Podział Wspólnoty

waga73

Witam!
> Jesteśmy wspólnotą, która na jednej działce ma 2 budynki. Jeden to my, 11
> rodzin
> a drugi to własciwie taka oficyna składajaca sie z dwóch rodzin, (własciwie
> mieszkańców). Chcemy się podzielić, tym bardziej że jeden z mieszkańców którzy
> zamieszkuja ów budynek, nie wykupił mieszkania, i Kolej ma płacić za
> niego,(teraz grozi mu eksmisja), drugi zalega z płatnościami, a chce by u
> niego
> cały czas remontować, nie muszę dodawc że ten budynek nie jest w najlepszym
> stanie.Aha! Kolej tez zalega z płatnościami.
> Wspólnie z mieszkańcami ustaliliśmy ze chcemy się podzielić, i dowiadywalismy
> sie wstepnie,ze za nim geodeta podzieli działkę, musimy wymówic im media i to
> uregulować.
> Problem jest z naszym zarządca, bo twierdzi,że musi w uchwale o podziale
> wspólnoty, być 100% zgodności wspólwłascicieli a nie większośż, jestesmy
> przecież duza wspólnotą.
> Ich prawnik powołuje sie na ustawę o Gospodarce Nieruchomościami i art. 199
> Kodeksu cywilnego, gdzie wymaganejest 100% właścicieli.
> Z kolei dostaliśmy tez od innego prawnika, który twierdzi,ze to podlega pod
> ustawe o własnosci lokali art. 22, i mówi nam tez ze art. 199 kodeksu
> cywilnego
> jest przepisem ogólnie regulującym sprawy dotyczące współwłasności, natomiast
> ustawa o własnosci lokli szczegółowo to reguluje, twierdzi tez że przepis
> szczególny art.23 ust 2 ustawy o własnosci lokali wyklucza stosowanie przepisu
> art. 199
> Kto ma rację? Czy prawnik zarządcy , czy ten drugi, bo już nie wiemy co
> myśleć.
> Zarządca wogóle nie chce nas słuchać Dodam ,że podział chcemy na nasz koszt.
> prosze o pilna odpowiedź.
> dziekuje

Zarządca

Art. 19 uwl stanowi:
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Ponieważ w Państwa nieruchomości znajduje się więcej niż 7 lokali) przepis powyższy nie znajduje zastosowania, obowiązują przepisy ustawy o własności lokali w pełnym zakresie.
Zatem art. 199 k.c. (Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli) nie odnosi się do tej sytuacji.

Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 3 pkt 9) ustawy o własności lokali udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych stanowi czynnośc przekraczającą zarząd zwykły nieruchomością.

Do jej podjęcia przez zarząd, na zasadzie art. 22 ust. 2 potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Uchwały natomiast podejmowane są większością głosów właścicieli lokali (art. 23 ust. 2 zd. pierwsze).
Art. 97 ust. 2 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi natomiast, że:
jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych.
Przepis art. 22 ust. 3 pkt. 9 ustawy jest jednak przepisem szczególnym w stosunku do art. 97 ust 2, dlatego ma pierwszeństwo przed jego stosowaniem.
Reasumując: zgadzam się z opinią prawnika Wspólnoty.

waga73

Bardzo dziękuję, za szybką odpowiedź, z tych zawiłości zrozumiałam ,ze jednak nasz prawnik sie wykazał. Dziękuję.

Zarządca

W uzupełnieniu:
Art. 22 ust. 3 pkt 9 ma oczywiście zastosowanie, gdy wniosek zostanie złożony przez wspólnotę w ramach zarządu nieruchomością wspólną (a nie indywidualnie przez poszczególnych właścicieli).

Pomocne orzecznictwo:
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/00F04329AC.