Formalne założenie wspólnoty "małej"
slon38
Użytkownik
W budynku stanowiącym własność Gminy wykupiono 2 lokale przez dotychczasowych najemców - w tym momencie powstała wspólnota.
Jakie kroki formalne (jakie uchwały itp) trzeba podjąć - zarządcą ma być firma zewnętrzna a lokali w budynku jest mniej niż 7
Jakie kroki formalne (jakie uchwały itp) trzeba podjąć - zarządcą ma być firma zewnętrzna a lokali w budynku jest mniej niż 7
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Następnie firma będzie zarządzać w ramach czynności zwykłego zarządu.
W przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd musi znowu być zgoda wszystkich właścicieli.
Funkcjonowanie w ramach małej wspólnoty czasami może być piekłem na ziemi. Wystarczy, że znajdzie się jeden właściciel, co na wszystko mówi: NIE, a wtedy pozostaje (z legalnych) tylko droga sądowa.
Co w takim razie powiesz o Dużych (WIELKICH) wspólnotach,gdzie jest 12 lokali w tym 2 garaże,włascicieli praktycznie trzech,a prawnie pięcioro bo małżeństwo 6-ciu lokali(rozdzielność małżeńska) liczone w trzech osobach narzuca swoją wolę pozostałym ?
Działają tylko i wyłącznie na swoją korzyść.A dlaczego nie maja tak działać,skoro ustawa im na to pozwala,a ustawodawca nie przewidział takiej sytuacji. Przecież mamy demokrację.Większośc to większośc.
Następny przykład:
szulo29:[/cite]Witam. Mam takie pytanko,mam nadzieje że ktoś mi doradzi. W mojej kamienicy która została wybudowana 3lata temu, zarządza pani która prowadzi firmę zarządzającą,a jednocześnie ma w naszej kamienicy swoje biuro ponieważ dwie kondygnacje to lokale usługowe.Niby nic dziwnego ale po ostatnim zebraniu wspólnoty okazało się, że jej mąż posiada resztę lokali usługowych i tak naprawdę mają wspólnie 55% udziałów w naszej wspólnocie i wszystkie uchwały wspólnoty łącznie z wysokością czynszu,wypłatą dla zarządcy,itd. podejmują wspólnie. Ostatnio nawet został otwarty w Kamienicy sklep nocny i nocny klub,kiedy poszedłem do administratorki powiedziała mi że była podjęta uchwała w 55% na tak (oczywiście tylko przez nich bez poinformowania innych udziałowców bo to i tak by nic nie zmieniło). Dlatego proszę o pomoc co można w takiej sytuacji zrobić.
Jednym słowem,małe wspólnoty są OK.
Duże wspólnoty (tylko wtedy kiedy są naprawdę DUŻE) są również OK.
Przykłady wspólnot które podałam wyżej, to jakieś nieporozumienie,kpina i parodia.
W mojej ocenie ani sytuacja opisana przez Ciebie, ani sytuacja, o której pisze a-z, nie są OK. Jeżeli jeden właściciel na zasadzie liberum veto może zablokować uzasadnione, a nawet konieczne decyzje (np. w sprawie wymiany instalacji wod.-kan. czy c.o.), to nie jest to dobre dla nieruchomości, ani większości właścicieli. Owszem, czasami dzięki wetu można zablokować zapędy większości, która chce krzywdzić mniejszość lub narzucić nieuzasadnione wydatki, ale w praktyce najczęściej występują odmienne sytuacje: blokada decyzyjna z powodu uporu jednego właściciela i popadanie budynku w ruinę. Do sądu ludzie iść nie chcą, a innej metody na przełamanie sprzeciwu pojedynczego właściciela nie ma.
Wspólnoty naprawdę DUŻE, czyli np. liczące 200 lokali i 150 miejsc postojowych w hali garażowej, będącej odrębnym lokalem, też na pewno nie są OK. Tam z przyczyn obiektywnych podjęcie uchwały graniczy z niemożliwością: duża liczba właścicieli, wiele lokali wynajmowanych (właściciele nieobecni na terenie nieruchomości), duży udział lokalu garażowego w nieruchomości wspólnej (problem z uzyskaniem głosu z tego lokalu) - wszystkie te czynniki powodują, że głosowania ciągną się miesiącami, a na końcu okazuje się, że i tak nie ma większości głosów. Zarządzanie taką wspólnotą bez instrumentów typu powierzenie zarządu aktem notarialnym (z konkretnymi zapisami o uprawnieniach zarządcy) jest fikcją. Z kolei powierzenie zarządu w takiej sytuacji pozbawia właścicieli możliwości kontroli zarządcy i uniemożliwia jego odwołanie.
Bez aktywnej postawy właścicieli i zaangażowania w sprawy nieruchomości nie ma tu dobrych rozwiązań.
W małych wspólnotach są częste. Nawet gdy właścicieli jest tylko 2. Jeden z nich wie swoje i niiic go nie przekona.
Przeważnie wszyscy na tym forum piszą przez pryzmat własnych doświadczeń.
Twoje doświadczenia są Twoimi,moje moimi,a innych inne. Trudno żeby było inaczej.
Dzięki takiemu zróżnicowaniu, to forum istnieje,a Ty (jak również inni) możesz brać w nim udział.Wyrażać swoje poglądy,oceniać,doradzać,negować itd. I chyba o to właśnie chodzi.
To, że niektóre duże wspólnoty źle funkcjonują nie oznacza, że zarządzanie małą wspólnotą (do 7 lokali) jest co do zasady lepsze / łatwiejsze / sprawniejsze - wręcz przeciwnie.
Przekonał się o tym również ustawodawca, obniżając w 2000 roku granicę małej wspólnoty z 10 do 7 lokali. Uważam, że i tak jest za wysoko - powinno być najwyżej 5 lokali.
Żaden sąd nie przyzna mu racji,jeżeli sytuacja będzie tragiczna.
Wskaż mi chociaż jeden budynek,który popadł w ruinę gdzie właścicielami są prywatne osoby.
Chyba masz na myśli budynki znajdujące się w zasobach gminnych.Bo, to te właśnie budynki sa najbardziej zaniedbane.
Jeżeli pozostali właściciele w takiej sytuacji nie chcą iść do sądu,to niestety sami są sobie winni.
Ja bym powiedziała tak,że to niektóre duże wspólnoty dobrze funkcjonują.
Sam widzisz, udzielając się na wielu forach "wspólnotowych",ile problemów mają właściciele lokali w dużych wspólnotach.
Nie wiem co ustawodawca miał na myśli obniżając granicę małych wspólnot do 7 lokali.
Łatwiej jest w małej wspólnocie ustawić jednego pieniacza(krzyczącego veto) do pinu,niż walczyć z grupą ok.50% obywateli w dużej wspólnocie. A jakiej Ty oczekujesz aktywnej postawy mniejszościowych(49%) właścicieli ?
Pozostaje im tylko walka w sądach(zaskarżanie uchwał),albo bierna postawa tzw."mi to lata 80-tką",ewentualnie całkowite poddanie się większości.
Zatem,nadal uważam,że łatwiej jest zarządzać małą wspólnotą i być właścicielem lokalu(li) w małej wspólnocie.
Podkreślam,że jest to moje subiektywne spostrzeżenie,a Ty nie musisz się z nim zgadzać.
Rację ma iga twierdząc, że
Duża wspólnota:
Budynek, w którym wilgoć sięga okien na 1 piętrze, odpadają tynki, przecieka dach, brak oświetlenia klatki schodowej, schody drewniane do wymiany.
Mała wspólnota:
Dziury w dachu wzdłuż kalenicy (ubytki dachówek), próchniejące krokwie i łaty, brak szyb w oknach na ścianach szczytowych strychu, spróchniałe drewniane ławy kominiarskie, kominy nie widziały kominiarza ponad 20 lat. Właściciele skłóceni, skąpią na budynek, chociaż niektóre mieszkania całkiem komfortowo urządzone.
Duża wspólnota:
Nieczyszczone rynny wypełniły się gruzem i piaskiem po brzegi, rośnie w nich wysoka trawa, a woda leje się po ścianach. Z powodu braku dostępu do kominów (spróchniałe ławy kominiarskie lub ich brak), kominiarz wystawiał tylko protokoły i brał pieniądze, ale na dach w ogóle nie wchodził (!). Z tego powodu 2 razy był mały pożar - zapaliła się sadza w kominie.
Duża wspólnota:
Dach kryty eternitem (azbest), zniszczone ławy kominiarskie, mieszkańcy raz na kilka lat sami czyszczą kominy, bo żałują pieniędzy na kominiarza (piece węglowe, stropy i schody drewniane!), 2 okienka dachowe (wyłazy kominiarskie) bez pokrywy - deszcz leje się na strych. Dach dziurawy, jedno mieszkanie jest systematycznie zalewane. Brak jakichkolwiek przeglądów.
Wszystkie te wspólnoty istnieją ponad 15 lat.
Żadna nie ma udziału gminy ani zarządcy z art. 18.1 - są zarządy właścicielskie albo nie ma niczego. To dotyczy wszystkich wspólnot: dużych i małych. Sama napisałaś: Jeżeli nie ma innego wyjścia, to moim zdaniem trzeba iść do sądu. Ale ludzie tego nie potrafią, boją się kosztów i "wojen domowych".
a tak swoją drogą jak to działa tylko w jedną stronę do innych userów, a do siebie nie.
a to ciekawe, (pewnie wiek emerytalny liczony jak na szkodliwych stanowiskach np . mundurowych czy górników
Za mocno zaokrągliłem: wspólnoty istnieją od ponad 15 lat.