windykacja we wspólnotach mieszkaniowych
cig
Użytkownik
Zapraszamy do wymiany doświadczeń w podjętym zakresie tematycznym.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"art 15. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość."
w dużych wspólnotach, windykuje zarząd wspólnoty. Zarządca może wystąpić do sądu z dłużnikiem (członkiem wspólnoty mieszkaniowej), gdy posiada on pełnomocnictwo szczególne, wyrażone w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
w małej wspólnocie mieszkaniowej to czynność nie przekraczająca zwykłego zarządu i nie potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali, aby wystąpić do sądu z dłużnikiem (innym współwłaścicielem).
Kodeks postępowania cywilnego, art. 87:
§ 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, (...)
Przyjmijmy, że wspólnota liczy 6 właścicieli, a 1 z nich długotrwale zalega z płatnościami.
W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma Zarządu, a obowiązują przepisy KC o współwłasności. Wszędzie konieczna jest zgoda 100% współwłaścicieli. Pełnomocnictwo do reprezentowania WM udzielić muszą wszyscy, podpisać umowę z firmą windykacyjną/kancelarią prawną też wszyscy... . Stoimy w miejscu. Chyba, że istnieje jakaś możliwość przełamania "niemocy" (???).
W sprawach zwykłego zarządu (taką sprawą jest między innymi windykacja należności wspólnoty) wystarczy większość głosów (liczona według udziałów). Zawsze pozostaje jeszcze droga sądowa:
Hmm...w poniedziałek ciężko się myśli ;)
....w małych wspólnotach, w których liczba lokali nie przekracza siedmiu lokali, właściciele lokali mają wybór, czy działać w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego, jak to przewiduje art. 19 ustawy, czy stosować w sprawach zarządu nieruchomością wspólną zasady ujęte w umowie właścicieli lokali zawartej w formie aktu notarialnego.
Dopiero gdy właściciele lokali z tej możliwości nie skorzystają, a liczba lokali we wspólnocie nie jest większa niż siedem, to do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Wówczas, zgodnie z art. 199 K.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Natomiast nie mogę podzielić opinii pani poseł, iż dochodzenie należności od dłużników, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o własności lokali, zalicza się do czynności przekraczających zwykły zarząd. Należy zauważyć, iż czynność powyższa nie została wymieniona w art. 22 ust. 3 ustawy, gdy wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16, zgodnie z którym wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji z tytułu długotrwałego zalegania z zapłatą należnych od niego opłat, zostało zaliczone do czynności przekraczających zwykły zarząd.
Potwierdzeniem powyższej opinii jest również komentarz pana Romana Dziczka do art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali znajdujący się w Lex Polonica Maxima. Autor m.in. stwierdza: ˝Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Ani komentowana ustawa, ani Kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu, o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia, itp.˝
Wówczas zarząd nieruchomością wspólną w małej wspólnocie będzie prowadzony na zasadach ustawy o własności lokali, tak samo, jak w dużej wspólnocie: w sprawach przekraczających zarząd zwykły można będzie podejmować uchwały większością głosów, a do spraw zwykłego zarządu wspólnota powoła zarząd (np. 1-osobowy).
Kolejna kwestia, którą może zostać ujęta w regulaminie, to obciążenie dłużnika kosztami podjętych działań windykacyjnych. Wiadomo, że wynajęcie firmy windykacyjnej czy kancelarii prawnej, która poprowadzi nam sprawę jest kosztowne. Co do zasady (bo w praktyce spotyka się różne sytuacje) ani wspólnota ani kancelaria czy firma windykacyjna nie może żądać od dłużnika, aby ten zapłacił za przeprowadzoną względem niego procedurę windykacyjną (z zastrzeżeń możliwości zwrotu niewielkiej części kosztów w postępowaniu sądowym). W regulaminie można tą kwestię uregulować w sposób odmienny - tj. korzystny dla wspólnoty, a niekorzystny dla dłużnika. W przypadku, gdy nikt (zazwyczaj żaden z dłużników) nie skorzysta z art.25 uwl, to od momentu podjęcia uchwały sprawa windykacji we wspólnocie wydaje się być prostsza i przejrzysta.