umowa o zarządzanie

helenkam

Czy ta umowa jest prawidłowa:
umowa zawarta pomiędzy wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd a firmą zarządzanie nieruchomościami ( umowa podpisana bez uchwały wspólnoty ze stawką jaka obowiązywała zgodnie z planem gospodarczym)
wspólnota mieszkaniowa zleca zarządcy wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zarządca powyższy obowiązek przyjmuje.
Czy zarząd wspólnoty mógł bez powiadomienia właścicieli przekazać swoje kompetencje zarządcy i tym samym " ubezwłasnowolnić "wspólnote, zarząd jest w dalszym ciągu ale nic nie może, do dnia dzisiejszego nie ma sprawozdania finansowego, planu remontów, nie wiadomo w jakiej wysokości wspólnota posiada środki finansowe. Jak wyplątać się z tej umowy, okres wypowiedzenia 3 miesiące

pejter

Podpisanie umowy o zarządzanie to czynność zwykłego zarządu, ale ustalenie jego wynagrodzenia już nie. Jeżeli jednak umowa została podpisana ze stawką według planu gospodarczego zaakceptowanego uchwałą, to nie można się przyczepić do działania zarządu.
Pozostaje wam wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Przejrzyjcie umowę, jaki jest zakres obowiązków zarządcy. Może macie klauzulę, że w sytuacji niewywiązywania się z obowiązków przez zarządcę, macie prawo wypowiedzenia umowy natychmiastowo? Powinna znależć się taka furtka zawsze, ale nie każdy tego pilnuje
A co na to wszysko zarząd?

KubaP

Teoretycznie może być ... choć lepsza forma byłaby, jakby na to była uchwała właścicieli lokali ... czekam , aż któryś z właścicieli lokali oskarży członków Zarządu WM,
że handlują / ujawniają dane osobowe bez zgody zainteresowanego .... czekam i się doczekam...

[cite] pejter:[/cite]Podpisanie umowy o zarządzanie to czynność zwykłego zarządu,

a skąd te rewelacje ?
gdzie to jest zapisane ?

koziorozka

Jak wyplątać się z tej umowy, okres wypowiedzenia 3 miesiące

Najpierw polecam rozmowę z administratorem - może to tylko niefortunny zapis i umowę będzie można zmienić na inną, zlecenie administrowania nieruchomością

pejter

[cite] KubaP:[/cite]a skąd te rewelacje ?

Źle się wyraziłem. Na podstawie 18.1 nie może, ale jeśli jest to umowa o administrowanie("wspierającej" zarząd), to tak. Wszystko zależy od treści zawartej umowy.

Wszystko było wałkowane w tym wątku: https://forum.zarzadca.pl/discussion/689/wypowiedzenie-umowy-o-zarzadzanie-przez-zarzad/

daarek

Czy ta umowa jest prawidłowa

Ja bym z takim zarządcą (firmą) nie podpisał takiej umowy-zlecenia, bo wynika z niej, że ten zarządca nie zna prawa.
Nawet jak będzie nieprawidłowa (powinna być) to niewiele ci pozostaje jak się poddać chyba, że chcesz walczyć z wiatrakami. Niby jest art. 58 K.c. ale to jeszcze o niczym nie świadczy u nas.
"...Umowa zawierana przez wspólnotę mieszkaniową z administratorem, który może być w niej nazywany zarządcą, powinna być szczegółowa i bardzo dokładnie określać, jakie są obowiązki administratora. Nie można dopuścić do tego, aby administrator, na podstawie udzielonych w umowie ogólnych upoważnień, był uprawniony do samodzielnego wykonywania czynności w innych przypadkach realizowanych przez zarząd wspólnoty, np. do podpisywania umów z wykonawcami prac remontowo-budowlanych..."- Rzeczpospolita http://www.rp.pl/artykul/162145.html

Według art. 353 K.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Wszelkie zapisy w umowie o administrowanie nieruchomością typu: „…reprezentowanie Wspólnoty przed organami …” itp. jako niezgodne z bezwzględnie obowiązującym prawem, zwłaszcza ze wspomnianym już art. 353 K.c. a także z art. 21 UoWL są bezpodstawne i nieważne.

wspólnota mieszkaniowa zleca zarządcy wykonywanie czynności zwykłego zarządu...

Zarząd może owszem część obowiązków przekazać administratorowi ale nie może to być na zasadzie, że przekazuje mu wszystkie czynności jakie ma wykonywać zarząd czyli zwykłego zarządu.
Taki zapis (chociaż dość powszechnie narzucany przez zarządców) jest niezgodny z Ustawą o własności lokali, bo czynności zwykłego zarządu wykonuje zarząd i nie może być dwóch podmiotów we wspólnocie odpowiedzialnych za te same czynności - było by to nielogiczne, powodowałoby chaos, rozmywanie odpowiedzialności i złe funkcjonowanie WM.
Nie po to właściciele po wielu trudach i znojach wybrali wreszcie zarząd w określonym składzie aby ich reprezentował - żeby tenże zarząd zrzekł się ustawowych praw przekazując je jakiemuś obcemu człowiekowi (firmie) i "pojechał na wczasy". Nawet właściciele uchwałą nie mogą zmieniać zapisów ustawowych a co dopiero zarząd i to samodzielnie. Niestety ale praktyka jest inna i w wielu wspólnotach takie umowy funkcjonują będąc zarzewiem nieuchronnych konfliktów. Jest dobrze dopóki nie zaczną się zgrzyty. Wtedy zarządca zwala na zarząd bo on tylko administruje a zarząd tłumaczy się, że się nie zna i obarczył tym zarządcę/ administratora.
Czasami przynosi to opłakane skutki gdy taki zarządca podejmuje samodzielnie za właścicieli dość ważne decyzje nikogo nie informując o tym nawet.
Jaki sens ma wtedy zwoływanie zebrań na którym właściciele muszą ocenić sprawozdanie z działalności rocznej zarządu i udzielać mu absolutorium skoro zarząd nic nie robił bo wylegując się, przekazał obowiązki administratorowi.
Pomijam aspekt poruszony przez KubęP - dostęp obcej osoby do danych właścicieli bez ich zgody.

helenkam

Mam przed sobą zaproszenie na zebranie, w którym nie ma punktu dotyczącego oceny działalności zarządu, udzieleniu absolutorium. Najważniejszy punkt dotyczy niezwłocznego dostarczenia do zarządcy kopii aktów notarialnych potwierdzających nabycie nieruchomości.

daarek

z UoWL:
"...2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium..."

- a niby na jakiej podstawie administratora intereesują AN właścicieli???

Zarządca

[cite] daarek:[/cite]
Pomijam aspekt poruszony przez KubęP - dostęp obcej osoby do danych właścicieli bez ich zgody.

Zapis dotyczący przetwarzania danych osobowych winien być ujęty w umowie o zarządzanie, albo w odrębnej dotyczącej administrowania tymi danymi.


"Czy powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządcy zarządu nieruchomością wspólną wymaga zawarcia odrębnej umowy o powierzeniu przetwarzania danych osobowych? Nie, pod warunkiem, że w umowie o powierzeniu zarządcy zarządu nieruchomością wspólną będą zawarte postanowienia umowy o powierzeniu przetwarzania danych osobowych."

Źródło: Generalny Inspektor Danych Osobowych

Więcej na ten temat:
http://www.zarzadca.pl/dane-osobowe/1498-czy-powierzenie-przez-wspolnote-mieszkaniowa-zarzadcy-zarzadu-nieruchomoscia-wspolna-wymaga-zawarcia-odrebnej-umowy-o-powierzeniu-przetwarzania-danych-osobowych

Nowy doklejony: 08.06.12 16:26

[cite] helenkam:[/cite]Mam przed sobą zaproszenie na zebranie, w którym nie ma punktu dotyczącego oceny działalności zarządu, udzieleniu absolutorium. Najważniejszy punkt dotyczy niezwłocznego dostarczenia do zarządcy kopii aktów notarialnych potwierdzających nabycie nieruchomości.

To zebranie roczne, sprawozdawcze?

Posesja

[cite] helenkam:[/cite]Mam przed sobą zaproszenie na zebranie, w którym nie ma punktu dotyczącego oceny działalności zarządu, udzieleniu absolutorium.

"Masz przed sobą zaproszenie" - czy to zebranie już się odbyło, czy ma się dopiero odbyć?
Zebrań może być wiele, ale absolutorium jest głosowane tylko raz w roku, na zebraniu rocznym, które powinno być zwołane do końca marca.

[cite] daarek:[/cite]z UoWL:
"...2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium..."

Ten przepis (art. 31 ust. 2 uwl) dotyczy tylko zebrania rocznego.

[cite] helenkam:[/cite]- a niby na jakiej podstawie administratora intereesują AN właścicieli???

Nie ma obowiązku przekazywania kopii aktu notarialnego, ale zapoznać się z jego treścią zarządca /administrator ma prawo. Są tam czasami informacje istotne dla sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, których nie ma w księdze wieczystej lokalu. A w przypadku nowych wspólnot akt notarialny jest jedynym dokumentem, potwierdzającym prawo własności lokalu - na założenie ksiąg wieczystych czeka się kilka miesięcy.

daarek

...Nie, pod warunkiem, że w umowie o powierzeniu zarządcy zarządu...

GIDO mówi o przypadku art. 18 ust.1 a nie o umowie-zleceniu zatrudniającej administratora (nawet z licencją zarządcy).
Pytanie pozostraje aktualne: na jakiej podstawie administratora intereesują AN właścicieli???

To zebranie roczne, sprawozdawcze?

- to nie ma znaczenia.
Ja pisałem o rocznym, o ocenie zarządu:

właściciele muszą ocenić sprawozdanie z działalności rocznej zarządu

Posesja

- to nie ma znaczenia.

Oczywiście, że ma to znaczenie. Ocena pracy zarządu i głosowanie absolutorium odbywa się na zebraniu rocznym.

daarek

- to nie ma znaczenia.
Ja pisałem o rocznym, o ocenie zarządu:

- oczywiście, że nie ma bo mowa była, że na rocznym jest zarząd oceniany a nie na każdym - chociaż nikt nie zabroni właścicielom oceniać pracy zarządu na każdym.

Gwoli ścisłości - przepis mówi o co najmniej raz i na tym conajmniej raz można, powinno się oceniać zarząd.
"...Art. 30. 1. Zarząd ...jest obowiązany:
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku...
2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
2) ocena pracy zarządu... "
Przekładając to na język zrozumiały: jak zarząd zebrania nie zwoła wogóle to "można do niego strzelać"; a jak zwoła pięć razy w roku to można oceniać na każdym i chwalić, albo "też strzelać" że za często.:bigsmile::cool:

Zarządca

daarek:[/cite]

...
GIDO mówi o przypadku art. 18 ust.1 a nie o umowie-zleceniu zatrudniającej administratora (nawet z licencją zarządcy).

Pogląd GIODO dotyczący administrowania danymi pozostaje aktualny również w przypadku zawarcia umowy zlecenie, której przedmiotem jest zarządzanie nieruchomością.

daarek

Pogląd...pozostaje aktualny również w przypadku zawarcia umowy zlecenie...

Póki co jest to tylko pogląd usera: Zarządca a nie GIDO.
W linkowanym artykule nie ma nic na temat umowy-zlecenia o administrowanie, dozór, sprzątanie, ochronę, czy prowadzenie księgowości.
Dość jednoznacznie i wyraźnie kilka razy powtórzone jest, że dotyczy umowy o zarządzanie w której właściciele powierzają zarządcy zarząd NW.
Nie muszę też chyba dodawać, że nie jest ważny tytuł umowy ale jej treść, lub szczególna jej forma w niektórych przypadkach.

KubaP

[cite] helenkam:[/cite]Mam przed sobą zaproszenie na zebranie,

jak masz "zaproszenie" to wyrzuć je do kosza , olej to ...
zaprosić ciebie wspólnota może na "herbatkę do cioci Lodzi"...a nie na zabranie WM...
winno być "zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali" ...
to jest duża różnica prawna między tymi określeniami...

[cite] Posesja:[/cite]Ocena pracy zarządu i głosowanie absolutorium odbywa się na zebraniu rocznym.

Ocena pracy Zarządu może odbywać się na każdym zebraniu właścicieli lokali jeżeli w porządku zebrania jest taki punkt... nie trzeba czekać na zebranie sprawozdwcze jeżeli jest się niezadowolinym z jego efektów pracy .

Konsekwencją takiego zebrania mogą być zmiany w składzie Zarzadu WM.

Posesja

Zarząd jest oceniany codziennie. Można go również w każdej chwili odwołać, nawet bez podania przyczyny. Jednak co do zasady: głosowanie w sprawie absolutorium odbywa się na zebraniu rocznym.

Zdziwienie helenkam, że w zawiadomieniu o zebraniu nie ma w porządku dziennym punktu dotyczącego oceny działalności zarządu jest nieuzasadnione, ponieważ nie ma obowiązku wprowadzać takiego punktu do porządku każdego zebrania. Jeśli helenkam chce, aby oceny zarządu dokonać na najbliższym zebraniu, może zgłosić taki wniosek już na zebraniu. Nie jest bowiem tak, jak pisze KubaP, że:

Ocena pracy Zarządu może odbywać się na każdym zebraniu właścicieli lokali jeżeli w porządku zebrania jest taki punkt.

Taka ocena może się odbyć również bez tego punktu w porządku obrad. O ostatecznym kształcie porządku obrad i tematyce zebrania decydują właściciele, obecni na zebraniu.

Nie ma co się ekscytować "oceną zarządu" i uchwałą ws. absolutorium. Jak wynika z ustawy, negatywna ocena zarządu oraz odrzucenie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi nie rodzą żadnych skutków, nie oznaczają "dymisji" zarządu, utraty przez niego mandatu. Żeby odwołać zarząd, trzeba po prostu podjąć uchwałę o odwołaniu. Jest to możliwe w każdej chwili, bez głosowania w sprawie dekoracyjnego absolutorium.

daarek

Zarządca: To zebranie roczne, sprawozdawcze?

daarek: - to nie ma znaczenia...nikt nie zabroni właścicielom oceniać pracy zarządu na każdym
zebraniu

Posesja: Oczywiście, że ma to znaczenie. Ocena pracy zarządu i głosowanie absolutorium odbywa się na zebraniu rocznym

Nie ma co się ekscytować "oceną zarządu" ....Taka ocena może się odbyć również bez tego punktu w porządku obrad
Jednak co do zasady: głosowanie w sprawie absolutorium odbywa się na zebraniu rocznym.

Jednak co do przepisów to nie ma takiego pojęcia jak zebranie roczne i ocena a tym samym absolutorium może odbywać się na każdym innym też (conajmniej raz).

- jak widać na "załączonym obrazku" - wiemy kto się najbardziej ekscytuje. Pocieszające jest to, że w końcu nawet w jednym wątku można zmienić zdanie, co czyni to forum niezwykle przydatnym.
-ten wpis jest luźną konstatacją, nie wymagającą już komentarzy.

Posesja

[cite] daarek:[/cite]co do przepisów to nie ma takiego pojęcia jak zebranie roczne i ocena

Mylisz się:

Art. 30. 1a.1a.W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Ustawa określa termin tylko zebrania rocznego - i tylko takie zebranie jest obligatoryjne. Tylko zebranie roczne może zwołać każdy z właścicieli, jeżeli w ustawowym terminie nie zrobi tego zarząd wspólnoty / zarządca notarialny z art. 18.1.

daarek

Może już przestań za każdym razem odwracać kota ogonem.

Posesja: głosowanie w sprawie absolutorium odbywa się na zebraniu rocznym

daarek: nie ma takiego pojęcia jak zebranie roczne

Posesja: mylisz się bo jest coroczne.

No właśnie: nie ma rocznego tylko coroczne zwoływane przez "jakiegoś" właściciela.
Przedrostek "co" robi duża różnicę.

KubaP

Ustawa określa termin tylko zebrania rocznego - i tylko takie zebranie jest obligatoryjne.

Ustawa o własności lokali narzuca obowiązek zwołania zebrania właścicieli lokali w stosownym terminie w celu złożenia sprawozdania z działalności wspólnoty i oceny pracy zarządu / zarządcy

[b]Art. 30.[/b]
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
2) [b]składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,[/b]
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Tylko zebranie roczne może zwołać każdy z właścicieli, jeżeli w ustawowym terminie nie zrobi tego zarząd wspólnoty / zarządca notarialny z art. 18.1.

Hardość usrea Posesja jest wielka .... każde zebranie właścicieli lokali i w każdym terminie może zwołać właściciel lokalu, a wynika to z art. 27 UoWL. ..... przynajmniej tak to wynika "cytatologii orzeczeń sądowych" prezentowanych na forach...

Ustawodawca założył, że zarząd WM / Zarządca nie będzie działał przeciw woli właścicieli lokali, którzy go wybrali, dlatego nie ma zapisów jednoznacznych "słowo w słowo", że każdy właściciel może zwołać zebranie właścicieli lokali w słusznej sprawie np. zmianie w składzie zarządu czy wyrzucenia licencjonowanego zarządcy za brak profesjonalizmu...

Posesja

każde zebranie właścicieli lokali i w każdym terminie może zwołać właściciel lokalu, a wynika to z art. 27 UoWL. ..... przynajmniej tak to wynika "cytatologii orzeczeń sądowych" prezentowanych na forach...

Podaj konkretne orzeczenie w tej sprawie: data i sygnatura akt.