przegląd elektryczny

ajka9

Witam wszystkich :-)
Od niedawna jestem właścicielką lokalu. Nasz zarządca wywiesił informację , że za kilka dni odbędzie się przegląd instalacji elektrycznej w lokalach w ramach przeglądu 5 -letniego. Czy wspólnota może sprawdzać moją instalację elektryczną? Jeżeli tak, to na jakiej podstawie i co taki przegląd obejmuje? Czy muszą zaglądać do każdego pomieszczenia?
W poprzedniej wspólnocie nigdy nikt nie sprawdzał instalacji elektr. w mieszkaniu. Sprawdzano tylko gaz i kominy.

KubaP

Ustawa z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane nakłada obowiązek zapewnienia wymaganego stanu technicznego instalacji i urządzeń elektrycznych w budynku na:
- dostawcę energii elektrycznej w zakresie przyłącza, złącza oraz liczników znajdujących się w budynku,
- właściciela lub zarządcę budynku w zakresie oprzewodowania, sprzętu i osprzętu, urządzeń zasilających i rozdzielczych, aparatury rozdzielczej i sterowniczej, urządzeń zabezpieczających oraz uziemienia,
- użytkownika lokalu w zakresie łączników instalacyjnych, gniazd wtyczkowych, bezpieczników topikowych lub wyłączników nadmiarowych instalacyjnych, wyłączników przeciwporażeniowych różnicowoprądowych oraz odbiorników energii elektrycznej stanowiących wyposażenie lokalu.
ponadto ustawa stanowi:

"Art. 62. 1. Obiekty powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę: (…) 2) okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów."

Pięcioletnia kontrola stanu technicznego instalacji i urządzeń elektrycznych polega na wykonaniu następujących czynności:

a.) oględziny instalacji elektrycznej i urządzeń elektrycznych narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu na zewnątrz budynku oraz we wszystkich pomieszczeniach wewnątrz budynku: - sprawdzenie wizualne instalacji elektrycznych w zakresie stanu prawidłowości połączeń, izolacji i ułożenia przewodów,
sprawdzenie wizualne instalacji elektrycznych w zakresie stanu prawidłowości osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń,
sprawdzenie kompletności schematów, tablic i oznaczeń.
b.) oględziny instalacji odgromowej:
sprawdzenie wizualne instalacji odgromowej w zakresie stanu prawidłowości połączeń, mocowań i ułożenia przewodów.
c.) pięcioletnie pomiary elektryczne w zakresie:

pomiary skuteczności ochrony przeciwporażeniowej (inaczej pomiary skuteczności zerowania lub pomiary impedancji pętli zwarcia)
pomiary rezystancji izolacji obwodów I-fazowych
pomiary rezystancji izolacji obwodów III-fazowych
pomiary wyłączników różnicowoprądowych
pomiary rezystancji uziomów instalacji odgromowej (pomiary rezystancji uziemienia)

Czy muszą zaglądać do każdego pomieszczenia?

Tak więc muszą zaglądać do każdego pomieszczenia wyposażonego w gniazdka

W poprzedniej wspólnocie nigdy nikt nie sprawdzał instalacji elektr. w mieszkaniu.

to było poważne niedopatrzenie i lekceważenie bezpieczeństwa użytkowników lokali

Posesja

W sprawie kontroli okresowych w lokalach są dwie szkoły:

1) Wspólnota mieszkaniowa zarządza wyłącznie nieruchomością wspólną, a nie lokalami. Wszelkie kontrole okresowe zlecane i finansowane przez wspólnotę mogą dotyczyć jedynie tej części instalacji, która wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Zaś "nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali" (art. 3.2 uwl).
Co prawda:

Art. 13. 2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

...ale zwracam uwagę, że konserwacja, remont albo awaria musi dotyczyć nieruchomości wspólnej, a nie lokalu. Zatem kontrola okresowa instalacji wewnątrz lokalu to obowiązek właściciela lokalu.

2) Co prawda wspólnota nie ma uprawnień do organizowania okresowych kontroli instalacji w lokalu (właściciel lokalu ma prawo odmówić wstępu do lokalu, jeżeli żądanie zarządu nie dotyczy nieruchomości wspólnej - patrz art. 13.2 uwl), ale często zleca te czynności i płaci za nie ze wspólnych pieniędzy w imię bezpieczeństwa mieszkańców. Chodzi tu o instalację gazową, elektryczną oraz przegląd kominiarski i czyszczenie przewodów kominowych.

Haneczka

Zgodnie z ustawą prawo budowlane instalacja elektryczna ma swoje zakończenie w gniazdkach w lokalach właścicieli i wtedy stanowi całość - wspólnota ma obowiązek przeprowadzić przegląd całej instalacji w budynku.
Nie da się praktycznie wyodrębnić tej części instalacji jako NW i sporządzić protokołu z jej przeglądu by spełniał jego wymagania ustawowe.
Czy właściciel zapłaci ze swojej kieszeni (zwykle indywidualnie większy koszt), czy też zapłaci z kasy wspólnoty - bo przecież praktycznie to również jego pieniądze (mogą być mniejsze na lokal), to przede wszystkim względy bezpieczeństwa decydują tutaj o tym, by wspólnota przeprowadzała przegląd kompleksowo.

KubaP

[cite]Posesja:[/cite]Co prawda wspólnota nie ma uprawnień do organizowania okresowych kontroli instalacji w lokalu

Są dwie "szkoły"...

albo żyje się bezpiecznie w nieruchomości jako całości, gdy wspólnota przegląda NW i Lokale
albo ma się świadomość wirtualną, że żyje się bezpiecznie .... i wtedy ogranicza się przeglądy tylko do części wspólnych

Gra się wtedy w gierkę "właścicielu zrób to sam, bo masz taki obowiązek" - co prędzej czy później doprowadza do tragedii .....i cierpią na tym lasy, a ludzie mają pracę:bigsmile:

Posesja

[cite] Haneczka:[/cite]Zgodnie z ustawą prawo budowlane instalacja elektryczna ma swoje zakończenie w gniazdkach w lokalach właścicieli i wtedy stanowi całość - wspólnota ma obowiązek przeprowadzić przegląd całej instalacji w budynku.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, zakres kompetencji wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczony wyłącznie do nieruchomości wspólnej. Te części budynku i urządzeń (instalacje są urządzeniami), które służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

[cite] Haneczka:[/cite]Nie da się praktycznie wyodrębnić tej części instalacji jako NW i sporządzić protokołu z jej przeglądu by spełniał jego wymagania ustawowe.

Ależ da się, to żaden problem. Każdy elektryk wskaże dokładnie te części instalacji elektrycznej, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Pozostałe należą do nieruchomości wspólnej.

[cite] Haneczka:[/cite]to przede wszystkim względy bezpieczeństwa decydują tutaj o tym, by wspólnota przeprowadzała przegląd kompleksowo.

Zgadzam się - napisałem dokładnie to samo. Najczęściej tak się właśnie robi, chociaż nie jest to zgodne z ustawą o własności lokali.

ajka9

Dziękuje wszystkim za odpowiedzi. :)

jarekbala

Duży spokój mi zapewnia już od lat Klinika Budowlana, mam sprawdzaną przez nich kamienicę jeśli chodzi o stan typowo budowlany i instalacyjny. W razie kontroli urzędników mogę spać spokojnie, że mi jakiejś kary nie wlepią itp.