Mała wspólnota mieszkaniowa: schemat organizacyjny

Gość Zarzadca.pl

Jak należy umieścic w schemacie organizacyjnym małej wspólnoty zmianę zarządcy. Czy jest to czynność zwykłego zarządy czy przekraczająca tę czynność.

KubaP

[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Jak należy umieścic w schemacie organizacyjnym małej wspólnoty zmianę zarządcy.
Czy jest to czynność zwykłego zarządy czy przekraczająca tę czynność.

W małej wspólnocie praktycznie wszystkie czynności muszą mieć zgodę wszystkich właścicieli lokali . Uważam, że zamiana administratora jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością. Zbyt ważną funkcje administrator wykonuje we wspólnocie.

Gość Zarzadca.pl

Wg. zamieszczonego schematu zmiana administratora jest czynnoscia zwykłego zarządu. Natomiast Sąd w Okregowy Łodzi swoim orzeczeniem uważa, że zmiana Zarządcy w małej jest czynnością zwykłego zarządu. Co kraina to nowina

Posesja

[cite] KubaP:[/cite]W małej wspólnocie praktycznie wszystkie czynności muszą mieć zgodę wszystkich właścicieli lokali .

To nieprawda. Nie wprowadzaj w błąd. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, mała wspólnota (nie więcej, niż 7 lokali) rządzi się przepisami kodeksu cywilnego.
Sprawy zwykłego zarządu - decyzja większości:

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Sprawy przekraczające zwykły zarząd - zgoda wszystkich:

Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

biedron_ka

Posesja: To nieprawda. Nie wprowadzaj w błąd. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, mała wspólnota (nie więcej, niż 7 lokali) rządzi się przepisami kodeksu cywilnego.

Zanim komukolwiek zarzuci się kłamstwo dobrze jest sprawdzić czy aby napewno samemu się nie kłamie.
Powyższe stwierdzenie wcale nie jest prawdziwe ponieważ UoWL obowiązuje wszystkie wspólnoty:
"...Art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną..."
Natomiast:
"...Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego..."
- czyli tylko: "... Rozdział 4 Zarząd nieruchomością wspólną..." - sprawowany jest w małych wspólnotach wg. K.c.

zibi2

A czy przez "zmianę zarządcy" rozumiesz zmianę administratora czy zmianę zarządu?

Uważam, że sama zmiana administratora nie przekracza zwykłego zarządu, gdy jego wynagrodzenie jest ustalone uchwałą wspólnoty.
Podobne opinie znalezione na forum (cytaty pod nickami):


MirekL
Jest wielce niefortunne w uowl, że ta lista czynności zarządu przekraczającego zarząd zwykły jest niepełna, ale to jest chyba nieuniknione. Jeżeli w planie gospodarczym Wspólnoty mamy np. 1000 zł na sprzątanie, to w gestii zarządu jest Czy zatrudni firmę, czy Pana Miecia , czy sam będzie sprzątał. Ajak przekroczy ten limit, to oczywiście powienien popełnić harakiri.


MirekL
mamy dwa typy właścicieli i członków WSM. Olewaczy i nadgorliwców. Jestes w tej drugiej.Wybór administratora tak samo jak sprzatajęcego, kominiarza, malarza, kafelkarza to czynność zarządu zwykłego. Jeżeli wymyslacie sobie takie obostrzenia to wg prawa jest to wbrew art. 58 kc, czyli czynność wbrew ustawie albo mająca zamiar obejść ustawę. Powinno to skutkować bezwzględną nieważnością uchwały, ale to prawdę powiedziawszy teoria.


Owner
Wynagrodzenie - sprawa przekraczająca zarząd zwykły, wymaga uchwały;
Wybór administratora i zawarcie umowy - sprawa zwykłego zarządu, leży w kompetencjach zarządu wspólnoty.
Oczywiście, te dwie sprawy trzeba zgrać, żeby wynagrodzenie wynegocjowane przez zarząd i wpisane do umowy było zatwierdzone uchwałą.


Daarek
Bądźmy precyzyjni.
daarek nigdzie, w żadnym wątku czy wpisie nie napisał, że "wspólnota wybiera adminstratora".
Od zawsze uważam, że utworzenie takiego stanowiska (jak każdego innego) we wspólnocie i określenie kosztów jego funkcjonowania (bez względu czy to czynność zwykła czy niezwykła) - nie powinno odbywać się poza plecami i wiedzą właścicieli. Natomiast czy to będzie Kowalski czy Nowak to rzecz całkowicie drugorzędna w zależności jakie obowiązki zarząd (właściciele) chce mu przekazać w umowie. Nigdy i nigdzie też nie ma mojego stwierdzenia, że administratora powołuje się czy odwołuje uchwałą, bo administratora (podmiot zewnętrzny) guzik obchodzą jakieś uchwały, które podejmują właściciele - on ma wykonywać polecenia zarządu (jest pytanie czy właścicieli też) oraz obowiązki te jakie ma w umowie.

biedron_ka

A czy przez "zmianę zarządcy" rozumiesz zmianę administratora czy zmianę zarządu?

Przecież to są trzy zupełnie odrębne czynności niemające ze sobą nic (niewiele) wspólnego.
- zmiana zarządcy to zmiana podmiotu któremu właściciele powierzyli sprawowanie zarządu na mocy art. 18 ust.1 czyli wypowiedzenie umowy z firmą zarządzajacą i podpisanie nowej umowy z inną firmą zarządzającą
- zmiana administratora to zwolnienie jednego pracownika i zatrudnienie innego na umowę zlecenie (lub jeżeli to była firma jak w poprzednim punkcie)
- zmiana zarządu to dokonanie wyboru nowych członków zarządu odpowiednią uchwałą właścicieli

Posesja

[cite] biedron_ka:[/cite]

Posesja: To nieprawda. Nie wprowadzaj w błąd. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, mała wspólnota (nie więcej, niż 7 lokali) rządzi się przepisami kodeksu cywilnego.

Zanim komukolwiek zarzuci się kłamstwo dobrze jest sprawdzić czy aby napewno samemu się nie kłamie.

Dla ścisłości: nie zarzucałem kłamstwa, tylko pisanie nieprawdy - to są różne rzeczy. Kłamstwem jest świadome głoszenie nieprawdy (z premedytacją, czyli świadomością, że stan faktyczny jest inny). Nieświadome głoszenie nieprawdy (z powodu niewiedzy lub nieznajomości rzeczywistego stanu rzeczy) nie jest kłamstwem, chociaż też wprowadza w błąd.

[cite] biedron_ka:[/cite]UoWL obowiązuje wszystkie wspólnoty[/b]

Nigdzie nie napisałem, że ustawa o własności lokali nie obowiązuje małych wspólnot.
Napisałem, że małe wspólnoty rządzą się (czyli: w sprawach zarządu nieruchomością kierują się) przepisami kodeksu cywilnego.

biedron_ka

Acha....tak napisałeś.:updown:

KubaP

[cite] biedron_ka:[/cite]

A czy przez "zmianę zarządcy" rozumiesz zmianę administratora czy zmianę zarządu?

Przecież to są trzy zupełnie odrębne czynności niemające ze sobą nic (niewiele) wspólnego.
- zmiana zarządcy to zmiana podmiotu któremu właściciele powierzyli sprawowanie zarządu na mocy art. 18 ust.1 czyli wypowiedzenie umowy z firmą zarządzajacą i podpisanie nowej umowy z inną firmą zarządzającą
- zmiana administratora to zwolnienie jednego pracownika i zatrudnienie innego na umowę zlecenie (lub jeżeli to była firma jak w poprzednim punkcie)

zwolnienie przez właścicieli lokali i zatrudnienie przez właścicieli lokali ....czyli zgoda "małych" wspólnotach musi być wszystkich właścicieli lokali w "dużych" wystarczy większość.

Posesja

To nie jest "zwolnienie" ani "zatrudnienie", lecz zawarcie umowy o świadczenie usługi zarządzania nieruchomością wspólną.
Jest to umowa cywilnoprawna, zawierana z reguły z firmą (osobą prawną lub osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą), a nie umowa o pracę.

KubaP

Zawarcie umowy poprzedza wybór podmiotu zarządzającego.
To pierwsze należy do osób uprawnionych ( wybranych pełnomocników czy wszystkich właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę - w małej WM ; dla członków Zarządu WM - w dużej WM) ,
to drugie należy do ogółu właścicieli lokali. Taka forma chroni interesy ogółu właścicieli lokali , a nie tylko grupek właścicielskich ....

Posesja

To jest twój pogląd. Nie przedstawiaj go jak prawa fizyki, bo nie dotyczy on wszystkich.
Ja mam odmienne zdanie: wybór podmiotów, którym wspólnota zleca usługi, jest czynnością zwykłego zarządu.

KubaP

Tak, to jest mój pogląd i nie tylko ...

Każdy zdrowo myślący właściciel lokalu chce mieć wpływ na wybór administratora a nie spełniać roli maszynki do potwierdzenia,tego co zrobi garstka osób bardziej lub mniej związana z obsługą wspólnoty, ma prawo wiedzieć co z niego za "ptica", źródeł informacji nigdy nie za wiele ...

Dlatego WYBÓR administratora należy do ogółu właścicieli
ZAWARCIE umowy należy do członków Zarządu Wspólnoty.

Gość Zarzadca.pl

Kto może odwołać zarząd?Czy zebranie na którym ma być odwołany zarząd zwołuje zarzadca na wniosek członków wspólnoty?

KubaP

[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Kto może odwołać zarząd?
Czy zebranie na którym ma być odwołany zarząd zwołuje zarzadca na wniosek członków wspólnoty?

odwołują właściciele lokali tworzący daną wspólnotę.

[b]Art. 20.[/b]
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, [b]właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę [/b][u]o wyborze [/u]jednoosobowego lub kilkuosobowego [u]zarządu[/u]. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie[b] mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali [/b]zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

W sprawie zwoływania zebrań to... jest na to paragraf

[b]Art. 31.[/b]
Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1,

b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1.

Gość Zarzadca.pl

Zarząd odwołał zarządcę(z trzy miesięcznym okresem wypowiedzenia).Po upływie dwóch tygodni,zarządca będacy w trakcie wypowiedzenia zwołał zebranie wspólnoty,na którym przedstawił swoje argumenty co do słusznosci zarządzania,po wysłuchaniu których wspólnota wiekszoscią głosów odwołała dotychczasowy zarząd,powołała nowy którypowierzył ponownie zarzadzanie wspólnota dotychczasowemu zarzadcy.Czy to jest zgodne z litera prawa?To co teraz opisałem to poszerzona wersja mojego poprzedniego wpisu(wiem że trochę pogmatwana)

KubaP

[cite] Gość Zarzadca.pl Tadeusz :[/cite]Czy to jest zgodne z litera prawa?

A jak ty jako właściciel lokalu sądzisz? Ja uważam, że jest zgodnie "literą" prawa

[cite] Gość Zarzadca.pl Tadeusz :[/cite]Po upływie dwóch tygodni,zarządca będacy w trakcie wypowiedzenia zwołał zebranie wspólnoty,
na którym przedstawił swoje argumenty co do słusznosci zarządzania, po wysłuchaniu których wspólnota wiekszoscią głosów odwołała dotychczasowy zarząd,powołała nowy który powierzył ponownie zarzadzanie wspólnota dotychczasowemu zarzadcy.

Gość Zarzadca.pl

Ja w tej chwili jestem członkiem tego nowego zarządu i też tak uważam

KubaP

[cite] Gość Zarzadca.pl Tadeusz :[/cite]Ja w tej chwili jestem członkiem tego nowego zarządu i też tak uważam

to w czym jest problem ...?

Moja rada : zapoznaj się z tekstem ustawy o własności lokali , najlepiej przeczytaj ją kilka razy ,
a łatwiej będzie ci się rozmawiało z Administratorem, a nie Zarządcą
> jak jest Zarząd WM, to nie ma Zarządcy...