Podział mieszkania we wspólnocie
wmkochanowski
Użytkownik
Bardzo proszę o informację gdzie znaleźć przepisy i jak powinna wyglądać procedura podziału mieszkania w bloku dużej wspólnoty i sprzedaży jednego pokoju sąsiadowi. Obydwa mieszkania sąsiadują ze sobą właśnie tym pokojem który ma być sprzedany. Oczywiście jest zgoda na podział wyrażona w uchwale. Jakich dokumentów powinien żądać później Zarząd aby skorygować umowy z właścicielami o wykonywanie zarządu. Czy wystarczą akty notarialne, czy też obowiązkowa jest np. inwentaryzacja lokali, a może jeszcze inne dokumenty.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Przedstawiacie akty notarialne, wspólnota zmienia udział, naliczenia i po krzyku.
Rozumiem, że samą przebudową, wybiciem/zamurowaniem drzwi zajmie się fachowiec z uprawnieniami.
Możecie zrobić nową inwentaryzację tych dwu lokali, żeby wspólnota wpięła ją do dokumentacji budowlanej, ale jeśli ta dokumentacja jest stara, to bym sobie darowała, bo i tak najprawdopodobniej jest nieaktualna.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale.
A tu mamy doczynienia z oboma przypadkami: podziałem i połączeniem...:bigsmile:
No ciekawe.... co jeszcze ...
Skoro jest uchwała, to sprawa od strony wspólnoty mieszkaniowej jest załatwiona, teraz należy wykonać niezbędne prace, które umożliwią uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali powstałych w następstwie przebudowy, dopiero wtedy będzie można sporządzić umowy przenoszące własność w formie aktów notarialnych.
Taka przebudowa pozostaje bez wpływu na umowy związane z zarządem rzeczą wspólną, ponadto nie wiąże się jak rozumiem ze zmianą udziałów pozostałych właścicieli, zmianie ulegną tylko udziały stron transakcji.
Nowy doklejony: 16.05.12 22:48
A jak oceniasz w tym kontekście postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000, I CKN 940/00?
Tam też chodziło o "sprzedaż pokoju".
Sprawę przyłączenia pokoju sąsiedzi już załatwili i mają akty notarialne oraz wpisy do księgi wieczystej. Suma ich udziałów też się nie zmieniła. Formalnie jest więc wszystko w porządku.
Problem polega na tym, że Zarząd ma rzuty tych mieszkań niezgodne z aktualnym stanem faktycznym, bo po połączeniu nie została przeprowadzona inwentaryzacja. I stąd nasze pytanie, czy musimy jej wymagać, czy w zasadzie jest to problem notariusza który sporządził akt notarialny bez inwentaryzacji, a Zarząd może spać spokojnie?
To ciekawa sprawa. W postanowieniu SN, które przywołałem, też chodziło o sprzedaż pokoju: sporządzono akt notarialny, ale sąd rejonowy odmówił wpisu do KW. Nie chodzi o sumę - przecież zmieniły się udziały każdego z nich, bo zmieniły się powierzchnie ich lokali. Czy to zmieniono w KW tych lokali oraz w KW macierzystej (gruntu i budynku)?
Po co Wam rzuty lokali? Czy nie wystarczy dokumentacja techniczna instalacji wspólnych? Przecież właściciel lokalu ma prawo bez pytania wspólnoty wyburzyć ściankę działową w lokalu - czy wtedy też będziecie się martwić o rzut lokalu?
1. Zainteresowani właściciele bez konsultacji z Zarządem samodzielnie wybrali się do notariusza, dostali od niego wzór uchwały na zgodę na podział nieruchomości wspólnej i zebrali podpisy większości właścicieli lokali. Wiem, że taki sposób podejmowania uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów jest niezgodny z ustawą o własności lokali, ale według opinii prawników które czytałem w necie, raczej nie może to być podstawą uchylenia takiej uchwały. W końcu większość właścicieli się zgodziła na podział, a Zarząd nie chce w tej sprawie wojny i raczej nikt nie będzie składał skargi do sądu.
2. Co się działo dalej - nie wiem. Nie wiem czy był jakiś projekt, czy było pozwolenie na budowę, czy zgłoszono do w nadzorze budowlanym itp.
3. Kilka dni temu zainteresowani dostarczyli kserokopie ksiąg wieczystych, w których naniesione są zmienione udziały, uwzględniajace nowe powierzchnie obydwu mieszkań. Mają też dostarczyć akty notarialne i na tej podstawie zostaną znowelizowane umowy o wykonywanie zarządu, uwzględniające nowe metraże mieszkań.
A po co nam rzuty? Po pierwsze na dokumentacji technicznej mamy plany wszystkich lokali, a po drugie przed sprzedażą wszystkich lokali i utworzeniem wspólnoty, przeprowadzono w bloku inwentaryzację i do każdego aktu notarialnego załączony jest aktualny plan wraz z przynależną piwnicą. Poza tym chodzi o definicję samodzielnego lokalu (art. 2 ust. 2 uowl). Właściciel może wyborzyć sciankę ale wewnątrz lokalu, a nie powiększyć go. Jeżeli nie będzie inwentaryzacji będziemy mieć dane niezgodne ze stanem faktycznym.
A zatem czy możemy za to być pociągnięci do odpowiedzialności jako Zarząd czy nie?
Jeszcze raz dodaję, że chcemy iść ludziom na rękę i nie stwarzać wszystkim dodatkowych problemów.
Wiśta wio łatwo powiedzieć.
Większość przeróbek w lokalach dokonują właściciele nie powiadamiając nikogo (tylko najbliżsi sąsiedzi wiedzą) - wszystko jest dobrze dopóki nic się nie stanie.
Mam pewne wątpliwości.
1. zlikwidowano jedne drzwi, wyburzono kawałek ściany nośnej żeby zamontować nowe drzwi (ściany między lokalami raczej nie są działowymi)
- i pewnie to ma zarząd na myśli że otwór drzwiowy nie zgadza się z rzutem (chyba, że coś jeszcze robiono?)
2. zakłócono przepływ powietrza wentylującego "nodernizując" ten zaprojektowany w projekcie budynku.
3. Prawdopodobnie, że zmieniono również instalację elektryczną, w stosunku do odebranej przez zakład energetyczny przed zainstalowaniem licznika i przed modernizacją lokali
4. Wypada również sprawdzić, czy nie dokonano przeróbek pozostałych instalacji?
5. Mam poważne wątpliwości czy na wykonywane prace wystarczyło samo zgłoszenie w UM (UG) czy czasami nie było wymagane pozwolenie budowlane - w końcu jest to ingerencja w elementy nośne konstrukcji budynku a więc przebudowa, wszystko zależy od konkretnej sytuacji, jak urzędnik przy zgłoszeniu zakwalifikował mające być prowadzone prace? Jeżeli było wymagane pozwolenie to znowu wraca temat oświadczenia o prawie dysponowania i zgodzie wszystkich wspówłaścicieli - co jak widać tu nie miało miejsca???
Schody zaczną np. się gdy któryś z właścicieli przerobionych lokali zeche wziąść kredyt pod zastaw mieszkania.
Z operatu będzie wynikało że mieszkanie jest 2 - pokojowe, a nie 3 ... i mogą się zacząć problemy.
Analitycy różnych banków po prostu się prześcigają w wynajdywaniu choćby najmniejszych nieścisłości i drążeniu tematu do upadłego.
Nie mniejsze problemy przewiduję z towarzystwami ubezpieczeniowymi gdy powstanie jakaś szkoda lub trzeba będzie ubezpieczyć lokal - agenci towarzystw ubezpieczeniowych są jeszcze lepsi w te klocki.
Uważam, że dla dobra samych właścicieli tych dwóch lokali powinniście jako zarząd wyprostować a przynajmniej wyjaśnić wszelkie wątpliwości w instytucjach które mogą się kiedyś przyczepić do czegoś.
Żeby pociągnąć członka zarządu do odpowiedzialności trzeba mu udowodnić ze swoim działaniem lub zaniechaniem przyczynił się bezpośrednio do powstania szkody czy zaistnienia jakiegoś zdarzenia, więc spoko.
Gdyby tak było, to nie doszłoby do zawarcia umowy u notariusza, należało uzyskać wcześniej zaświadczenie o samodzielności nowopowstałego, powiększonego o dodatkowy pokój lokalu. Aby uzyskać zaświadczenie - zwykle trzeba wcześniej otrzymać pozwolenie na budowę.
Moim zdaniem uzyskanie pozwolenia na budowę nie wymaga zgody wszystkich właścicieli, wystarczy uchwała (oczywiście w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej).
Teraz należałoby nanieść zmiany w dokumentacji budynku, tego musi dopilnować zarząd, uważam, że koszty z tym związane winni ponieść właściciele przebudowanych lokali.
Właśnie dokładnie o to mi chodzi. Jak notariusz i właściciele dali ciała, to ich problem, a nie Zarządu. To notariusz w końcu powinien sprawdzić wszystkie dokumenty przed sporządzeniem aktu. Nam chyba nikt nie musi pokazywać pozwolenia na budowę.
Ze swojej strony myślę jednak, że może dla własnego bezpieczeństwa zwrócić się pisemnie do tych dwóch właścicieli o przesłanie rzutów lokali po zmianach. A co do instalacji elektrycznej, to przyznam że nawet nie przyszło mi to do głowy. Faktycznie musieli przecież to przerobić.
I to są właśnie te schody o których piszesz.
Dlatego ja nie chcę wdawać się na forum w polemikę tylko uzyskać jasną odpowiedź czy jest tutaj jakieś zagrożenie dla Zarządu, czy też po dostarczeniu aktów notarialnych spisać nowe umowy i tyle.
Wspominałem o tym wcześniej. Chodzi o znowelizowanie umów o wykonywanie zarządu, zawierających aktualne powierzchnie obydwu mieszkań i udziały włąścicieli. Ma to wpływ na wysokość opłat i pobieranych zaliczek za media.
"...Art. 29.
1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany... przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji..."
- mała wspólnota (7 lokali) po podziale jednego z lokali staje się dużą wspólnotą
- duża wspólnota (8 lokali) po połączeniu dwóch lokali staje się małą wspólnotą