garaż na gruncie współnoty

katarynka06

Mam problem z wspólnotą, której jestem członkiem.
Około 25 lat temu z własnych środków wybudowałam garaż na gruncie należącym wówczas do PGR Skarbu Państwa. Obecnie jest to grunt należący do wspólnoty, w której jestem właścicielem mieszkania i budynku gospodarczego. Garaż nie jest ujęty w ewidencji gruntów (wtedy nie było konieczne zgłaszanie). Obecnie zarząd wspólnoty chce sprzedać działkę, na której znajduje się mój garaż i jeszcze 3 innych członków.
Proszę o odpowiedź na pytania:
1) czy zarząd musi to zrobić w trybie przetargu ?
2) czy mamy prawo pierwszeństwa/ pierwokupu ?
3) czy zarząd może nas zmusić do wykupu całej działki (nas interesuje ewentualnie grunt pod garażem) ?
4) co w przypadku gdy zarząd sprzeda działkę osobie trzeciej (spoza wspólnoty) ?
5) czy należy mi się jakieś odszkodowanie z tytułu utraty nieruchomości?

Za odpowiedź z góry dziękuję

Zarządca

Czy w budynku znajdują się jeszcze lokale niewyodrębnione? Czy grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym?

Na jakiej podstawie wybudowano garaż, czy wydana została może decyzja administracyjna w trybie nieobowiązującej już ustawy o gospodarce gruntami?
Mam na myśli art. 24 ust. 3 ustawy, na mocy którego Skarb Państwa mógł wyłączać lokale z przedmiotu współwłasności, co więcej nie ma znaczenia tutaj czy zostały one zaadaptowane przed, czy po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. W wyroku z 19 lipca 2006 roku (VI ACa 1105/05, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie orzekł, że decyzja, o jakiej mowa w art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami wywołuje skutek w postaci zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości wspólnej objętej tą decyzją, a tym samym wyłącza tę część z nieruchomości wspólnej pozostającej w dyspozycji właścicieli lokali.


Niezależnie już od powyższej decyzji, to widzę tu analogię ze sprawą, którą rozpatrywał katowicki Sąd Apelacyjny (wyrok z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10 (niepubl.).

Sąd rozpoznawał apelację w sprawie o uchylenie uchwały, którą upoważniono zarządcę do wydawania decyzji w odniesieniu do garaży położonych na gruncie stanowiącym własność gminy i oddanym w użytkowanie wieczyste właścicielom lokali wyodrębnionych.

Garaże te zostały wybudowane przez osoby fizyczne na mocy zawartych z gminy umów dzierżawy terenu. Na gruncie tym znajduje się także budynek wielorodzinny, wyodrębniono w nim lokale, przy czym gmina nie wydzieliła działek zabudowanych garażami. W konsekwencji cały teren, również ten zabudowany garażami, znajduje się w użytkowaniu wieczystym właścicieli lokali wyodrębnionych. Ponadto, nie wliczono powierzchni garaży do powierzchni użytkowej budynku. Właściciele lokali uznali zatem, że w takiej sytuacji pomieszczenia te stanowią nieruchomość wspólną a wyrazem takiego stanowiska była podjęta uchwała w przedmiocie upoważnienia zarządcy do wydawania decyzji w sprawie garaży. Uchwałę zaskarżyła gmina i sprawę przed sądami obu instancji wygrała. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Apelacyjny wskazał, że gminie służy prawo własności do niewyodrębnionych lokali niezależnie od tego, czy wyodrębniając lokale w nieruchomości wliczyła powierzchnię użytkową garaży do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali a kwestia wadliwości w zakresie obliczenia wielkości udziałów nie skutkuje przeniesieniem ich własności.

katarynka06

Wszystkie lokale we wspólnotach są wyodrębnione. Grunt, na którym stoi garaż, nie "przynależy" do żadnego z mieszkań. Jest zarządzany przez Zarządcę, którym jest była Spółdzielnia Mieszkaniowa. Jest to część terenu nieopodal budynków mieszkalnych. Jeżeli chodzi o to czy są w użytkowaniu wieczystym, to nie wiem, napewno nie przez członków wspólnoty. Są to grunty bo byłych PGR, oddane w użytkowanie Spółdzielni Mieszkaniowej (która opłaca podatek lokalny).

Zarządca

Na jakiej podstawie te garaże zostały wybudowane? Ktoś wyraził na to zgodę? Zawarto umowę? Czy była jakaś decyzja administracyjna?

katarynka06

Garaże były samowolką, jak to swego czasu bywało - PGR pozwolił i wybudowano. Było to w latach 78-80. NIe było żadnej umowy, ani decyzji

pejter

Nie płacisz za niego żadnych opłat? Podatków od nieruchomości?

Zarządca

Skoro PGR pozwolił, to nie było samowolki, no chyba, że budowlana?

Czyją własnością jest ten grunt, bo nie rozumiem:

[cite] katarynka06:[/cite] Są to grunty bo byłych PGR, oddane w użytkowanie Spółdzielni Mieszkaniowej (która opłaca podatek lokalny).

Kto je oddał w użytkowanie spółdzielni, przecież nie wspólnota mieszkaniowa, jaki jest obecnie stan prawny tego gruntu, czy właściciele mają w nim udziały?

katarynka06

Sprawdziłam księgę wieczystą, grunt, na którym jest położony garaż jest własnością Spółdzielni Mieszkaniowej, która zarządza moją Wspólnotą. Został oddany w Użytkowanie SM w 1998 r. przez Agencję Nieruchomości Rolnych.
W ewidencji gruntów na mapce garaż jest uwidoczniony, w księdze wieczystej jest sam grunt . Dowiedziała się też, że póki co napewno nie dojdzie do sprzedaży, gdyż KW jest obciążona hipoteką, a tej SM w najbliższym czasie nie jest w stanie spłacić.
Pozostaje mi jeszcze ustalić czy można zasiedzieć garaż na gruncie spółdzielni. Jesli by był własnością SP to nie było by problemu bo stoi od 1973roku.

koziorozka

No to nie rozumiem, w jaki sposób wspólnota chce sprzedać grunt, który do niej nie należy.
Wspólnota może działać tylko na swojej działce - jaka to działka możesz sprawdzić też sprawdzić bez kłopotu.
http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
Katarynka - przeczytaj jeszcze raz swój pierwszy post i skoryguj fakty.
To, że spółdzielnia zarządza wspólnotą nie ma znaczenia, bo wspólnota zawsze może zmienić zarządcę.

katarynka06

Streszczając:
Właścicielem gruntu, na którym stoi garaż jest Spółdzielnia Mieszkaniowa, która jest zarządcą wspólnoty (jestem jej członkiem). W ewidencji gruntów na mapce jest garaż, w księdze wieczystej nie ma, jest sam grunt. Garaż został wybudowany w 1973 r. sprawdziłam dokładnie. Teraz tylko pytanie, czy można starać się o zasiedzenie garażu, gdy stoi on na gruncie SM.

Zarządca

Tylko w złej wierze, ponieważ od początku osoba, która postawiła garaż wiedziała, że grunt nie jest jej własnością. Ponadto, skoro była jakaś zgoda, to możemy mówić o posiadaniu zależnym a nie samoistnym.


Art. 172 kc

§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.