Zmiana Zarządcy w Małej Wspólnocie

kasper

Witam
Jesteśmy małą wspólnota,4 właścicieli,4 lokale.Naszym Zarządcą jest Zarząd Komunalny,chcemy sami zarządzać częściami wspólnymi,jednak nie wszyscy wyrażają na to zgodę.Co można zrobić w takiej sytuację?Jeżeli większość wyraża taką wole a jeden z właścicieli ,który ma mniejszość w udziałach nie chce zmian.Proszę o odpowiedz.

Tsuda

Kim jest Zarząd Komunalny:
Zarządem wspólnoty czy tylko administratorem?

Jeśli tylko administratorem - to wystarczy większość do wypowiedzenia umowy, większością możecie zdecydować, że sami będziecie zarządzać w zakresie czynności zwykłego zarządu (takie czynności, co do których nie jest wymagana zgoda wszystkich w małej wspólnocie).
Wybór administratora to moim zdanie czynność zwykłego zarządu.

kasper

W księgach wieczystych wpisane mamy,że zarząd wspólna nieruchomością sprawować będzie Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych .....Czy w takim wypadku też wystarczy większość do wypowiedzenia umowy?,czy będzie to w zakresie czynności zwykłego zarządu?

Tsuda

W sprawie zarządu wszyscy musicie się dogadać,
musi być 100%.

kasper

...a jeżeli jeden z właścicieli nie przychyla się do decyzji większości to co pozostaje?.Jeżeli sprawa oprze się o sąd to czy sąd przychyli się do inicjatywy większości czy raczej wskaże zarządce przymusowego?

Tsuda

zarządca sądowy, ale czy potrafisz udowodnić w sądzie, że Zarząd Komunalny narusza zasady prawidłowego zarządu?

art. 203 Kodeksu Cywilnego
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach doty-czących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

kasper

Nie wiem czy to wystarczy ale Zarząd ten przypomniał sobie o naszym budynku po 20 latach (chociaż ja mieszkam tu od nie dawna),nie ma żadnej dokumentacji budynku,książki obiektu budowlanego,nie było nigdy żadnych przeglądów,nikt z właścicieli nie zdawał sobie sprawy z istnienia Zarządcy i odwrotnie.Obecnie Zarządca ten chce podpisać nową umowę i wszystko wyprostować,jednakże my większość chcemy wziąść sprawy w swoje ręce tym bardziej ,że prowadzenie naszej wspólnoty nie wymaga wiele pracy. ale widzę ,że mnożyć się będą inne problemy ze zgodą.

abwehrstelle_breslau

[cite] kasper:[/cite]Obecnie Zarządca ten chce podpisać nową umowę i wszystko wyprostować.

wy kontra ten jeden oporny nie zgadzacie się na to "prostowanie", więc sytuacja patowa... raczej tylko w drodze sądowej ją można rozwiązać

Zarządca

[cite] Tsuda:[/cite]zarządca sądowy, ale czy potrafisz udowodnić w sądzie, że Zarząd Komunalny narusza zasady prawidłowego zarządu?

art. 203 Kodeksu Cywilnego
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Moim zdaniem ten przepis nie ma tu zastosowania, ponieważ nie chodzi o brak zgody większości w istotnych sprawach - lecz o brak zgody wszystkich właścicieli na dokonanie czynności - zmiany sposobu zarządu.

Właściwy w tej sprawie jest art. 199 kodeksu cywilnego:

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W takiej sytuacji możecie Państwo złożyć wniosek o wyrażenie zgody na zmianę sposobu zarządu.

KubaP

[cite] kasper:[/cite] Jesteśmy małą wspólnota,4 właścicieli,4 lokale.
Naszym Zarządcą jest Zarząd Komunalny,chcemy sami zarządzać częściami wspólnymi,jednak nie wszyscy wyrażają na to zgodę.
Co można zrobić w takiej sytuację?
Jeżeli większość wyraża taką wole a jeden z właścicieli ,który ma mniejszość w udziałach nie chce zmian.

art. 199 k.c się kłania ...

a-z

Argumentowałbym w sadzie bylejakością pracy zarządcy oraz zdecydowanym obniżeniem kosztów.

Z tym, że skoro jest człowiek gminy w Waszych zasobach, to już będzie zawsze bruździł.
Nie zgodzi się Wam na nic. I ze wszystkim będziecie chodzić do sądu.

KubaP

Argumentowałbym w sadzie bylejakością pracy zarządcy oraz zdecydowanym obniżeniem kosztów.

Hmmm... twardy argument , zwłaszcza w sądzie