Czy wybór administratora jest czynnością zwykłą zarządu
karolina
Użytkownik
Narzucany jest pogląd i idzie to w lud... a później zarządcy twierdzą głupoty.
Przykłady:
- umowa o zarządzanie z administratorem przekracza zwykły zarząd albo
- można zarządzać Wspólnotami bez licencji itd.
Przykłady:
- umowa o zarządzanie z administratorem przekracza zwykły zarząd albo
- można zarządzać Wspólnotami bez licencji itd.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Bez komentarza...
Również uważam, że umowa o zarządzanie nie przekracza zwykłego zarządu, jednak każdy może wyrażać swoje poglądy.
Odnośnie licencji, to jak rozumiem orzeczenie SN cytowane w innym wątku budzi wątpliwości, tak?
wszak administrator / zarządca nie jest pracownikiem Zarządu WM
tylko Wspólnoty czyli ogółu właścicieli lokali tworzących daną WM).
Spisanie umowy TAK ( na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez właścicieli lokali w uchwale) ,
Pełnomocnictwo do zwierania umów winno mieć swój wpis w uchwale o Planie gospodarczym WM na dany rok.
Taka czynność będzie wymagała zgody ogółu właścicieli w formie uchwały tylko wtedy, jeżeli tak postanowi wspólnota w swoim regulaminie lub innej uchwale.
Wszystkie wydatki pokrywają właściciele, ale nie każda czynność, skutkująca wydatkiem wymaga uchwały.
Przykładowo: zawarcie umów na dostawy wody i odbiór ścieków, na wywóz śmieci, na dostawy ciepła, na usługi kominiarskie, na kontrole okresowe (przeglądy ) itp.
Spłaszczanie funkcji Administratora / Zarządcy do roli osoby zatrudnianej przez Zarząd, a nie Wspólnotę , to dość powszechny pogląd rodem ze spółdzielczości mieszkaniowej (patrz orzeczenia sądowe, gdzie mowa jest o roli administratora we WM), który więcej szkody przynosi właścicielom lokali niż pożytku.
Zarząd wspólnoty jest powołany do wykonywania poleceń ogółu właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach np. pomijam sarkazm związany z wymianą spalonych żarówek na NW.
Jak ktoś nie rozróżnia czym jest "wybór podmiotu" od "zawarcia z tym podmiotem umowy" to niech lepiej się nie wypowiada.
Niewtajemniczonych informuję, że wybór podmiotu poprzedza zwarcie z tym podmiotem umowy. To nie są te same czynności.
Są to przykłady chybione . Wymienieni usługodawcy są zazwyczaj monopolistami na te usługi na terenie Gmin, wiec o żadnym wyborze nie może być mowy.
Wspólnota jest skazana na tych jedynych wykonawców.
"Spisanie umowy" (sporządzenie jej na piśmie) to czynność techniczna - może to zrobić dowolna osoba, posiadająca umiejętność pisania.
Zawarcie umowy to czynność prawna - i o takiej czynności tu mowa. Chodzi tu o uzgodnienie warunków oraz złożenie wiążącego oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową.
Umowy z zakresu zwykłego zarządu zawiera zarząd wspólnoty samodzielnie, bez pełnomocnictwa. Podstawą prawną są przepisy ustawy o własności lokali: Dopiero do czynności przekraczających zarząd zwykły wymagane jest pełnomocnictwo w formie uchwały:
Zarząd ma obowiązek zawrzeć umowę na świadczenie usług z wybranymi przez nas podmiotami.... tyle i tylko tyle ...to żaden szowinizm, ubezwłasnowolnienie członków Zarządu WM .
Oni są od wykonywania , nadzorowania na bieżąco działalności wspólnoty (wykonywanie zawartych umów, windykacje, rozliczenia , itd)
Oto one (cytaty pod nickami):
MirekL
Jest wielce niefortunne w uowl, że ta lista czynności zarządu przekraczającego zarząd zwykły jest niepełna, ale to jest chyba nieuniknione. Jeżeli w planie gospodarczym Wspólnoty mamy np. 1000 zł na sprzątanie, to w gestii zarządu jest Czy zatrudni firmę, czy Pana Miecia , czy sam będzie sprzątał. Ajak przekroczy ten limit, to oczywiście powienien popełnić harakiri.
MirekL
mamy dwa typy właścicieli i członków WSM. Olewaczy i nadgorliwców. Jestes w tej drugiej.Wybór administratora tak samo jak sprzatajęcego, kominiarza, malarza, kafelkarza to czynność zarządu zwykłego. Jeżeli wymyslacie sobie takie obostrzenia to wg prawa jest to wbrew art. 58 kc, czyli czynność wbrew ustawie albo mająca zamiar obejść ustawę. Powinno to skutkować bezwzględną nieważnością uchwały, ale to prawdę powiedziawszy teoria.
Owner
Wynagrodzenie - sprawa przekraczająca zarząd zwykły, wymaga uchwały;
Wybór administratora i zawarcie umowy - sprawa zwykłego zarządu, leży w kompetencjach zarządu wspólnoty.
Oczywiście, te dwie sprawy trzeba zgrać, żeby wynagrodzenie wynegocjowane przez zarząd i wpisane do umowy było zatwierdzone uchwałą.
Daarek
Bądźmy precyzyjni.
daarek nigdzie, w żadnym wątku czy wpisie nie napisał, że "wspólnota wybiera adminstratora".
Od zawsze uważam, że utworzenie takiego stanowiska (jak każdego innego) we wspólnocie i określenie kosztów jego funkcjonowania (bez względu czy to czynność zwykła czy niezwykła) - nie powinno odbywać się poza plecami i wiedzą właścicieli. Natomiast czy to będzie Kowalski czy Nowak to rzecz całkowicie drugorzędna w zależności jakie obowiązki zarząd (właściciele) chce mu przekazać w umowie. Nigdy i nigdzie też nie ma mojego stwierdzenia, że administratora powołuje się czy odwołuje uchwałą, bo administratora (podmiot zewnętrzny) guzik obchodzą jakieś uchwały, które podejmują właściciele - on ma wykonywać polecenia zarządu (jest pytanie czy właścicieli też) oraz obowiązki te jakie ma w umowie.
To tyle tytułem wyjaśnienia tylko.
Zainteresował mnie też absurdalny wyrok w podobnej sprawie, ale traktuję go jako wypadek przy pracy:
biedron_ka
W jednym z poprzednich wpisów napisałam, że nikt nie może zabronić właścicielom podjąć uchwały o zatrudnieniu administratora. Okazuje się że jest to nawet prawny obowiązek bo umowa o administrowanie jeżeli będzie podpisana przez zarząd bez odpowiedniej uchwały może być jak się okazuje - nieważna.
"...W uzasadnieniu wyroku syg. akt II Ca 478/09 z dnia 22.10.2009 Sąd Okręgowy w Legnicy stwierdza: "Zarząd ten w osobach (...) miał uprawnienie i obowiązek podejmowania w imieniu wspólnoty działań zgodnych z prawem, których wykonaniem mogło być zawieranie cywilnoprawnych umów. Ich katalog nie został przewidziany w ustawie o własności lokali, zaś oceny wazności tych umów dokonywać należy przy zastosowaniu wszystkich obowiązujących przepisówprawa, w tym zasad przyjetych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku oraz norm kodeksu cywilnego. Kwestionowana w pozwie umowa jest taką właśnie czynnością cywilnoprawną (...) która określa przedmiot umowy jako zarząd zwykły nieruchomośćią wspólną i wymieniawśród czynności takie, które bez wątpienia nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, lecz polegają na bieżącym administrowaniusprawami wspólnoty (jak utrzymanie porządku, realizacja remontów, zapewnienie mediów, prowadzenie dokumentacji). (...) Wieloletnia już praktyka pokazuje, iż zarządca taki (nie w znaczeniu członka zarzadu, lecz administratora) jest w duzych wspólnotach przydatny, wykonując jako profesjonalista szereg czynności, niezbednych do codziennego funkcjonowania wspólnoty i wyręczając w ten sposób członków zarządu w sprawach bieżących, wymagających systematycznego nakładu czasu i pracy.(...) Jak wskazano powyżej, umowę stron należy oceniać jako zlecenie administrowania nieruchomością wspólną, przy czym zlecenie takie, na co słusznie wskazuje się w apelacji, jest ze strony wspólnoty czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego przy jego realizacji muszą zostać spełnione określone wymogi z ustawy o własności lokali, a to podjęcie przewidzianej w art. 22 ust. 2 uchwały wspólnoty mieszkaniowej, zawierającej zgodę na tę czynność oraz umocowanie dla zarządu do zawarcia umowy stanowiącej taką czynność. Brak wyrażonej taką uchwałą zgody właścicieli skutkuje nieważnością umowy..."
Jak dziesięciu userów będzie pisało, głosiło wszem i wobec, że musisz wyskoczyć przez okno z siódmego piętra, a jeden, że nie , to co ? wyskoczysz?
Absurdalny, tylko dlatego, bo podważa twoje dotychczasowe przekonanie/wiedzę :shocked: ...... i zaoferowaną cytatologię? :bigsmile::bigsmile::bigsmile:
To są pewne przesłanki, że Sędziowie zaczynają kumać na czym polega zarządzanie w nieruchomościach wielolokalowych pod zarządem właścicieli lokali .
No, ale pierwsza jaskółka nie czyni wiosny ... Czas pokaże, który model ustanawiania administratora we wspólnocie zostanie wpisany do prawa wspólnotowego.
pięknie ....:cool:
Formalnie zarządca/administrator jest osobą zatrudnioną przez wspólnotę i nigdy nie jest inaczej. Zarząd podpisuje z nim umowę w imieniu wspólnoty i inaczej być nie może.
Ale... de facto najczęściej dzieje się tak, że to zarząd wybiera do współpracy zarządcę/administratora i określa jego obowiązki w zawartej umowie.
Co wcale nie oznacza, że zarząd pomija właścicieli, nie informuje ich w sprawie, nie daje im prawa wyboru, wypowiedzenia się w temacie i wysłuchania ich sugestii.
Zwracam uwagę, iż podjęcie uchwały przez właścicieli w sprawie zawarcia umowy z określonym zarządcą/administratorem komplikuje możliwość rozwiązania z nim umowy i oto zapewne chodzi w tych przepychankach wątku.
O, nie!
Jeszcze jest jeden typ - MirekL - wszystkowiedzącynajlepiej.
Plan gospodarczy jest informacją dla właścicieli lokali , ile będzie kosztowało utrzymanie nieruchomości w danym roku obrachunkowym, wcale nie musi być, co do grosza, wykonany.
Nowy doklejony: 22.08.12 14:25 :bigsmile:
Niestety tak jest tylko na forach, ale nie w realu .... niedawno jeden z userów skarżył się, że Zarząd , bez powiadamiania właścicieli, wypowiedział umowę na administrowanie...
Wiem, że zaraz napiszesz, że może nie był doinformowany , albo inne plagi egipskie spowodowały u niego niewiedzę.
Coraz częściej słychać o panoszących się Zarządach we wspólnotach mieszkaniowych wg modelu usera MirkaL czy zarządu spółdzielni mieszkaniowej.
nie mowy o uchwale w sprawie zawarcia umowy TYLKO w sprawie wyboru podmiotu administrującego.
W zakresie zatwierdzonych w PG kwot zarząd ma swobodę decyzyjną, czy tę samą kwotę na wynagrodzenie dla zarządcy przeznaczyć dla Nowaka, czy dla Kowalskiego, dla firmy X czy Y. Na tym polega samodzielność zarządu wspólnoty. Za swoje decyzje - w tym również o wyborze zarządcy - zarząd ponosi odpowiedzialność przed właścicielami.
PG jest decyzją właścicieli w formie uchwały - tylko tak wszystkie swoje decyzje w zakresie zarządzania NW podejmuje wspólnota.
PG to decyzja w sprawie dopuszczalnej wysokości wydatków w danym roku.
W tym zakresie zarząd ma pewną swobodę działania odnośnie czynności zarządu zwykłego, a w czynnościach przekraczających zarząd zwykły i tak ostatecznie zawsze decydują właściciele lokali.
Hanuś no co ty, do jednej klasy z Posejsą chodziliście ... że zaczynasz od rzeczy pisać czy może ten upał...
nie rozśmieszaj mnie ....
jak się zmienią stawki usługowców / zwiększą - zmniejszą się koszty bieżące : np. dostawcy wody , odbiorcy odpadów to biegasz i zmieniasz PG ? :bigsmile: to by było kuriozum ....
naturalnie, że ma ... ma obowiązek rozliczyć się na zebraniu sprawozdawczym wspólnoty dlaczego nie wykonał PG lub dlaczego go przekroczył...
znany mi jest jeden przypadek, że Zarząd WM z przyznanego wynagrodzenia zatrudnił (U/Z)sobie osobę na funkcję "administratora"... który "siedzi" w pomieszczeniu ( z oknem) Zarządu wspólnoty od poniedziałku do piątku po 4 godziny ( trochę rano , trochę po południu) i robi za cały Zarząd. Sam zarząd "pracuje" społecznie tzn. nadzoruje i ocenia . Trwa to jakieś dwa lata.
Nowy doklejony: 26.08.12 09:08
.
Odpowiedź z publikacji Wydawnictwa C.H. Beck "Teczka zarządcy nieruchomości" dla czytelników serwisu forum.zarzadca.pl:
https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/33/uprawnienia-zarzadu-do-wyboru-zarzadcy-administratora-i-podpisania-z-nim-umowy
To jest jeszcze jeden głos w dyskusji .... nic nie wyjaśnia dlaczego wybór tak ważnego "pracownika wspólnoty" (????) jest zarezerwowana dla członków Zarządu ,
- Bo tak jest i już i nie ma o czym dyskutować taki wniosek nasuwa się z opinii mgr inż. Beaty Mikołajewskiej ... faktycznie argument nie do odrzucenia ....:bigsmile:
Jest to typowe sprowadzenie roli administratora / zarządcy do roli "chłopca do bicia" we wspólnocie , która jest "zarezerwowana" dla członków Zarządu WM.
Jak Administrator weźmie wszytko na siebie, to nasuwa się pytanie, po co więc jest Zarząd WM i co ma do roboty w takiej wspólnocie .
Administrator / Zarządca jest pracownikiem ogółu właścicieli lokali, bo na ich rzecz wykonuje powierzone obowiązki , dlatego to oni mają prawo do jego wyboru (nie mylić z czynnością zawarcia z nim umowy). Mając na uwadze, że w większości przypadków , członkowie Zarządu to amatorzy, to wybór "profesjonalisty" administratora przez ogół właścicieli staje się bezdyskusyjny na co pozwala zapis art.27 UoWL.