Zamknięcie dojazdu dla nieruchomości bez drogi koniecznej

forfiterforfiter Użytkownik
edytowano września 2012 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam,

proszę o pomoc i komentarz do poniższej sytuacji:

Mapka
http://zapodaj.net/images/2af84843b35c3.jpg

Opis:
- każda z nieruchomości (N) na rysunku ma swoją Księgę Wieczystą
- czarne linie to granice działek
- każda z widocznych na rysunku nieruchomości nie ma wyznaczonej drogi koniecznej/służebności przejazdu
- dojazd z nieruchomości do drogi publicznej odbywa się przez bramy wjazdowe budynków N4 i N3 (nie ma innej możliwości dojazdu do nieruchomości)
- w księdze wieczystej nieruchomości N5 jest zapis o przynależności do nieruchomości N1 (bez wpisów o służebności przejazdu oraz przynależności do nieruchomości N3)
- N4 i N5 to tak na prawdę jeden budynek postawiony na dwóch działkach i posiadający dwie Księgi Wieczyste (właściciel: Gmina i ten sam dzierżawca dla obu nieruchomości)


Pytania:
- czy jako Właściciele Wspólnoty Mieszkaniowej N3 mamy prawo zamknąć bramę wjazdową i nieudostępniać klucza dzierżawcy N5 (bo ma dostęp przez budynek N4 i nie ma służebności)

Z góry dziękuję za pomocne komentarze i pozdrawiam.

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano września 2012
    Moim zdaniem tak, jeżeli na pewno ma dostęp do drogi publicznej, wcześniej należałoby go o tym poinformować.

    Jak długo korzysta z tej drogi, ile lat? Czy wykonał jakieś urządzenia w związku z tym korzystaniem (np. zabetonował drogę, itp.), urządzenia musza być widoczne - w takiej sytuacji moglibyśmy rozważać zasiedzenie służebności.

    Ten dzierżawca musi chyba parkować na Waszym terenie, tak? Ze schematu tak wynika, że wjeżdża i pozostawia auta.
    Może też parkować na terenie gminy i wtedy musiałby przejść przez budynek, ale wjeżdżając przez Wasza posesję i na niej parkując jest mu wygodniej, tak?

    A jak brzmi ten zapis o "przynależności' w księdze wieczystej?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    forfiterforfiter Użytkownik
    edytowano września 2012
    Dziękuję za zainteresowanie tematem.

    Z opinii Współwłaścicieli wynika, że z drogi korzysta od ok. 5 lat. Drogi nie zabetonował. Zniszczył tereny zielone (trawnik) a podłoże utwardził gruzem, który zalega już pod ziemią.

    Dzierżawca parkuje na naszym terenie pomimo tego, że został upomniany o zakazie (na nasz wniosek) przez swojego Administratora (Spółkę Gminną). Administrator potwierdził nam na piśmie, że owo upomnienie zaistniało.

    Od początku dzierżawy lokalu załadunek tego samego towaru odbywał się na przynależnej mu nieruchomości N4. 5 lat temu wykuł otwór od strony nieruchomości N3, otworzył bramę i zaczął po prostu korzystać z naszego podwórka (prawdopodobnie tak mu właśnie wygodniej).

    Wystosowaliśmy pismo do jego Administratora z prośbą o poinformowanie dzierżawcy, że z dniem dd.mm.rok brama podwórka zostanie zamknięta i nie będzie możliwości przejazdu. Administrator i dzierżawca N5 nie ustosunkowali się do tego pisma.

    Brama została zgodnie z pismem przez nas zamknięta. Zaczęło się od awantur dzierżawcy i straszenia pozwem sądowym za straty w towarze. Administrator nieruchomości N5 nakazał telefonicznie naszemu Zarządcy otwarcie bramy bo we Wspólnocie N3 znajdują się 2 lokale mieszkalne Gminy. Argumentacja wydaje mi się bezzasadna bo mieszkańcy lokali Gminnych Wspólnoty otrzymali klucze do bramy. Brama została otwarta na czas wyjaśnienia sprawy ale nasz Zarządca nie kwapi się do tego bo pracuje w Spółce Gminnej. Sprawa została podobno zgłoszona do Urzędu Miasta i nasz Zarządca się wystraszył. Zaczyna utrzymywać, że rację ma Administrator nieruchomości N5 i nie mamy prawa zamknąć bramy wjazdowej. Dodam, że załadunek towaru odbywa się w godzinach ciszy nocnej i jest bardzo uciążliwy dla mieszkańców ze względu na duży hałas.

    Co do przynależności to chodziło mi o przyłączenie (za błąd przepraszam).
    Przyłączenie w KW N5 do N1 brzmi następująco:
    http://zapodaj.net/images/b6c21b19359b5.jpg

    Pozdrawiam.
    Komentarz edytowany forfiter
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano września 2012
    [cite] forfiter:[/cite]
    Z opinii Współwłaścicieli wynika, że z drogi korzysta od ok. 5 lat. Drogi nie zabetonował. Zniszczył tereny zielone (trawnik) a podłoże utwardził gruzem, który zalega już pod ziemią.

    wysypanie gruzu na drodze mozna potraktować jako "urządzenie" niezbędne do zasiedzenia służebności w rozumieniu przepisu art. 292 kodeksu cywilnego, jednak po 5 latach użytkowania nie może być mowy o zasiedzeniu, w tym przypadku należałoby poczekać 30 lat (zasiedzenie w złej wierze).



    [cite] forfiter:[/cite]Od początku dzierżawy lokalu załadunek tego samego towaru odbywał się na przynależnej mu nieruchomości N4. 5 lat temu wykuł otwór od strony nieruchomości N3, otworzył bramę i zaczął po prostu korzystać z naszego podwórka (prawdopodobnie tak mu właśnie wygodniej).

    Służebność drogi koniecznej ustanawia się, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do rogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takiej sytuacji właściciel może żądać od właściciela gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogowej - drogi koniecznej (por. art. 145 par. 1 kodeksu cywilnego).
    Przesłanką dostępu jest "nieodpowiedni dostęp" a nie zupełny brak dostępu (por. Prawo rzeczowe, Edward Gniewek, s. 203 ).

    O tym, czy dostęp jest odpowiedni, czy przesłanki zostały spełnione może zdecydować w przypadku sporu sąd a nie administrator.
    Z uwagi na to, że dostęp jest -drogę można zamknąć a za dotychczasowe korzystanie dzierżawca tak naprawdę powinien wspólnocie zapłacić wynagrodzenie.
    Jeżeli dzierżawca lub właściciel nieruchomości uważają, że ten dostęp nie jest "odpowiedni" - niech idą do sądu, przy czym proszę mieć na uwadze, że nawet gdyby doszło do ustanowienia służebności, to i tak za wynagrodzeniem.


    [cite] forfiter:[/cite]

    Sprawa została podobno zgłoszona do Urzędu Miasta i nasz Zarządca się wystraszył. Zaczyna utrzymywać, że rację ma Administrator nieruchomości N5 i nie mamy prawa zamknąć bramy wjazdowej.

    Dlaczego zdaniem administrującego nie macie prawa zamknąć swojej własnej drogi w sytuacji braku służebności i przy dostępie do drogi publicznej?
    Czy wspólnotę reprezentuje zarząd?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite]forfiter:[/cite]Dodam, że załadunek towaru odbywa się w godzinach ciszy nocnej i jest bardzo uciążliwy dla mieszkańców ze względu na duży hałas.
    To należy wzywać policję do takich zdarzeń, inaczej zostaniecie bez dowodów w sprawie....
  • Opcje
    forfiterforfiter Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jesteśmy małą wspolnotą mieszkaniową, której zarządcą jest gminna spółka od której ciężko cokolwiek wyegzekwować. Mamy tam wyznaczoną osobę (zarządcę) do "opieki" min. nad naszą Wspólnotą. Niestety nie działali i nie działają odkąd pamiętam w naszym interesie a dzierżawca budynku gospodarczego jest osobą ze sporymi znajomościami. Często usiłuje nam się wmawiać różnego rodzaju rzeczy, które nie mają odzwierciedlenia prawnego i w bardzo cwany sposób nie robiąc tego na piśmie. Jeszcze raz dziękuję za rady i wskazówki. Pozdrawiam
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2012
    [cite] forfiter:[/cite]Jesteśmy małą wspolnotą mieszkaniową, której zarządcą jest gminna spółka od której ciężko cokolwiek wyegzekwować.
    Mamy tam wyznaczoną osobę (zarządcę) do "opieki" min. nad naszą Wspólnotą. Niestety nie działali i nie działają odkąd pamiętam w naszym interesie
    a dzierżawca budynku gospodarczego jest osobą ze sporymi znajomościami.
    Często usiłuje nam się wmawiać różnego rodzaju rzeczy, które nie mają odzwierciedlenia prawnego i w bardzo cwany sposób nie robiąc tego na piśmie.
    A nie ma w waszej miejscowości innego zarządcy nieruchomości lub okolicy?
    Wy zawsze możecie wypowiedzieć umowę na obsługę administratorską wspólnoty.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.