Zawarcie umowy o zarządzanie w formie aktu notarialnego

zarzadca.wroclaw

Wspólnota Mieszkaniowa określiła notarialnie sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art 18 UWL. W uchwale notarialnej określono, że właściwa umowa o zarządzanie zostanie zawarta po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej lokalu, który został wyodrębniony z zasobu Gminy, co spowodowało, że powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Zapisano, że ta umowa o zarządzanie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednak do jej zawarcia nigdy nie doszło. Z biegiem czasu w nieruchomości wyodrębniły się kolejne lokale. Czy do zawarcia takiej umowy o zarządzanie w formie aktu notarialnego konieczne jest 100% właścicieli, czy istnieją inne przesłanki umożliwiające zawarcie umowy.

Posesja

[cite] zarzadca.wroclaw:[/cite]Wspólnota Mieszkaniowa określiła notarialnie sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art 18 UWL. W uchwale notarialnej określono

Do określenia sposobu zarządu konieczna jest umowa, zawarta w formie aktu notarialnego. Uchwała zaprotokołowana przez notariusza nie spełnia tego wymogu. Szczególna forma tej czynności prawnej (akt notarialny) jest warunkiem jej ważności. Uchwałą można zmienić sposób zarządu, ustanowiony wcześniej umową właścicieli, zawartą w formie aktu notarialnego.

Umowa to zgoda wszystkich właścicieli (100% udziałów), zaś uchwała to zgoda większości właścicieli (wystarczy 50,01% udziałów).
Ile jest lokali w nieruchomości? Jaki jest faktyczny sposób zarządu? Czy został wybrany zarząd wspólnoty w drodze uchwały?

zarzadca.wroclaw

Lokali jest 20 z czego 2 są własnościowe. Obaj właściciele lokali nie są zainteresowani jakimikolwiek sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej. Dlatego nie ma szans aby do aktu stanęło 100%. Wspólnota Mieszkaniowa kilka lat temu powierzyła zarząd uchwałą (nie umową) notarialną osobie prawnej. I była to uchwała w sprawie powierzenia zarządu. Uważam, że sposób zarządu nadal jest nieokreślony i zastanawiam się po co była uchwała, a nie umowa????Nie można też powołać zarządu, gdyż żaden z grona właścicieli nie jest zainteresowany, chyba , że spoza grona. Można też wystąpić do Sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, ale taka droga wydaje mi się trochę bezsensu.

Posesja

Lokali jest 20 z czego 2 są własnościowe. Obaj właściciele lokali nie są zainteresowani jakimikolwiek sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej. Dlatego nie ma szans aby do aktu stanęło 100%.

100% w tej wspólnocie to głosy 3 właścicieli
Moim zdaniem taka uchwała nie wywołała spodziewanych skutków prawnych: nie powierzono zarządu, a osoba prawna nie jest zarządcą w rozumieniu uwl, tylko administratorem.
Zarząd może być choćby 1-osobowy, nie musi to być właściciel lokalu w tej wspólnocie.
Wspólnota nie ma reprezentacji. Trzeba wybrać zarząd, bo każdy właściciel może zakwestionować czynności wykonywane w imieniu wspólnoty na zewnątrz przez administratora, który nie ma umocowania do reprezentowania wspólnoty. Obecnie wspólnota nie ma zdolności do czynności prawnych i sądowych, np. zawierania umów, występowania z powództwem choćby o nakaz zapłaty przeciwko dłużnikom itp. - administrator tego robić nie może, a zarządu nie ma.

Zarządca

"Powierzanie zarządu odbywa się zwykle już od lat w ten sam sposób: właściciele podejmują uchwały w tym przedmiocie, z głosowania notariusz sporządza protokół.Gdyby jednak zweryfikować poprawność takich działań, można dojść do zaskakujących wniosków – mogłoby okazać się, że bardzo wiele wspólnot w Polsce, które zdecydowały się na takie rozwiązanie faktycznie nie posiada reprezentacji. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt: I ACa 264/10 wyraził pogląd, że powierzenie sposobu zarządu wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego a uchwała jej zastąpić nie może i to nawet taka, którą zaprotokołował notariusz."

Więcej na ten temat w artykule: "Sprawdź czy na pewno masz zarządcę" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1056-sprawdz-czy-na-pewno-masz-zarzadce

pawlikp80

W praktyce masz trzy możliwości: 

I wariant
Są właściciele lokali ,którzy wybierają zarząd spośród swoich mieszkańców. Taki zarząd będzie wykonywał czynności zarządcy - administratora; 
Zagłosuj na osoby, o których wiesz, że mają jakąś wiedzę na temat rachunkowości, budownictwa i zarządzania. 

II wariant
lub właściciele lokali wybierają zarząd ze swego grona, wtedy zarząd ten powierza bieżące administrowanie firmie zewnętrznej (spółka komunalna).

III wariant 
właściciele lokali wybierają do zarządu fachowca - zarządcę nieruchomości. 

WAŻNE ! Dobrze jest wtedy powołać dodatkowo spośród mieszkańców tzw. radę wspólnoty, która będzie takiemu zarządcy patrzeć na ręce podobnie jak w przypadku spółdzielni rada nadzorcza, która kontroluje i przede wszystkim nadzoruje pracę zarządcy.

Posesja

pawlikp80, czy dobrze rozumiem Twoje warianty:
1) samodzielny zarząd właścicielski, bez pomocy zarządcy nieruchomości;
2) zarząd właścicielski + zarządca na umowie o zarządzanie - ale moim zdaniem nie spółka komunalna, tylko firma prywatna lub indywidualny zarządca z działalnością gospodarczą (EDG);
3) zarządca nieruchomości, wybrany do jednoosobowego zarządu.

Jednak w 1 wariancie zarząd ma dużo silniejszą pozycję od zarządcy - administratora:
1) zarząd wspólnoty w sprawach zwykłego zarządu decyduje - administrator jest tylko wykonawcą;
2) zarząd jest organem wspólnoty, jego reprezentacją - administrator tylko usługodawcą (może być pełnomocnikiem procesowym wspólnoty w dochodzeniu należności od właścicieli - dłużników);
3) zarząd ma ustawowe kompetencje, w granicach których podejmuje czynności samodzielnie - administrator wykonuje tylko to, co ma zapisane w umowie.

Rada wspólnoty to atrapa, nie ma żadnych uprawnień. Lepiej nie powoływać zarządu, do którego nie ma się zaufania, wtedy nie trzeba tworzyć fasadowych ciał "kontrolnych".

pawlikp80

tak dobrze odebrałeś moje warianty powyższe tego dotyczą co przedstawiono

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]
Do określenia sposobu zarządu konieczna jest umowa, zawarta w formie aktu notarialnego. Uchwała zaprotokołowana przez notariusza nie spełnia tego wymogu. Szczególna forma tej czynności prawnej (akt notarialny) jest warunkiem jej ważności. Uchwałą można zmienić sposób zarządu, ustanowiony wcześniej umową właścicieli, zawartą w formie aktu notarialnego.

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt: I ACa 953/11 (niepubl.).:

„w rozpoznawanej sprawie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali właścicieli ograniczyli się wyłącznie do powierzenia zarządu konkretnej osobie prawnej, natomiast nie określili w żaden inny sposób sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Mając na względzie poczynione powyżej rozważania, należy zauważyć, że powierzając zarząd osobie prawnej, właściciele lokali mogli następnie w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza zmienić zarządcę lub z niego zrezygnować, decydując się na określony w cytowanej ustawie zarząd, co też uczynili zaprotokołowaną przez notariusza uchwałą nr … z dnia ... Nie mogli natomiast zmienić sposobu zarządu nieruchomością wspólna w zakresie, w jakim nie uregulowali konkretnych kwestii w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bowiem - co już wyżej wskazano - do kwestii nieuregulowanych inaczej w umowie należy stosować przepisy rozdziału 4 u.w.l., zaś uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza można jedynie zmienić lub ewentualnie rozwiązać umowę zawartą wcześniej przez wszystkich właścicieli lokali, natomiast nie można taką uchwałą ustalić sposobu zarządu nieruchomością wspólną, jeśli wcześniej nie została zawarta przez wszystkich właścicieli lokali umowa z art. 18 ust. 1 u.w.l.”

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1377-i-aca-95311-okreslenie-sposobu-zarzadu