deweloper zarządcą

mauster

Witam,
chciałbym uzyskać pewne informacje.
Kilka miesięcy temu odebraliśmy mieszkanie od dewelopera. Zakończone podpisaniem aktu notarialnego.
Mieszkanie jest w jednym z budynków, który razem z innymi trzema stanowi osiedle.
Na chwilę obecna inwestycja jest ukończona w połowie. Liczba sprzedanych mieszkań waha się zapewne w okolicach 30%-40% (nie mam dokładnych danych)
Nie mamy jeszcze "zorganizowanej" wspólnoty mieszkaniowej.
W akcie notarialnym mamy zapis, iż zarządzaniem nieruchomością wspólną zajmie się spółka X na czas nieoznaczony.
Jednak problem w tym, że od momentu podpisania aktu minęło już ponad 6 miesięcy a spółka X nie wywiązuje się z roli zarządcy.
Za wszelkie media jesteśmy obciążani notami przez dewelopera, nie znamy stawek (które notabene co miesiąc się zmieniają) i co miesiąc jesteśmy "zaskakiwani"...
Czy deweloper ma prawo do obciążania nas (przelewy robimy na konto dewelopera) czy powinna to robić spółka X? Co w sytuacji jeżeli spółka X tego nie robi?
Czy z punktu widzenia prawnego wszystko jest w porządku? czy jednak powinniśmy w jakiś sposób wyegzekwować zmianę sposobu zarządzania?
Będę wdzięczny za wszelkie sugestie i pomoc.

Posesja

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Deweloper nie jest już wyłącznym właścicielem nieruchomości. Umowy o dostawy wszystkich mediów powinny zostać "przepisane" na wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli macie zarząd powierzony firmie X aktem notarialnym (zapisem w akcie kupna lokalu), to ta firma jest Waszym zarządca w rozumieniu ustawy o własności lokali (przeczytaj tekst ustawy: http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali ). Wszelkich rozliczeń kosztów powinien dokonywać zarządca.

Jeżeli zarządca Wam nie odpowiada, możecie go zmienić uchwałą, ale do tego trzeba większości udziałów, która jest w rękach dewelopera, więc to nierealne.

a-z

możecie go zmienić uchwałą, ale do tego trzeba większości udziałów, która jest w rękach dewelopera, więc to nierealne.

Chyba, że będzie można zastosować zasadę głosowania: "jeden właściciel = jeden głos"

KubaP

W akcie notarialnym [AN] mamy zapis
Na chwilę obecna inwestycja jest ukończona w połowie.
Liczba sprzedanych mieszkań waha się zapewne w okolicach 30%-40% (

co to jest za AN? czy jest w nim zapisane że przenosi na was właśnosci lokalu czy to jest umowa przedwstępna w postaci aktu notarialnego.
W jaki sposób zostały wyliczone udziały w częściach wspólnych ?

mauster

AN przenosi na nas własność lokalu.
udział w częściach wspólnych jest "ułamkowy" jeżeli dobrze to nazywam...
tzn. np metraż hali garażowej stanowi całość i nasz udział to cześć naszego metrażu do całości.

Posesja

Jaki status prawny ma hala garażowa?
Jest to część nieruchomości wspólnej, czy odrębny lokal, z własną księgą wieczystą?

mauster

KubaP
"Na chwilę obecna inwestycja jest ukończona w połowie"

"inwestycja" jako mini osiedle w skład którego wchodzą 4 budynki wielorodzinne
dwa z nich są oddane mieszkańcom

Posesja

Zatem hala garażowa nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, jest odrębnym lokalem tak samo, jak mieszkania, które zostały już sprzedane.
Sposób wyliczenia udziału w nieruchomości wspólnej określa art. 3 ustawy o własności lokali.
U Was jest to o tyle specyficzne, że budowa jeszcze nie została zakończona, a udziały już są wyliczone. To nie jest prawidłowe, udziały wyliczone na podstawie dokumentacji mogą się znacznie różnić od faktycznych. Udziały powinny być liczone po odbiorze wszystkich budynków - o ile będą one na jednej nieruchomości gruntowej (będą tworzyć jedną wspólnotę). Chyba, że Twój budynek jest na oddzielnej nieruchomości gruntowej (ma inną KW), niż pozostałe budynki - wtedy udziały mogą być dobrze wyliczone, a właściciele lokali w tym budynku nie będą w jednej wspólnocie z właścicielami lokali w innych budynkach. Sprawdź nr KW nieruchomości gruntowej w swoim akcie notarialnym i zajrzyj tutaj: Przeglądarka ksiąg wieczystych

KubaP

AN przenosi na nas własność lokalu.
udział w częściach wspólnych jest "ułamkowy" jeżeli dobrze to nazywam...

a skąd deweloper wiedział jaki jest ogólny metraż wszystkich lokali wchodzących w skład wspólnoty( w trzech budynkach jak dwa tylko stoją) , jeżeli jeszcze jeden budynek nie został wybudowany .
To co w projekcie to nie to samo co w realu ( chodzi o powierzchnię )

koziorozka

Akurat źle wyliczone udziały (nie sumujące się do jedynki 100%) mogą mausterowi być na rękę - umożliwić głosowanie 1 = 1
https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie