Czy pomimo nie zawarcia odrębnej umowy notarialnej w sprawie zarządu, można wybrać zarząd
epson
Użytkownik
9 lat temu wykupiłam od gminy mieszkanie. W akcie notarialnym zapisano w jednym z punktów - Stawający ustalają, iż zarząd wspólną nieruchomością urególują w drodze odrębnej umowy. Uważam, że obowiązuje mnie zarząd umowny a nie ustawowy i że zarząd który powołano jest nie prawnie powołany. Wielokrotnie wystepowałam do gminy i współwłaścicieli z pismmi o zawarcie umowy notarialnej lecz bez skutku. Prawnik gminy kręci właścicielami, z pośród siebie wybrali zarząd, administratorem jest zakład komunalny i liczy sobie jak chce za podgrzanie wody i CO, przestałam płacic, poszłam w sądzie na ugodę że podejdziemy do podpisania umowy, lecz prawnik (gminy) reprezentujący zarząd się z tego nie wywiązał, przestałam płacićm wszedł mi komornik, W ubiegłym roku znowu pisałam pisma w sprawie zawarcia umowy lecz bez skutku. O tym że nie wiadomo z czego wyliczane są stawki już nie wspomnę bo nasz budynek jest rozliczany przez całe osiedle-1 miernik ciepła w kotłowni na ciepłą wodę i CO na całe osiedle)Przestałam płacić i wylądowałam w tym roku w sądzie. Podwarzyłam legalność zarządu i wniosłam o odrzucenie pozwu-w sadzie rejonowym przegrałam. Mam już mało czasu by się odwołać-czy ktoś mi może w tej sprawie coś doradzić?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Moja rada: przestań pieniaczyć. Walczysz z urojonymi nieprawidłowościami, zamiast zająć się realnymi problemami, np. zmianą administratora i przyjęciem regulaminu rozliczeń ciepła (wymaganego ustawą Prawo energetyczne).
Jeżeli chcesz wygrać w sądzie, nie podważaj legalności zarządu (bo w tej sprawie nie masz racji), lecz sposób rozliczania kosztów. Jeśli masz taką możliwość (o rozliczeniach piszesz enigmatycznie), nalicz sobie wysokość swoich zaliczek sama na podstawie obowiązujących przepisów (Prawo energetyczne, uwl) i w takiej wysokości wpłacaj na konto wspólnoty. Jeśli wspólnota poda Cię do sądu, będzie musiała udowodnić, że stosowany przez nią sposób rozliczeń jest zgodny z prawem. Wcześniej sprawdź dokładnie, czy była przyjęta uchwała w sprawie rozliczeń ciepła. Niepłacenie zaliczek dlatego, że nie podoba Ci się zarząd, jest postawą typu: na złość mamie odmrożę sobie uszy.
Kto sprawował zarząd nieruchomością przed wyborem zarządu w trybie art. 20 uwl,
Sprzeczność ustaleń umownych z ustawą czyni ją w całości bezwzględnie nieważną.
Nieważność bezwzględna istnieje z mocy prawa i dlatego Sąd musi ją uwzględnić z urzędu, chociaż żadna ze stron prowadzących spór nie powołała się na nieważność.
Zapis mojej umowy notarialnej powodował, że nie mogło dojść do powołania zgodnie z prawem organu wspólnoty. Organ, który występuje z roszczeniem jest nielegalny. Zarzuciłam również nie rozpoznanie przez Sąd I instancji funkcjonowanie nie istniejącego w obrocie prawnym sposobu zarządzania, który w swoich założeniach ma przynosić i przynosi nie uzasadnione korzyści matrialne dla Gminy. Jest to system kryminogienny.
Jesteś niekonsekwentna: jeżeli Twoim zdaniem nieważna jest umowa wyodrębnienia własności lokali, to nie jesteś właścicielem lokalu i nie należysz do wspólnoty. Nie jesteś więc uprawniona do żądań w zakresie sposobu sprawowania zarządu. Z roszczeniem występuje wspólnota, reprezentowana przez zarząd. Zgodnie z Twoją logiką, nielegalna jest cała wspólnota... Przesadzasz i to bardzo. Niepotrzebny zapis w akcie notarialnym o ustaleniu umownego zarządu w przyszłości to jeszcze nie przestępstwo. Stoimy na gruncie prawa cywilnego, a nie karnego. Jeśli nawet uznać, że przy sporządzaniu aktu notarialnego popełniono błąd (powinien być albo wyraźny zapis o umownym zarządzie, albo brak wzmianki w tej sprawie), to nie znaczy, że jest to czyn karalny lub sprzyjający przestępstwom. Rzucasz wielkie słowa, a tak naprawdę chyba chodzi Ci o coś innego...
Specjalny model opracowany, wprowadzony i stosowany w gospodarowaniu nieruchomościami wspólnymi wszędzie tam gdzie współwłaścicielem jest Gmina przez gminny zakład budżetowy zwany ZGM. Jest to swoistego rodzaju hybryda ustawowego i umownego sposobu zarządzania. Ten swoisty rodzaj zarządzania jest tak dobrze skonstruowany, że przeciętnie znający przepisy prawa właściciel – członek wspólnoty nie będzie w stanie komukolwiek i czegokolwiek zarzucić mimo, że wyraźnie zostanie skrzywdzony. Osoby zarządzające są poza zasięgiem jakiejkolwiek kontroli i jakiejkolwiek odpowiedzialności za to co robią. Na przykładzie naszej wspólnoty i swoim zobrazuje jak działa cały mechanizm zwany „administrowaniem”.
Struktura „organizacyjna” tego systemu zarządzania:
Działają dwa organy Wspólnoty nie zależne od siebie i nie podlegające sobie nawzajem.
Pierwszy Organ : Tzw. Zarząd Wspólnoty - wybrani właściciele lokali / w naszym przypadku przez pracownika Gminy w trybie art. 23 ust. 1uwl. -
dowód: uchwała z dnia 08.01.2007r., uchwała 1A i uchwała 1B zał. W pozwie /.
Zakres działania pierwszego organu to :
- Udzielanie pełnomocnictwa procesowego Radcy Prawnemu Gminy Mec. XXX
Drugi Organ : Gminny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej zwany ADMINISTRATOREM – działa na podstawie umowy o administrowanie zawartej pomiędzy wspólnotą a przedmiotowym ZGM. /dowodem na to jest załączona obowiązująca umowa/ i przepisów ustawy o własności lokali w zakresie czynności przypisanych zarządowi lub zarządcy któremu zarząd został powierzony w trybie art. 18 ust 1.
Zadania drugiego organu to w szczególności:
- Zawieranie umów o dostawę, roboty bądź usługi związane z realizacją zadań wymienionych w umowie, kontrola prawidłowości wykonywania tych umów oraz ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych.
- Pobieranie i windykacja należności stanowiące pożytki i inne przychody z nieruchomości.
- opłacanie podatków i innych opłat publiczno prawnych przypadających od nieruchomości wspólnej, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli
poszczególnych lokali.
- prowadzenie rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z obowiązującymi w tym przedmiocie przepisami.
- prowadzenie remontów na podstawie rocznych planów gospodarczych
- ustalanie wysokości i przyjmowanie od właścicieli opłat /zaliczek/ na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali
- ustalenie dla siebie wynagrodzenia.
- przedkładanie właścicielom w okresach rocznych rozliczeń poniesionych wydatków oraz pobranych przychodów
- przygotowanie projektów uchwał, programów zebrań, planów gospodarczych .
- przechowywanie i aktualizowanie dokumentacji technicznej.
- przechowywanie dokumentacji finansowej i administracyjno-organizacyjnej.
- administrator uprawniony jest do dochodzenia na drodze postępowania sądowego zapłaty należnej części kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od poszczególnych właścicieli lokali /dowód: uchwała 6/2007/.
- zawieranie umów na dostawę do nieruchomości wspólnej energii elektrycznej, ciepłej wody, oraz umów na odprowadzenie ścieków i wywóz nieczystości stałych.
- dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy wspólnoty.
Wnioski, uwagi i zastrzeżenia do opisanego modelu zarządzania :
Administrator, który nie zawsze /w zależności od sytuacji / uważa siebie za zarządcę mimo okoliczności które na to wskazują, nie odpowiada przed nikim i przez nikogo nie jest kontrolowany za prawidłowe wykonanie zleconych zadań, zaniechanie, samowolę czy nadużycia ponieważ tak skonstruowana jest umowa, która nie jest umową w rozumieniu art. 18 ust 1. uwl.
To on w praktyce decyduje, co jest częścią nieruchomości wspólnej. On ustala wysokość zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej i zaliczek na utrzymanie poszczególnych lokali. On nalicza w sposób ustalony przez siebie koszty utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej i dokonuje rozliczenia dla poszczególnych właścicieli. On zleca w imieniu wspólnoty sobie usługi, sam je wykonuje, sam kontroluje swoje wykonanie i sam sobie wypłaca z konta wspólnoty za wykonane usługi.
Przyjmując jako wzorzec przepisy uwl. to:
Nie podlega on ocenie takiej jaka wynika z art. 30 ust 2 pkt. 2 i 3. Nie można go odwołać w trybie art. 20 ust 2. Nie można żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez Sąd w trybie art.26 ust.1 właściciel nie ma prawa współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną zgodnie z art. 27. Członkowi wspólnoty nie przysługuje prawo kontroli administratora.
W stosunku do pierwszego organu tzw. zarządu powyższe uprawnienia członka lub całej wspólnoty nie odniosą żadnego skutku mimo możliwości ich zastosowania. Można żądać okazania dokumentacji lecz cóż z tego skoro organ ten jej nie prowadzi. Można oceniać pracę tego organu lecz wiadomo z góry, że ten nie ma nic do roboty itd., itd. Taki sposób zarządzania jest patologiczny, chory, czyni stan totalnego bałaganu. Stwarza możliwości nadużyć i osiągania nienależnych korzyści materialnych kosztem właścicieli lokali. Opisany model zarządzania wyposażony został w dodatkowy system przyporządkowujący do opisanej formy zarządzania niepokornych właścicieli za pomocą sądu i działa następująco - zadaniem radcy prawnego Gminy jest wkroczenie na drogę sądową przeciwko właścicielowi gdy administrator zaalarmuje, że dany właściciel zalega z zapłatą ustalonej przez administratora zaliczki wynikającej z uchwalonej pro-forma uchwały. Aby nie budzić w sądzie podejrzeń pełnomocnictwo do czynności procesowych uzyskuje
pan mec.od tzw. Zarządu. Ma to wywołać na Sądzie wrażenie, że w Wspólnocie obowiązują ustawowe zasady zarządzania. W czasie procesu działa w ten sposób aby nie wykazywać prawdziwej roli administratora. Nie pokazać jak działa ów model zarządzania. Wykazuje jedynie, że zapadła uchwała i nie została zaskarżona a więc on stara się wyegzekwować jej wykonanie. Korzystając z przewagi w znajomości prawa procesowego i stworzeniu odpowiedniego wrażenia roli obrońcy pokrzywdzonych współwłaścicieli, którzy muszą utrzymywać „nie płacącego” wygrywa sprawę, Sąd wydaje nakaz zapłaty. Uzyskane w ten sposób pieniądze – rzekomo zaliczki nigdy nie są rozliczane. Czy to nie jest oszustwo?
Jak widać z powyższego nie tylko ja ale i Gmina nie ma określonych w szczegółach przyjętej umownej formy zarządzania nieruchomością wspólną. Zatem rodzą się pytania: na jakich zasadach płaci Gmina i czy w ogóle płaci na utrzymanie części wspólnych? Dlaczego Gmina zamiast wypełnić swoje zobowiązanie względem mnie, oddaje mnie do sądu? Oczywiście są to pytania retoryczne.
Długie lata Gmina i ZGM wykorzystywały moją nieznajomość prawa. Przekonywały i zmuszały mnie za pomocą próśb i gróźb, do podporządkowania własnemu sposobowi zarządzania
Wola właściciela dotycząca zarządzania jego własnością we współwłasności jest świętością i nie można jej nie szanować zważywszy na fakt, że nie jest sprzeczna ani z prawem ani z zasadami współżycia społecznego.
Przez art. 15 uwl. ustawodawca wprowadził wiążący właścicieli lokali i wspólnoty mieszkaniowe czas i termin uiszczania bieżących opłat .
Obowiązek mój pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jak i w utrzymaniu lokalu wynika z art. 12 i 13 uwł. Abym go mogła wypełnić i w terminie wpłacać zaliczki musi wpierw dojść do podpisania umowy szczegółowej aby ustalony umowny sposób. zarządzania mógł w pełni funkcjonować. To jest tak jasne , że nie wymaga chyba dodatkowych wyjaśnień.
Najprościej mówiąc muszą być przez obie strony wypracowane zasady : co jest nieruchomością wspólną, jaki jest koszt utrzymania części wspólnych i mojego lokalu, metody obliczania które zastosowano do wykazania przewidywanych kosztów, forma dokumentu zobowiązującego do wpłacania zaliczek i ich wysokości /umowa, aneks, zawiadomienie, uchwała lub inny dokument/ i sposób rozliczania pobranych zaliczek podany w najdrobniejszych szczegółach.
Z tego co mi wiadome każdy właściciel w tej wspólnocie w swoim akcie notarialnym ma identyczny zapis jaki ja mam w § 7 mojego aktu notarialnego. /dowód: akta notarialne właścicieli znajdują się u administratora/. Zatem każdy z właścicieli jest w pierwszej kolejności zobowiązany wypełnić swoje notarialne zobowiązanie.
tj. Gmina i ja ustaliliśmy, że będzie obowiązywał nas umowny sposób zarządzania, a szczegóły umownego modelu zarządzania będą podane w odrębnej umowie. Wielokrotnie zwracałam się do Gminy o przystąpienie do spisania przedmiotowej umowy. Gmina ze względów oczywistych, opisanych przeze mnie powyżej, jak widać nie jest zainteresowana przystąpieniem do umowy, wypełnieniem swojego zobowiązania.
Droga do zmiany prowadzi przez następujące działania:
1) Odwołanie zarządu i powołanie nowego, świadomego roli właścicieli;
2) Rozwiązanie umowy z administratorem;
3) Przyjęcie regulaminów porządku domowego, rozliczeń ciepła i wody, przejrzystych zasad działania zarządu, sprawozdań finansowych;
4) Wybór nowego modelu zarządzania: samodzielne zarządzanie nieruchomością przez zarząd wspólnoty lub zawarcie mądrej umowy ze sprawdzonym zarządcą (prywatnym!). W tym drugim modelu należy przestrzegać kilku prostych, ale żelaznych zasad:
a) kompetencje decyzyjne powinien posiadać wyłącznie zarząd wspólnoty;
b) tylko zarząd powinien mieć prawo dysponowania środkami pieniężnymi wspólnoty: zarządca proponuje, zarząd decyduje i uruchamia finansowanie;
c) w umowie uregulować sposób udostępniania wszelkiej dokumentacji wspólnoty właścicielom lokali dla realizacji ustawowego prawa kontroli.
To nie jest proste ani łatwe, ale innej drogi nie ma. Do tego trzeba zjednać sobie sojuszników, bo sama głową muru nie przebijesz.
Co należy do NW, określają:
1) ustawa o własności lokali (art. 3.2)
2) umowa wyodrębnienia własności lokalu (Twój akt notarialny): wszystkie pomieszczenia, które nie zostały sprzedane wraz z lokalem, nie wchodzą do powierzchni użytkowej budynku i stanowią części wspólne nieruchomości.
3) wspólnoty przyjmują uchwały, które te ogólne zasady przekładają na język konkretów danej nieruchomości (nie wszędzie są komórki, garaże, suszarnie itp.).
4) można też w wypadkach nieuregulowanych przepisami uregulować kwestię, o której mowa w art. 22.3 pkt 8 uwl.
Uchwałą ani umową właścicieli nie można zmienić ustawowego zakresu nieruchomości wspólnej. Swoboda decyzyjna w tym zakresie jest minimalna. To wynika ze sprawozdania rocznego i dokumentów źródłowych (umowy, faktury). Takie rzeczy powinny określać uchwalone regulaminy rozliczeń (wody, ciepła) oraz uchwała określająca zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej i roczne plany gospodarcze. Dokumentem zobowiązującym do wpłacania zaliczek jest ustawa.
O wysokości zaliczek decydują uchwały ws. rocznego planu gospodarczego i ustalenia "wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu" (art. 22.3 pkt 3 i 4). Są to czynności przekraczające zarząd zwykły, więc uchwała jest konieczna. Nie ma innej formy takich dokumentów. Konkretny wzór formularza czy tabelki jest tu mniej istotny.
W zakresie sposobu rozliczania pobranych zaliczek wspólnota ma pełną swobodę. To też może być ujęte w uchwale o ewidencji pozaksięgowej.
Jak widzisz, wiele spraw, które zgłaszasz jako postulaty "do ustalenia", są już ustalone lub powinniście je uregulować w formie uchwały, bo tego wymaga ustawa. Może zastosuj metodę "małych kroków": zaproponuj przyjęcie odpowiednich uchwał i regulaminów, które precyzyjnie określą zasady postępowania i granice, w jakich może się poruszać administrator. To Wy jako właściciele głosujecie nad przyjęciem uchwał.
Następnie przegłosujcie uchwałę o obniżeniu wynagrodzenia administratorowi do takiego poziomu, jakiego na pewno nie przyjmie - wówczas administrator sam zrezygnuje.
Jeśli przekonasz sąsiadów do swoich racji, może się udać. Z relacji wielu "wspólnotowiczów" wynika, że to jest możliwe, chociaż wymaga cierpliwości i determinacji.
Wejdz na stronę urzędu gminy i wygeneruj uchwałę Rady Gminy/Miasta w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy. Jeżeli będziesz miała z tym problem skorzystaj z Dzienników Urzędowych Twojego województawa. W uchwale rady jest określana podstawa prawna. Na ogół wygląda to tak:
"Na podstawie art.18 ust.2 pkt.9 lit."a ustawy z dnia 8 marca 1990 o samorządzie gminnym (teksyt jednolity: ....Dz.U. z 2001 r. Nr.142, poz.1591 z póżn.zm.), art.68 ust.1 pkt.7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity:Dz.U. z 2004r. Nr.261, poz.2603 z póżn.zm.) Rada Miejska w (...)uchwala, co następuje ... "
Ciebie interesuje ustawa o gospodarce nieruchomościami, ponieważ to w trybie tej ustawy Gmina od dnia 1.01.1998r roku sprzedaje lokale i zawiera umowy w formie aktu notarialnego z najemcą lub oferentem. Jeżeli to sprawdzisz i będziesz chciała kontynuować napisz.
Jest taka sprawa jeżeli w zarzadzie są powołane osoby z gminy to na podstawie ustawy o własności lokali Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Mozna ich odwołać i starac sie o unieważnienie wszystkich uchwał w tym też dotyczących kosztów wspólnoty majatkowej a co za tym idzie rocznego rozliczenia i tu jest droga do tego aby żadać sprawdzenia naliczanych kosztów w tym za ciepłą wode i co bo jest to częścią wspólną i traktowane jest jako rozliczenie w czesciach wspólnych w ustawie jest taki wątek poświecony tematowi absulatorium i mozliwosci sprawdzania przez wlaścicieli wydatków tylko z głowy nie pamietam
Oczywistym jest, iż każdy z właścicieli lokali odrębnych ma obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem jego własnego lokalu. Chodzi to głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości, koszty remontu. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali (co do zawierania umów przez wspólnotę, zobacz więcej wyjaśnienie: Zawieranie przez wspólnotę umów dotyczących nieruchomości wspólnej). Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane przez właścicieli lokali na pokrycie powyższych kosztów nie są środkami wspólnoty. Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się po zakończeniu roku obrachunkowego (poprzez wykazanie faktycznych wydatków na utrzymanie każdego lokalu, w szczególności na koszty mediów). Ewentualna nadpłata stanowi własność właściciela i wspólnota nie może nią swobodnie dysponować, a z całą pewnością nie może tego czynić wbrew woli właściciela lokalu (zobacz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r.; I ACa 1309/2000; OSA 2002 r. nr 4 poz. 30).
Niezależnie od powyższego, każdy właściciel odrębnego lokalu ma obowiązek partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (zobacz wyjaśnienie: Nieruchomość wspólna we wspólnocie mieszkaniowej). Z drugiej strony, właściciele lokali mogą uzyskiwać przychody z nieruchomości wspólnej, np. z wynajmu lokali użytkowych, instalacji reklam na budynku, wynajmu miejsc parkingowych etc. Uzyskiwane w ten sposób przychody powinny być przeznaczane na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeśli wydatki są wyższe od przychodów z nieruchomości wspólnej, pozostałe koszty jej utrzymania właściciele lokali ponoszą w stosunku do ich udziałów.
Ustawodawca w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.jedn.: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903; dalej jako u.w.l.) wymienił przykładowo koszty zarządu nieruchomością wspólną (co do zasad sprawowania zarządu, zobacz wyjaśnienie: Zasady zarządu nieruchomością wspólną). Obejmują one zatem (ale nie wyłącznie) następujące koszty:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Aby utrzymać płynność finansową wspólnoty i zapobiec nieterminowemu uiszczaniu przez poszczególnych właścicieli należności dotyczących wyżej wspomnianych kosztów, lokatorzy zobowiązani są na mocy art. 15 u.w.l. do wpłacania comiesięcznych zaliczek (więcej na ten temat, zobacz wyjaśnienie: Ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów).
Odnośnie do sytuacji zalegania przez lokatora z zapłatą należnych od niego opłat, zobacz art. 16 u.w.l. oraz wyjaśnienie: Wykluczenie członka wspólnoty mieszkaniowej i sprzedaż jego lokalu.
Co do innych obowiązków, które spoczywają na lokatorze, zobacz art. 13 u.w.l.
Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele zobowiązani są uiszczać miesięczne zaliczki, płatne z góry do 10-go dnia każdego miesiąca (art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; t.jedn.: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903; dalej jako - u.w.l.; co do kosztów zarządu, zobacz wyjaśnienie: Koszty obciążające właściciela lokalu odrębnego; co do zasad sprawowania zarządu, zobacz wyjaśnienie: Zasady zarządu nieruchomością wspólną). Ustawodawca nie dał członkom wspólnoty możliwości modyfikacji tego terminu. Wysokość zaliczek winna być ustalona przez wspólnotę w formie uchwały. Przepisy u.w.l. nie rozstrzygają natomiast, w jakiej wysokości mają być ustalone zaliczki. Wydaje się zasadne, aby ich wysokość ustalać na podstawie dotychczas ponoszonych kosztów. Wysokość zaliczek obciążających poszczególnych właścicieli nie powinna natomiast być ściśle i w sposób sztywny związana z powierzchnią ich lokali, gdyż nie byłby to sposób miarodajny - koszty utrzymania poszczególnych lokali są bowiem bardzo zróżnicowane, w szczególności, jeśli w budynku znajdują się lokale użytkowe (a ponadto, gdy z części wspólnych nieruchomości, jak ciągi komunikacyjne, winda, korzystają np. klienci właściciela lub najemcy takiego lokalu użytkowego, powodując tym samym zwiększone koszty np. sprzątania). Należy w tym miejscu przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w wyroku z 20 czerwca 1997 r. (II CKN 226/97; OSNC 1998 r. nr 1 poz. 6), zgodnie z którym obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 u.w.l. nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.
Środki uiszczone jako zaliczki mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.
Właściciele lokali mogą natomiast podjąć uchwałę o zwiększeniu obciążenia właścicieli lokali użytkowych w zakresie ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali. W szczególności może tu chodzić o sytuacje, gdy sposób użytkowania lub przeznaczenie lokali użytkowych powoduje zwiększenie kosztów utrzymania całej nieruchomości, powoduje uciążliwości, zwiększa zakres koniecznych remontów, sprzątania itp.
Wydaje się, iż w omawianym przepisie dotyczącym obowiązku płacenia zaliczek przez właścicieli lokali jest luka, gdyż obowiązek ten spoczywa na właścicielach nawet w przypadku, gdyby wspólnota nie ustaliła wysokości zaliczek, gdyż brak uchwały wspólnoty nie zwalnia ich z obowiązku nałożonego przepisem ustawy. Co więcej, przepisy u.w.l. przewidują dochodzenie kosztów zarządu od lokatorów w drodze mniej sformalizowanego postępowania, jakim jest postępowanie upominawcze (art. 15 ust. 2 u.w.l.; co do postępowania upominawczego, zobacz przepisy kodeksu postępowania cywilnego). Sądzić należy, iż w przypadku, gdy wysokość zaliczek nie została ustalona, właściciele poszczególnych lokali, do czasu ustalenia wysokości, mogą wpłacać zaliczki w wysokości wedle ich własnego uznania.
Jeżeli lokator twierdzi, że wysokość zaliczek została ustalona jako zbyt wysoka, zawsze może zaskarżyć uchwałę wspólnoty (zobacz wyjaśnienie: Zaskarżanie uchwały wspólnoty przez właściciela lokalu).
Odnośnie do sytuacji długotrwałego zalegania przez lokatora z zapłatą należnych od niego opłat, zobacz art. 16 u.w.l. oraz wyjaśnienie: Wykluczenie członka wspólnoty mieszkaniowej i sprzedaż jego lokalu.
Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w następujących wypadkach (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; t.jedn.: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903):
- uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,
- uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
- uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela.
W pierwszych dwóch przypadkach uchwałę może zaskarżyć każdy właściciel lokalu. Natomiast jeżeli zarzut stawiany uchwale dotyczy naruszenia w inny sposób interesów właściciela, uchwałę może z tego powodu zaskarżyć tylko ten właściciel, którego interesy są naruszone, nie można jej natomiast zaskarżyć z tego powodu, iż narusza ona interesy innego właściciela będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Stroną pozwaną jest wspólnota mieszkaniowa. Powództwo to jest rozpatrywane w drodze postępowania procesowego. Właściciel lokalu jest związany terminem 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Jeżeli uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin 6 tygodniowy liczy się od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej uchwały. Termin ten jest terminem zawitym, a więc jego przekroczenie powoduje wygaśnięcie uprawnienia do zaskarżenia uchwały. Dla zachowania terminu wystarczy nadanie pozwu na poczcie listem poleconym, w ostatnim dniu tego terminu.
Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W przypadku wstrzymania wykonania uchwały, nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych do czasu prawomocnego wyroku sądowego.
Zarząd umowny wyprzedzałby ustawowy, gdybyście go ustanowili w akcie notarialnym kupna lokalu. Ponieważ nie zostało to zrobione w umowie, obowiązuje Was ustawowy sposób zarządu. Właściciele podjęli uchwałę o powołaniu zarządu, więc Twoje twierdzenie, że wspólnota nie posiada organu, jest niezgodne z prawdą.
Z uporem godnym lepszej sprawy, kurczowo trzymasz się kilku słów z aktu notarialnego, które nie kreują żadnego stanu prawnego. Do aktu notarialnego możesz wpisać wszystko, na co zgodzą się strony i co nie jest sprzeczne z prawem.
Lokator - najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (Art. 2.1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Zatem właściciel nie jest lokatorem.
Nie ma innego trybu ustanawiania odrębnej własności lokalu, niż określony w ustawie o własności lokali. Rozwiń tę myśl, bo nie bardzo rozumiem, o co Ci chodzi. W szczególności, jakie ma to znaczenie dla omawianej sytuacji?
Co to znaczy? Dlaczego nie są rozliczani według udziałów? Czy zaskarżałaś uchwały o przyjęciu sprawozdania (rozumiem, że były takie uchwały)?
Na zebranie masz prawo przyjść i bez zawiadomienia, jeśli znasz termin i miejsce.
Ponadto, moim zdaniem zapis ten nie wiąże wszystkich właścicieli, ponieważ nie stanowi zmiany sposobu zarządu a tylko przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (art. 18 ust. 2 uwl).
W umowie o ustanowieniu sposobu zarządu jej strony zobowiązały się zawrzec umowę regulującą sposób zarządu, zatem mamy tutaj odwołanie do art. 18 ust. 1 uwl. Taką umowę mogą jednak zawrzec wszyscy właściciele lokali, to wola wszystkich a nie tylko dwóch właścicieli – stron umowy jest w tej sprawie decydująca.
Proszę jeszcze zwrócic uwagę na inny aspekt sprawy – nawet, gdyby wszyscy właściciele lokali wyrazili wolę zawarcia takiej umowy – mogliby przecież nigdy nie osiągnąc zamierzonego celu ( np. z powodu nieosiągnięcia konsensusu co do jej treści).
Z treści wynika, że w sądzie zawarła Pani ugodę w zakresie umownego uregulowania zarządu – czy mogłaby Pani przybliżyc na czym polegac miało jej wykonanie?
Odnośnie podnoszonej kwestii nieważności umowy, to widzę tu pewną niekonsekwencję, jeżeli twierdzi Pani, że zapis ten jest nieważny, co miałoby skutkowac nieważnością umowy , to tym bardziej brak podstaw do kwestionowania ustawowego sposobu zarządu (nieważny zapis nie wywołuje przecież skutków prawnych).
A zapis ten nieważnością umowy nie skutkuje, bo nawet gdyby uznac jego nieważnośc , to przecież zastosowanie miałby art. 58 § 3.kodesku cywilnego stanowiący, że” jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana”.
Niezależnie jednak od sposobu zarządu właściciel lokalu ma obowiązek pokrywac koszty zarządu i utrzymania swojego lokalu i umieszczenie kwestionowanego zapisu nie zwalnia Pani od tego obowiązku.
Odnosząc się natomiast do kwestii zawartej umowy z zarządcą, to rzeczywiście moim zdaniem nie jest prawidłowa, ponieważ narusza ustawowe zasady sprawowania zarządu – tylko zarząd jest uprawniony do reprezentowania wspólnoty i zawierania umów w jej imieniu, natomiast z zapisów umowy wynika, ze bezprawnie zarząd kompetencje te przekazał zarządzającemu. Zawarcie takiej umowy wymagało zmiany sposobu zarządu, co jak rozumiem nie miało miejsca.
Stroną powodową jest wspólnota - to ona ma roszczenie wobec Ciebie.
Zarząd reprezentuje wspólnotę jako jej organ ustawowy i w jej imieniu podpisuje pozew. Działania zarządu są działaniami wspólnoty.
Windykacja należności to czynność zwykłego zarządu. Zarząd wspólnoty miał prawo udzielić pełnomocnictwa radcy prawnemu - ta czynność nie wymaga uchwały. Zgodnie z ustawą, jedynie pozew z żądaniem licytacji lokalu wymaga uchwały zawierającej zgodę właścicieli lokali i pełnomocnictwo dla zarządu (art. 16 uwl).
Zapis, który w czasie oddala określanie sposobu zarządu w formie odrębnej umowy jest sprzeczny z ustawą o własności lokali, która wyraźnie wskazuje, że w przypadku gdy właściciele decydują się aby zarząd odbywał się wg ustaleń umownych, to treść ustaleń winna być zawarta w umowie, a nie przesunięta na bliżej nie sprecyzowany termin.
Sprzeczność ustaleń umownych z ustawą czyni ją w całości bezwzględnie nieważną-już o tym pisałam.
Odpowiedz na pytanie: jaki jest Twoim zdaniem ten Wasz, ustalony umową notarialną sposób zarządu? Jak powinna działać wspólnota zgodnie z tą umową?
Umowy zawarte z gminą w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadziły w błąd nie jednego kupującego. Trzeba było sprawy sądowej by o tym się dowiedział.
Musisz wiedzieć, że szybciej nauczysz się na pamięć ustawy niż najemcy bycia właścicielem doglądającym swoich spraw. Stąd też nie zawsze prawnicze spojrzenie na problem przynosi oczekiwany skutek.