Zarząd nie podejmuje decyzji przekraczających zarząd zwykły

Gość Zarzadca.pl

Mam poważne watpliwosci co do ostatniego akapitu odpowiedzi. Art 18 ust 1 mówi tylko o zmianie sposobu.Wg mnie na podstawie tego artykułu właściciele zamiast wtbrać zarząd "właścicielski" powierzają zarząd zarządcy licencjonowanemu. Czyli nie ma zarządu a jest zarządca, który wykonuje obowiązki zarządu. Na jakiej podstawie prawnej zarządca powołany przez wspólnotę z udziałem notariusza ma mieć większy zakres uprawnień niż zarząd. Przecież tak powołany zarządca ma obowiązek zwoływać zebrania i realizować uchwały właścicieli.

Posesja

Art. 18.1 dotyczy nie tylko powierzenia zarządu zarządcy (na marginesie: w obecnym stanie prawnym nie musi to być osoba z licencją), ale określenia umownego, czyli innego niż ustawowy, sposobu zarządu. Świadczą o tym wyrazy "w szczególności":

Art. 18. 1.Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Zatem powierzenie zarządu nie wyczerpuje wszystkich możliwości umownego sposobu zarządu. W umowie właścicieli o ustanowieniu sposobu zarządu można zawrzeć większe lub mniejsze niż w ustawie kompetencje zarządu wspólnoty (lub zarządcy sprawującego zarząd powierzony), można powołać inne organy wspólnoty, których ustawa nie przewiduje (np. komisję rewizyjną, Radę Wspólnoty itp.), można też przyjąć inne zasady głosowania (np. że w każdej sprawie będzie obowiązywała zasada 1 właściciel = 1 głos). Taką umową właściciele tworzący "małą" wspólnotę (do 7 lokali) mogą przyjąć sposób zarządu, przewidziany w ustawie dla wspólnot "dużych" (powyżej 7 lokali), a więc z zarządem jako organem, z możliwością zaskarżania uchwał w trybie art. 25 itp. I na odwrót - właściciele tworzący "dużą" wspólnotę mogą przyjąć zarząd bezpośredni (czyli bez zarządu jako organu), właściwy dla wspólnot "małych".

Co do zakresu obowiązków zarządcy z art. 18.1 - jeżeli umowa właścicieli nie reguluje tych kwestii, a zawiera tylko lakoniczne sformułowanie o powierzeniu zarządu, to zarządca taki nie ma większych uprawnień od zarządu wspólnoty:

Art. 33.W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. [Chodzi o rozdział 4 ustawy o własności lokali - Posesja]

Wręcz przeciwnie: w odróżnieniu od zarządu, nie może on reprezentować wspólnoty na zewnątrz, bo nie jest jej organem. Może wykonywać czynności zwykłego zarządu, ale z wyłączeniem zawierania umów, zaciągania zobowiązań, reprezentowania wspólnoty przed sądami i organami administracji publicznej. Do każdej z takich czynności musi posiadać pełnomocnictwo - albo zawarte w umowie powierzenia zarządu, albo w późniejszej uchwale właścicieli.

Zarządca

Uważasz, że gdy brak pełnomocnictwa zarządca, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl nie może zawierać umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej?

Posesja

Tak uważam.
Pomimo, że zawarcie podstawowych umów (np. na dostawy mediów, wykonywanie przeglądów) jest czynnością zwykłego zarządu, to wymaga umocowania do reprezentowania wspólnoty, którego zarządca z art. 18.1 nie posiada, jeżeli brak takiego pełnomocnictwa w umowie lub późniejszej uchwale właścicieli. Ustawa daje prawo do reprezentowania wspólnoty jedynie zarządowi:

Art. 21. 1.Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2.Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Zarządca sprawujący zarząd powierzony nie jest organem wspólnoty, lecz jej pełnomocnikiem. Zakres jego umocowania musi więc wynikać z pełnomocnictwa właścicieli.

KubaP

Pomimo, że zawarcie podstawowych umów (np. na dostawy mediów, wykonywanie przeglądów) jest czynnością zwykłego zarządu, to wymaga umocowania do reprezentowania wspólnoty, którego zarządca z art. 18.1 nie posiada, jeżeli brak takiego pełnomocnictwa w umowie lub późniejszej uchwale właścicieli. Ustawa daje prawo do reprezentowania wspólnoty jedynie zarządowi:

Uważam, że w tym przypadku ( art.18.1) Zarządca spełnia / wypełnia rolę Zarządu WM. ..... i nie musi mieć dodatkowych pełnomocnictw do zwierania umów.

[b]Art. 18.[/b]
[b]1. [/b]Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, [b]a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.[/b]

Pani Beata

Ja również uważam, że taki zarządca jednak posiada uprawnienia zarządu. Przekonuje mnie o tym art. 24 ustawy o własności lokali:

Art. 24

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Inaczej ten artykuł brzmiał by nielogicznie. Odnośnie pełnomocnictwa, to zgadzam się, że to uchwała powinna zawierać pełnomocnictwo potrzebne do jej wykonania dla zarządu lub zarządcy.

Posesja

[cite] Pani Beata:[/cite]Ja również uważam, że taki zarządca jednak posiada uprawnienia zarządu. Przekonuje mnie o tym art. 24 ustawy o własności lokali:

To jest tylko jedno uprawnienie - do dochodzenia w sądzie rozstrzygnięcia w razie braku poparcia większości dla uchwały zdaniem zarządcy ważnej dla wspólnoty.
Ale gdzie masz podstawę prawną do zawierania umów przez zarządcę z art. 18.1?
Albo do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali?

Pani Beata

Nie wykluczam, że możesz mieć rację, ale mam odmienne zdanie niż Ty.
Moim zdaniem ustawodawca po pierwsze "co chwila" wymienia jednym tchem w ustawie zarządcę i zarząd właścicielski, jako równouprawnione podmioty,
a po drugie ja nie znam ani jednego orzeczenia sądu, które byłoby zgodne ze stanowiskiem jakie Ty prezentujesz. Posesja pisałeś już w tym watku, że zarządca nie może wystepować w sądzie, ja zacytowałam Ci art.24 z którego wynika, że owszem może i to nie dość, że samodzielnie - to jeszcze "przeciwko" wspolnocie w sprawach jak najbardziej dotyczących wspólnoty. To jest właśnie zdolność reprezentowania wspólnoty w stosunku do właścicieli lokali. Może nieprecyzyjnie piszesz co masz na myśłi...

Posesja

Jest takie orzeczenie:

Stosownie do art. 18 i 33 u.w.l. wspólnota może powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie trzeciej (reprezentacja powierzona - powiernicza). Działania takiego zarządcy pociągają za sobą skutki dotyczące bezpośrednio wspólnoty mieszkaniowej (art. 95 § 2 k.c.). W odróżnieniu od reprezantacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa. Za powyższym poglądem przemawia okoliczność, że ustawa o własności lokali wyraźnie rozróżnia "zarząd" od "zarządcy", któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (np. art. 24, 29, 30, 32 u.w.l.).
I ACa 290/2006, http://www.zarzadca.pl/content/view/644/94/

Podobnie, jak Sąd Apelacyjny w Katowicach uważam, że zarządca z art. 18.1 jest pełnomocnikiem wspólnoty, zatem może tylko tyle, na ile pozwala mu pełnomocnictwo. Jeśli umowa powierzenia zarządu nie zawiera postanowień o umocowaniu do reprezentacji wspólnoty, to zarządca nie ma umocowania, by ją reprezentować. Może wykonywać jedynie czynności zwykłego zarządu i to tylko te, które nie wymagają nabywania praw i zaciągania zobowiązań za wspólnotę. A także oczywiście te, które wynikają bezpośrednio z ustawy - jak z przytoczonego przez Ciebie art. 24 uwl.

Pani Beata

Moim zdaniem podstawą do działania może być art. 18 ust.3
Ja rozumiem ten art.18 pkt. 3 w ten sposób, że oczywiście w umowie właściciele mogą wybrać podmiot i ustalić zakres jego uprawanień (węższy lub szerszy - tak jak napisałeś), jednak jeżeli poprzestaną tylko na wyborze samego podmiotu nie ustalając indywidualnie zakresu jego kompetencji to ustawodawca w takiej sytuacji przyjmuje domniemanie, że zarządca powierzony a zart. 18.1 będzie miał kompetencje zarządu właścicielskiego.

Posesja

Artykuł 18 § 1 i 2 u.w.l. stanowi, że właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej i w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza i stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Stosownie natomiast do treści art. 18 § 3 u.w.l., jeżeli sposób zarządu nie został określony w trybie wyżej przewidzianym, wówczas obowiązuje regulacja ustawowa przewidziana w dalszych przepisach rozdziału 4 ustawy, przy czym zdaniem Sądu Apelacyjnego, który nie podziela poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.09.2005 r., III CZP 62/05, LEX nr 171751, z art. 33 u.w.l. upoważnienia zarządcy, ustanowionego na podstawie art. 18 ustawy, do działania w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie można wyprowadzać z ustawy. Odpowiednie stosowanie przepisów ustawy, o którym mowa w art. 33, może się jedynie odnosić do zakresu, ram działania zarządcy, którego umocowanie, co wynika z istoty pełnomocnictwa, musi wynikać z umowy.

Przy modelu ustawowym, zarządca - administrator, nie może zatem w imieniu wspólnoty występować w sądzie, gdyż jeśli w trybie art. 18 ustawy nie określono sposobu sprawowania zarządu, to zarządca jest upoważniony jedynie do dokonywania czynności w ramach zwykłego zarządu.
I ACa 290/2006

Pani Beata

Dzięki za orzecznictwo, którego nie znałam, ale pozostanę przy swoim zdaniu zgodnym ze stanowiskiem SN.

Posesja

Problem w tym, że to stanowisko SN z 14.09.2005 było jednorazowym "wypadkiem przy pracy". Zarówno wcześniej, jak i później SN zajmował odmienne stanowisko, które jest zgodnie wspierane przez doktrynę prawa:

W orzecznictwie wyrażano zróżnicowane poglądy odnośnie do tego, czy zarządca, któremu powierzono zarząd wspólnoty, z mocy prawa może reprezentować wspólnotę przed sądem. W uzasadnieniu wyroku z dnia 7 lutego 2002 r. (I CKN 489/00, OSNC 2002, nr 12, poz. 157) Sąd Najwyższy przyjął pogląd, zgodnie z którym powierzenie zarządu osobie prawnej nie jest równoznaczne z udzieleniem pełnomocnictwa w rozumieniu art. 86 k.p.c., wobec czego występujący w procesie radca prawny powinien legitymować się pełnomocnictwem udzielonym przez wspólnotę, a nie przez zarządcę, nie uzasadniając jednak szerzej tego stanowiska.

Odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05 (niepubl.), w myśl którego "Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy". W razie braku zaś stosownych postanowień zawartych w umowie, czy też uchwale właścicieli lokali, należy odwołać się do brzmienia art. 33 u.w.l., a "w konsekwencji, nie ma przeszkód do stosowania do ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządcy przepisu art. 21 ust. 1 u.w.l., który wskazuje na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej".

Powyższy pogląd nie znalazł akceptacji w doktrynie, w której dość zgodnie prezentowane jest stanowisko, że tezę omawianego postanowienia należałoby uzupełnić i uznać, iż zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 może występować w imieniu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jeżeli udzielili mu stosownego pełnomocnictwa. Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a.

Nie podzielając poglądu przedstawionego w przytoczonej uchwale należy w ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie przywołać następujące argumenty. Nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.l. dla określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 33(1) k.c.), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c., art. 86 i 87 k.p.c.). Ponadto, w art. 33 u.w.l. zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego. Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu. Samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy. W konsekwencji tych rozważań należy zatem dojść do wniosku, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy.
http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0129_08.pdf

Zatem to mój pogląd jest zgodny z linią orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Pani Beata

Wiesz Posesja, że to ciekawe zagadnienie. Ale jeżeli np. wspólnota bez zarządu właścicielskiego zostanie pozwana, a właściciele nie udzielą zarządcy (z obojętne jakich względów) pełnomocnictwa, to i dla sądu i dla wspólnoty i dla powoda jest to jednak pewien problem. Co wtedy: pełnomocnik (kurator) ustanowiony przez sąd? Rozwiązanie jednak raczej kuriozalne, w sytuacji kiedy w takiej wspólnocie funkcjonuje prawidłowo powołany powierzony zarządca...

Posesja

Wtedy wystarczy uchwała właścicieli o udzieleniu pełnomocnictwa procesowego zarządcy.
Jeżeli nie udzielą pełnomocnictwa, bo nie mają zaufania do zarządcy, to powinni zmienić zarządcę.
Poza tym powód może złożyć w sądzie wniosek o ustanowienie kuratora procesowego dla wspólnoty.

MirekL

Temat jest ciekawy i pelen "kruczków". Poniekąd dotyczy mojej WM i mojej osoby.W marcu na zebraniu złożylem rezygnację z Zarządu (jednoosobowy), WM nie wylonila żadnego kandydata. Sytuacja prawna jest taka ,że nie mamy zdolności sądowej. To oznaczaloby problemy dla ewentualnych naszych wierzycieli. Zazwyczaj wierzycielem jest "obcy" nie wlaściciel, ponieważ ten móglby w takiej sytuacji zażądać zarządcę przymusowego. A co z firmą z zewnątrz? Klopot. Musi wskazać dokładny adres organu, czyli Zarządu. Wniosek o kuratora jest jedynie w przypadkach szczegolnych, jednorazowych np. zabezpieczenie dowodu. Postępowanie sądowe bez ustawowego przedstawiciela jest skażone nieważnością postepowania. Sąd winien pozew odrzucić. Czy tę wadę procesową można naprawić ? Tak, wybierając Zarząd, ale czy sąd może WM zmusić do tego? Nie. Niewątpliwie jest to lapsus prawny.
Co do mojej sytuacji. Ja nie mam zamiaru tego faktu wykorzystywać.Zobowiązałem się do kierowania WM ,aż do czasu wybrania nowego zarządu, czyli bezterminowo. Po zebraniu zaczęły wpływać karty o dzieleniu absolutorium, które uzyskalem większością glosów. Pytanie jest raczej filozoficzne, czy powinienem teraz pisemnie odwolać moją rezygnację, czy poddać pod glosowanie uchwałe o moim wyborze, czy pozostawić jak jest? Ciekawostka.:bigsmile:

KubaP

Najgorsze w waszych dywagacjach jest to, że każdy dopatruje się drugiego dna , komplikujecie proste sprawy.

Cytowanie przez was różnych orzeczeń wprowadza zamęt i nie wyjaśnia niczego.

Dla mnie Zarządca (art18.1 ) wywełnia obowiązki spoczywajace na Zarządzie wspólnoty , więc ma takie same przywileje i obowiązki jak Zarzad WM.

Pani Beata

To jednak bardzo ważny temat ze względu na funkcjonowanie wspólnot w całym kraju. Jego precyzyjne wyjaśnienie to moim zdaniem ważny temat ewentualnej "noweli" ustawy o własności lokali, o którą ustawa "prosi się" już od dawna. Posesja, Twoje normatywne podejście typu: "właściciele powinni zmienić zarządcę" pozostawiam bez komentarza. Wiesz, wszyscy coś tam powinni, a nieudzielenie pełnomocnictwa przez właścicieli nie musi wynikać z "braku zaufania do zarządcy". Poza tym dziękuję Ci za dyskusję i bardzo ciekawe orzeczenia, których nie znałam. Uważam, że na forum raczej nie dojdziemy do "jednego słusznego wniosku", ponieważ nawet Sąd Najwyższy wydawał w tej sprawie sprzeczne orzeczenia.
Logika podpowiada mi,
że zarządca powierzony posiada jednak uprawnienia zarzadu, chyba, że w umowie ustanawiającej go właściciele jasno postanowili, że je ograniczają.
Rozmiem co prawda tych, którzy myślą inaczej (istotnie są podstawy w orzecznictwe SN)... ale nie rozumiem idei takiego rozumowania.
Zwracam uwagę na bardzo ciekawy, z życia wzięty ostatni post MirkaL, moim zdaniem oprócz zacytowanych orzeczeń sądów to ważny głos w tej dyskusji...

KubaP

To jednak bardzo ważny temat ze względu na funkcjonowanie wspólnot w całym kraju.
Jego precyzyjne wyjaśnienie to moim zdaniem ważny temat ewentualnej "noweli" ustawy o własności lokali, o którą ustawa "prosi się" już od dawna.

zmiana zmianą, ale jak zmam życie, Polak zawsze coś spieprzy ...
np: "uspółdzielni" wspólnotę.... nie dostosuje do reali życiowych - glosowanie współwłaścicieli lokalu - garaż wielostanowiskowy, narzuci rygory ustawy o rachunkowości , zasady budżetowe jakie obowiązują w Gminach , itd ...
a i tak na koniec to Sądy "poleją" całość swoimi orzeczeniami , które zaistnieją w konkretnych wspólnotach i nic z całym krajem nie będą mieć do czynienia.

Należy wrócić do treści z roku 1994 i genezy jak wtedy obowiązywała. Przywrócić odpis z Funduszu remontowego ....

To tak jakby narzucić jeden styl budowania nieruchomości w Polsce, z jednakową kolorystyką, wyposażenie , itd ... tak jak to ma miejsce za wschodnią granicą ...

To po co zmieniać ... aby zniszczyć prawo demokracji? , ubezwłasnowolnić właścicieli lokali?, stworzyć nową kategorię licencji na słuszność co jest dobre, a co złe dla właściciela lokalu...?

Pani Beata

Ten post kwalifikuje się moim zdaniem do wątku "złote myśli"

KubaP

Ten post
https://forum.zarzadca.pl/discussion/4053/zarzad-nie-podejmuje-decyzji-przekraczajacych-zarzad-zwykly/#Item_20
kwalifikuje się moim zdaniem do wątku "złote myśli"

..... masz racje

Gość Zarzadca.pl

Witam<br />mam pytanie - zgodnie z uchwałą członkow wspołnoty wybrano spółdzielnie która zajmuje się zarządzaniem budynkiem. Mamy zarzad trzyosobowy umowę ze spóldzielnią podpisała jedna osoba z zarządu - czy tak podpisana umowa cedująca np wytaczanie powództw przez spoldzielnie jest ważna? Współnota liczy 9 lokali

Pani Beata

Taka umowa nie jest ważna. Ponieważ jesteście dużą wspólnotą (powyżej 7 lokali) z zarzadem wieloosobowy, oświadczenia woli muszą być podpisane przez dwóch członków zarządu. Jeżeli jest jeden podpis to nie ma umowy.

Nowy doklejony: 06.05.12 19:29
Dodatkowo uchwałę o zatrudnieniu konkretnego administratora uważam za śmieszną...