Czy we wspólnocie może działać Zarząd i Zarządca jednoczesnie?

skwroc

Czy we wspólnocie może działać Zarząd i Zarządca jednocześnie i wszyscy otrzymują za to wynagrodzenie. Dodatkowo zarządca nie ma określonych obowiązków i zarząd wykonuje czynności, które z powodzeniem mógłby wykonywać zarządca. Bardzo proszę o wyjaśnienie moich wątpliwości, czy aby taka sytuacja jest zgodna z ustawą.

Posesja

Oczywiście, że tak.
Jeżeli jest wybrany zarząd - organ wspólnoty - to zarządca pełni rolę administratora, nie podejmuje decyzji.
Takiego zarządcy nie możesz mylić z zarządcą sprawującym zarząd powierzony w trybie art. 18.1 ustawy.

skwroc

Zarząd zatrudnia zarządcę nieruchomości, a on z kolei zatrudnia administratora. Mówiąc o zarządcy nieruchomości mam na myśli nie administratora a tytuł zawodowy, osobę legitymującą się licencją. Nie było by w tym nic dziwnego ale zarząd pobiera pensję po około 2000,00 zł (3 członków - razem 6000,00) a zarządca miesięcznie pobiera około 9500,00 zł.

daarek

To nie zarząd zatrudnia ale właściciele decydują kogo i ilu zarządców czy administartorów zatrudnić, oraz ustalają im wynagrodzenia.
Ile lokali liczy ta wasza wspólnota - ponad 200? że stać Was na taką rozrzutność?
Zasada niepisana we wspólnotach jest taka, że jeżeli wynagradzany tak hojnie jest zarząd to zarządca/administrator jest niepotrzebny albo "pracuje społecznie" lub jeżeli wynagradzany jest zarządca/administrator to zarząd pracuje społecznie.

Zarzadca.pl

Uprawnienia zarządu do wyboru zarządcy (administratora) i podpisania z nim umowy:
Zobacz:
https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/33/uprawnienia-zarzadu-do-wyboru-zarzadcy-administratora-i-podpisania-z-nim-umowy

skwroc

WM liczy około 236 lokali. Dla mnie to jest kpina z mieszkańców. Większość uważa, że jest wszystko OK. Lub inaczej 40% mieszkańców nie chodzi na zebrania bo uważa, ze i tak nic nie są w stanie zmienić. Zarząd twierdzi, że zarządcę z licencją muszą zatrudniać. Tak naprawdę Zarządca zajmuje się rachunkowością i zatrudnia administratora. Żeby było ciekawiej otrzymuje we wspólnocie za darmo pomieszczenie, w którym urzęduje administrator.

skwroc

Nie wiem czy uchwałą mieszkańców nie wprowadzono zasady, że we WM mamy zarząd i licencjowanego zarządcę (nie mylić z administratorem). Administratora zatrudnia zarządca a nie zarząd. Ile płacić zarządcy decydują mieszkańcy gdyż kwota (od metra kwadratowego mieszkania) ta znajduje się co roku w opłatach które są głosowane na zebraniu.

Posesja

[cite] daarek:[/cite]Zasada niepisana we wspólnotach jest taka

A zasada pisana jest taka:

[cite] daarek:[/cite]To (...) właściciele decydują (...) ilu zarządców czy administartorów zatrudnić, oraz ustalają im wynagrodzenia.

We wspólnocie skwroc właściciele zadecydowali, zgodnie z prawem, więc twoje niepisane zasady najwyraźniej zignorowali. Ale chyba mają do tego prawo?

Przepisy nie przewidują, że decyzja o wyborze osoby zarządcy jest zastrzeżona do ogółu właścicieli - właściciele określają koszty, a o wyborze konkretnej firmy czy osoby decyduje zarząd.

Wspólnota nie tworzy stanowisk pracy, tylko zleca usługi firmie lub osobie fizycznej. Zlecenie usług porządkowych nie oznacza, że wspólnota tworzy stanowisko sprzątaczki - takie stanowisko może sobie utworzyć firma sprzątająca, ale może też zlecić dodatkowe obowiązki już zatrudnionej osobie.

Nowy doklejony: 26.06.12 20:17

[cite] skwroc:[/cite]Nie wiem czy uchwałą mieszkańców nie wprowadzono zasady, że we WM mamy zarząd i licencjowanego zarządcę (nie mylić z administratorem).

Zarządca z licencją we wspólnocie, która ma wybrany zarząd, też jest tylko administratorem, bez prawa podejmowania decyzji.

skwroc

W takim razie czy w naszej wspólnocie musi być zarządca z licencją? Czy może być tak, że zatrudniamy tylko księgową do prowadzenia rachunkowości.

daarek

Posesja: Przepisy nie przewidują, że o wyborze osoby zarządcy może zdecydować ogół właścicieli - właściciele określają koszty

- o niczym innym nie pisałem więc nie rozumiem po co te nieuzasadnione aluzje???

Posesja: Wspólnota nie tworzy stanowisk pracy, tylko zleca usługi firmie lub osobie fizycznej. Zlecenie usług porządkowych nie oznacza, że wspólnota tworzy stanowisko sprzątaczki - takie stanowisko może sobie utworzyć firma sprzątająca

- pewnie że może, ja pisałem o przypadku że Wspólnota zatrudnia (tworzy stanowisko) sprzątaczki czy administratora (płacąc ZUSy itd) jako pracodawca co niejednokrotnie jest tańszym rozwiązaniem.

Posesja: takie stanowisko może sobie utworzyć firma sprzątająca

- a co? wspólnota nie może?

koziorozka

Czy może być tak, że zatrudniamy tylko księgową do prowadzenia rachunkowości.

We wspólnocie jest tak, jak decydują właściciele.
Są nawet takie, które nikogo nie zatrudniają. Ale przy prawie 300 lokalach to raczej niemożliwe.
Ktoś musi pilnować np. terminów obowiązkowych przeglądów, wysyłać pisma (windykacja zaległości, zaproszenie do składania ofert) itp.

skwroc

Ale czy musi być licencjonowany zarządca?

Zarządca

[cite] skwroc:[/cite]Ale czy musi być licencjonowany zarządca?

Właściciele lokali w nieruchomościach prywatnych, które nie stanowią zasobu gminy lub Skarbu Państwa nie są zobligowani do zawierania umowy o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą, ponieważ przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają na nich takiego obowiązku – takie stanowisko wyraził po raz pierwszy Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 roku (sygn. akt: III CZP 69/07) i pogląd ten podtrzymał w kolejnym orzeczeniu, tj. w uchwale z dnia z 16 lutego 2012 roku (sygn. akt III CZP 96/11).

Oczywiście właściciele nieruchomości, które nie należą do zasobu komunalnego czy państwowego – np. wspólnoty mieszkaniowe – mogą powierzyć zarządzanie nieruchomością zarządcy licencjonowanemu z takimi skutkami jakie wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami – jednak to ich wybór a nie powinność.

skwroc

Dziękuje za odpowiedź

Posesja

Ale czy musi być licencjonowany zarządca?

Jasne, że nie musi.
Ale ktoś zawarł z nim umowę, a większość właścicieli poparła uchwałę o wynagrodzeniu zarządcy i zarządu.

Na czym tak naprawdę polega Twój problem?
Jeżeli uważasz, że zarząd i zarządca zarabiają za dużo, zgłoś projekt uchwały, obniżającej ich wynagrodzenie o 50, a nawet o 100 procent. Przekonaj do tego większość właścicieli, bo bez ich poparcia uchwała nie przejdzie i pozostanie tak, jak jest. A potem zgłoś swoją kandydaturę do zarządu i udowodnij, że można pracować lepiej, i to zupełnie za darmo.

a-z

Jeśli uważasz, że wynagrodzenia się dublują i jesteście rozrzutni, to...
- przygotuj uchwałę dot. zmiany planu gospodarczego i w punkcie wynagrodzenia zarządu ustal kwotę jaką uważasz,
- przygotuj uchwałę o obniżeniu wynagrodzenia do poziomu jaki uważasz,
- przygotuj dokumenty tak aby zebrać podpisy indywidualnie i przejdź po lokalach.

Jak uzbierasz 50 % (+1) to wygrałeś. Jeśli nie uzbierasz - większość potraktuje Cię jak oszołoma, który mąci i zazdrości.
Na pewno do końca życia będziesz wrogiem członków zarządu.

Prywatnie uważam, że takie wynagrodzenie zarządu to za dużo.

skwroc

A jak powinna być rola zarządu w takiej sytuacji. Wszelkimi remontami mógłby zajmować się licencjonowany zarządca. zarząd w tej sytuacji powinien tylko decydować kto będzie realizował remont. W naszej WM jest inaczej. Wszystkim zajmuje się zarząd, stąd uważają, ze muszą tyle zarabiać. Zarządca zajmuje się tylko finansami i zatrudnia administratora.

Tsuda

Uśredniona stawka za zarządzanie nieruchomością to 0,60zł/m2 (w Warszawie 0,80zł), czyli ta wasza nieruchomość powinna mieć jakieś 25 800 m2 powierzchni użytkowej (suma powierzchni lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, garaży). Jak ta powierzchnia jest dużo mniejsza to przepłacacie.

skwroc: A jak powinna być rola zarządu w takiej sytuacji.

Koniecznie zacznij od zapoznania się z treścią umowy podpisanej przez zarząd z administratorem określającej obowiązki administratora.

a-z

236 lokali * 50 m2 = 11800 m2 (szacunek przeciętnego lokalu = 50 m2)
11800 * 0,60 zł = 7080 zł

a płacicie 15500 zł

Posesja

a-z - obliczyłeś wynagrodzenie zarządcy wg stawki 0,60 zł/m2, ale zarząd też jest wynagradzany.
Przy powierzchni 11.800 m2 wychodzi, że zarządca ma stawkę 0,81 zł/m2, a każdy z członków zarządu po 0,17 zł/m2.

Tsuda

Bez metrażu budynku od skwroca to można się tylko domyślać czy właściciele są nabijani w koszty.
Może to apartamentowiec z penthousami po 100m2 ?

a-z

Obliczyłem teoretycznie ile powinni wydawać.

Teraz wydają znacznie, znacznie więcej.

Są dojeni.