Samowolna decyzja Zarządu Wspólnoty - Jak się odwołać Pomocy!!!

Krzysiek123

Witam,
Bardzo proszę o pomoc w rozwiązaniu problemu związanego z Decyzją podjętą przez Zarząd mojej wspólnoty - Zarząd wprowadził nowy regulamin rozliczania energii cieplnej metodą współczynników. Dotychczas rozliczano energię cieplną zgodnie ze stanem liczników w poszczególnych lokalach. Metoda współczynników została poddana pod głosowanie Wspólnoty i nie uzyskała większości głosów- za było 40%, natomiast Zarząd powołując się na ustawę prawo energetyczne i tak wprowadził nowy regulamin pod nazwą "Decyzja Zarządu wprowadzająca nowy regulamin rozliczeń energii cieplnej". W regulaminie tym, oprócz wykazu współczynników, znalazły się również ustalenia co do form i terminów płatności za energię, odsetek karnych za zwłokę, kar pieniężnych za uszkodzenie ciepłomierza itp.
Zarząd stoi na stanowisku, że nie potrzebna jest uchwała wspólnoty takiego regulaminu, gdyż jest zobowiązany prawem energetycznym aby taki regulamin wprowadzić. Również sama metoda kalkulacji kosztów energii jest dyskusyjna - we wspólnocie jest sporo mieszkań ze skosami, natomiast do wyliczania kosztów energii, zgodnie z nowym regulaminem, wlicza się tylko powierzchnię użytkową lokalu. Wynika to z faktu, że wszyscy mieszkańcy mają współczynniki poniżej 1 i zostaje dużo energii nierozliczonej, która zostanie przydzielona proporcjonalnie do metrów użytkowych lokalu.
Czy taka decyzja Zarządu jest prawomocna i co MY wspólnota możemy zrobić aby się od tej decyzji odwołać? Bardzo proszę o pomoc.

Krzysiek

Posesja

[cite] Krzysiek123:[/cite]Zarząd stoi na stanowisku, że nie potrzebna jest uchwała wspólnoty takiego regulaminu

Ciekawe, że do tego wniosku zarząd doszedł dopiero po przegranym głosowaniu...
Powinna być uchwała, bo jest to sprawa przekraczająca zarząd zwykły.

[cite] Krzysiek123:[/cite]jest zobowiązany prawem energetycznym aby taki regulamin wprowadzić.

Jest zobowiązany wprowadzić regulamin, ale niekoniecznie taki. Ustawa Prawo energetyczne przewiduje kilka możliwych metod rozliczeń. Wspólnota uchwałą powinna zdecydować, którą metodę wybiera. Zarząd opracowuje / zleca opracowanie regulaminu, a właściciel uchwałą go przyjmują.

Kar pieniężnych na właścicieli nie można nakładać ani uchwałą, ani decyzją zarządu, nie ma do tego podstaw prawnych.
Taka kara jako bezprawna jest nie do wyegzekwowania, żaden sąd jej nie uzna.

Ustawa Prawo energetyczne

Art. 45a.
8. Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:

1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:
a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:
- wskazania ciepłomierzy,
- wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności,
- powierzchnię lub kubaturę tych lokali,

b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;

2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:
a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,
b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.

9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń"; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

11. W przypadku gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie oraz pkt 2 lit. a, osoba, o której mowa w ust. 2, udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku.

12. W przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.

"Właściciel budynku" to ogół właścicieli lokali - ogół właścicieli w dużej wspólnocie (powyżej 7 lokali) decyduje w formie uchwały; w małej wspólnocie (do 7 lokali włącznie) konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.
"Zarządca budynku" to osoba sprawująca trwały zarząd - nie dotyczy to wspólnot mieszkaniowych.

W przypadku zastosowania podzielników, masz prawo żądać rozliczanie Ciebie według powierzchni lub kubatury lokalu.
Regulamin powinien to umożliwiać. Czy umożliwia?

daarek

Do Krzysiek123
Zarząd powołuje się na ustawę której zapisów nie rozumie.

"...art. 45a ustawy-prawo energetyczne.
6. W przypadku gdy wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.
9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń"; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania..."

Jak widać z przytoczonych cytatów - "Regulamin rozliczeń ciepła" opracowuje i wprowadza w życie albo:
- właściciel budynku wielolokalowego, albo
- zarządca budynku wielolokalowego
Zarząd wspólnoty nie jest ani właścicielem budynku ani zarządcą budynku.
W sytuacji wspólnoty mieszkaniowej, właścicielem budynku są najczęściej wszyscy właściciele, spółdzielnia, deweloper lub tzw. zarząd trwały.
W Waszej konkretnej sytuacji taki regulamin powinni opracować (a przynajmniej mieć możliwość przedyskutowania go) wszyscy właściciele a następnie jego ostateczny tekst poddany pod głosowanie i jeżeli uchwała uzyskałaby większość wtedy taki regulamin można wprowadzać powiadamiając wszystkich właścicieli o jego ostatecznym kształcie tak aby każdy z właścicieli który się nie zgadza z jakimś rozwiązaniem miał możliwość skorzystania z prawa jakie mu gwarantuje art. 25 UoWL.
W sytuacji gdy zarząd nie realizuje woli wiekszości właścicieli, to mając taką większość należy zarząd zmienić.
Zarząd nie może samodzielnie wbrew decyzji właścicieli wprowadzać takiego regulaminu rozliczeń.
Zażądać na piśmie wyjaśnień od zarządu, zagrozić pozwem z art. 189 K.p.c. (koszty przegranego procesu obciążą wspólnotę a następnie wyegzekwować od członków zarządu można tą kwotę), domagać się ponownego przedyskutowania spornych kwestii i podjęcia odpowiedniej uchwały.

Posesja

[cite] daarek:[/cite]Zarząd powołuje się na ustawę której zapisów nie rozumie. (...)

W sytuacji wspólnoty mieszkaniowej, właścicielem budynku są najczęściej wszyscy właściciele, spółdzielnia, deweloper lub tzw. zarząd trwały.

Jeżeli właścicielem budynku jest spółdzielnia albo deweloper, to nie ma wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd trwały nie jest właścicielem , jest to tytuł prawny do nieruchomości inny, niż własność oraz szczególny sposób zarządu nieruchomością, właściwy dla majątku Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (JST). Właścicielem jest SP albo JST, a trwały zarząd sprawuje państwowa albo odpowiednio samorządowa jednostka organizacyjna, nieposiadająca osobowości prawnej, np. sąd, urząd skarbowy, szkoła, publiczna placówka służby zdrowia itp. Państwowa jednostka organizacyjna może nabyć nieruchomość, ale na własność Skarbu Państwa, a samorządowa j.o. na własność jednostki samorządu terytorialnego. Jednostki organizacyjne uzyskują do nabytych nieruchomości trwały zarząd z mocy prawa z dniem ich nabycia, ale nie są ich właścicielami.

Zarządca

[cite] Krzysiek123:[/cite]

Czy taka decyzja Zarządu jest prawomocna i co MY wspólnota możemy zrobić aby się od tej decyzji odwołać? Bardzo proszę o pomoc.

Taka decyzja zarządu jest, wobec braku uchwały właścicieli lokali bezskuteczna. Gdyby zarząd pozwał któregokolwiek właściciela do sądu o zapłatę tak skalkulowanych zaliczek - wspólnota mieszkaniowa przegrałaby proces - oczywiście pod warunkiem, że pozwany właściciel podniósłby brak uchwały.

Właściciele lokali powinni jak najszybciej tę sprawę wyjaśnić, bo im dłużej taka sytuacja będzie trwała - tym będzie trudniej ją naprawić.