Zmiana sposobu zarządu budynkiem mieszkalnym
Rainbow
Użytkownik
Jestem właścicielem lokalu w budynku wielomieszkaniowym(BLOK), posiadam tez udziały w czesci wspólnej budynku i w działce pod nim. Razem w bloku jest nas 18 właścicieli. Przy zakupie lokalu zarząd budynkiem mieszkalnym usytuowanym na tej działce sprawować miała osoba X. W sąsiedztwie znajduje się drugi blok, który położony jest na innej działce ewidencyjnej, posiada też oddzielną ksiegę wieczystą. W ostatnich dniach otrzymałem zaproszenie na obrady Wspólnoty mieszkaniowej mieszkańców bloku numer 1 i 2 wystawione przez pełnomocników wpólnoty na którym miedzy innymi będzie wybierany zarząd wspólnoty. I w związku z tym mam pytania:
1) Czy dwa bloki o oddzielnych ksiegach wieczystych, położone na dwóch różnych działkach mogą tworzyć jedna wspólnotę mieszkaniową??
2) Na wcześniejszym zebraniu o którym nie zostałem powiadomiony zmieniono poprzez Uchwałe wspólnoty mieszkaniowej bloków nr 1 i 2 sposób zarządzania na i zapisano to w dziale III KW: Właściciele lokali położonych w blokach 1 i 2 zostawiając, ze z dniem XX.XX.2011 zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie na zasadach określonych w art.20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tj. powierzają zarząd nieruchomością wspólna zarządowi wybieranemu spośród mieszkańców. Dokonano to w obecności notariusza. Czy taka uchwała ma moc prawna?? Czy taką uchwale nie powinni podjąć mieszkańcy osobno z każdego bloku??
1) Czy dwa bloki o oddzielnych ksiegach wieczystych, położone na dwóch różnych działkach mogą tworzyć jedna wspólnotę mieszkaniową??
2) Na wcześniejszym zebraniu o którym nie zostałem powiadomiony zmieniono poprzez Uchwałe wspólnoty mieszkaniowej bloków nr 1 i 2 sposób zarządzania na i zapisano to w dziale III KW: Właściciele lokali położonych w blokach 1 i 2 zostawiając, ze z dniem XX.XX.2011 zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie na zasadach określonych w art.20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tj. powierzają zarząd nieruchomością wspólna zarządowi wybieranemu spośród mieszkańców. Dokonano to w obecności notariusza. Czy taka uchwała ma moc prawna?? Czy taką uchwale nie powinni podjąć mieszkańcy osobno z każdego bloku??
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zarządca/ zarząd może być ten sam w tych wspólnotach, ale wcale nie musi.
Czy tą uchwałę mam szanse zaskarżyć, skoro nie możne być to jedna wspólnota o oni podejmują decyzje wspólnie?? Przecież nie mam obowiązku uiszczać zaliczki na poczet np. remontów drugiego bloku, którego nie jestem współwłaścicielem?? Tak to rozumiem.
A co do zarządu to rozumiem, że może być ten sam ale osobno reprezentuje jedną wspólnotę, a osobno drugą( osoby pełnią funkcje w jednej i drugiej wspólnocie, ale zarządy są 2 - dobrze rozumuje??).
Dodatkowo obok budynków mieszkalnych znajdują się lokale użytkowe 9(16 wlascicieli) - garaże, które posiadają tez inna księgę wieczystą (inna tez działka)i tam też wpisano tą formę zarządu:Właściciele lokali położonych w blokach 1 i 2 zostawiając, ze z dniem XX.XX.2011 zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie na zasadach określonych w art.20( ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tj. powierzają zarząd nieruchomością wspólna zarządowi wybieranemu spośród mieszkańców.: Przecież o garażach powinni tez decydować właściciele lokali, a nie właściciele mieszkań w blokach 1 i 2. Nie mam pojęcia jak wybrnąć z tej sytuacji prawnej.
Co to jest "pełnomocnictwo wspólnoty"?
Pełnomocnictwo wystawili właściciele jednej i drugiej w formie uchwał?
To było tylko zaproszenie czy też uprawniało do jakiś czynności prawnych?
Natomiast odpowiedzi na pytania:
1 - teoretycznie mogą - wszyscy właściciele obydwu wspólnot podpisują umowę w formie AN, zmiana KW itd - praktycznie niemożliwa i nieopłacalna rzecz. Pytanie w jakim celu, co takie połączenie miałoby dać?
2 - Jeżeli była to jedna uchwała dotycząca dwóch wspólnot to oczywiście nie ma ona mocy prawnej - ale coś mi się wierzyć nie chce żeby notariusz był aż tak niegramotny żeby go nie nazwać dosadniej.
Oczywistym jest, że o zmianie sposobu zarządu w innej wspólnocie nie mogą - nie mają prawa - decydować obcy ludzie czyli właściciele z innej wspólnoty.
Z UoWL:
"...Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową..."
Natomiast zarząd właścicielski może być ten sam w obydwóch wspólnotach - z tym że też nie rozumiem w jakim celu, po co? Czyżby w jednej wspólnocie nie było nikogo rozgarniętego?
Wyjściem z sytuacji jest pozew do sądu o stwierdzenie nieistnienia uchwały.
Czytam, czytam i nic nie rozumiem.
Skąd ta hipoteza? W mojej ustawie art. 3 ust 5 wymienia kilka budynków. Sprawa wydaje się prosta jak drut. Istniala WM 2-budynkowa z zarządem X. Czlonkowie tej WM dokonali notarialnie zmiany sposobu zarządu na wlascicielski, prawdopodobnie rownież doszlo do podzialu (tak domniemywam,Rainbow nie był na tym zebraniu). Notariusz i Sąd zrobili swoje (chyba ,że nie wiedzieli co robią?!)Teraz pora na właścicieli.Nie widzę nic dziwnego , w tym ,że dwie sąsiednie WM wybiorą jeden Zarząd. Taniej, sprawniej, racjonalniej. Lepszy będzie pozew o stwierdzenie nieistnienia uchwaly, ktorą wlaściciele niepodjeli!!!:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Sprawdź, czy na pewno to była jedna uchwała dotycząca dwu wspólnot - czyli bezprawna
Powinny być dwie - pod jedną podpisy większości (udziałami) właścicieli z twojej wspólnoty a pod drugą podpisy sąsiedzkiej wspólnoty
Mirek - rainbow napisała, że te budynki mają oddzielne księgi wieczyste, więc skąd podejrzenie, że to była jedna dwubudynkowa wspólnota?
:rolling::rolling::rolling:
Rainbow - wyjaśnij o co Ci chodzi? Jesteś przeciwny zmianie sposobu Zarządu? Widzialeś tę uchwalę na oczy, czy tylko snujesz przypuszczenia? Mam nadzieje ,że będziesz uczestniczyl w tym zebraniu, i wszystko się wyjaśni.Albo i nie , jak na to zebranie przyjdzie jedynie kilku wlaścicieli, i nie będzie chętnego do tego zaszczytnego stanowiska - funkcji czlonka zarządu.
Oczekuję doprecyzowania , tak jak daarek , nie wierzę ani w nieznajomość prawa przez notariusza, ani bezprawne dzialanie sądu.
Tsuda - rozumiem ,że miałaś na myśli zaskarżenie uchwaly w celu jej uchylenia?:bigsmile:
Jeżeli uchwala nie istnieje to jej nie skarżysz tylko sądownie stwierdzasz jej nieistnienie.
"o nieistniejącej uchwale wspólnoty mieszkaniowej może być mowa tylko w razie szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy jej podejmowaniu, a przykładem tego jest podjęcie uchwały bez wymaganego quorum lub bez wymaganej prawem większości głosów." wyrok SN II CSK 83/09
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt: I ACa 88/12 (niepubl.):
"Dodać należy, iż przedmiotem powództwa z art. 25 cyt. ustawy jest żądanie uchylenia uchwały (por. post. SN z dnia 27.02.2001 r., sygn. V CZ 4/01, OSNC 2001/7-8/124). Takie żądanie podlega ocenie stosownie do wymogów art. 25 ust. 1 i 1a tej ustawy. Poza kwestią terminu do wniesienia takiego powództwa, przesłanką konieczną do jego uwzględnienia jest ustalenie, że uchwała o określonej treści została podjęta, a w dalszej kolejności, iż uchwała ta narusza przepisy prawa lub umowę właścicieli lokali, zasady zarządzania nieruchomością wspólną lub interes właściciela. A zatem o niezgodności z prawem czy też interesem właściciela uchwały można orzekać tylko wtedy, kiedy uchwała istnieje, a nie o tym czego nie ma. A zatem, nawet gdyby powód zachował termin do zaskarżenia uchwały nr 4/2010, to wobec ustalenia, iż uchwała ta, jako podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli, a zatem jest uchwałą nieistniejącą, nie mogło być uwzględnione powództwo o jej uchylenie. Nie można bowiem uchylać uchwały nieistniejącej (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. I CK 336/05, Lex nr 424423). Mając powyższe na uwadze należy podzielić pogląd skarżącego, iż uchwała wspólnoty mająca charakter uchwały nieistniejącej nie jest uchwałą wiążącą, wywołującą skutki w obrocie. W tej sytuacji wyrażony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku pogląd sądu pierwszej instancji dotyczący wiążącego charakteru uchwał podjętych z naruszeniem przepisów prawa, które nie zostały zaskarżone w ustawowym terminie, jest prawidłowy ale w odniesieniu do uchwał podjętych z naruszeniem przepisów prawa, dotkniętych nieważnością względną, wzruszalną. Nie dotyczy natomiast uchwał nieistniejących, których niezaskarżenie nie sanuje wadliwości i nie zmienia oceny, iż taka uchwała nieistniejąca jest uchwałą nieistniejącą, czyli nie została podjęta.
Nowy doklejony: 02.05.12 16:10
Jakie są zapisy w umowie dotyczącej przeniesienia własności lokalu (w akcie notarialnym) odnośnie przedmiotu umowy oraz nieruchomości macierzystej?
Przyda się taki argument do unieważnienia mojego wyroku.
A ja musiałem się w sądzie kopać z koniem i właśnie dokładnie takie uzasadnienie nieistniejacej uchwały przytaczałem a sądzia swoje, że trzeba było zaskarżyć bo tak to obowiązuje. W apelacyjnym to samo aż grzywna mi groziła że pouczam i wydzieram się na sędziów.
Uchwała mająca według tych wszystkich sędziów 45,4% niezaskarżona obowiązuje - ot durnota wymiaru.
Argumenty, że nie jest uchwałą nie docierały.
Owszem, można "połączyć wspólnoty", ale droga do tego celu prowadzi przez połączenie nieruchomości gruntowych, czyli likwidację dwóch KW i założenie jednej nowej (wspólnej dla obu dotychczas odrębnych nieruchomości). To jest długa i kosztowna operacja, wymagająca zgody wszystkich właścicieli lokali, ponownego wyliczenia udziałów i sporych opłat. Taka operacja jest nieopłacalna, bo korzyści z tego żadne, a koszty znaczne.
Dwie wspólnoty mogą wybrać sobie zarządy o identycznym składzie osobowym, ale nadal są to dwie odrębne wspólnoty i dwa zarządy. Powołanie "wspólnego" zarządu nie oznacza, że nastąpiło połączenie nieruchomości i utworzenie jednej wspólnoty.
Osobiście znam 2 takie przypadki: w świetle prawa są dwie wspólnoty, ale mają jeden Regon i NIP i właściciele lokali uważają, że tworzą jedną wspólnotę. W jednym z tych przypadków właściciele zawarli umowę w formie aktu notarialnego o wspólnym zarządzie i wyciągają z tego wniosek, że od tego dnia są jedną wspólnotą. Mają wspólne zebrania, uchwały itp.
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1571-i-aca-8812-uchwala-nieistniejaca-nie-podlega-zaskarzeniu
daarek - Ty się nie ciesz, nie wiem co ma znaczyć - unieważnienie mojego wyroku?. Gdzie -przed SN? A w jakim trybie? Kasacji nadzwyczajnej?
Sądy wydają sluszne wyroki, w oparciu o podstawy logiki i swoje doświadczenie życiowe, i zasady polityki solidarnościowej.
Co do wątku - Rainbow, chyba już zakończyl swoje dociekania.:bigsmile:
1. - skarga o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego orzeczenia. (do SN - bardzo ciężka sprawa))
"...Przepisy art. 424-1 § 1–2 KPC ograniczały początkowo zakres orzeczeń, jakie mogą zostać objęte skargą, jedynie do „orzeczeń kończących postępowanie w sprawie”. Przepisy te w cytowanym zakresie zostały wszakże uznane przez TK za niezgodne z art. 32 ust. 1 i art. 77 ust. 1 i 2 Konstytucji RP3. Skarga możliwa jest zatem również od orzeczeń wpadkowych, niekończących postępowania w sprawie, o ile spełnione są pozostałe przesłanki do skorzystania z tego środka prawnego..."
2. - skarga o wznowienie postępowania. i zmiana wyroku(do tego samego sądu co ostatnio orzekał)
Instytucję tę regulują przepisy art. 399-416-1 K.p.c.
"...po prawomocnym zakończeniu postępowania cywilnego (w tym z zakresu prawa pracy czy ubezpieczeń społecznych) – pojawią się w sprawie nowe dowody, czy też wyjdą na jaw nowe lub też nieznane w chwili orzekania przez sąd, a istotne dla jej rozstrzygnięcia, okoliczności..."
Dodatkowy:
3. - unieważnienie jednego z dowodów (umowy) będącej podstawą pozwu - w tej sprawie działania moje wspiera Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
=================
Pozew o stwierdzenie nieistnienia uchwały to przykład bełkotu prawniczego. No bo jak można stwierdzać że coś nie istnieje?
Nie kupiłem samochodu a sąsiad podaje mnie do sądu żeby unieważnił umowę kupna samochodu jaką rzekomo zawarłem - absurd!
Skoro uchwały nie ma, nie istnieje - nie spełnia wymogów art. 23 UoWL bo nie ma większości, czyli nie wywołuje skutków prawnych więc nie pojmuje po co mam występować z pozwem do sądu za każdym razem jak Józek z Zoską ustalą, że podjęli uchwałę nie zbierając pozostałych 20 głosów. Wystarczy że w razie czego powołam się na nieważność takiej bredni, możliwej w każdej chwili do sprawdzenia a nie tylko 6 tygodni - przecież nie może być nazywana uchwałą bo tak sobie ktoś wymyślił. Rower nie może być nazwany autem i z tego tytułu nikt do sądu nie idzie.
Więc to prawnicze sformułowanie o każdorazowym pozwie o uznanie czegoś za uchwałę nieistniejącą jest absurdem.
To zadanie należałoby wziąć w cudzysłów:
Mówisz i masz:
Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wnosi się na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego i można to uczynić w każdym czasie, co oznacza, że właściciel nie jest związany 6-cio tygodniowym terminem zawitym do zaskarżenia uchwały w trybie art. 25 ustawy o własności lokali; z tym zastrzeżeniem, że linia orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz piśmiennictwo wskazują, iż wytoczenie tego powództwa po upływie powyższego 6-cio tygodniowego terminu będzie skuteczne tylko w przypadku tak poważnych naruszeń, jak brak wymaganej większości głosów właścicieli oddanych za podjęciem danej uchwały;
Wzór pozwu o ustalenie nieistnienia uchwały:
http://www.zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/pozwy/71-pozew-o-ustalenie-nieistnienia-uchwaly-wspolnoty-mieszkaniowej
Każda wspólnota musi mieć oddzielne sprawozdanie finansowe i swój własny plan gospodarczy, wydatków
Zadałem pytanie Pani Notariusz dlaczego oba bloki występują i garaże jako jedna nieruchomość, to stwierdziła że mamy coś wspólnego, czy dojazd, czy jakaś działka i że to jest jedna wspólnota. Wiec dałem jej akty notarialne, żeby mi wskazała tą wspólną rzecz - to nie potrafiła i powiedziała, ze był na zebraniu radca prawny i tak jej powiedział, że to jest jedna wspólnota . Powiedziałem też jej że nie mam udziałów w tamtym bloków, i że są oddzielne księgi wieczysta to stwierdziła że to nie jest ważne. Więc wybieram się w następnym tygodniu do prawnika i składam do Sądu powództwo, może Sąd mi odpowie co mamy wspólnego:)
i wpisz numery KW macierzyste bloku nr 1 i bliku nr 2.
Będziesz miał odpowiedź czy na pewno są to różne KW macierzyste dla obu bloków i czy notariusz popełniła błąd.
a przecież ten zawód nie został zderegulowany przez Gowina tak jak zawód zarządcy