Mała i duża wspólnota mieszkaniowa - porównanie
Zarzadca.pl
Użytkownik
Mała i duża wspólnota mieszkaniowa - zarząd nieruchomością wspólną - porównanie :
Przeczytaj: http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/1632-mala-i-duza-wspolnota-mieszkaniowa---zarzad-nieruchomoscia-wspolna---porownanie
Podziękowania dla koziorozki za pomoc w przygotowaniu zestawienia porównawczego funkcjonowania małej i dużej wspólnoty.
Podstawowe pojęcia i definicje związane ze wspólnotą mieszkaniową:
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty
(edycja: zarzadca.pl 29-06-212 15:15)
Przeczytaj: http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/1632-mala-i-duza-wspolnota-mieszkaniowa---zarzad-nieruchomoscia-wspolna---porownanie
Podziękowania dla koziorozki za pomoc w przygotowaniu zestawienia porównawczego funkcjonowania małej i dużej wspólnoty.
Podstawowe pojęcia i definicje związane ze wspólnotą mieszkaniową:
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty
(edycja: zarzadca.pl 29-06-212 15:15)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To nie jest tak, że małej wspólnoty nie dotyczy UoWL (jak wynika ze schematu). Tylko zarząd NW w małej sprawowany jest wg. KC wszystko inne wg. UoWL. Natomiast w dużej wspólnocie KC również znajduje zastosowanie (art. 1 ust. 2 UoWL).
Pomocne cytaty: Bardzo proszę w takim razie o dokonanie odpowiednich korekt w schemacie.
bo kto z tego skorzysta?
Konia z rzędem temu, kto za kwartał będzie pamiętał, gdzie takiego obrazka szukać
Na forum.zarzadca.pl galimatias (żeby nie użyć słowa zaczynającego sie na litere b*) jest nie do ogarnięcia
Na przykładzie "podstawowe pojęcia, definicje":
a) skąd mam wiedzieć, że coś takiego na tej www istnieje? Na głównej Menu jest powtórzone aż 3 x, ale tam nie znalazłam
b) ktoś mi podał linka. Pojęcia, definicje to to samo co ABC wspólnoty? Jak tak, to w którym haśle z Menu tego szukać? Jak to się ma do Bazy wiedzy?
c) itp. itd.
*b = bałagan
darek - proszę, zaproponuj coś, bo się gubię
Wystarczy, żeby na samej górze zamiast słowa "porównanie" wpisać "zarząd częścią wspólną"?
Właściciel lokalu jest wykonawca i nadzorcą nad zarządem / zarządca NW.
To winno się nazywać struktura obiegu prawnego dokumentów
Na końcu jest zawsze właściciel lokalu a nie administrator .
Gdzie się podziało "zebranie właścicieli lokali" i powstające tam prawo ( np. uchwały właścicieli) ?
Co z zarządcą przymusowym? jego w strukturach WM nie ma.
- dlaczego żądasz ode mnie abym zmieniał treść wpisów autora wątku??? Przecież musiałem zareagować na takie stwierdzenia. Bo jeśli Zarządca coś porównuje wysyłając w świat taką informację to niech porównuje rzetelnie, chociażby w zgodzie ze swoimi nawet stwierdzeniami.
Zarządca przymusowy (jak każdy zarządca nieruchomości wspólnej) jest osobą z zewnątrz, nie należy do struktury wspólnoty.
Jedynym organem wspólnoty jest jej zarząd.
wersja schematu 2.0 w linku: http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/1632-mala-i-duza-wspolnota-mieszkaniowa---zarzad-nieruchomoscia-wspolna---porownanie
Schemat "Zebrania" przygotujemy w najbliższym czasie
ABC wspólnoty dostępne teraz w górnym i bocznym menu na stronie zarzadca.PL
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty
Schemat dostępny na Wiki:
https://forum.zarzadca.pl/wiki/abc_wspolnoty_mieszkaniowej
Wielkie Dzięki izod!
Wyjaśnia wszystko w sposób jasny i przejrzysty.
Chciałbym tylko zwrócić uwagę na:
1) niebieski prostokąt - zebranie właścicieli lokali
Jest to bardzo ważna (aczkolwiek uważana za nieistotną) nazwa "zebrania wspólnoty". To właściciele decydują kogą chcą zaprosić na swoje zebranie i oni określają porządek a nie zatrudniony przez zarząd administrator, nawet z licencją zarządcy - jak to się dzieje w wielu wspólnotach.
2) w nawiązaniu do poprzedniego punktu, proszę też zwrócić uwagę, że jest to administrator NW a nie Wspólnoty.
Uświadomienie sobie tego faktu tak przez właścicieli jak i zatrudnionego zarządcę, pozwoliłoby uniknąć wielu niepotrzebnych kłopotów we wspólnotach.
3) Oczywistym powinno być również po zapoznaniu się z tym schematem, gdzie jest miejsce, jaka jest rola zarządu czy tego właśnie administratora - to jest "dział wykonawczy" woli właścicieli
Do pewnego minusu chociaż trudno to nazwać minusem jest niezaznaczenie, że w razie powierzenia zarządu (art. 18 ust.1 ) rolę zarządu pełni zarządca (choć to też do końca tak nie jest), bo nie może np. być reprezentantem właścicieli (bez specjalnego pełnomocnictwa) bo nie jest organem wspólnoty.
Uważam, że rozpropagowanie tego schematu pozwoli zmniejszyć zdecydowanie ilość zapytań i wątpliwości w sprawie kompetencji we wspólnocie czyli kto kim jest, za co odpowiada i "komu podlega".
Sejm nie podlega żadnemu sądowi. Sejm wraz z Senatem stanowią prawo, a sądy powszechne je tylko wykonują i interpretują.
W Polsce obowiązuje zasada trójpodziału władz na ustawodawczą, wykonawczą i sądowniczą.
Najwyższą władzą we wspólnocie są właściciele, a nie zebranie. Poza zebraniem właściciele też mogą podejmować uchwały.
Właściciele powinni być nad, a nie pod administratorem. Kto tu komu podlega - właściciele administratorowi?
Należy pamiętać, że taki schemat ma być pomocny nie specjalistom dostrzegającym każdy źle postawiony przecinek w przepisie ale ma służyć właścicielom w zorientowaniu się i zasadach nie tyle funkcjonowania Wspólnoty ile właśnie jej budowy, struktury organizacyjnej. I to zadanie schemat spełnia bardzo dobrze. Nikt na razie lepszego nie opublikował.
Wektor z Sądu dochodzi do zebrania a nie Sejmu.
Sejm jest "dostawiony z boku" do zebrania z czego nie wynika żadna podległość.
To jest schemat organizacyjny (struktura) a nie schemat działania Wspólnoty m.in. w zakresie podejmowania uchwał, obiegu korespondencji itp. bo to nie o to chodzi przecież w takim schemacie. - podobno tak. Analogicznie: najwyższą władzą ustawodawczą jest Sejm a nie posłowie.
Nadrzędność zebrania właścicieli wynika z art. 30 UoWL na którym podejmowane są zasadnicze decyzje.
Właśnie administrator jest tu świetnie ujęty - zaznaczone jest, że tylko NW (więc jakim cudem właściciele mieliby mu podlegać) i jego wektor nie dochodzi do właściceli ale do tych "pustych" klocków obrazujących właśnie pozostałe sprawy NW niezwiązane z właścicielami, podobnie jak i zarząd NW, wyraźnie zaznaczone nie jako organy decyzyjne ale wykonawcze.
Natomiast wektor od właścicieli zmierza bezpośrednio do zebrania a stamtąd dopiero do zarządu i administratora.
Sąd jako "organ nadzorujący wspólnoty" to bzdura. Na tej zasadzie sąd jest organem nadzorującym każdego przedsiębiorstwa, zatrudniającego pracowników, bo każdy pracownik od wielu decyzji pracodawcy może się odwołać do sądu. A także każdego kierowcy, bo od decyzji policji drogowej o ukaraniu go mandatem karnym też może się odwołać do sądu.
Te "puste klocki" to inni właściciele lokali, a nie "pozostałe" (czyli jakie?) sprawy NW.
Zebranie też nie jest organem. Każdą uchwałę można podjąć w drodze indywidualnego zbierania głosów, więc zebranie nie ma żadnych kompetencji, zastrzeżonych wyłącznie dla niego. Podejmowanie uchwał to kompetencja właścicieli, a nie zebrania.
Administrator nie jest organem wykonawczym ani żadnym innym organem wspólnoty. Żaden zarządca - czy to przymusowy, czy dobrowolny, czy sprawuje zarząd powierzony, czy administruje na podstawie umowy cywilnoprawnej - nie jest częścią struktury organizacyjnej wspólnoty, jest podmiotem zewnętrznym, świadczącym usługę. Tak samo, jak inni specjaliści różnych branż, świadczący usługi na rzecz wspólnoty.
Jest instancją odwoławczą w sprawie nieprawidłowości we wspólnocie (gdzie ma właściciel się odwoływać jak nie do sądu? do ministra? premiera? wójta? - jedyna droga przez sąd.
W razie natomiast zarządcy przymusowego jest bezpośrednim "nadzorcą" wspólnoty więc jeżeli wektory ci nie pasują zrób lepszy schemat.
Ja w dalszym ciągu twierdzę, że schemat spełnia swoje zadanie dla zdecydowanej większości właścicieli dla których rozróżnienie administratora od zarządcy i czy któryś jest czy nie jest organem to i tak wiedza tajemna a dzięki schematowi chociaż coś może im pozostać w pamięci.
Poza tym. nie da się narysować schematu organizacyjnego uwzględniającego wszystkie uwarunkowania wynikające z ustawy o własności lokali na jednym schemacie, bo wyszedł by z tego niezły galimatias, a o zrozumieniu przeciętnego właściciela nie wspomnę...czarna magia.
Ja to odbieram tak...
Jest to podstawowy standardowy schemat organizacyjny podmiotu - duża wspólnota mieszkaniowa, z którego wynika :
>>gdzie jest miejsce właściciela lokalu i co od niego zależy (należy to rozpatrywać - tekst ustawy + schemat) ,
>>kto rządzi we wspólnocie ,
>>jaka jest "droga służbowa" do załatwienia spraw wspólnotowych,
>>do kogo się odwołać jak we wspólnocie, mnie właściciela lokalu, olewają,
>>skąd się bierze prawo, które obowiązuje we wspólnocie
>>czym się zajmuje wspólnota,
itd,itd.
Prawidłowe odpowiedzi na twoje pytania, wynikające z tego "schematu", są następujące: Na samym dole struktury, poniżej administratora. Od niego nic nie zależy, nie jest podmiotem, lecz przedmiotem oddziaływań wszystkich podmiotów, umieszczonych ponad nim. Sąd jako władza najwyższa wspólnoty. W tym samym poście piszesz, że nie chodzi w obrazku o obieg dokumentów. Więc jak to jest?
Z obrazka wynika taka droga służbowa:
żeby zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, właściciel musi wystąpić do administratora, a ten przekazuje sprawę wyżej: do zarządu, a ten do zebrania albo do Sejmu. Dopiero te podmioty mają prawo wystąpić do sądu. Do Sejmu? Do zarządcy przymusowego? Stąd, skąd każde inne prawo: z ustaw, uchwalanych przez parlament oraz z rozporządzeń wykonawczych, wydanych na podstawie i z upoważnienia ustawy. Z obrazka wynika, że głównie uciskaniem poddanych, pardon, właścicieli.
Struktura organizacyjna powinna pokazywać organy i komórki organizacyjne podmiotu oraz ich wzajemne relacje - w szczególności, kto komu podlega.
Ten obrazek pokazuje głównie podmioty zewnętrzne (Sejm, sąd, zarządca przymusowy, administrator), które przecież nie należą do wspólnoty, nie są częścią jej struktury organizacyjnej. To kompletne nieporozumienie. Namalował to ktoś, kto nie ma pojęcia o schematach organizacyjnych.
Ponieważ jedynym organem dużej wspólnoty jest zarząd, w schemacie organizacyjnym wspólnoty nie ma czego rysować.
Można natomiast tworzyć schematy, obrazujące zasady funkcjonowania wspólnoty - ale to odrębny temat.
Ani zarząd ani administrator nie podlegają właścicielom ani właściciele im nie podlegają.
Oni mają się zajmować nieruchomością wspólną a nie właścicielami i schemat to świetnie oddaje.
Właściciele mają natomiast bezpośredni wpływ - co jednzonacznie pokazuje wektor skierowany w górę do zebrania - na tworzenie prawa we wspólnocie które mają realizować "organy" wykonawcze (księgowej czy ochroniarza też tu nie ma ) natomiast administrator tak właśnie został umieszczony aby pokazać że nie jest żadnym rządzącym we wspólnocie, poprzez decyzje właścicieli podjęte na zebraniu (bo na zebraniu powinny zapadać wiążące decyzje i najważniejsze dla funkcjonowania wspólnoty) jest "pracownikiem fizycznym" - on podlega bezpośrednio pod zarząd co pokazuje kierunek wektora. - to jest elementarny błąd w odczytywaniu schematów. Wektor (strzałka) wskazuje kierunek. Gdyby to co napisałeś miało być prawdą wektory miałyby odwrotny kierunek a tak nie jest na schemacie. - kolejne błędne rozumowanie. We wspólnocie nikt nikomu nie podlega.
To jest właśnie ten podstawowy dylemat, że niektórzy chcieliby aby im podlegali właściciele czy właściciele chcieliby aby im podlegał zarządca/administrator. Takie myślenie to przeżytek już, nie te czasy.
Nie - nie w przypadku wspólnoty. Błędne założenie i dlatego błędne wnioski - jak mawia wracający "na łono" KubaP.
Art 140 KC obowiązuje w każdej wspólnocie, wspólnota to nie przedsiębiorstwo, tu każdy jest równy, każdy ma prawo zarządzania "dobrem wspólnym" a do jego dobra prywatnego nikt nie ma prawa się wtrącać.
Wspólnota utworzona została tylko i wyłącznie do zarządzania NW a nie rządzenia właścicielami stąd nie ma mowy o żadnej podległości.
Powtórzę z mojego pierwszego wpisu: Zwracam uwagę że już wtedy podległość ująłem w cudzysłów, więc nie pojmuję dlaczego tak ciągle powraca się do tej podległości która przecież z schematu wcale nie wynika; nie bez powodu pisałem też o "pustych klockach", które niektórzy zrozumieli aż nazbyt dosłownie.
Wektor (strzałka) nie idzie do "zebrania" a do "zarządcy przymusowego" a dopiero od "zarządcy przymusowego" idzie do "zebrania".
Wektory, od właścicieli lokali idące w górę, trafiają do "zebrania" właścicieli lokali .
Zarządca Przymusowy nie ma tu znaczenia . On jest tylko alternatywą w przypadkach szczególnych opisanych w UoWL.
To właściciele lokali decydują o wyborze organu wykonawczego, który tworzą członkowie Zarządu ; ewentualnie administrator oraz Oni sami.
W ten sposób tworzy się pętla strukturalna wzajemnych "uzależnień" oraz struktura nadzoru.
Właściciel lokalu = wybiera , nadzoruje, wykonuje i ponosi koszty (podjętych decyzji w postaci uchwał, regulaminów).
Przedmiotowy schemat należy rozpatrywać/ analizować wraz z tekstem ustawy o własności lokali
Nowy doklejony: 03.07.12 11:14
Dlaczego usunięto wpis usera daarek?
Widocznie zarządzający forum boi się ujawnić aby nikt nie przeczytał prawdy, chociaż żadnego obraźliwego słowa w moim wpisie nie było.
Za to co poniektórzy mogą sobie wyczyniać wycieczki osobiste pod moim adresem i to jest w zgodzie z regulaminem forum. - może tego nie wytną?
Strzałka czyli wektor nie idzie do przymusowego ale obok załamuje się pod kątem prostym do zebrania.
Przymusowy nie bez powodu umieszczony jest bardzo delikatnie z boku.
To jest właśnie: - i to jest fajne gdy niektórzy sami przyznają sie do błędów.
"- to jest elementarny błąd w odczytywaniu schematów" jest twoim własnym zwrotem kilka postów nad moim. Ja tylko zacytowałem twoje słowa.:bigsmile:
- i to jest fajne gdy niektórzy sami przyznają sie do błędów.
jeśli osoba znająca choć troche uowl i problematykę wm nie bardzo rozumie schemat, to znaczy, że grafik się nie popisał.
Czytelność przekazu obrazka sprawdza się na ludziach nie znających danej tematyki, bo właśnie do nich taki obrazek jest kierowany
Jak ktoś będzie chciał udowodnić, że coś mu nie pasuje, to będzie mówił, pisał, że niczego nie rozumie z tego rysunku i wymyślał cuda niewidy ... tak dla przekory oraz żeby autora schematu pogrążyć , zdeprecjonować w oczach innych... a wystarczy patrzeć na rysunek- schemat i przeczytać tekst UoWL ...
Ja zrobiłem doświadczenie : wydrukowałem ten schemat i powiesiłem na tablicy ogłoszeń w swojej WM . I się zaczęło ...
Sąsiedzi mnie teraz pytają - to nasz administrator nami nie "zarządza", tylko sąsiad jeden z drugim , którzy są członkami Zarządu WM?
Zaczynają kumać jaką rolę odgrywa Zarząd we WM , gdzie jego miejsce i za co odpowiada ....
że to do nich (Zarządu WM) trzeba zgłaszać się z problemami, a nie do administratora , który jest tylko wykonawcą podejmowanych decyzji ( uchwał włąścicieli)?.....
i to mnie zaczyna cieszyć ...
Sąsiedzi mnie teraz pytają
- to nasz administrator nami nie "zarządza", tylko sąsiad jeden z drugim , którzy są członkami Zarządu WM?
- to sąd nadzoruje zebranie?
- to zarządca przymusowy ustanawia prawo we wspólnocie?
itd itd
Tylko z tym pierwszym administrator nami nie "zarządza" jesteśmy zgodni, bo jest to przejrzyste, reszta wprowadza zamieszanie.
Błędem merytorycznym jest umieszczenie "zarządcy przymusowego", który stanowi prawo we wspólnocie.
Podmiotem stanowiącym prawo we wspólnocie nie jest "zarządca przymusowy" a sąd i postanowienie, które określa zakres czynności takiego zarządcy z jego wynagrodzeniem włącznie, które jest kosztem planu gospodarczego wspólnoty.
PSSSS a tak na marginesie ...
zacznij używać funkcji cytat lub cytat2 ( te piktogramy które zaczynają się od literki B, przy zaznaczonej opcji BBCode pod ramka w której piszesz)
bo nie wiem, który jest Twój tekst a który cytowany...
Nowy doklejony: 06.07.12 19:40 Plan gospodarczy nie jest kosztem .
PG to planowane wydatki w okresie obrachunkowym wspólnoty mieszkaniowej, czyli ile WM planuje wydać kasy na poszczególne usługi.
Ile wyda to się okaże na zebraniu sprawozdawczym WM (czytaj sprawozdanie finansowe)
Nowy doklejony: 06.07.12 19:51
.
Nowy doklejony: 05.05.13 06:11