jeszcze raz o montażu reklam na budynku przez właściciela
nefruta
Użytkownik
Wiem temat pojawiał się, ale mam wątpliwości interpretacyjne.
Otóż chodzi o reklamę na elewacji budynku właściciela lokalu, oracz części wspólnych budynku, posiadającego pełną własność, budynek niestety w większości należy do spółdzielni mieszkaniowej.
Ja stoję na stanowisku:
-jestem współwłaścicielem jak spółdzielnia
-mam takie samo prawo do posiadania i korzystania z elewacji jak inni współwłaściciele
-spółdzielnia wykonuje tylko zarząd powierzony ( i to nie do końca jest powiedziane że posiada legitymację do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd) Skoro wykonuje tylko zarząd, a w pozostałej kwestii mają zastosowanie przepisy UOWL, i tak też jest traktowany właściciel to:
skoro wspólnota nie może ograniczać prawa własciciela do współposiadania i korzystania z nieruchomości w zakresie wieszania reklam, nie wydaje w tej kwestii żadnych uchwał ani zgód, nie może nałożyć na współwłaściciela żadnych opłat...... to analogicznie nie wymaga to zgody spółdzielni i nie można z tego tytułu nałożyć opłat.
Kto ma inny pomysł na zinterpretowanie?
Otóż chodzi o reklamę na elewacji budynku właściciela lokalu, oracz części wspólnych budynku, posiadającego pełną własność, budynek niestety w większości należy do spółdzielni mieszkaniowej.
Ja stoję na stanowisku:
-jestem współwłaścicielem jak spółdzielnia
-mam takie samo prawo do posiadania i korzystania z elewacji jak inni współwłaściciele
-spółdzielnia wykonuje tylko zarząd powierzony ( i to nie do końca jest powiedziane że posiada legitymację do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd) Skoro wykonuje tylko zarząd, a w pozostałej kwestii mają zastosowanie przepisy UOWL, i tak też jest traktowany właściciel to:
skoro wspólnota nie może ograniczać prawa własciciela do współposiadania i korzystania z nieruchomości w zakresie wieszania reklam, nie wydaje w tej kwestii żadnych uchwał ani zgód, nie może nałożyć na współwłaściciela żadnych opłat...... to analogicznie nie wymaga to zgody spółdzielni i nie można z tego tytułu nałożyć opłat.
Kto ma inny pomysł na zinterpretowanie?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
- czy budynek jest wyodrębnioną wspólnotą ze spóldzielni (czyli budynek jest wspólnoty - wszystkich właścicieli) a spółdzielnia tylko sprawuje zarząd?
- czy jest to budynek spółdzielni a ty jesteś tylko właścicielem wykupionego lokalu w tym budynku i udziałem w NW, czyli nie jesteś członkiem spółdzielni?
Znawcy realiów spółdzielczych napewno Ci coś poradzą.
Jeśli miałabym lokal we wspólnocie to nie miałabym wątpliwości jak zinterpretować moje prawo.
Niestety jest to spółdzielnia... twór zaiste nieodgadniony :-))))
Nowy doklejony: 29.09.12 21:34
widzę, że nie ma mocnych w tych zagadnieniach... materia zbyt zawiła dla niektórych.... lub po prostu sobota wieczorem:-)
Czyli brak ludzi. Zaczekam do jutra a nuż trafi się zapaleniec hobbista:-) I zechce wgłębić się w materię...
plissssss
Ale co do zasady, mam rację , że nie muszę uzyskiwać zgody spółdzielni na reklamę, czy tez nie?
Nowy doklejony: 30.09.12 16:54
jestem właścicielem lokalu z wydzieloną KW i udziałami w nw
"...Jakie prawa i obowiązki posiada właściciel lokalu w spółdzielni mieszkaniowej?
Z chwilą wykupienia pierwszego lokalu w danym budynku, stanowiącym dotąd własność spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielnia staje się zarządcą nieruchomości wspólnych. W tym wypadku nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wspólnoty mieszkaniowej i zebrania właścicieli oraz zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa samodzielnie dokonuje czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomościami wspólnymi. W bieżących sprawach decyzje podejmuje zarząd spółdzielni, zaś w najistotniejszych kwestiach zapadają uchwały walnego zgromadzenia członków spółdzielni.
Prawa i obowiązki właścicieli lokali w spółdzielni mieszkaniowej oraz kwestie związane z zarządem nieruchomością wspólną podlegają przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a dopiero w zakresie nieuregulowanym w tej ustawie -przepisom ustawy o własności lokali. Obowiązki finansowe właściciela lokalu określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, także wówczas, gdy właściciel ten nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej.
Prawa i obowiązki względem spółdzielni mieszkaniowej są zróżnicowane w zależności od tego, czy właściciel lokalu jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej, czy też nie łączy go ze spółdzielnią stosunek członkostwa.
Członek spółdzielni będący właścicielem lokalu jest obowiązany, przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu, uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z:
- eksploatacją i utrzymaniem jego lokalu (np. koszty wywozu nieczystości stałych, dostaw wody do mieszkania i odprowadzania ścieków, dostaw ciepła);
- eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych (np. koszty oświetlenia klatek schodowych w budynku);
- eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (np. kosztami utrzymania placów zabaw dla dzieci)
Właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni jest obowiązany uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem jego lokalu oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Jest on również obowiązany uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu (np. koszty utrzymania osiedlowego placu zabaw dla dzieci). Obowiązki te właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni wykonuje przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członek spółdzielni.
Właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni mieszkaniowej nie ma tak dalekiego wpływu na jej funkcjonowanie jak członek spółdzielni. Może on jedynie zaskarżyć do sądu uchwałę walnego zgromadzenia spółdzielni. Jednakże jego prawo do zaskarżania uchwał walnego zgromadzenia jest ograniczone tylko do tych spraw, które dotyczą jego prawa odrębnej własności lokalu.
Stan prawny na dzień 15 marca 2012 r..." - źrodło: RPO http://www.rpo.gov.pl/index.php?md=9458
Wynika z tego, że nawet mając udział w NW nie masz na nią wpływu bo rozporządza NW dalej spółdzielnia, czyli "bez zgody spółdzielni nie powiesisz szyldu".
-spółdzielnia wykonuje tylko czynności zwykłego zarządu, a czynności przekraczające zwykły zarząd wykonują wg przepisów KC współwłaściciele razem, a muszą wszyscy być w 100% co do danej kwestii zgodni. Jest kilka wyroków NSA na ten temat
-spółdzielnia nie może nakazać mi płacić za moją rzecz, bo to sprzeczne z przepisami ustawy i konstytucją....!!!!
Prosze niech tu ktoś się wypowie, kto ma jakieś wiadomości......
Nowy doklejony: 30.09.12 17:38
Nawet jeśli spółdzielnia rozporządza, to może moim zdaniem co najwyżej podjąć decyzję gdzie i jaki szyld powiesić, a nie czy mogę powiesić w ogóle...
TAK czy NIE ?
Mówiąc o zgodzie mam na myśli ustalenie i uzgodnienie ze spółdzilenią, warunków zainstalowania szyldu czy innego urządzenia na elewacji.
Niestety sądy orzekają wbrew stanowisku RPO, że do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli, a jeśli jej nie uzyska się, należy wystąpić do sądu o zgodę na dokonanie takiej czynności, wówczas zgoda tak zastępuje zgodę współwłaściciela.
Wyrok NSA z 18.11.2009 r., sygn. II OSK 1683/08
Nowy doklejony: 30.09.12 17:54
A ponadto, prawo do posiadania rzeczy i korzystania z niej jest "essentialia negotii" prawa własności - a to prawo chronione konstytucyjnie, żadna ustawa, uchwała, ani statut nie mogą tego ograniczyć
Ani jedno orzeczenie Sądu jakiegokolwiek nie jest niezgodne z przytoczonym stanowiskiem RPO.
W cytowanym wyroku NSA, Spółdzielnia przeprowadzała inwestycję na którą wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Aby takie pozwolenie mogło być wydane - zgodnie z ustawą - prawo budowlane wymagane jest pod odpowiedzialnością karną oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane a to z kolei wymaga zgody wszystkich wspólwłaścicieli, w tym konkretnym przypadku. NSA dlatego uchylił wyrok bo spółdzielnia takiej zgody nie przedstawiła, czyli pozwolenie nie powinno być wydane.
http://www.gms-radca.pl/files/_prawo_kancelaria.pdf
Nowy doklejony: 30.09.12 18:40
1.Wyrok WSA w Gliwicach z 30.06.2008 r., sygn. II SA/Gl 913/07:
„Zatem w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w sytuacji, kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały przypadają również osobom nie będącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej a w art. 199 Kodeksu cywilnego.
W literaturze przyjmuje się (co skład orzekający w pełni podziela), że m.in. takie czynności jak modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa – to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Inwestycja budowlana na nieruchomości współwłasnej stanowi co do zasady czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, zatem znajduje zastosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego uzależniający skuteczność tej czynności od zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak wymaganej zgody niektórych współwłaścicieli może być usunięty w drodze rozstrzygnięcia sądu powszechnego. Takie rozstrzygnięcie stanowić będzie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego”.
2.Wyrok NSA z 18.11.2009 r., sygn. II OSK 1683/08:
„Zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni, Z.N. i innych osób jest wykonywany na mocy ustawowego upoważnienia spółdzielni tak jak gdyby zarząd ten został Spółdzielni powierzony przez właścicieli lokali w budynku będącym zarządzana współwłasnością (art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Dlatego zasadnie Sąd I instancji stanął na stanowisku, ze nie można domniemywać, że współwłaściciel upoważnili Spółdzielnię do podejmowania czynności przekraczających zakres wspólnego zarządu. Przyznanie Spółdzielni prawa do nieograniczonego dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest domniemaniem ograniczającym prawa współwłaścicieli, a nie można interpretować ustawy na niekorzyść licznych współwłaścicieli. (...) W razie braku takiej zgody niektórych współwłaścicieli Spółdzielnia może uzyskać orzeczenie sądu powszechnego, zastępujące oświadczenie woli owych współwłaścicieli, o ile sąd ten uwzględni argumentację Spółdzielni (art. 1047 § 1 K.p.c.”.
Sprawę wyjaśniono w orzecznictwie jednoznacznie – spółdzielnia nie może ograniczać w prawie do dysponowania nieruchomością wspólną innych współwłaścicieli z takiej nieruchomości.
Tym bardziej, że jest to tylko opinia prawna a wyroki Sądu to już silniejsza artyleria....
Wspomniana opinia niestety nie odniosła się do sformułowania z ustawy o spółdzielniach....
ART 27 pkt. 2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
"JAK ZARZĄD POWIERZONY"
Zarząd powierzony to już pojęcie poza "reżimem spółdzielczym"- zarząd powierzony zna rozróznienie na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd
W związku z tym, żeby nie uleciał wątek powielam.
Czy muszę mieć zgodę spółdzielni, żeby wywiesić reklamę na budynku spółdzielni????
Jest ktoś mocniejszy żeby mi pomóc?
- rządzą u Was przepisy kc o współwłasności,
- sprawy nieprzekraczające zarządu zwykłego wymagają zgody większości współwłaścicieli, liczonej wg udziałów,
- SM posiada większość udziałów,
to zgoda SM jest wymagana.
Dyskusja na temat zarządu, była tematem pobocznym....
Korzystanie z rzeczy i posiadanie jej, to nie jest kwestia zarządu tylko ustawowe prawo właściciela.
Sądy stoją na stanowisku, że wspólnota nie może zakazać montażu reklam:
http://www.zarzadca.pl/content/view/711/32/
Ja mam pytanie, czy skoro WSPÓLNOTA nie może mi zabronić to czy może zabronić spółdzielnia.
Niby wynika z tego, że nie może zabronić.... ale proszę potwierdzić lub zakwestionować cały wywód...
Nowy doklejony: 30.09.12 19:47
aaaa i zwykły zarząd spółdzielnia sprawuje sama, a nie większością głosów
Ponadto, istotne są też akty wewnętrzne spółdzielni - statut, regulaminy, uchwały, rozumiem, że jesteś członkiem tej spółdzielni.
Ściśle biorąc, budynek nie jest spółdzielni - jest wspólną własnością SM i właścicieli odrębnych lokali. Spółdzielnia jest większościowym udziałowcem nieruchomości, ale nie wyłącznym właścicielem.