Przeglądy kominiarskie: gdy sąsiad nie usuwa usterek

zarzadca.wroclaw

Po ostatnich przeprowadzonych okresowych przeglądach instalacji wentylacyjnej, kominowej zostały sporządzone protokoły z zaleceniami usunięcia przez mieszkańców usterek. Jako zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie w/w protokołów sporządziliśmy zalecenia dla lokali mieszkalnych, w których te nieprawidłowości występowały nieprawidłowości z zaleceniem ich usunięcia (z podanym terminem). W najbliższym czasie zaczną się ponownie okresowe przeglądy i obawiamy się, że będą te same nieprawidłowości co w roku poprzednim. Jak mamy postąpić, aby wyegzekwować usunięcie usterek? Kolejnym problemem jest nieodpowiedzialny właściciel lokalu mieszkalnego, który nikogo nie wpuszcza do mieszkania i od dawna nie ma dokonywanych przeglądów, teoretycznie stanowi dla pozostałych mieszkańców zagrożenie.

Na pytania użytkowników serwisu forum.zarzadca.pl odpowiadają specjaliści Stowarzyszenia "Kominy Polskie":

Stowarzyszenie Kominy Polskie

Wszystkie usterki i niezgodności w funkcjonowaniu instalacji kominowej i wentylacyjnej powinien usunąć lokator zgodnie z Rozporządzeniem MSWiA z dn. 16.08.1999 w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. 74/99) pod rygorem pełnej odpowiedzialności karnej i cywilnej.


Równocześnie Zarządca Nieruchomości w przypadku stwierdzonego zagrożenia dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa mieszkańców powinien zawiadomić właściwego Inspektora Nadzoru Budowlanego (powiatowego, wojewódzkiego, itp.), który z urzędu może wyegzekwować obowiązek eliminacji zagrożeń w budownictwie mieszkaniowym. Podobnie można postąpić z lokatorem, który uniemożliwia przeprowadzenie kontroli i przeglądów przewodów kominowych i wentylacyjnych i tym samym stwarza zagrożenie dla innych mieszkańców.



Zgłosisz, do Nadzoru Budowlanego, że lokator/najemca/właściciel nie udostępnia lokalu do dokonania przeglądu to... dostaniesz nakaz wykonania przeglądu w jego lokalu. I na nic Twoje biadolenie, płacz itp. Będzie trzeba iść do sądu z wnioskiem o wydanie nakazu udostępnienia lokalu. Smutna nasza rzeczywistość. Często zgłoszenie niesprawnie działającej instalacji kominowej w mieszkaniu skutkuje nakazem na zarządcę lub wspólnotę. W odpowiedzi można usłyszeć, że bezpieczeństwo jest najważniejsze, a ich nie obchodzi część wspólna...

koziorozka

To dotyczy wszystkich przeglądów, nie tylko kominiarskiego.
W praktyce wspólnota nie może zrobić nic, jeśli właściciel nie udostępni mieszkania, nie usunie stwierdzonych nieprawidłowości.

zarzadca.wroclaw

- bardzo proszę o podanie co to za usterki były w instalacji wentylacyjnej i kominowej budynku wielolokalowego, które właściciel lokalu ma obowiązek usuwać? Jestem ogromnie ciekaw bo oprócz wspomnianej już kratki wentylacyjnej nie widzę tu zadań dla właściciela lokalu.

to jest tak jak wspomniałeś zaślepienie kratki wentylacyjnej, a ponadto brak wentylacji nawiewnej, brak wkładu kwasoodpornego ze stali nierdzewnej w przewodzie do którego wpięty jest junkers lub piec dwufunkcyjny (tam gdzie nie ma c.o. w całym budynku), podłączenie okapu do wentylacji grawitacyjnej, nieprawidłowe odprowadzenie spalin z junkersa (zbyt długa rura typu spiro)

MirekL

Szanowni userzy. Może ktoś w Polsce wie jak winien wyglądać tzw. "protokól kominiarski"? Jak będziemy to wiedzieć to możemy sobie podyskutować. Wielu nadal żyje w PRL-u, najważniejszy jest kwit i pieczątka.
Ja z miłą chęcia poczytam o tajemniczych definiacjach - właściciel obiektu budowlanego, zarządca obiektu budowlanego. I znowu sie dowiem ,że nie mam zielonego pojęcia o zarządzaniu, ponieważ to jest zarezerwowane dla licencjonowanych zarządców.

daarek

Ja z miłą chęcia poczytam o tajemniczych definiacjach - właściciel obiektu budowlanego, zarządca obiektu budowlanego

Bardzo proszę, polecam lekturę:
"...Wśród uczestników procesu budowlanego wymienionych w rozdziale 3 ustawy nie znajduje się ani właściciel ani zarządca obiektu budowlanego. Jednakże nie budzi żadnych wątpliwości, że z podanym procesem są oni bezpośrednio związani. Ustawa reguluje ich obowiązki w rozdziale 6 dotyczącym utrzymania obiektu budowlanego, bliżej ich nie definiując. Właścicielem będzie podmiot prawa cywilnego ( a więc nie tylko osoba fizyczna, ale także osoba prawna oraz jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną), któremu przysługuje prawo własności względem rzeczy (tutaj nieruchomości), dzięki czemu może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno – gospodarcze przeznaczeniem prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy; w tych samych granicach możliwe jest rozporządzanie rzeczą. Nie wnikając szczegółowo w treść prawa własności, wystarczające jest powszechne, intuicyjne rozumienie tego pojęcia. Dodać jednak należy, że przy interpretacji norm prawa budowlanego należy brać pod uwagę wszystkich współwłaścicieli, jeśli mamy do czynienia ze współwłasnością. (wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2002 r., IV SA 472/00).
W ustawie nie znajduje się także definicja zarządcy obiektu budowlanego. Pomocne wydaje się odwołanie do treści art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. Interpretując wskazane przepisy zarządcą nieruchomości będzie osoba fizyczna posiadająca co do zasady stosowną licencję zawodową, prowadząca działalność zawodową polegającą na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Taka osoba włada obiektem budowlanym na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego i na której - z mocy tego stosunku oraz regulujących go stosownych przepisów prawa - spoczywa taki obowiązek..." - źródlo: http://www.e-zarzadca.org/archiwum/prawa-i-obowi-zki-w-a-ciciela-lub-zarz-dcy-obiektu-budowl.html

Polecam także a w zasadzie przede wszystkim, poniższy wyrok wyjaśniajacy dość precyzyjnie pojęcie zarządcy budynku (obiektu budowlanego):
Wyrok NSA z dnia 25-07-2008 II OSK 1214/07
Także w tym orzeczeniu jest to wyjaśnione;
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Rzeszowie z dnia 5 czerwca 2002 r. SA/Rz 77/2002

Posesja

Właścicielem będzie podmiot prawa cywilnego ( a więc nie tylko osoba fizyczna, ale także osoba prawna oraz jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną), któremu przysługuje prawo własności względem rzeczy (tutaj nieruchomości)

Zatem nie dotyczy to wspólnot mieszkaniowych, które nie mają prawa własności względem nieruchomości wspólnej. Tutaj właścicielem jest ogół właścicieli lokali - zbiór osób fizycznych.

W ustawie nie znajduje się także definicja zarządcy obiektu budowlanego. Pomocne wydaje się odwołanie do treści art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami (...) zarządcą nieruchomości będzie osoba fizyczna posiadająca co do zasady stosowną licencję zawodową (...) Taka osoba włada obiektem budowlanym

A jeśli jest zarząd właścicielski bez zarządcy z licencją? Obowiązki zarządcy zapisane w ugn nie dotyczą zarządu wspólnoty.
Od kiedy zarządca na umowie o zarządzanie "włada obiektem budowlanym"?
Nie wiem, po co autor zajmuje się definiowaniem pojęcia "zarządca nieruchomości", które jest prawnie zdefiniowane, natomiast pozostawia bez odpowiedzi kwestię, od której zaczyna:

W ustawie nie znajduje się także definicja zarządcy obiektu budowlanego

Typowy bełkot, żonglerka słowna bez sensu. Zarządca nieruchomości, zarządca obiektu - Irak czy Iran - jaka to różnica?
Autor sam nie rozumie tematu, który innym próbuje "tłumaczyć". Nie dziwię się, że artykulik jest anonimowy.