Uprawnienia zarządu do wyboru zarządcy (administratora) i podpisania z nim umowy
Zarzadca.pl
Użytkownik
We wspólnocie większość lokali należy do pewnej instytucji, sprzedanych jest tylko kilka mieszkań. Zarządem jednoosobowym jest przedstawiciel tej instytucji, będący jednocześnie jej pełnomocnikiem jako właściciela we wspólnocie. Zarząd podpisał umowę o zarządzanie z firmą, ale nie pytał o zgodę na to pozostałych właścicieli. Jeden ze współwłaścicieli kwestionuje legalność tej umowy i w związku z tym odmawia wnoszenia opłat do wspólnoty. Czy ma do tego prawo? Właściciel ten straszy wspólnotę sądem i nie wiem, czy mamy liczyć się z tym, że nie zapłaci, a wtedy pozostali będą płacić więcej?
Odpowiedź z publikacji Wydawnictwa C.H. Beck "Teczka zarządcy nieruchomości" dla czytelników serwisu forum.zarzadca.pl:
Autor odpowiedzi: Beata Mikołajewska
W pytaniu mamy zawarte jednocześnie dwa problemy – pierwszy dotyczy uprawnień zarządu do podejmowania decyzji w zakresie wyboru zarządcy (administratora) i podpisania z nim umowy, drugi wiąże się z zaległościami jednego z właścicieli.
Wybrany przez właścicieli lokali zarząd jest organem wspólnoty, którego kompetencje określa ustawa o własności lokali. Zgodnie z ustawą zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Innymi słowy zarząd ma uprawnienia do samodzielnego działania w zakresie czynności zwykłego zarządu. Nie rozwijając tego wątku bardziej, można powiedzieć, że czynności zwykłego zarządu dotyczą zapewnienia codziennego funkcjonowania nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem i zgodnie z wszelkimi przepisami prawa.
Wybrany zarząd nie musi jednak, co oczywiste, wszystkich tych czynności, które na co dzień są niezbędne, wykonywać osobiście. Jest jasne, że może przykładowo zatrudnić osobę fizyczną lub firmę do utrzymania porządku i czystości oraz konserwatora, który zajmie się opieką techniczną nad budynkiem. Analogicznie ma prawo podpisać umowę z profesjonalnym zarządcą, który weźmie na siebie zarówno obowiązki administracyjne, księgowe, jak i z zakresu nadzoru technicznego czy inne związane z organizowaniem właściwej obsługi nieruchomości.
Ze względu na to, że to właśnie zarząd wspólnoty odpowiada przed właścicielami za skuteczność swego działania, jest corocznie oceniany – właściciele na rocznym zebraniu sprawozdawczym podejmują uchwałę w kwestii udzielenia zarządowi absolutorium – zatem to zarząd odpowiada także za to, komu powierzy do wykonania określone obowiązki z zakresu zwykłego zarządu.
Właściciele lokali powołując zarząd, przekazują mu jednocześnie kompetencje do działania w określonych ramach. Kompetencje właścicieli tym samym zostają ograniczone do decyzji z zakresu przekraczającego zwykły zarząd.
Zastrzeżenie jednego z właścicieli do legalności umowy o zarządzanie, którą podpisał zarząd wspólnoty, nie ma podstaw prawnych i jest całkowicie bezzasadne. Umowa taka jest ważna, a zarząd miał pełne prawo do podjęcia decyzji o jej podpisaniu. Oczywiście każdy właściciel może wnosić zastrzeżenia i uwagi do pracy zarówno zarządu, jak i każdej osoby lub firmy, która wykonuje pracę na rzecz wspólnoty. Jednak decyzję i jednocześnie odpowiedzialność za skuteczność tych działań ponosi samodzielnie zarząd.
Druga kwestia dotyczy niewnoszenia opłat przez jednego z właścicieli. Trzeba wyraźnie i stanowczo stwierdzić, że nic nie usprawiedliwia zaległości wobec wspólnoty. Zgoda lub niezgoda na postępowanie zarządu nie daje absolutnie żadnego prawa do odstąpienia od płatności. Obowiązek wnoszenia opłat zaliczkowych przez każdego właściciela ma charakter bezwzględny i wynika wprost z art. 15 ustawy o własności lokali.
Jeśli właściciel nie akceptuje działań zarządu, przysługują mu określone możliwości działania – może dążyć do odwołania zarządu (potrzebna jest uchwała, a więc tę negatywną ocenę muszą podzielać właściciele mający większość), może nawet wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego. Na pewno nie może się „obrazić” i nie płacić.
W przypadku powstania zaległości we wnoszeniu opłat zarząd ma nie tylko prawo, ale także obowiązek podjęcia kroków w celu odzyskania długu, wykorzystując do tego celu wszelkie środki prawne. Zgodnie z ustawą zaległości z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość
Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości
„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,
Wydawnictwo C.H. Beck
Odpowiedź z publikacji Wydawnictwa C.H. Beck "Teczka zarządcy nieruchomości" dla czytelników serwisu forum.zarzadca.pl:
Autor odpowiedzi: Beata Mikołajewska
W pytaniu mamy zawarte jednocześnie dwa problemy – pierwszy dotyczy uprawnień zarządu do podejmowania decyzji w zakresie wyboru zarządcy (administratora) i podpisania z nim umowy, drugi wiąże się z zaległościami jednego z właścicieli.
Wybrany przez właścicieli lokali zarząd jest organem wspólnoty, którego kompetencje określa ustawa o własności lokali. Zgodnie z ustawą zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Innymi słowy zarząd ma uprawnienia do samodzielnego działania w zakresie czynności zwykłego zarządu. Nie rozwijając tego wątku bardziej, można powiedzieć, że czynności zwykłego zarządu dotyczą zapewnienia codziennego funkcjonowania nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem i zgodnie z wszelkimi przepisami prawa.
Wybrany zarząd nie musi jednak, co oczywiste, wszystkich tych czynności, które na co dzień są niezbędne, wykonywać osobiście. Jest jasne, że może przykładowo zatrudnić osobę fizyczną lub firmę do utrzymania porządku i czystości oraz konserwatora, który zajmie się opieką techniczną nad budynkiem. Analogicznie ma prawo podpisać umowę z profesjonalnym zarządcą, który weźmie na siebie zarówno obowiązki administracyjne, księgowe, jak i z zakresu nadzoru technicznego czy inne związane z organizowaniem właściwej obsługi nieruchomości.
Ze względu na to, że to właśnie zarząd wspólnoty odpowiada przed właścicielami za skuteczność swego działania, jest corocznie oceniany – właściciele na rocznym zebraniu sprawozdawczym podejmują uchwałę w kwestii udzielenia zarządowi absolutorium – zatem to zarząd odpowiada także za to, komu powierzy do wykonania określone obowiązki z zakresu zwykłego zarządu.
Właściciele lokali powołując zarząd, przekazują mu jednocześnie kompetencje do działania w określonych ramach. Kompetencje właścicieli tym samym zostają ograniczone do decyzji z zakresu przekraczającego zwykły zarząd.
Zastrzeżenie jednego z właścicieli do legalności umowy o zarządzanie, którą podpisał zarząd wspólnoty, nie ma podstaw prawnych i jest całkowicie bezzasadne. Umowa taka jest ważna, a zarząd miał pełne prawo do podjęcia decyzji o jej podpisaniu. Oczywiście każdy właściciel może wnosić zastrzeżenia i uwagi do pracy zarówno zarządu, jak i każdej osoby lub firmy, która wykonuje pracę na rzecz wspólnoty. Jednak decyzję i jednocześnie odpowiedzialność za skuteczność tych działań ponosi samodzielnie zarząd.
Druga kwestia dotyczy niewnoszenia opłat przez jednego z właścicieli. Trzeba wyraźnie i stanowczo stwierdzić, że nic nie usprawiedliwia zaległości wobec wspólnoty. Zgoda lub niezgoda na postępowanie zarządu nie daje absolutnie żadnego prawa do odstąpienia od płatności. Obowiązek wnoszenia opłat zaliczkowych przez każdego właściciela ma charakter bezwzględny i wynika wprost z art. 15 ustawy o własności lokali.
Jeśli właściciel nie akceptuje działań zarządu, przysługują mu określone możliwości działania – może dążyć do odwołania zarządu (potrzebna jest uchwała, a więc tę negatywną ocenę muszą podzielać właściciele mający większość), może nawet wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego. Na pewno nie może się „obrazić” i nie płacić.
W przypadku powstania zaległości we wnoszeniu opłat zarząd ma nie tylko prawo, ale także obowiązek podjęcia kroków w celu odzyskania długu, wykorzystując do tego celu wszelkie środki prawne. Zgodnie z ustawą zaległości z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość
Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości
„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,
Wydawnictwo C.H. Beck
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
(...) ma to sens, gdyby Zarząd WM to zrobił z własnego wynagrodzenia (mowa cywilno prawna miedzy członkami zarządu WM a osobą który weźmie na siebie zarówno obowiązki administracyjne, księgowe, jak i z zakresu nadzoru technicznego czy inne związane z organizowaniem właściwej obsługi nieruchomości ) - Zarząd WM zatrudni sobie "murzyna do pracy" , bo samemu mu się nie chce tego robić....( po to zostali wybranie , nie tylko do reprezentowania)
natomiast , jeżeli podpisuje umowę jako reprezentant WM to powinien to robić na podstawie pełnomocnictwa właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, gdzie jest wymieniony konkretny podmiot - zarządca; administrator.
Dla mnie śmiesznością jest zrównywanie odpowiedzialności, roli do spełnienia we wspólnocie, między administratorem a sprzątaczką czy konserwatorem
pod sloganem "czynności zwykłego zarządu"....:bigsmile:
To tak jakby ten (przytaczany już nieszczęsny kilka razy) wybrany przez obywateli do Sejmu poseł podpisał umowę z teściową żeby go reprezentowała w Sejmie bo on się nie zna na głosowaniach itp.
Nie wyobrażam sobie, żeby zarząd wspólnoty, wybrany w określonym składzie osobowym - i w takim a nie innym zestawieniu personalnym, wybrany i zatwierdzony uchwałą przez właścicieli do "rządzenia nimi" - zrzekł się nałożonych obowiązków i złożonego zaufania związanego także z tajemnicami właścicieli (dane osobowe), na rzecz obcego, nieznanego właścicielom człowieka czy firmy, bez poinformowania czy zgody tychże wlaścicieli.
daarek, zarząd nie zrzeka się obowiązków (pełni je nadal) nie przekazuje żadnych tajemnic, a jeżeli masz na myśli dane osobowe, to z pewnością zabezpieczył się stosownym zapisem w umowie... Twoim zdaniem, jak wybrałeś Kowalsiego spod siódemki do zarządu, to oczekujesz od niego, że codziennie będzie śmigał z mokrą szmata po schodach?
Jak wynika z tego to jest Twoje zdanie będące błędnym odczytaniem mojego wpisu a także niedawno poruszanych dokładnie i szeroko tych spraw w innym wątku.
A niby jaka to "i s t o t n a różnica(!)"? .... ty niczego nie kumasz w sprawach wyboru administratora / zarządcy i zrównujesz funkcje administratora do sprzątaczki . :devil:
a zarząd WM ograniczasz do funkcji kontrolnych ( nic się nie robi tylko narzeka:bigsmile:)
Życzę tobie, abyś ty trafił na takiego administratora, który będzie "gania codziennie z mokrą szmata po schodach" i tak samo podchodził do danych osobowych jak sprzątaczka do wymiocin.
Taż już dawno na tym forum wiadomo, że tylko Kuba i Darek nie uważają tej czynności za zarząd zwykły
daarek nigdzie, w żadnym wątku czy wpisie nie napisał, że "wspólnota wybiera adminstratora".
Od zawsze uważam, że utworzenie takiego stanowiska (jak każdego innego) we wspólnocie i określenie kosztów jego funkcjonowania (bez względu czy to czynność zwykła czy niezwykła) - nie powinno odbywać się poza plecami i wiedzą właścicieli. Natomiast czy to będzie Kowalski czy Nowak to rzecz całkowicie drugorzędna w zależności jakie obowiązki zarząd (właściciele) chce mu przekazać w umowie. Nigdy i nigdzie też nie ma mojego stwierdzenia, że administratora powołuje się czy odwołuje uchwałą, bo administratora (podmiot zewnętrzny) guzik obchodzą jakieś uchwały, które podejmują właściciele - on ma wykonywać polecenia zarządu (jest pytanie czy właścicieli też) oraz obowiązki te jakie ma w umowie.
To tyle tytułem wyjaśnienia tylko.
Ty twierdzisz, że wodomierz to sprawa indywidualna każdego właściciela i ślesz ponaglenia, aby właściciel go zalegalizował co pięć lat , tak też twierdzi stado innych "kózek" tego forum ... choć co poniektóre zaczynają się odłączać od tego stada i przyznawać , że to nie jest prawidłowe myślenie .... poczekajmy jeszcze trochę, a w sprawie wyboru ( nie mylić z czynnością spisania umowy) będzie podobnie.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/9/wymiana-wodomierzy/#Item_34
wracając do "spięcia" w temacie pojęć: zarząd; zarządca; administrator; pan/pani sprzątająca niech będzie, że nie kumam
Zwykle jestem zarządem WM, ale mam dwie takie sytuacje, że wspólnoty powołały do zarządu inne osoby, zaś mnie pozostawiono wyłącznie administrowanie właśnie (mniej więcej tyle samo haruję, co w pozostałych wspólnotach). I to z taką sytuacją utożsamiłem stan faktyczny w tej zapodanej przez Zarządcę, publikacji
tu nie chodzi o "harowanie" , czy o to skąd płynie kasa do ciebie ...ale o odpowiedzialność .
Rozumiem, że każdą formę zaakceptujesz.... byle kasę ci płacili za "harówę", reszta to pikuś ...
jak się wysilić to, można znaleźć jednak punkty zbieżne
A co do "odpowiedzialności", to pełna zgoda! przy sprawach wspólnot, w których jestem tylko administratorem, konkretnie odbierając np telefon od wściekłego wykonawcy remontu, który nie otrzymał zapłaty ...rozciągam się wygodnie w fotelu i flegmatycznie (choć z ukrywanym rozbawieniem) doradzam "łapanie" zarządu (perfidnie już nie informując, ze ten przebywa aktualnie na wakacjach gdzieś na wyspach hula-gula
w tej i innych podobnych sprawach ...odpowiedzialność leży więc poza mną