koszt zarzadu nieruchomością wspólną
slon38
Użytkownik
Załóżmy taką sytuację:
Zarządca w imieniu wspólnoty podpisał umowę o świadczenie usług konserwacji - z tego tytułu ponoszone są pewne koszty. Ponieważ nie ma uchwały na zaliczkę na te koszty - czy można tą kwotą obciążyć właścicieli w rozliczeniu za cały rok. Bo jak wynika z zapisów ustawy nie ma możliwości obciążania miesięczną zaliczką właścicieli bez uchwały wspólnoty. (podjęcie uchwały jest utrudnione gdyż ciężko osiągnąć frekwencje powyżej 50%, we wspólnocie brak zarządu itp.)
Zarządca w imieniu wspólnoty podpisał umowę o świadczenie usług konserwacji - z tego tytułu ponoszone są pewne koszty. Ponieważ nie ma uchwały na zaliczkę na te koszty - czy można tą kwotą obciążyć właścicieli w rozliczeniu za cały rok. Bo jak wynika z zapisów ustawy nie ma możliwości obciążania miesięczną zaliczką właścicieli bez uchwały wspólnoty. (podjęcie uchwały jest utrudnione gdyż ciężko osiągnąć frekwencje powyżej 50%, we wspólnocie brak zarządu itp.)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Plan gospodarczy jest tylko założonymi do wydatkowania na koszty utrzymania nieruchomości w danym roku obrachunkowym , aby właściciele wiedzieli ile może ( wcale nie musi) kosztować ich utrzymanie nieruchomości. Jak każdy Plan jest tylko planem, ile się wydało to wyjdzie na zamknięciu roku obrachunkowego.
Inną kwestią jest wytłumaczenie się Zarządcy / członków Zarządu / z niewykonania czy przekroczenia planowanych kosztów . Wtedy należy się rozliczyć , robi się to na zebraniu sprawozdawczym wspólnoty.
Przecież istnieje jeszcze możliwość zbierania głosów w drodze indywidualnego głosów pod uchwałami . To czynność z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością. U was tego się nie stosuje?
- właściciele udzielili mu pełnomocnictwa do reprezentowania ich?
Jeżeli nie - to ta umowa nie powinna być ważna i nie powinna wywierać skutków prawnych (jak to ładnie się określa), czyli obciążanie właścicieli opłatami z tego tytułu byłoby bezprawne. KubaP! Jeżeli to mała wspólnota to OK ale jeżeli duża - to jak naszybciej należy wyprostować to i wybrać zarząd.
Ta uwaga była tylko gwoli uściślenia pytań i odpowiedzi w imię rzetelności - nic więcej. :peace:
Umowa nie jest bezwzględnie nieważna, jej ważność zależy od potwierdzenia, jeżeli właściciele podejmą uchwałę ex post - umowa zostaje konwalidowana.
Stosuje się art. 103 par. 1 kodeksu cywilnego:
"jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta."
"... Formalnoprawnym warunkiem ważności oświadczenia woli jako czynności prawnej typu zobowiązującego (umowy) jest m. in. zgodność tego oświadczenia z normami bezwzględnie obowiązującymi (zgodność z prawem). Niedochowanie warunku powoduje, że czynność prawna nie wywołuje określonych, zamierzonych przez strony i przewidzianych przez ustawę dla zachowania danej formy skutków prawnych.
Zarząd składa samodzielnie oświadczenia woli za wspólnotę przy zawieraniu podstawowych umów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, dotyczących np. dostawy ciepła, wody, energii elektrycznej dla nieruchomości wspólnej, bieżącej konserwacji i obsługi windy oraz innych urządzeń znajdujących się w częściach budynku należących do nieruchomości wspólnej, utrzymywania porządku i czystości, a także wywozu odpadów z nieruchomości wspólnej..." - Kozińska Joanna, artykuł w: Rejent. 2003.12.114 - Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane. Teza nr 4
"... Artykuł 103 k.c. reguluje sytuację, w której działa pełnomocnik (fałszywy), natomiast w podobnej sytuacji działaniu organu (fałszywego) poświęcony został art. 39 k.c. Nie przewiduje on wszakże możliwości potwierdzenia, czyli sanowania umowy..." - wyrok SN z dnia 12 grudnia 1996 roku (sygn. akt: I CKN 22/96)
Możliwość potwierdzenia czynności prawnej wynika z art. 103 par. 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że „jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.”
Więcej na ten temat w artykule: Czynności dokonane bez uchwały można potwierdzić na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1699-czynnosci-dokonane-bez-uchwaly-mozna-potwierdzic
Można mieć wątpliwości.
Art. 39
§ 1. Kto jako organ osoby prawnej zawarł umowę w jej imieniu nie będąc jej organem albo przekraczając zakres umocowania takiego organu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania.
§ 2. Przepis powyższy stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy umowa została zawarta w imieniu osoby prawnej, która nie istnieje.
Jednak SN w uchwale z dnia 30 maja 1990 roku (III CZP 8/90, OSNCP 1990, nr 10-11) wyraził zapatrywanie, że teoria organów, zgodnie z którą objaśniane są przepisy Kodeksu cywilnego o osobach prawnych nie stoją na przeszkodzie w stosowaniu analogii przepisów o pełnomocnictwie do działań podejmowanych w charakterze organu osoby prawnej (por.: Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych, Roman Dziczek, s. 155).
Powy6ższe potwierdza również uchwała SN w składzie 7-miu sędziów SN z 14.09.2007 roku, III CZP 31/07:
"do umowy zawartej przez zarząd spółdzielni bez wymaganej do jej ważności uchwały walnego zgromadzenia lub rady nadzorczej ma zastosowanie w drodze analogii art. 103 par. 1 i 2 k.c.".
Coś jest nie tak w zacytowanym wyroku, bo mowa w nim własnie o czym innym. W omawianym przypadku jest inna sprawa tu zarząd nie przekroczył kompetencji ani zarządca lecz zarządca podpisał umowę zamiast zarządu jako reprezentanta "osoby prawnej" nie majac do tego żadnego prawa.
Powodem moich wątpliwości jest fakt, że zarządca nie działa jako pełnomocnik ale jako organ wspólnoty czyli podpisuje umowę za zarząd jako reprezentanta WM na mocy art. 21 (uchwała czy jest czy jej nie ma nie ma znaczenia) - a to już jest inna kwalifikacja (art. 39) do której art. 103 nie ma zastosowania jak wynika z orzecznictwa (jest sporo wyroków na ten temat) ale i opracowań ekspertów prawa cywilnego.
Poniższy wyrok dotyczył spółdzielni ale meritum problemu jest jednakowe.
"...W większości dotychczasowych orzeczeń rozstrzygających omawiany problem Sąd Najwyższy wprawdzie wykluczył stosowanie art. 103 § 1 i 2 k.c. w drodze analogii do umów zawartych w imieniu osoby prawnej przez osoby działające w charakterze organu osoby prawnej bez kompetencji do tego i opowiedział się za bezwzględną nieważnością tych umów (...) na pytanie o sankcję dokonania czynności prawnej w imieniu osoby prawnej w charakterze jej organu bez kompetencji do tego, należy - wskazać na orzecznictwo uznające taką czynność za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 § 1 KC, inne zaś wywodzą nieważność takiej czynności prawnej z art. 39 w zw. z art. 38 KC…” - uchwała składu 7 sędziów SN z 14 września 2007 r. sygn. akt III CZP 31/07.
- wynika z tego że jednak orzecznictwo (mimo odmiennych zapatrywań też) uznaję taką czynność za bezwzględnie nieważną (której nie można sanować czyli uzdrawiać "po") a nie względnie nieważną do której można zastosować art. 103.
Bardzo proszę o uważne zapoznanie sie ze szczegółowym omówieniem powyższej uchwały 7 SSN właśnie na stronie:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/464-iii-czp-31-07-zawarcie-umowy-przez-zarzad-bez-uchwaly
=================
Na kanwie tego wątku warto by opracować jednolite, zgodne z prawem stanowisko pod kątem ważności i obowiązywania takich umów - bo takich przypadków mamy chyba we wspólnotach mnóstwo, gdzie administrator/zarządca podpisuje umowy, pisma, sprawozdania, decyzje a nawet uchwały... jako reprezentant WM przy oczywiście całkowicie biernej i obojętnej postawie członków zarządu.
Nie dostrzegam sprzeczności
ten cytat z artykułu, nie z wyroku. Z cytowanych przeze mnie orzeczeń wynika, że sądy uznają, że art. 103 będzie miał zastosowanie.
Tamto orzeczenie dotyczyło fałszywego organu - to po pierwsze:
"Jeżeli zatem za tę osobę działał ktoś, kto nie był jego organem, to z punktu widzenia prawa do żadnego działania osoby prawnej w ogóle nie doszło, może zatem wejść w grę jedynie odpowiedzialność samej tej osoby, która była „fałszywym organem”, a nie sanowanie ułomności działania."
z uzasadnienia cyt. wyroku SN z dnia 12 grudnia 1996 roku (sygn. akt: I CKN 22/96);
pod drugie, nie neguję, że można mieć w poruszanej kwestii wątpliwości, wykładnia w odniesieniu do wspólnot i spółdzielni jest jednak taka jak zaprezentowana powyżej. Rozumiem, że się z nią nie zgadasz.
Może masz rację, może nie masz, tego tak naprawdę nie jesteśmy w stanie rozstrzygnąć.
Nie można "wrzucać wszystkich umów do jednego wora" bo jak widać prawo na to nie pozwala. - no właśnie dając cytat: "... dokonywane są czynności zarządu bez wymaganej zgody..." podkreśliłem, że tutaj w wątku mamy inną sytuację bo podpis złożył fałszywy organ (czyli administrator/zarządca), czyli do podpisania umowy wogóle nie doszło więc co właściciele mają sanować uchwałą po fakcie?
"...Nieważność bezwzględna powoduje, że czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Jest tak, jakby do niej nie doszło (np. umowa jest nieważna z mocy prawa). Do takiej nieważności dochodzi w następujących sytuacjach:
• gdy dokonano czynności prawnej sprzecznej z prawem lub zasadami współżycia społecznego lub w celu obejścia prawa, (art. 58 KC)
• Nieważna jest także jednostronna czynność prawna dokonana w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu.
Na nieważność bezwzględną może powołać się każdy, kto ma w tym interes prawny. Niedopuszczalne jest jej uzdrowienie w drodze konwalidacji..." - źrodlo: http://www.gazetaprawna.pl/encyklopedia/prawo/hasla/334569,niewaznosc.html
Pytania:
- czy podpisanie umowy przez administratora/zarzadcę jest sprzeczne z prawem tzn z art. 21 UoWL czy nie?
- jeżeli nie to czy nie ma to cech obejścia tego artykułu?
- czy brak pełnomocnictwa właścicieli do dokonania czynności prawnej przez adminsitartora/zarządcę jest dokonanym w cudzym imieniu bez umocowania czy nie?
Twierdzę, że taka czynność jest bezwględnie nieważna (spełnia dwa z siedmiu warunków jej nieważności) a więc nie może być po fakcie uzdrawiana jak wynika z orzecznictwa.
W omawianym tutaj wątku umowa od początku była nieważna, skoro nie została zawarta w imieniu wspólnoty (właścicieli), bo administrator/zarządca nie miał prawa reprezentować WM, nie był zarządem - czynność jest nieważna od początku – od chwili jej dokonania (ex tunc).
"...Sąd Najwyższy wykluczył dopuszczalność stosowania w drodze analogii art. 103 § 1 i 2 k.c., normującego zawarcie umowy w imieniu innej osoby bez jej umocowania lub z przekroczeniem granic udzielonego przez nią umocowania, do przypadków zawarcia umowy w imieniu osoby prawnej w charakterze jej organu przez osobę lub osoby niemające do tego kompetencji. Dla uzasadnienia przytoczył dwa argumenty.
Po pierwsze, wskazał na zbieżność art. 39 § 1 jedynie z art. 103 § 3 k.c. Pokrywanie się art. 39 § 1 tylko z art. 103 § 3 pozwala - zdaniem Sądu Najwyższego - mniemać, że ustawodawca w art. 39 świadomie nie zamieścił odpowiednika art. 103 § 1, zezwalającego na potwierdzenie umowy zawartej przez osobę lub osoby działające jako organ osoby prawnej bez kompetencji do tego.
Po drugie, odwołał się do różnicy zachodzącej między konstrukcją prawną "działania przez pełnomocnika" a konstrukcją prawną "działania przez organ osoby prawnej". Podniósł, że w związku z tym, iż działanie organu, inaczej niż działanie pełnomocnika, jest działaniem samej reprezentowanej osoby prawnej, w przypadku braku kompetencji do funkcjonowania w charakterze organu osoby prawnej nie ma w ogóle działania osoby prawnej, które można by potwierdzić...." - wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 1996 r., I CKN 22/96
- co to ma oznaczać? Czy to jest zarzut , że nie przytaczam wielostronicowych całych tekstów wyroków i ich uzasadnień?
Przytaczam naistotniejsze stwierdzenia danego Sądu i nie mam zamiaru zaśmiecać forum cytatologią stosowaną - jest najistotniejszy fragment, jest link, jest źródło - kogo interesuje całość może się bawić dalej.
==============================
Nowy doklejony: 28.08.12 20:20 Cieszę się, że moje wątpliwości okazały się mieć mocne podstawy bo przypominam, że wynikały ze stwierdzenia: W takim układzie całkowicie nie pojmuję stwierdzenia: W jednym wątku, w jednym temacie (podpisania umowy nie przez organ WM) - mieć trzy różne zdania na tej samej stronie??? :sad::shocked::surprised:
Skoro w tej wspólnocie nie ma zarządu właścicielskiego, a jest zarządca, to... inaczej być chyba nie może?
No, chyba że jest to zarządca przymusowy. A muszą w zakresie zarządu zwykłego?
Czy jak umowę za firmę czy spółkę itp. podpisze zamiast prezesa albo członków zarządu kierownik konserwatorów np. to taka umowa będzie ważna - wiadomo że nie. - tego nie wiemy, że to wynika iż jest to mała wspólnota, bo chociażby podejmują uchwały i uzbierać wiekszości nie mogą - więc raczej jest to duża wspólnota czyli zarząd jako swój organ do reprezetowania (i podpisywania umów) powinna mieć, (pomijam to o czym wspominałam - powierzenie zarządu). - nie muszą tylko wtedy gdy zarządcy powierzyli zarząd na podstawie art. 18 ust.1 - to oczywiste.