Wyburzenie klatki, oraz sprzedaż gruntu.

kazon

Witam wszystkich,
Zakupiłem mieszkanie w kamienicy, które posiada wejścia z dwóch klatek schodowych.
W kamienicy działa wspólnota. W zarządzie jest przedstawiciel investora który ma poniżej 50% lokali własnościowych na podstawie odkupienia ich od przedwojennych właścicieli.
Dodatkowe ponad 20% lokali własnościowych na podstawie pełnomocnictwa od innych właścicieli ma również investor. Czyli posiada on za każdym razem większość głosów.
Teren oficyny i przed kamienicą jest wydzielony i należy do investora w użytkowaniu wieczystym.
Na tym terenie ma powstać nowa kamienica przyklejona do starej. Ale w taki sposób, że ma być wyburzona klatka mieszkaniowa (każde mieszkanie, które posiada wejście od tej klatki ma również wejście od głównej klatki schodowej).
Investor wystąpił do urzędu miasta jako jedna sprawa o pozwolenie na budowę kamienicy, na terenie należącym do investora oraz jednocześnie sprawę wyburzenia klatki schodowej należacej do wspólnoty, która wogóle jej nie sprzedała investorowi.
Na dzień dzisiejszy jest druga próba uchwalenia nowej inwentaryzacji budynku, bo pierwsza została zaskarżona i odrzucona jako nieprawidłowa.
Jakie ma możliwości wspólnota (czyli investor) na wyburzenie klatki?
Czy musi posiadać 100% głosów pozytywnych aby móc wyburzyć tą klatkę, sprzedać grunt, i zmienić udziały w KW?
Co mogą zrobić pozostali mieszkańcy, aby nie dopuścić do rozbioru klatki?
Proszę o poradę.

Pozdrawiam,
Krzysztof

Zarządca

Czy wyburzenie klatki schodowej, czyli części nieruchomości wspólnej, ma umożliwić budowę na terenie sąsiednim? A może są jeszcze jakieś inne powody, np. klatka schodowa grozi zawaleniem, itd?
Dlaczego miałoby dojść do zmiany udziałów? Czy oprócz klatki zostaną wyburzone lokale stanowiące własność członków wspólnoty - jeżeli tak, to wspólnota nie może decydować o takich sprawach.

Ile lokali znajduje się w budynku? Liczba lokali ma znaczenie dla ustalenia zasad zarządu. Czy właściciele lokali dokonali zmiany sposobu zarządu - innymi słowy: czy zawierali jakąś umowę w formie aktu notarialnego między sobą?

kazon

Teren po wyburzonej klatce schodowej ma powiększyć nową kamienicę.
Klatka jest w pełni sprawna.
Zmianę udziałów rozumiem, iż części wspólne zostaną zmniejszone o powierzchnie wyburzonej klatki schodowej bez lokali.
W budynku się znajduje 18 lokali i strych.
Nie rozumiem ostatniego pytania.
Żadnej umowy z zarządem w formie aktu notarialnego nie zawieraliśmy. 30% mieszkań ma swoje KW ustanowione po wojnie i nie podlegały one już jako własność spadkobierców przedwojennych. Pozostałem 70% było mieszkaniami komunalnymi, które 4 lata temu posiadł investor.

Pozdrawiam,
Krzysztof

Posesja

aby móc wyburzyć tą klatkę, sprzedać grunt, i zmienić udziały w KW?

Zarówno klatka schodowa, jak i grunt są częściami wspólnymi nieruchomości. Ich powierzchnie nie biorą udziału w wyliczaniu udziałów właścicieli (patrz art. 3 ustawy o własności lokali - sposób obliczania udziałów: http://www.lex.pl/du-akt/-/akt/dz-u-00-80-903 ). Zatem rozebranie klatki i sprzedaż części gruntu nie zmieni udziałów właścicieli - chociaż może zmienić wartość rynkową lokali oraz związanych z nimi udziałów w nieruchomości wspólnej.

kazon

W jaki prawny sposób można zablokować wyburzenie klatki schodowej i sprzedaż gruntu?
Napewno mieszkanie straci na wartości jaką ma teraz, gdyż są dwa wejścia do mieszkania.

Zarządca

[cite] kazon:[/cite]Teren po wyburzonej klatce schodowej ma powiększyć nową kamienicę.
Klatka jest w pełni sprawna.

To byłoby dość trudne do przeprowadzenia, skoro teren jest należy do członków wspólnoty a kamienica osoby trzeciej. Czy na pewno ta klatka jest częścią składową Waszej nieruchomości?

Moim zdaniem albo te informacje są nieścisłe, albo inwestor błądzi. Uważam, że konieczna jest zgoda wszystkich, to już nie jest sprawa zarządu nieruchomością wspólną.

[cite] kazon:[/cite]Zmianę udziałów rozumiem, iż części wspólne zostaną zmniejszone o powierzchnie wyburzonej klatki schodowej bez lokali.

Części wspólne nie mają przypisanych udziałów, to właśnie one są przedmiotem współwłasności właścicieli lokali stosownie do ich udziałów.

[cite] kazon:[/cite]W budynku się znajduje 18 lokali i strych.
Nie rozumiem ostatniego pytania.
Żadnej umowy z zarządem w formie aktu notarialnego nie zawieraliśmy. 30% mieszkań ma swoje KW ustanowione po wojnie i nie podlegały one już jako własność spadkobierców przedwojennych. Pozostałem 70% było mieszkaniami komunalnymi, które 4 lata temu posiadł investor.

Zatem to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa, do zarządu którą stosujemy przepisy ustawy o własności lokali.

Zarządca

Sprzedaż gruntu wymagałaby wydzielenia działki, która stanowiłaby wraz z klatką przedmiot współwłasności tych osób, które były właścicielami lokali w momencie wydzielenia.
Ponieważ na tej wydzielonej działce brak lokali - osoby te nie tworzyłyby wspólnoty mieszkaniowej, udział w tym gruncie nie byłby już powiązany z lokalem, dlatego też taki grunt nie stanowiłby nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali. Do zarządu tą nieruchomością zastosowanie miałby przepisy kodeksu cywilnego. Oznacza to, że zbycie gruntu wymagałoby zgody wszystkich jego współwłaścicieli.

Konkludując - nawet gdyby uchwała była wystarczająca do podziału gruntu, to i tak jego zbycie wymaga zgody wszystkich.