zarządzanie wspólnotą przez gminną spólkę z o.o.

baba63

Witam! mam pytanie: zarządzanie wspólnotą ,dawno temu,powierzono ZGKIM-owi ,został on przekształcony w gminną spółkę z o.o.,czy w związku wymagana jest uchwała w sprawie powierzenia zarządzania wspólnotą nowemu zarządcy ?

a-z

Jeśli do poprzedniego ZGKiM-u nie było uchwały, to teraz też nie trzeba. Jeśli była to... chyba tak.

Zarządca

Moim zdaniem jest potrzebna uchwała. Budynek był pierwotnie własnością Skarbu Państwa, odpowiednie zapisy dotyczące zarządzania zostały umieszczone w decyzjach administracyjnych w sprawie sprzedaży lokali, powtórzone w aktach notarialnych, następnie nieruchomość została przejęta przez gminę, która kontynuowała ten zarząd z mocy prawa.
Jednak teraz powstał nowy podmiot.

Tsuda

Zmiana ma pewnie związek z tym, że działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej może być prowadzona tylko w formie spółek prawa handlowego a zarządzanie wspólnotami przez zakłady budżetowe budzi poważne wątpliwości.
Zakład budżetowy, taki jak ZGKIM, to jednostka organizacyjna gminy nieposiadająca osobowości prawnej utworzona w celu wykonywania zadań gminy oraz działającą w imieniu i na rzecz gminy, więc zarządzając wspólnotami naruszany jest art. 7 ustawy o gospodarce komunalnej.
Sp. z o. o. z chwilą wpisu w KRSie uzyskuje osobowość prawną i może realizować zadania poza sferą użyteczności publicznej.
Zgadzam się, że powinna byc nowa uchwała i umowa, przy okazji warto przeczytać nową umowę i przeanalizować pod wzgledem wzajemnych praw i obowiązków.

Kilka uwag z sejmu:

1. Czy administrowanie wspólnotą mieszkaniową przez zakład budżetowy nie wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej, określonej w ustawie o samorządzie gminnym?

2. Czy komunalny zakład budżetowy może prowadzić taką działalność?

Odnosząc się do kwestii administrowania wspólnotą mieszkaniową przez zakład budżetowy, zauważyć należy, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, z późn. zm.) w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi. Formy prowadzenia gospodarki gminnej, w tym wykonywania przez gminę zadań o charakterze użyteczności publicznej, określa ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 1997 r. Nr 9, poz. 43, z późn. zm.). Zgodnie z art. 1 ust. 2 ww. ustawy gospodarka komunalna obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych. Stosownie zaś do art. 2 ustawy gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach: zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego. Warto przy tym zauważyć, iż w myśl art. 7 ustawy działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego. Zatem w świetle wskazanych przepisów ustawy o gospodarce komunalnej działalność obejmująca zadania o charakterze użyteczności publicznej może być prowadzona zarówno przez zakłady budżetowe, jak i spółki prawa handlowego. Natomiast działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej może być prowadzona tylko w formie spółek prawa handlowego. W celu określenia dopuszczalnego zakresu działalności zakładu budżetowego należy więc przede wszystkim ustalić, co należy rozumieć pod pojęciem ˝zadania o charakterze użyteczności publicznej˝. Art. 1 ww. ustawy stanowi, iż celem zadań o charakterze użyteczności publicznej jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych. Tym samym rozstrzygnięcie podniesionych wątpliwości wymaga sprecyzowania charakteru podejmowanych działań. Zważyć bowiem należy, iż art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o samorządzie gminnym wskazuje na gminne budownictwo mieszkaniowe, jako dziedzinę, w ramach której przewidziane będą zadania własne, w danym przypadku określone przez art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j.: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266, z późn. zm.). Dla realizacji tego zadania organ jednostki samorządu terytorialnego może powołać komunalny zakład budżetowy - zwany zakładem gospodarki komunalnej i mieszkaniowej. Wydaje się przy tym, iż zarządzanie przez zakład budżetowy nieruchomościami wspólnymi odnosi skutek również do każdego kolejnego nabywcy lokalu, gdyż jak wynika z art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych właścicieli sposób zarządu nieruchomością odnosi także skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Skoro zatem gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej powstałej wskutek sukcesywnego wyodrębniania lokali mieszkalnych, to zarządzanie taką nieruchomością mieści się w zakresie zadań o charakterze użyteczności publicznej, gdyż wykonywane jest również i na rzecz gminy w zakresie jej własnych zadań w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 września 2003 r., sygn. II SA/Wr 1234/03).

Natomiast zadaniem o charakterze użyteczności publicznej nie będzie przejmowanie przez zakład budżetowy w zarząd nieruchomości innych podmiotów niż gmina (osób fizycznych i osób prawnych) na podstawie stosownych umów. Tego rodzaju działalność wydaje się wymagać form przewidzianych w art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej, zgodnie z którym poza sferą użyteczności publicznej gmina może tworzyć spółki prawa handlowego i przystępować do nich, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

- istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym,

- występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.

Cezary Grabarczyk, Warszawa, dnia 3 grudnia 2009 r.