Zarządca w prywatnym budynku nie musi mieć licencji
KubaP
Użytkownik
[b]Zarządca w prywatnym budynku nie musi mieć licencji[/b]
[b]Tylko zarząd nieruchomością publiczną musi być powierzony licencjonowanemu zarządcy. [/b]Właściciel prywatnej nieruchomości może swobodnie wybrać formę zarządu – uchwalił Sąd Najwyższy.
SN wskazał, że [u]wymóg licencji ma na celu prowadzenie zarządu nieruchomościami przez wykwalifikowane podmioty, [/u]co ma szczególną doniosłość w przypadku nieruchomości publicznych.
Nie jest to jednak podstawa do ograniczania uprawnień właścicieli nieruchomości prywatnych w stosunku do przedmiotu swojej własności. [b]Właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową mogą zatem swobodnie wybrać zarządcę i formę zarządu.[/b]
[b]ORZECZNICTWO[/b]
Uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 96/11.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"...Do zarządzania nieruchomościami, które nie stanowią zasobów skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie jest konieczna licencja. Wspólnota mieszkaniowa może przekazać zarząd w dowolny, aprobowany przez prawo sposób, np. przez zawarcie umowy zlecenia, czy też udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania określonych czynności...." - Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 roku (sygn. akt: III CZP 69/07)
UoGN nawet nie dotyczy w zasadzie WM, które jako prywatne podmioty mogą sobie zatrudnić kogo chcą do zarządzania. - nie ma nawet takiego zawodu w klasyfikacji zawodów więc za co niby miałby być karany Józek mający licencję pilota wycieczek z naprzeciwka którego wspólnota zatrudniła do prac pomocniczych, administrowania i prowadzenia ewidencji pozaksięgowej?
W uchwale z dnia 2007.07.17 (sygn. akt: III CZP 69/07 ) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że umowa o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami (która obejmuje również administrowanie nieruchomością) jest umową nazwaną o specyficznych, wynikających z tego aktu cechach, jak np. wymóg formy pisemnej po rygorem nieważności czy stypizowany charakter. Sąd Najwyższy dopuścił możliwość przekazania gospodarowania nieruchomością podmiotowi nie posiadającemu licencji (o ile nieruchomość ta nie znajduje się w zasobach Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) wskazując, że właściciel nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007 r , III CZP 69/07). Pogląd powyższy został podtrzymany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 lutego 2012 roku, sygn. akt: III CZP 96/11.
Dlaczego urzędnicy karzą - tego nie wiemy, może należałoby się odwoływać do sądów administracyjnych od takich decyzji.
Nowy doklejony: 18.08.12 22:12
"Czy administrowanie wspólnotą mieszkaniową w ramach zwykłego zarządu wymaga licencji zarządcy nieruchomości, zważywszy że wspólnotą mieszkaniową zarządza zarząd wybrany spośród właścicieli, administratorem zaś jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą? - J.W., Gdańsk
- Termin "administrowanie" pojawia się w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ale bez jego zdefiniowania. Jednak z treści art. 185 można wywnioskować, że jest to element zarządzania i dlatego należałoby uznać, że zarządzanie jest pojęciem szerszym i administrator nie jest zarządcą, a więc nie musi posiadać licencji zawodowej.
Jednak taki pogląd nie wytrzymuje konfrontacji z treścią art. 198, który stwierdza, że prowadzenie działalności zawodowej z zakresu zarządzania, w tym - wykonywanie czynności wymienionych w art. 185 - bez licencji zarządcy nieruchomości podlega karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny orzekanej na podstawie kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Jeśli więc osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą nazywaną administrowaniem nieruchomościami, to musi mieć licencję zawodową zarządcy nieruchomości, mimo że faktycznie nie podejmuje samodzielnie żadnych istotnych decyzji, a jedynie realizuje wolę wspólnoty lub zarządu wyrażoną w formie uchwał. Licencji natomiast nie musi posiadać zarząd wybrany przez wspólnotę".
Rzeczpospolita
"Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.
1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
1c. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.
2. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
5. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
Art. 198. 1. Kto prowadzi:
1) bez uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, polegającą na określaniu wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością;
2) bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów, określonych w art. 180 ust. 1;
3) bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1
- podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
2. Tej samej karze podlega podmiot prowadzący działalność, o której mowa odpowiednio w art. 174 ust. 6, art. 179 ust. 3 i art. 184 ust. 3, który powierza wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 1, osobie nieposiadającej odpowiednich uprawnień i licencji zawodowych wymienionych w ust. 1.
3. Orzekanie w sprawach o czyny, o których mowa w ust. 1 i 2, następuje w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Nowy doklejony: 18.08.12 22:28
Ustawa czy wyrok Sądu w konkretnej sprawie :) Wątpliwości nie ma.
Sprawa była już wielokrotnie dyskutowana, orzecznictwo Sądu Najwyższego jest jednolite, a ciągle w niektórych ludziach pokutuje przekonanie, że nawet właściciel prywatny, jeśli zleca zarządzanie swoim majątkiem, to musi wybrać zarządcę z licencją. Nie wiem, skąd się bierze to przekonanie, bo jest bezpodstawne. Podobnie, jak wiele innych przesądów i błędnych przekonań.
Karolino, Cieszę się, że dotarłaś aż do art. 198 ugn, ale wróć na początek ustawy i sprawdź w art. 1, czego i kogo ona dotyczy.
I kogo oni karzą? Wspólnoty, czy też ich specjalnych wybrańców?