Poddasze jako część nieruchomości wspólnej

MichałG

Witam i bardzo proszę o pomoc jeżeli znany Wam jest ten temat.
Otóż na naszym osiedlu (wspólnota mieszkaniowa), mieszkania na ostatnim piętrze mają dwa poziomy, drugi poziom jest poddaszem mającym status nieruchomości wspólnej przeznaczonej do wyłącznego użytkowania przez właścicieli ostatniego piętra. Taki zapis ma każdy właściciel lokalu tego osiedla w akcie notarialnym zawartym z deweloperem. W aktach mamy również zapis, że prawo wyłącznego użytkowania poddasza jako części wspólnej przechodzi na każdego kolejnego właściciela mieszkania, do którego przynależy poddasze. Poddasze jest przeznaczone do celów mieszkaniowych, są tam urządzone pokoje mieszkalne, z oknami dachowymi. Jedyny dostęp do poddasza prowadzi przez mieszkanie do którego to poddasze przylega. Poddasze w związku z tym nie jest własnością hipoteczną i nie wlicza się do udziału w nieruchomości wspólnej. W związku z tym poddasze nie partycypuje w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.
Wielu mieszkańców naszej wspólnoty uważa że nie jest to sprawiedliwe i w związku z tym planowane jest wprowadzanie „opłaty za użytkowanie nieruchomości wspólnej” w wysokości miesięcznych zaliczek za m2, identyczna stawka jak dla pozostałych kondygnacji. Proszę o odpowiedź czy wprowadzenie takiej opłaty w drodze podjętej uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest zgodne z prawem. Do tej pory stawka czynszu za użytkowane poddasze wynosi 0zł.

Posesja

Czy w aktach notarialnych nie ma przypadkiem zapisu o bezpłatnym użytkowaniu poddaszy?
Jeżeli nie ma, to wspólnota może ustanowić opłatę za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnej z pominięciem innych właścicieli lokali. Wymaga to jednak zawarcia umowy z użytkownikami. Nie można jednostronnie narzucić takiej opłaty. Z drugiej strony, obecnych użytkowników nie można zmusić do zawarcia takiej umowy.

MichałG

Akt notarialny wskazuje jedynie użytkownika poddaszy, nie ma nic na temat opłat za użytkowanie.

KubaP

[cite] MichałG:[/cite]Akt notarialny wskazuje jedynie użytkownika poddaszy, nie ma nic na temat opłat za użytkowanie.

jeżeli tak jak piszesz, poddasza są częścią wspólną, to ogół właścicieli lokali tworzących WM może , ale w cale nie musi , wprowadzić uchwałą odpłatność za ich użytkowanie .

MichałG

W takim razie jeżeli można wprowadzić taką opłatę w drodze uchwały, zastanawiam się czy jest nadal konieczność zawarcia umów z właściecielami ostatniej kondygnacji. Z góry wiadomo, że nikt takiej umowy nie będzie chciał podpisać. Czy muszą być spełnione obydwa warunki: uchwała+umowy?

Zarządca

W wyroku z dnia 17.03.2009 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09) orzekł, iż zawarcie ze współwłaścicielem umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej możliwe jest dopiero, gdy wiąże się to dla niego z wymiernymi korzyściami i jednoczesnym ograniczeniem prawa do współposiadania i korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/736-i-aca-14909-umieszczanie-reklam-w-czesci-wspolnej


W wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r. Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, że w drodze uchwał właściciele lokali mogą wpływać na prawo do wyłącznego korzystania: "jeżeli zaś, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela. "
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/801-iii-csk-32509-prawo-do-wylacznego-korzystania-we-wspolnocie

Zatem idąc powyższym tokiem rozumowania możliwe jest w omawianym przypadku zawarcie umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej w wysokości ustalonej uchwałą.

Oczywiście wspólnota nie może narzucić umowy najmu, potwierdza to również orzecznictwo, np. wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 8 września 2010 r., sygn. akt: VI ACa 76/10:


„w przedmiotowej sprawie oświadczenie woli złożył tylko potencjalny wynajmujący, który jednostronnie zamierzał narzucić powodowi najem pomieszczeń, z których ten korzysta nieodpłatnie na zasadzie istniejącego podziału quoad usum. Wobec braku zgody powoda na zawarcie umowy najmu o treści wynikającej z oświadczenia woli wspólnoty mieszkaniowej, do zawarcia umowy najmu nie doszło, zaś przedmiotowa uchwała nie może wywołać skutku prawnego w postaci przymusowego obciążenia powoda opłatami za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego".
http://www.zarzadca.pl/komentarze/orzecznictwo-sadowe/1011-vi-aca-7610-najem-nieruchomosci-wspolnej-za-zgoda-obu-stron

Jednak, jeżeli właściciel odmówi zawarcia takiej umowy właściciele mogą zmienić sposób korzystania. Oczywiście, o ile nie zgodzi się z wysokością opłaty - uchwałę może zaskarżyć.

Podsumowując: uważam, że właściciele lokali mogą w omawianej sprawie w drodze uchwały ustalić opłatę za korzystanie z nieruchomości i uzależnić dalsze korzystanie na wyłączność od zawarcia umowy.

KubaP

[cite] MichałG:[/cite]W takim razie jeżeli można wprowadzić taką opłatę w drodze uchwały, zastanawiam się
czy jest nadal konieczność zawarcia umów z właściecielami ostatniej kondygnacji.
Z góry wiadomo, że nikt takiej umowy nie będzie chciał podpisać.
Czy muszą być spełnione obydwa warunki: uchwała+umowy?

Wystarczy, że uchwała zostanie podjęta zgodnie z ustawą o własności lokali i nie nikt z właścicielki lokali jej nie zaskarży do sądu.
Jak nie będą chcieli spisać umowy to można ich obciążać za bezumowne korzystanie z części wspólnych ( czerpią z tego przecież korzyści, dla siebie)

Posesja

[cite] Zarządca:[/cite]właściciele lokali mogą w omawianej sprawie w drodze uchwały ustalić opłatę za korzystanie z nieruchomości i uzależnić dalsze korzystanie na wyłączność od zawarcia umowy.

Taka uchwała jest nie do wyegzekwowania, bo wejścia na poddasza są wyłącznie z odrębnych lokali.
Podjęcie uchwały, że od jutra faktyczna część lokalu ma być ogólnodostępna (może od strony dachu, przez okna połaciowe?), może jest zabawne, ale nieskuteczne.

Zarządca

Niekoniecznie nieskuteczna, można przecież nieruchomość wspólną przebudować, tak, aby wejście było i sprzedać.
Właściciele mogą też wystąpić z powództwem o zapłatę za bezumowne korzystanie, w końcu to poddasze, to współwłasność.

Posesja

Przebudowa, zwrot nakładów dotychczasowym użytkownikom - niezłe koszty.
Nie wydaje mi się, żeby to było technicznie wykonalne, skoro obecnie wejścia są tylko z mieszkań. Te poddasza są ponad tymi lokalami. Ale może niech autor wątku się wypowie, czy jest taka możliwość i czy wspólnota na to pójdzie.

Moim zdaniem, najlepszym wyjściem jest sprzedaż tych pomieszczeń i doliczenie ich powierzchni do udziałów właścicieli lokali na najwyższej kondygnacji.

MichałG

No tak, normalnie poddasze można sprzedać, przebudować itp. Ale wobec zapisu w aktach notarialnych to chyba nie będzie możliwe.

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]Przebudowa, zwrot nakładów dotychczasowym użytkownikom - niezłe koszty.
Nie wydaje mi się, żeby to było technicznie wykonalne, skoro obecnie wejścia są tylko z mieszkań. Te poddasza są ponad tymi lokalami. Ale może niech autor wątku się wypowie, czy jest taka możliwość i czy wspólnota na to pójdzie.

Moim zdaniem, najlepszym wyjściem jest sprzedaż tych pomieszczeń i doliczenie ich powierzchni do udziałów właścicieli lokali na najwyższej kondygnacji.

to prawda, to najlepsze wyjście.

[cite] MichałG:[/cite]No tak, normalnie poddasze można sprzedać, przebudować itp. Ale wobec zapisu w aktach notarialnych to chyba nie będzie możliwe.

To jest możliwe, właśnie o tym piszemy.

MichałG

Tak, sprzedaż byłaby najlepszym wyjściem, ale wątpię czy właściciele lokali na ostatniej kondygnacji zechcą kupić poddasza, tylko po to aby zwiększyć swój udział. Drugą sprawą jest to, że te poddasza już raz kupili od developera po konkurencyjnej cenie.

KubaP

[cite] MichałG:[/cite]Drugą sprawą jest to, że te poddasza już raz kupili od developera po konkurencyjnej cenie.

co to sie w tej Polszcze wyrabia .... przecież to sprawa do UOKIK

biedron_ka

przecież to sprawa do UOKIK

- zdziwisz się.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie jest od załatwiania takich spraw.
Dla tego Urzędu właściciel lokalu i współwlaściciel NW we wspólnocie nie jest konsumentem w rozumieniu (czytaj: interpretacji przez urząd) ustawy o ochronie konsumentów.
Ciężko w to uwierzyć ale takie są fakty potwierdzone na piśmie przez dyrektora generalnego tego wielkiegio urzędu.

MichałG

Czy w takim razie mamy do czynienia ze złamaniem prawa przez developera? Nie poruszam się biegle w przepisach prawa, więc proszę o radę jak najlepiej tą sprawę załatwić.

Zarządca

[cite] MichałG:[/cite]Tak, sprzedaż byłaby najlepszym wyjściem, ale wątpię czy właściciele lokali na ostatniej kondygnacji zechcą kupić poddasza, tylko po to aby zwiększyć swój udział. Drugą sprawą jest to, że te poddasza już raz kupili od developera po konkurencyjnej cenie.

Nie kupili skoro to nadal nieruchomość wspólna.

[cite] MichałG:[/cite]Czy w takim razie mamy do czynienia ze złamaniem prawa przez developera? Nie poruszam się biegle w przepisach prawa, więc proszę o radę jak najlepiej tą sprawę załatwić.

Nie, to nie jest złamanie prawa, proszę przeczytać uzasadnienie wyroku cytowanego powyżej, dotyczy ustanowienia prawa do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych:

W wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r. Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, że w drodze uchwał właściciele lokali mogą wpływać na prawo do wyłącznego korzystania: "jeżeli zaś, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela. "
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/801-iii-csk-32509-prawo-do-wylacznego-korzystania-we-wspolno

KubaP

te poddasza już raz kupili od developera po konkurencyjnej cenie.

Nie kupili skoro to nadal nieruchomość wspólna.

domniemam, że chodzi o kasę za wykończenie tych poddaszy pod cele mieszkaniowe ....
to teraz taka praktyka u dewelopera ...

Posesja

Nie kupili skoro to nadal nieruchomość wspólna.

Ale całkiem możliwe, że zapłacili deweloperowi za te poddasza. Nie za urządzenie, lecz za prawo wyłącznego korzystania. Podobnie jest ze "sprzedażą" miejsc postojowych w halach garażowych, które nie są wyodrębniane jako lokale (są częścią nieruchomości wspólnej) - deweloperzy często pobierają dodatkowe opłaty, chociaż koszty budowy zapewne wliczyli już do ceny mieszkań - czyli nie dość, że "sprzedają" na niby (bo nie przenoszą prawa własności na nabywców), to biorą za to kasę podwójnie. To dość powszechne zjawisko.

Zarządca

"W wyroku z dnia 2 lutego 2012 roku, sygn. akt I Aca 1386/11, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu podkreślił, powołując się w tym zakresie na ugruntowane orzecznictwo Sądu Najwyższego, że brak jest przepisów, które nakładałyby na osobę, która bez tytułu prawnego włada cudzą rzeczą, obowiązek zawarcia umowy zobowiązującej. Samo pozostawienie współwłaścicielowi do użytku określonych części nieruchomości wspólnej, przekraczających jego udział właścicielski, nie powoduje powstania stosunku najmu (vide: orzeczenie z dnia 23.01.1958 r. 2 CR 804/57 OSN 1959 nr 3 poz 81).

Reasumując: właściciele lokali mogą podjąć uchwałę w przedmiocie przyznania właścicielowi określonej części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania za wynagrodzeniem i upoważnić zarząd do zawarcia umowy w tym zakresie."

Więcej na ten temat w artykule: Wspólnota mieszkaniowa może ustalić wynagrodzenie za korzystanie z wc
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/1701--wspolnota-mieszkaniowa-moze-ustalic-wynagrodzenie-za-korzystanie-z-wc-

Treść przywołanego orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1702-i-aca-138611-wynagrodzenie-za-wylaczne-korzystanie