Mała Wspólnota - Remont - Granice współwłasności

dario_65

Witam.
Kilka miesięcy temu opisywałem już swój przypadek. Chodzi o "duży" remont w mieszkaniu (mała wspólnota, budynek wpisany do rejestru zabytków, ingerencja w instalacje wspólne).
Zbliżam się powoli do końca remontu (przebudowy) i mam kilka pytań.
Fakty:
Mała wspólnota (bez zarządu notarialnego, czyli wszyscy jesteśmy zarządem)
Jest uchwała współwłaścicieli wyrażająca zgodę na całą inwestycję zgodnie z projektem ....itp.
Jest pozwolenie od Konserwatora Zabytków.
Jest pozwolenie na budowę w myśl prawa budowlanego. (kierownik budowy, nadzór inwestorski ... itp)

Moje mieszkanie jest na parterze kamienicy z oddzielnym wejściem. Remont (przebudowa) generalnie polegała na wyburzeniu wszystkiego do "gołych ścian" konstrukcyjnych i wymianie wszystkich instalacji wewnątrz.
Ogrzewani jesteśmy ze wspólnego węzła MPEC-u. (Brak opomiarowania poszczególnych lokali.)
Oczywiście na modernizację CO przedstawiłem oddzielny projekt z wszystkimi obliczeniami (moce, przepływy, nastawy itp). Projekt został zaakceptowany przez członków wspólnoty.
Ze względu na możliwości techniczne (mieszkanie na parterze) projektant zaprojektował u mnie instalację "poziomą" w systemie rozdzielczym. Do rozdzielacza przychodzą więc dwie "rurki" a resztę mam rozprowadzoną
pod posadzką. W pozostałych mieszkaniach jest instalacja "pionowa". Część tych pionów ( a w zasadzie ich połączenie z głównym leżakiem) jest "schowana" pod sufitem podwieszanym w moim mieszkaniu.

Pytanie 1.
W uchwale wyrażającej zgodę na mój "remont", jest punkt, że "po zakończeniu prac nastąpi protokolarny odbiór części wspólnych przez przedstawicieli wspólnoty oraz administratora".
Co wg Was powinien zawierać taki protokół (i na podstawie jakich przepisów powinien zostać sporządzony)?. Niestety z jednym z sąsiadów mam "delikatnie mówiąc na pieńku", i znając jego
podejście do wszystkiego, to prawdopodobnie będzie chciał wiedzieć "jaki nr buta nosił pomocnik hydraulika montującego kaloryfer"

Pytanie 2.
Skoro instalacja CO jest częścią wspólną, a ja na jej modernizację wydałem ok 10000 PLN, to znaczy, że pozostali współwłaściciele (zgodnie z udziałami) staną się też współwłaścicielami tej inwestycji.
Czy mam na rzecz Wspólnoty dokonać jakiejś darowizny ? Czy jestem obowiązany do przedstawiania rachunków i moich "wewnętrznych" rozliczeń z wykonawcami.?


Generalne pytanie: Jaki może być stopień ingerencji Wspólnoty w cały proces inwestycji (zaznaczam, że mam prawomocne pozwolenie na budowę z UM), i czy swoje żądania mogą artykułować "pojedyńczy" współwłaściciele, czy też
musi to być zdanie Zarządu (czyli w tym wypadku wszystkich).

Pozdr,.

Zarządca

[cite] dario_65:[/cite]:

Pytanie 2.
Skoro instalacja CO jest częścią wspólną, a ja na jej modernizację wydałem ok 10000 PLN, to znaczy, że pozostali współwłaściciele (zgodnie z udziałami) staną się też współwłaścicielami tej inwestycji.
Czy mam na rzecz Wspólnoty dokonać jakiejś darowizny ? Czy jestem obowiązany do przedstawiania rachunków i moich "wewnętrznych" rozliczeń z wykonawcami.

w uzasadnieniu uchwały z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt: akt III CZP 11/06 , Sąd Najwyższy orzekł, że:

"współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane."

Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/294/94/


Skoro zatem właściciel poczynił nakłady na rzecz wspólną (instalacja co), z które korzysta z wyłączeniem pozostałych (bezpośrednio), to nie będzie mu przysługiwało roszczenie o rozliczenie poniesionych kosztów, jeżeli nie przysługuje mu takie roszczenie, to nie ma potrzeba przedstawiania wewnętrznych rozliczeń z wykonawcami.

Odnośnie darowizny, to nie ma takiej potrzeby, ponieważ uprawnienie współwłaściciela do dokonywania nakładów na przedmiot współwłasności wynika z mocy prawa.

[cite] dario_65:[/cite]


Generalne pytanie: Jaki może być stopień ingerencji Wspólnoty w cały proces inwestycji (zaznaczam, że mam prawomocne pozwolenie na budowę z UM), i czy swoje żądania mogą artykułować "pojedyńczy" współwłaściciele, czy też
musi to być zdanie Zarządu (czyli w tym wypadku wszystkich).

Pozdr,.

To nie jest prawda, że właściciele w małej wspólnocie tworzą zarząd, ponieważ zarząd jest organem a tutaj organów się nie powołuje. Chodzi o to,że zarząd odbywa się bezpośrednio, że właściciele bez pośrednictwa organu zarządzają.

Odpowiadając na pytanie: każdy właściciel może artykułować swoje żądania, ale chyba nie będzie tak źle? Musicie jakoś w końcu współpracować razem.

dario_65

Dzięki.
A wracając do pierwszego pytania. Co powinien zawierać taki protokół odbioru i kto powinien go sporządzić wspólnota, inwestor, administrator ?
No i jakie to ma konsekwencje prawne. Jeżeli trzech współwłaścicieli podpisze protokół, a jeden nie, to co dalej ?

Zarządca

Protokół to jedynie potwierdzenie, ma moc dowodową na okoliczności w nim opisane. Jeżeli jakiś właściciel nie podpisze protokołu, to trudno.
W przyszłości będzie mógł ewentualnie wysuwać jakieś roszczenia i powoływać się na odmowę podpisania protokołu, ale jeżeli roszczenia będą bezzasadne, to to, że nie podpisał protokołu nie będzie miało żadnego znaczenia.

koziorozka

Protokół jest tylko w twoim interesie, jako kryjdupka na wypadek jakichś przyszłych sądowych konfliktów.
Tak więc wystarczy w nim bardzo ogólne stwierdzenie, że części wspólne instalacji przebiegających przez twój lokal są w należytym stanie

dario_65

ok.
Wszystko można ustalić i wypracować zadowalające wszystkich stanowisko z "normalnymi" ludźmi.
Niestety "rzeczywistość" ma różne oblicza. Pewnie nieraz spotkaliście się z sytuacjami, jak "jedna czarna owca"
może umilić życie pozostałym współwłaścicielom.
Ja ten odbiór będę miał za miesiąc, ale wolę się do niego przygotować.
Czy taki pojedyńczy sąsiad może ode mnie zarządać wglądu w książkę budowy, przeglądu protokołów pomiędzy mną a wykonawcami (np. protokołu badania szczelności instalacji CO),
czy też potwierdzenia, że "rurka A" została położona przez wykonawcę z uprawnieniami nr XXXX.

koziorozka

Pamiętaj więc, że sąsiad kontroluje t y l k o części wspólne, a nie twój lokal.
Miałeś inspektora nadzory lub kierownika budowy? Jak tak, to ograniczyłabym się do podania ich namiarów i ich stwierdzenia, że wszystko zgodnie z prawem budowlanym itp.
Jak prawdziwa "czarna owca", to im mniej mu pokażesz, tym dla ciebie lepiej.
Jak tak ogólniście się nie da, to w tekście stwierdzenia, że Dario okazał (jak chcą, nie se zdjęcie zrobią) protokół szczelności, itp.
Jak nie chcesz czegoś pokazać, to udajesz, że się zawieruszyło - dasz sobie ze 2 dni na przemyślenie, czy mają prawo ten konkretny dokument, fakturę ogladać.
A w ogóle, to bym najpierw zapytała administratora, jakie konkretne dokumenty chcą zobaczyć, to się przygotujesz, żeby ten odbiór się nie przeciągał
Jak ten odbiór potrwa kilka dni, to też nic się nie stanie, tak więc spokój zalecam

Zarządca

Moim zdaniem masz obowiązek nie tylko pokazać, ale także przekazać wspólnocie pełną dokumentację techniczną dotyczącą przebudowy nieruchomości wspólnej i nic poza tym.

dario_65

Czy z jakichś przepisów prawa (np. budowlanego) wynika prawny obowiązek dokonywania (i potwierdzania tego protokołem) prób szczelności instalacji CO ? Czy np. wystarczy tylko wpis w książce budowy ?