Brak PNU w jedynym z budynków Wspólnoty

ewaaaa

Witam
Nasza Wspólnota składała się z dwóch budynków etap I i II. Na dzień dzisiejszy etap II nie posiada PNU, nie przeszedł odbioru państwowego z powodu zmian istotnych. Inwestor musi wystąpić o zamienne pozwolenie na budowę i ponownie przystąpić do odbiorów państwowych.
Czy developer może dysponować udziałami etapu II pomimo braku pozwolenia na użytkowanie?
Notariusz z którą rozmawiałam stwierdziła że, budowa została zakończona wpisem do dziennika budowy wykonanym przez kierownika robót i od tej pory budynek należy już do wspólnoty posiadając PNU czy też nie (nie mogę znaleźć aktów prawnych potwierdzających stanowisko Pani notariusz).
Oczywiście przyszli mieszkańcy II etapu nie mogą głosować, a o wszystkim decyduje za nich developer.

KubaP

Notariusz z którą rozmawiałam stwierdziła że, budowa została zakończona wpisem do dziennika budowy wykonanym przez kierownika robót
i od tej pory budynek należy już do wspólnoty

Tak ciekawa konkluzja ...
a masz zaświadczenia o samodzielności lokali ? na podstawie tego dokumentu można przenieść własność lokalu...

Oczywiście przyszli mieszkańcy II etapu nie mogą głosować, a o wszystkim decyduje za nich developer.

to są udziały dewelopera ... nie nastąpiło przeniesienie własności ...:cool:

ewaaaa

Akurat ja jestem w etapie I i mam już przeniesioną własność lokalu na siebie, ale czeka nas wkrótce uchwała dość istotna i procent nie przeniesionych własności w naszym etapie + niesprzedane mieszkania + drugi etap uniemożliwiają nam zebranie 20% aby złożyć wniosek że 1 właściciel 1 głos. Zastanawiamy się czy zgodnie z prawem developer posługuje się udziałami II etapu w decyzjach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej. Jak byśmy odjęli powierzchnie z II etapu łatwiej było by nam na zebraniu uzyskać wymagane 20% udziałów.

Nowy doklejony: 16.07.12 13:29
Pytanie brzmi czy budynek bez pozwolenia na użytkowanie może być częścią wspólnoty mieszkaniowej czy nadal w świetle prawa jest budową którą wspólnota nie może zarządzać.

pawlikp80

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa. Nie jest do tego potrzebna ani wola jej zawiązania,jak to ma miejsce w przypadku spółdzielni czy spółki, ani jakiekolwiek działanie ukierunkowane wyłącznie na jej utworzenie. Zawsze mamy z nią do czynienia tam, gdzie pojawia się co najmniej dwóch właścicieli lokali w budynku składającym się z więcej niż jednej takiej wydzielonej nieruchomości. I nie ma znaczenia, czy są to mieszkania, czy lokale użytkowe. Tak więc wspólnota mieszkaniowa powstaje wskutek wyodrębniania własności lokali, czyli dzielenia jednej nieruchomości budynkowej na wiele nieruchomości lokalowych.
Także jak jest deweloper i jest wyodrębniony jeden lokal właściciela to już jest wm.

a-z

Będą lokale, będą własciciele.

Posesja

Pytanie nie dotyczyło istnienia wspólnoty mieszkaniowej. Autorka wątku wyraźnie pisze, że wspólnota istnieje, odbywa zebrania i podejmuje uchwały.
Czy te dwa "etapy" inwestycji są położone w jednej nieruchomości gruntowej? Czy mają tę samą księgę wieczystą?
Jeżeli nie, to wspólnota istnieje tylko na "pierwszym etapie" inwestycji. Na "II etapie" jedynym właścicielem wszystkich lokali jest deweloper, więc nie ma wspólnoty.
Jeżeli tak, to w jaki sposób został wyliczony udział dewelopera, skoro budynki "II etapu" zostały wybudowane później?

Przeczytaj ten wątek: https://forum.zarzadca.pl/discussion/1578/
Jest tam przytoczone postanowienie Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2003 II Ca 544/03, dotyczące podobnej sprawy - może Ci pomoże.

KubaP

Jeżeli tak, to w jaki sposób został wyliczony udział dewelopera, skoro budynki "II etapu" zostały wybudowane później?

jak to w jaki.... na pałę... z projektu budowlanego, bez obmiaru z natury ... Później się poprawi udziały ,
a jak klient będzie miał fochy , to klient zapłaci jeszcze raz, za poprawienie... z własnej kieszeni ....

Stary numer developera. Kasa była potrzebna deweloperowi to wyodrębnił i sprzedał , to co było wybudowane.
Klient nie kumaty podpisywał AN... a teraz jak "potrzebuje" skorzystać z prawa to kicha, zaczynają się schody, bo nie ma 1/5 udziałów....

pawlikp80

KubaP ty chyba długo pracowałeś w korporacji ,bo znam osoby ,które podobnie wszystkie przepisy tłumaczą... ale to fakt samo życie "haczyki, kruczki, podchody to strategia deweloperów"

KubaP

[cite] pawlikp80:[/cite]KubaP ty chyba długo pracowałeś w korporacji ,bo znam osoby ,które podobnie wszystkie przepisy tłumaczą... ale to fakt samo życie "haczyki, kruczki, podchody to strategia deweloperów"

Userze pawlikp80 ....hmmmm... Nie trzeba nigdzie pracować tylko czytać fora ,,,"nabitych w butelkę młodzianków"...którzy żyją w świecie wirtualnym, a na kupno lokalu poświęcają mniej czasu niż na kupno chleba (cena / do jakości,oferty), a jak im się źle dzieje, to walą na forum i ... dobrych porad nie chcą stosować w życiu , są zaściankowe, z zmierzłych czasów...

Czytają te fora , nie wyciągają żadnych wniosków (pewnie matematyki na maturze nie mieli) ... resztę komentarza zostawię sobie na później ... po co ich od razu dołować ...

pawlikp80

ze slangu powiem tylko ,że ostro pojechałeś z niektórymi:bigsmile:

ewaaaa

Ok, rozmowa pogalopowała troszeczkę w innym kierunku, a więc:

Budynek drugiego etapu istnieje i został skończony miesiąc po naszym, ale były zmiany istotne i nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie (pisałam o tym na początku). Udziały są rzeczywiste (nie projekt) i po obmiarach geodezyjnych (nawet w tym budynku pomieszkują już ludzie). Developer wykombinował że, skoro udało mu się dwa etapy wybudować praktycznie w jednym czasie to połączył je w jedną wspólnotę i założył jedną księgę wieczystą. Developer ponadto wykorzystuje sytuację i dysponuje wszystkimi udziałami II etapu, a teraz chce wspólnocie sprzedać miejsca garażowe (niby dla gości) i mając przewagę przegłosuje to, a my będziemy płacili w ratach przez 2 lata za ten wyczyn godny medalu :) Dlatego też zadałam pytanie, czy developer może dysponować udziałami budynku nie posiadającego pozwolenia na użytkowanie?

Nowy doklejony: 16.07.12 20:32
Posesja dziękuję za link, przeczytam i powiem czy o to mi chodziło :)

Nowy doklejony: 16.07.12 20:34
Notariusz developera twierdzi że, może od momentu wpisu do dziennika budowy o zakończeniu prac, ale nie mogę znaleźć potwierdzenia tej teorii w przepisach prawa i stąd moja prośba o pomoc.

Zarządca

Uważam, że deweloper może głosować udziałami, które przysługują mu w lokalach niewyodrębnionych, nie ma przy tym znaczenia brak pozwolenia na użytkowanie, skoro zostały budynek został wzniesiony.

"Nawet jeżeli powstała wspólnota mieszkaniowa, dotychczasowy właściciel nieruchomości może zachować dla siebie powierzchnie pod adpatację celem dalszego ich wyodrębniania, o ile nie służą one wszystkim właścicielom lokali do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali i zostały uzwględnione w powierzchni użytkowej budynku...Odmiennego zdania był jednak Sąd Apelacyjny, do którego wpłynęła apelacja strony powodowej, przyjął bowiem, że skoro „w budynku stanowiącym własność Państwa (Gminy) - pozostały nie wyodrębnione jako oddzielne "własności lokalowe", powierzchnie użytkowe, nie służące wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to powierzchnie te nie stanowią przedmiotu współwłasności, lecz pozostają własnością dotychczasowego właściciela, tj. Państwa (Gminy), który - jeśli są do tego podstawy - może działać w kierunku wyodrębniania własności dalszych lokali”. Sąd oparł się przede wszystkim na tym, że z własnością tego pomieszczenia związany był udział w nieruchomości wspólnej, ponadto nie służyło ono pozostałym właścicielom lokali, od poczatku było wykorzystywane wyłącznie przez dotychczasowego właściciela nieruchomości."
Więcej na ten temat w artykule:
Powierzchnie niesamodzielne można uwzględnić w powierzchni użytkowej budynku

http://www.zarzadca.pl/komentarze/82-udzialy/1178-powierzchnie-niesamodzielne-mozna-uwzglednic-w-powierzchni-uzytkowej-budynku

"Może mieć miejsce taka sytuacja, że wielkość udziału gminy wydaje się być zawyżona w stosunku do powierzchni samodzielnych lokali, które znajdują się w jej zasobach, nie zawsze jednak oznacza to, że udział ten został wadlwie wyliczony.

Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem dotychczasowy właściciel nieruchomości może zachować dla siebie powierzchnie pod adpatację celem dalszego ich wyodrębniania, o ile nie służą one wszystkim właścicielom lokali do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali i zostały uzwględnione w powierzchni użytkowej budynku"

Więcej w artykule "Lokale niewyodrębnione: udział nie przesądza o prawie własności"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/82-udzialy/1474-lokale-niewyodrebnione-udzial-nie-przesadza-o-prawie-wlasnosci

ewaaaa

Dziękuję za odpowiedź.

Stwierdza Pan że, developer może głosować udziałami ponieważ budynek został wzniesiony, ale czy w świetle prawa budowlanego inwestycja ta nie jest nadal budową, za którą odpowiedzialny jest kierownik budowy, a nie inwestor? Kiedy można stwierdzić że, budynek został wzniesiony (wpisem do dziennika, o którym mówiła notariusz)? Przecież w takiej sytuacji wspólnota mogła by zagłosować w sprawach dotyczących realizacji inwestycji, ponadto jak można podejmować uchwały dotyczące np: planu gospodarczego lub sprzedaży alkoholu w lokalach użytkowych jeżeli nie może wypowiedzieć się w tej sprawie ani jeden mieszkaniec. Nadal nie do końca rozumiem jakie jest poparcie prawne zarządzania nieruchomością (budową) przez wspólnotę, która nie jest jej inwestorem.

Nowy doklejony: 16.07.12 23:14
Dlaczego pozwolenie na użytkowanie nie ma znaczenia, przecież to ono w świetle prawa stwierdza o zakończeniu budowy?

Zarządca

Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie wspólnoty, to stanowi części składową nieruchomości wspólnej z wyłączeniem powierzchni, które nie są przeznaczone do użytku właścicieli lokali (lokali niewyodrębnionych, pomieszczeń przynależnych i pomocniczych), oczywiście za inwestycję odpowiada deweloper. Właściciele nie mogą głosować w sprawie inwestycji dotyczących lokali, ponieważ ich uprawnienia są ograniczone prawem własności, w tym przypadku dewelopera. Ponadto, gdyby właściciele podjęli uchwałę w przedmiocie części wspólnych, których budowy jeszcze nie zakończono, to moim zdaniem w wielu przypadkach byłaby nieskuteczna, ponieważ kwestie te regulują umowy cywilnoprawne zawarte między deweloperem a nabywcami lokali.

Lokale w tym budynku są lokalami niewyodrębnionymi, z którymi związane są udziały w nieruchomości wspólnej, w świetle przytoczonego orzecznictwa nie ma znaczenia czy dokonano odbioru technicznego.

W sytuacji, gdy budynek nie został wzniesiony, to trochę zmienia sytuację, jednak moim zdaniem sąd, w razie sporu, nie byłby związany wpisem do dziennika, tylko samodzielnie musiałby ustalić stan faktyczny.

Tube

"Szanowni Państwo, W poniedziałek 17 grudnia o godz. 14.00 na naszym budynku ma być komisja z Nadzoru Budowlanego celem oględzin inwestycji i udzielenia pozwolenia na użytkowanie. 
W związku z tym, że my tu nie możemy mieszkać, gdyby przypadkiem ktoś natknął się na komisję, prosze pamiętać że: 
nie mieszkamy tu, tylko pilnujemy budynku i czekamy na odbiór, który miał być już kilka lat temu; 
w międzyczasie wykończyliśmy swoje mieszkania, często tu zaglądamy i pilnujemy dobytku 
Jednocześnie na poniedziałowy dzień prosimy zadbać o to aby blok wyglądał na jak najmniej użytkowany tj. 
- ściągnięcie z parapetów kwiatów, zabawek i innych wystających w naszych oknach rzeczy 
- opuszczenie wszysktich rolet (jeśli są) lub najlepiej zasłonięcie czymś okien 
- zdjęcie z klatek schodowych wszystkich przedmiotów wskazujących na zamieszkanie (buty, wycieraczki, wózki, rowerki i inne przedmioty) 
- uciszenie psów i dzieci 
- usunięcie z podziemia 
wszystkich pojazdów - BARDZO WAŻNE - unikanie spotkań z komisją 
Do osób mających zaległe wizyty u znajomych lub rodziny: to świetny dzień na taką aktywność."

Czytaj więcej na: http://natemat.pl/43637,mieszkaja-w-bloku-od-2-lat-a-wspolnota-kaze-im-sie-ukrywac-przed-nadzorem-budowlanym-pochowac-rowery-uciszyc-dzieci