Koszty utrzymania części wspólnej w małej wspólnocie
dario_65
Użytkownik
Witam. Jestem członkiem tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej. (5 lokali mieszkalnych w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków.).
W naszej kamienicy są dwa pomieszczenia użytkowe: pralnia i suszarnia. Z tego co przeanalizowałem z wpisów na forum, koszty ogrzewania tych pomieszczeń powinni ponosić wspólnicy proporcjonalnie do udziałów.
Dodam, że koszty centralnego ogrzewania są rozliczane udziałami (mamy własny węzeł cieplny), nie korzystamy z żadnych podzielników ciepła.
Niestety z pralni i suszarni nie korzystają wszyscy mieszkańcy. Ci "nieużywający" (jest ich mniejszość) stwierdzili, że skoro nie korzystają z tych pomieszczeń, to nie zamierzają również ponosić kosztów ich ogrzewania. Do łącznej powierzchni lokali mieszkalnych dodali więc powierzchnię pralni i suszarni i łączne koszty ogrzewania podzielili na tak obliczoną powierzchnię, a kosztem ogrzania tej dodatkowej powierzchni obciążyli tylko tych "korzystających'. Taki sposób rozliczania funkcjonował przez ostatnie dwa lata. Nasz administrator (firma) rozliczała koszty w ten właśnie sposób. Ja należę do tych korzystających, i mimo, że uważałem takie rozliczanie za nie do końca zgodne z prawem, to w "imię sprawiedliwości społecznej" nie wnosiłem sprzeciwu i płaciłem dodatkowo za "używane" pomieszczenia. Jednak w tym roku ta "pazerna część" wspólników przegięła, bo chce proporcjonalnie do uzytkowania części wspólnej rozliczać koszty ubezpieczenie budynku, wyszła z propozycją opłaty dzierżawnej za użytkowanie pralni itp. , i to nas tak za przeproszeniem "wkurzyło" :devil:, że postanowiliśmy raz i definitywnie rozstrzygnąć ten "spór". Proszę o poradę, w jaki sposób mamy to zrobić. Domyślam się, że bez udziału sądu raczej się tego nie przeprowadzi. Dodatkowego smaczku dodaje fakt, że wśród tej "niekorzystającej" cżęści wspólników są osoby z licencją zarządcy nieruchomości i będące biegłymi sądowymi z zakresu prawa budowlanego i zarządzania nieruchomościami. Ich argumentacja jest taka: "Nieważne, że kupiliśmy mieszkanie w budynku z pralnią i suszarnią, nie chcemy aby tam były pomieszczenia z tego typu funkcją. A my korzystający z pralni i suszarni ograniczamy ich wolność do korzystania z części wspólnej". W przyszłym tygodniu wybieramy się do jakiegos prawnika. Na co mamy się powołać, może są jakieś "precedensy" ?
W naszej kamienicy są dwa pomieszczenia użytkowe: pralnia i suszarnia. Z tego co przeanalizowałem z wpisów na forum, koszty ogrzewania tych pomieszczeń powinni ponosić wspólnicy proporcjonalnie do udziałów.
Dodam, że koszty centralnego ogrzewania są rozliczane udziałami (mamy własny węzeł cieplny), nie korzystamy z żadnych podzielników ciepła.
Niestety z pralni i suszarni nie korzystają wszyscy mieszkańcy. Ci "nieużywający" (jest ich mniejszość) stwierdzili, że skoro nie korzystają z tych pomieszczeń, to nie zamierzają również ponosić kosztów ich ogrzewania. Do łącznej powierzchni lokali mieszkalnych dodali więc powierzchnię pralni i suszarni i łączne koszty ogrzewania podzielili na tak obliczoną powierzchnię, a kosztem ogrzania tej dodatkowej powierzchni obciążyli tylko tych "korzystających'. Taki sposób rozliczania funkcjonował przez ostatnie dwa lata. Nasz administrator (firma) rozliczała koszty w ten właśnie sposób. Ja należę do tych korzystających, i mimo, że uważałem takie rozliczanie za nie do końca zgodne z prawem, to w "imię sprawiedliwości społecznej" nie wnosiłem sprzeciwu i płaciłem dodatkowo za "używane" pomieszczenia. Jednak w tym roku ta "pazerna część" wspólników przegięła, bo chce proporcjonalnie do uzytkowania części wspólnej rozliczać koszty ubezpieczenie budynku, wyszła z propozycją opłaty dzierżawnej za użytkowanie pralni itp. , i to nas tak za przeproszeniem "wkurzyło" :devil:, że postanowiliśmy raz i definitywnie rozstrzygnąć ten "spór". Proszę o poradę, w jaki sposób mamy to zrobić. Domyślam się, że bez udziału sądu raczej się tego nie przeprowadzi. Dodatkowego smaczku dodaje fakt, że wśród tej "niekorzystającej" cżęści wspólników są osoby z licencją zarządcy nieruchomości i będące biegłymi sądowymi z zakresu prawa budowlanego i zarządzania nieruchomościami. Ich argumentacja jest taka: "Nieważne, że kupiliśmy mieszkanie w budynku z pralnią i suszarnią, nie chcemy aby tam były pomieszczenia z tego typu funkcją. A my korzystający z pralni i suszarni ograniczamy ich wolność do korzystania z części wspólnej". W przyszłym tygodniu wybieramy się do jakiegos prawnika. Na co mamy się powołać, może są jakieś "precedensy" ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie wierzę żeby jakiś normalny zarządca licencjonowany nieruchomości czy też biegły sądowy z zakresu prawa budowlanego aż do tego stopnia był głupi wygłaszając takie brednie.
Jeżeli koszty ogrzewania całej kamienicy rozliczane są według udziałów to jest to jak najbardziej zgodne z prawem
(i orzecznictwem sądów).
Całość tych kosztów - a więc ciepło zużyte na ogrzewanie lokali i ciepło zużyte na ogrzewanie innych pomieszczeń wspólnych - z racji braku urządzeń pomiarowych winno być właśnie rozliczane udziałami bez względu czy któryś właściciel korzysta z suszarni czy nie, bez względu czy któryś właściciel był w zimie obecny w lokalu czy nie.
"...Do łącznej powierzchni lokali mieszkalnych dodali więc powierzchnię pralni i suszarni i łączne koszty ogrzewania podzielili na tak obliczoną powierzchnię, a kosztem ogrzania tej dodatkowej powierzchni obciążyli tylko tych "korzystających'. Taki sposób rozliczania funkcjonował przez ostatnie dwa lata..."
Ten sposób rozliczania jest niezgodny z prawem a nawet z logiką o zwykłej przyzwoitości już nie mówiąc.
Można powołać się na przytaczany przepis art. 207 K.c. a także orzecznictwo w tym m.in. wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r Sądu Apelacyjnego w Poznaniu (I ACa 589/06) ; uchwałę SN z dnia 19 maja 2006 r. (Sygn. akt III CZP 28/06).
Czy mamy postąpić w nast. sposób ?
1. Tworzymy projekt uchwały, która jednoznacznie (z powołaniem się na określone przepisy prawa) definiuje sposób rozliczania kosztów energii cieplnej.
2. Większość wspólników jest na uchwale "ZA".
3. Niezadowolona mniejszość jest na uchwale "PRZECIW".
4. Z taką uchwałą występujemy do sądu cywilnego przeciwko "niezadowolonej mniejszości".
PS. Czy w ten sposób możemy domagać się skorygowania rozliczania kosztów ogrzewania za lata poprzednie, mimo, że wcześniej wyraziliśmy na to "bezprawne rozliczanie" zgodę?
Ale może porozmawiaj z oporną mniejszością i przedstaw im informacje, przepisy uzyskane tutaj i wtedy wobec oczywistości sprawy oni wymiękną i nie będzie trzeba iść do sądu?
"Pralnia? Suszarnia ? To wymysł komunistyczny. W UWL nie ma takich pojęć..."
"Czy jak ktoś kupił kiosk warzywny, to do końca życia musi w nim sprzedawać warzywa ?.."
"Bardzo proszę idźcie do sądu, ja i mój mąż często występujemy w takich sprawach jako biegli sądowi. Tylko się skompromitujecie ..."
Narzucić opłat nie mają moim zdaniem prawa, ponieważ taka czynność przekracza zarząd zwykły, potrzebna zgoda wszystkich.
Nie, no absolutnie nikt nie zabrania im korzystać z "ich współwłasności". "Niezadowoleni" nie korzystają z pralni i suszarni bo chyba nie mają takiej potrzeby. To dwa samotne małżeństwa, pralki mają w swoich mieszkaniach,nie mają dzieci i pewnie ich potrzeby "pralniczo-suszarnicze" nie zmuszają ich do przedmiotowego wykorzystywania tego co ich. :bigsmile: Każda pralka w pralni ma własne opomiarowane przyłącze zimnej wody i podlicznik energii elektrycznej. Miejsca jest dosyć dla wszystkich :cool:
Nowy doklejony: 20.06.12 19:58
Ponawiam pytanie:
Czy na drodze sądowej możemy domagać się skorygowania rozliczania kosztów ogrzewania za lata poprzednie, mimo, że wcześniej "dla świętego spokoju" wyraziliśmy na to "bezprawne rozliczanie energii CO" zgodę?
Domagając się w pozwie skorygowania i zwrotu od "niezadowolonych" musicie mieć podstawę prawną do tego (pomijam fakt, że sąd Was wyśmieje bo sąd nie jest od korygowania kosztów ogrzewania we WM) - czyli pokazać sędziemu że "niezadowleni" zalegają wspólnocie konkretną kwotę na podstawie przyjętego systemu rozliczeń (decyzje, zawiadomienie o wysokości zaliczek, dowody wpłat itp). - zdecydowanie w tym stadium sprawy NIE.
Sąd za Was nie będzie korygował. To wy jako właściciele we wspólnocie musicie podjąć decyzję o nieprawidłowym rozliczaniu i przyjąć zgodny z prawem system rozliczeń, ustalić od jakiej daty będzie korekta, ustalić każdemu właścicielowi nowe stawki i od kiedy, z jednoczesnym wyliczeniem nadpłat czy niedopłat z tytułu korekty.
Przyjmuje się, że wszystkie decyzje związane ze zmianą wysokości obciążeń finansowych właścicieli są czynnościami przekraczającymi zarząd zwykły (zwłaszcza tak wyjątkowa jak w Waszej sytuacji) wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. Zgodę dosłowną i formalną najlepiej jest "wypracować" na zasadzie dogadania się bo każde inne rozwiązanie jest ze szkodą dla każdej strony.
Dopiero gdyby te wasze ustalenia nie spodobały się "niezadowolnym" mogą oni iść do sądu lub wspólnota może ich wtedy podać do sądu, że nie chcą zapłacić zaległości.
Jeżeli wszyscy mają dostęp, nikt nikogo nie pozbawił prawa do współkorzystania, to rzeczywiście żądania sąsiadów są pozbawione podstaw prawnych.
Można domagać się korekty, jednak nie musi to być droga sądowa, wystarczy pismo w tej sprawie.
Was obowiązują w zakresie zarządu NW przepisy KC a więc, jako większość dokonujecie tych "korekt" i ustaleń o których pisałem a gdy "niezadowoleni" nie będą chcieli się pod tym podpisać to:
"...Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli..."
Proszę jednak pamiętać, że sąd to ostateczność bo to prawie "totolotek".
Pismo od kogo do kogo ?
Z dotychczasowych wpisów wynika, że nie określiliście inaczej sposobu zarządu NW ani nie zatrudniliście zarządcy/administratora czyli zarządzacie się sami i sami wykonujecie "papierkową" robotę też, wszyscy właściciele są wspólnotą i wszyscy razem zarządzacie nią.
Zwolnić i zatrudnić inną firmę albo rządzić się samemu skoro ta firma zarządzająca nie potrafi poradzić sobie z takim prostym problemem i akceptuje niezgodne z prawem rozliczenia właścicieli.
Pismo do wspólnoty mieszkaniowej, że takich rozliczeń nie akceptujecie, że są pozbawione podstaw prawnych, ponieważ pomieszczenia są ogólnodostępne i każdy może z nich korzystać. W związku z powyższym odmawiacie zapłaty tak naliczonych zaliczek i zwracacie się o korektę.
Są dwie możliwości:
1) wspólnota podaje Was do sądu o zapłatę,
2) Wy podajecie wspólnotę do sądu o nakazanie korekty rozliczenia
Chcielibyśmy to zmienić tak aby część wspólna była rozliczana z osobnego licznika. Czy umowę na nowy licznik może podpisać wspólnota, czy musi to być konkretna osoba ?
Mamy też koncepcję żeby w piwnicach zrobić zasilanie 24V, tylko na potrzeby oświetlenia, ponieważ chcemy uniknąć wzajemnych pretensji związanych z ilością używanej energii ( np. ambitny majsterkowicz, ładowanie akumulatorów itp ). Jakie są Wasze doświadczenia i sugestie ?
można to zrobić, ale jak piszesz dla "ambitnego majsterkowicza" to nie przeszkoda .
W dobie dzisiejszej techniki są urządzenia, które ten proces odwracają do 230V
Przeczytaj wątek
http://www.elektroda.pl/rtvforum/topic1742263.html