma dwóch członków X i Y.Na ostatnim zebraniu została wyłoniona trzecia osoba spośród właścicieli jednak z braku kworum została uchwała przekazana do indywidualnego trybu głosowania. Czyli dopóki nie zostanie zebrana większość pod uchwałą nadal mamy dwie osoby.Wspólnota nie ma komisji rewizyjnej

Zarządca

A po co wspólnocie komisja rewizyjna?

zagubiona

Przez jakiś czas funkcjonowała ale z braku chętnych i naturalnego biegu życia zniknęła dlatego też o niej wspomniałam.
Mój nik mówi sam za siebie. Próbuje to jakoś ogarnąć i przekazać jak najwięcej in aby informacji.

KubaP

[cite] zagubiona:[/cite]wspólnota chce zmiany zarządu.
Zarząd składa się z 2 osób - nie będących właścicielami lokali we wspólnocie.
Obie osoby to osoby licencjonowani zarządcy nieruchomości i jednocześnie nasz administrator.

[b]Art. 20.
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
[/b]

koziorozka

Jak wybierzecie trzeciego członka zarządu, to wszystko szybko wyprostujecie.
1) Z uchwałą idziecie do banku, żeby nadać mu uprawnienia
2) Odwołacie administratora z zarządu wm, bo na razie to jest klasyczny konflikt interesów - administrator jest pracownikiem wynajętym przez wspólnotę, a zarząd ma m.in. kontrolować jego pracę

Finanse, decyzje - uowl. Art. 21
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Tak więc uchwała, że administrator (jako członek zarządu) może samodzielnie np. podpisywać faktury, przelewy jest z tak samo ważna, jak uchwała o ustanowieniu waszej wspólnoty samodzielnym księstwem.

Nie wiem w jakim banku macie konto
U mnie ING Direct http://www.ingbank.pl/male-firmy/wspolnoty-mieszkaniowe#tab=2 ma taki myk, że przelew muszą akceptować dwie osoby. Czyli administrator wklepuje dane, numery faktury, sumę, ale dopóki nie kliknie członek zarządu przelew z banku nie wyjdzie
Alior też ma podobno dobre konto dla wspólnot
http://www.aliorbank.pl/pl/wlasna_dzialalnosc/rachunki/rachunek_wspolnota ale musisz sama sprawdzić

czajnik5

Zagubiona, jak trochę tu posiedzisz na forum, to Twój nick stanie się bezzasadny. I co wtedy? Czy wiesz, jak trudna jest procedura zmiany nazwy użytkownika?
Co będzie, jak za miesiąc będziesz chciała się nazywać "Uświadomiona"? Albo "Pewna Siebie"?

Pozdrawiam.

zagubiona

czyżby z autopsji ta znajomość procedury zmiany nazwy użytkownika ;o)

Posesja

[cite] koziorozka:[/cite]Finanse, decyzje - uowl. Art. 21
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Tak więc uchwała, że administrator (jako członek zarządu) może samodzielnie np. podpisywać faktury, przelewy jest z tak samo ważna, jak uchwała o ustanowieniu waszej wspólnoty samodzielnym księstwem.

Nie wiem w jakim banku macie konto
U mnie ING Direct http://www.ingbank.pl/male-firmy/wspolnoty-mieszkaniowe#tab=2 ma taki myk, że przelew muszą akceptować dwie osoby. Czyli administrator wklepuje dane, numery faktury, sumę, ale dopóki nie kliknie członek zarządu przelew z banku nie wyjdzie

Przeczysz sama sobie. Najpierw piszesz, że przelewy muszą być podpisane przez dwóch członków zarządu, a potem piszesz, że u siebie tego nie przestrzegasz, bo wystarczy podpis jednego członka zarządu.

Wiem, że ornitolog nie musi fruwać, ale radzić komuś co innego, a praktykować co innego i umieszczać to wszystko w jednym poście to albo zbyt duża szczerość, albo rozdwojenie jaźni.

KubaP

[cite] Posesja:[/cite]

[cite] koziorozka:[/cite]U mnie ING Direct http://www.ingbank.pl/male-firmy/wspolnoty-mieszkaniowe#tab=2 ma taki myk,
że przelew muszą akceptować dwie osoby.
Czyli administrator wklepuje dane, numery faktury, sumę, ale dopóki nie kliknie członek zarządu przelew z banku nie wyjdzie

Przeczysz sama sobie. Najpierw piszesz, że przelewy muszą być podpisane przez dwóch członków zarządu, a potem piszesz, że u siebie tego nie przestrzegasz, bo wystarczy podpis jednego członka zarządu.

[align=right](....) KubaP[/align]

Ja to rozumie tak ...
że niejaki bank ING Direct oferuje opcje gdzie podpisy na dyspozycji przelewu muszą złożyć dwie osoby ( np . administrator i... członek zarządu, sam zaś korzysta z innych opcji, który ten bank oferuje

elan124

Zarządca: A po co wspólnocie komisja rewizyjna ?

Niepotrzebna !? Rzeczywiście, gdy jej nie ma łatwiej jest Zarządpwi/Zarządcy manipulować właścicielami i wmawiać im, że każdy z właścicieli ma prawo (obowiązek też) kontrolować Zarząd WM. W Stowarzyszeniach jakoś takie ciała mają rację bytu i nikt się nie dziwi na temat wykonywania obowiązków przez członków Komisji Rewizyjnych, tak jak to się dzieje we wspólnotach. Coś w tym jest...

KubaP

[cite] elan124:[/cite]

Zarządca: A po co wspólnocie komisja rewizyjna ?

Niepotrzebna !?
Rzeczywiście, gdy jej nie ma łatwiej jest Zarządpwi/Zarządcy manipulować właścicielami i wmawiać im, że każdy z właścicieli ma prawo (obowiązek też) kontrolować Zarząd WM.

Skąd u ciebie taki pęd do ubezwłasnowolniania właścicieli lokali?
Uważasz, że z założenia - Właściciel nie ma rozumu, nie możne mieć własnego zdania ( które wygłasza głosując nad uchwałami) i należy więc zastąpić go pozaustawowym ciałem społecznym(KR)?

W Stowarzyszeniach jakoś takie ciała mają rację bytu i nikt się nie dziwi na temat wykonywania obowiązków przez członków Komisji Rewizyjnych, tak jak to się dzieje we wspólnotach. Coś w tym jest...

A co struktura organizacyjna Stowarzyszenia ma do struktury organizacyjnej Wspólnoty?
To tak jakbyś porównał Plan gospodarczy podmiotu budżetowego np .Gminy z planem gospodarczym Wspólnoty.... paranoja.... czego to ludziska nie wymyślą...

elan124

KubaP: czego to ludziska nie wymyślą...

I dlatego mamy tak jak mamy, brak konkretnych sankcji dla kiepskich członków Zarządów i Zarządców a Sądy są "długie" i "szerokie" ... Problematyka wspólnot w ogóle nie pojawia się (albo skąpo) w mediach (prasa, radio, TV) tylko w prasie branżowej i w internecie. No bo po co oświetlać naród ? Ludzie to "kupią" co... jest !

KubaP

[cite] elan124:[/cite]I dlatego mamy tak jak mamy, brak konkretnych sankcji dla kiepskich członków Zarządów i Zarządców a Sądy są "długie" i "szerokie" ...

jakie sankcje ???? to, tak, jakbyś chciał, aby dla "kiepskich" żon (bez obrazy) ..."sankcje" wydawał/wyznaczał Komitet Osiedlowy ....
Kiepskie Zarządy I Zarządców po prostu się zmienia (odwołuje) tak jak "żony" ....:bigsmile: albo edukuje ale to czasochłonna praca , i nie ma się pewności, że się osiągnie efekt...
żyjemy przecież w epoce Chaosu...

Problematyka wspólnot w ogóle nie pojawia się (albo skąpo) w mediach (prasa, radio, TV) tylko w prasie branżowej i w internecie.
No bo po co oświetlać naród ? Ludzie to "kupią" co... jest !

Tak tu masz rację, też tak uważam. To jest macoszy temat dla IV władzy w tym kraju... coś musi być na rzeczy ...:devil:

Pani Beata

Nie wiem, czy powoływanie komisji rewizyjnych we spólnocie może cokolwiek poprawić. Osobiście wątpię, a nawet nieco bawi mnie ten pomysł. Skoro każdy z właścicieli ma możliwość kontrolowania pracy zarządu (który sam zresztą jest organem kontrolnym dla administratora) i dokumentacji wspólnoty, to każdy właściciel może być taką "jednoosobową komisją rewizyjną" - jeżeli TYLKO CHCE. Największy problem upatruję w tym, że tak niewielu chce... jeżeli to się nie zmieni, to będzie tak jak jest.

Na pewno większa ilość publikacji na temat wspólnot pomogła by "oświecić" znaczną liczbę obywateli. Jednak uważam, brak na rynku takich publikacji jest przede wszystkim wynikiem braku zapotrzebowania na nie ze strony odbiorców ... po prostu wydawnictwa nie drukują pozycji, których nie mogą sprzedać i kółko się zamyka. Czysty kapitalizm (niestety). Ustawa o własności lokali jest ogólnodostępna w sieci... jaki procent właścicieli ją zna w podstawowym stopniu?

I tak dobrze, że mamy internet.

Może i powoływanie komisji rewizyjnych ma na celu usprawnienie działania wspólnoty, ale moim zdaniem jest wyłacznie wynikiem nieznajomości
lub nierozumienia ustawy. Jakie kompetencje ma taka komisja? Uchyli uchwałę? Cofnie decyzję zarządu w sprawie "zwykłego zarządu"? Zablokuje przelew?

Jednak nadrzędny argument moim zdaniem jest taki:

Skoro np. w skład takiej komisji rewizyjnej (o ile gdzieś już powstała) wchodzą kompetentni merytorycznie i sprawni w działaniu właściciele, to lepiej po prostu powołać tych ludzi do zarządu wspólnoty, niż tworzyć z nich za przeproszeniem "wspólnotowe niewiadomo co" w dodatku o nie określonych kompetencjach.
No tak, ale do tego znowu jest potrzebna znajomość ustawy o własności lokali i chęć do działania wśród właścicieli, czyli kółko znowu nam się zamyka...
Po prostu z samego "faktu powołania komisji rewizyjnej" moim zdaniem komletnie nic nie wynika... no chyba, że po pewnym czasie powstanie komisja do kontroli komisji rewizyjnej...

elan124

Pani Beata: Skoro np. w skład takiej komisji rewizyjnej (o ile gdzieś już powstała) wchodzą kompetentni merytorycznie i sprawni w działaniu właściciele, to lepiej po prostu powołać tych ludzi do zarządu wspólnoty, niż tworzyć z nich za przeproszeniem "wspólnotowe niewiadomo co" w dodatku o nie określonych kompetencjach

Po prostu przepyszne wypowiedzi. Pokazywałem te wywody kolegom z trzech stowarzyszeń. Uśmiechów było co niemiara. Okazuje się, że do tej pory bardzo mała liczba dyskutantów nie wie (nie chce wiedzieć), że o wiele łatwiej i skuteczniej (ma się świadka) jest... kontrolować w zespole (w kilka osób) niżli w pojedynkę !!! Pojedyńczy właściciel od razu skazany jest na niepowodzenie. A przecież o to chodzi...

Pani Beata

Elan124 pozdrawiam Ciebie i Twoich kolegów z trzech stowarzyszeń. (Może oni nie wiedzą?), ale stowarzyszenia obowiązuje prawo o stowarzyszeniach, a nie ustawa o własności lokali.
Mam jednak dla Was radę. Jeżeli chcecie ze wszystkich sił mieć komisję rewizyjną z uprawnieniami jak w stowarzyszeniu, to widzę taką drogę. Powołajcie umową właścicieli stowarzyszenie jako zarządcę powierzonego w waszej wspólnocie i będziecie mieć de facto komisję rewizyjną - we wspólnocie... legalnie i z konkretnymi uprawnieniami...
Możecie też powołać instytucję "świadków wspólnoty", czyli właścicieli, którzy zawsze będą świadczyć... ( wiem, że nie ma w uowl, ale pewnie znajdziesz zaraz jakąś ustawę a'propos- może kodeks drogowy?), Jak nie, to może chociaż "prokuraturę wspólnotową"? i areszt (jeżeli we wspólnocie znajdzie się jakieś odpowiednie pomieszczonko)?
Działaj elan, działaj, zmieniaj, łącz i dziel różne ustawy... daj się ponieść i nie wierz, że "Pojedyńczy właściciel od razu skazany jest na niepowodzenie".
Per aspera ad astra...

KubaP

[cite] elan124:[/cite] Pokazywałem te wywody kolegom z trzech stowarzyszeń. Uśmiechów było co niemiara.

Okazuje się, że do tej pory bardzo mała liczba dyskutantów nie wie (nie chce wiedzieć), że o wiele łatwiej
i skuteczniej (ma się świadka) jest... kontrolować w zespole (w kilka osób) niżli w pojedynkę !!!
Pojedyńczy właściciel od razu skazany jest na niepowodzenie. A przecież o to chodzi...

:bigsmile::bigsmile::bigsmile::clap::crazy::bigsmile::bigsmile::bigsmile::clap::crazy::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::clap::crazy::bigsmile::bigsmile::bigsmile:
:bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::clap::crazy::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile:
:bigsmile::bigsmile::clap::crazy::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::clap::crazy::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile:
rechoczemy i nie możemy się powstrzymać ... jak czytamy głoszone przez ciebie teorie ... o wyższości Komisji Rewizyjnej we WM nad indywidualną kontrolą właściciela lokalu...

A kto komu zabrania organizować się w grupy kilku właścicieli tzw trójki, nie trzeba w pojedynkę , i dokonywać kontroli pracy Zarządu WM / administratora?
Każdy ma prawo dokonywać odpisów fotografii dokumentów , nagrywania wyjaśnień (po wcześniejszym uprzedzeniu) , itd ...
nie trzeba od razu powoływać ciała, który nie ma mocy sprawczych we wspólnocie.

elan124

KubaP: Kiepskie Zarządy I Zarządców po prostu się zmienia (odwołuje), tak jak "żony"

„Kobiety nie zmienisz. Możesz zmienić kobietę, ale to... niczego nie zmienia„ (Andrzej Poniedzielski)