Banalne - kto jest członkiem wspólnoty ?

dario_65

Rozmawiałem ostatnio ze swoim sąsiadem i dowiedziałem się, że prawnym właścicielem jego mieszkania (tym z aktu notarialnego) jest jego córka mieszkająca zagranicą.
Na wszystkich uchwałach (jest to mała wspólnota, więc w istotnych sprawach potrzeba 100% zgody) podpisuje się sąsiad.
Czy powinien on przedstawić pozostałym współwłaścicielom jakieś "szczególne" pełnomocnictwo ?
A jeżeli takowego nie posiada, to czy te uchwały nie mają wady prawnej ?

koziorozka

Duża nieprawidłowość.
Pogadaj z sąsiadem, może ma notarialnie pełnomocnictwo od córki
Jak gośc rozsądny i głosuje tak jak ty, to bym sie nie czepiała

dario_65

Nie mam zamiaru się czepiać. Zwłaszcza, że podpisał się na uchwale wyrażającej zgodę na mój remont/przebudowę.
A na podstawie tej uchwały UM wydał prawomocne pozwolenie na budowę. Wiem, że w UM sąsiad nie pokazywał żadnego pełnomocnictwa.
Swoją drogą, widać jakich mamy urzędników, nawet nie chciało im sprawdzić uchwały z odpisami z ksiąg wieczystych.

Nowy doklejony: 11.10.12 20:06
Jaką w tym wypadku poprawną formę powinny mieć uchwały. Na dole powinny być wymienione nazwiska właścicieli, a sąsiad powinien się podpisywać z adnotacją "pełnomocnik" ? (przy założeniu, że takowe pełnomocnictwo posiada),
czy też może widnieć jego nazwisko ?

Nowy doklejony: 11.10.12 20:18
No i jeszcze (jak w tytule wątku), czy sąsiad (jeżeli posiada notarialne pełnomocnictwo) jest członkiem wspólnoty, czy jest tylko osobą mającą prawo takiego członka reprezentować (bo to chyba nie to samo:shocked:)

KubaP

[cite] dario_65:[/cite].
Czy powinien on przedstawić pozostałym współwłaścicielom jakieś "szczególne" pełnomocnictwo ?

powinien posiadać pełnomocnictwo ... jak go nie ma, to wszystkie uchwały do poprawki ...

Formoza

jak go nie ma, to wszystkie uchwały do poprawki

Sprecyzuj stwierdzenie "do poprawki". Tzn co trzeba zrobić? Podrabiać dokumenty??

dario_65

[cite] koziorozka:[/cite]Duża nieprawidłowość.
Pogadaj z sąsiadem, może ma notarialnie pełnomocnictwo od córki
Jak gośc rozsądny i głosuje tak jak ty, to bym sie nie czepiała

Z jakich przepisów wynika, że musi to być notarialne pełnomocnictwo?
Czy w przypadku "małej wspólnoty" ma zastosowanie art 98 KC
"Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności."

Formoza

Koleżanka napisała Ci że może ma notarialne pełnomocnictwo a nie że potrzebne jest notarialne pełnomocnictwo.

koziorozka

Pytam o notarialne, bo to dość częsta praktyka ludzi wyjeżdżających na dłużej za granicę - zostawiają jeden dokument i mają załatwiony kontaakt w Polsce z urzędami, pocztą, bankami itp.

dario_65

Fakt. Trochę już późno :cool:
W naszej "małej wspólnocie", praktycznie mamy do czynienia tylko z uchwałami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu.
Z art. 98 KC, wynika, że sąsiad, aby miał prawo do podpisywania takich uchwał, musi mieć pełnomocnictwo rodzajowe.

Posesja

[cite] dario_65:[/cite]W naszej "małej wspólnocie", praktycznie mamy do czynienia tylko z uchwałami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu.

Niemożliwe. Nie ma u Was spraw zwykłego zarządu? W małych wspólnotach wymagają one zgody większości właścicieli (art. 201 kc).

dario_65

W bieżących sprawach eksploatacyjnych nie podejmujemy żadnych uchwał. (wystarczają ustne uzgodnienia).
Pozostałe sprawy (te związane z decyzjami o wydatkowaniu i rozliczaniu naszych pieniędzy) traktujemy jako przekraczające zwykły zarząd.

Nowy doklejony: 12.10.12 08:50

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] dario_65:[/cite].
Czy powinien on przedstawić pozostałym współwłaścicielom jakieś "szczególne" pełnomocnictwo ?

powinien posiadać pełnomocnictwo ... jak go nie ma, to wszystkie uchwały do poprawki ...

Hmm, niedobrze, to by oznaczało, że wszystkie uchwały są nieważne. A czy postfactum w dozwolony prawem sposób, prawowity właściciel może "potwierdzić " te uchwały.

Posesja

A czy postfactum w dozwolony prawem sposób, prawowity właściciel może "potwierdzić " te uchwały.

Tak. Reguluje to kodeks cywilny:

Art. 103.

§ 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.

§ 2. Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

§ 3. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę ni

Przepis ten stosuje się przez analogię nie tylko do umów, ale i innych czynności prawnych - takich, jak udział w głosowaniu nad uchwałami właścicieli lokali. Potwierdzenia powinna dokonać córka jako właścicielka.

KubaP

[cite] dario_65:[/cite]Hmm, niedobrze, to by oznaczało, że wszystkie uchwały są nieważne. A czy postfactum w dozwolony prawem sposób, prawowity właściciel może "potwierdzić " te uchwały.

MOŻE ...

warta

[cite] koziorozka:[/cite]Pytam o notarialne, bo to dość częsta praktyka ludzi wyjeżdżających na dłużej za granicę - zostawiają jeden dokument i mają załatwiony kontaakt w Polsce z urzędami, pocztą, bankami itp.

Problem w tym,ze nie maja zalatwionego akurat ......na zebrania WM.To musi byc pelnomocnictwo na konkretne zebranie WM +wymieniony przynajmniej przadek albo konkretne uchwaly.Ten temaz byl juz tutaj walkowany pare razy.Jest tez orzeczenie SN w tej sprawie i pare orzeczen SA.Ostatnie mi znane z SA w Szczecinie

Nowy doklejony: 14.10.12 01:37
Zapomnialem dodac,ze oczywiscie na zebrania WM pelnomocnictwo absolutnie nie musi byc notarialne.

dario_65

Sprawdziłem wpis w księgach wieczystych dotyczący lokalu sąsiada. Właścicielem jest jego córka. W dziale III KW-""PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA", jest wpis:
OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE
"USTANOWIONO NIEODPŁATNIE DOŻYWOTNIE SŁUŻEBNOŚCI MIESZKANIA POLEGAJĄCE NA PRAWIE WSPÓŁKORZYSTANIA WSPÓLNIE Z WŁAŚCICIELAMI CAŁEGO LOKALU MIESZKALNEGO NR ...SKŁADAJĄCEGO SIĘ Z 3 IZB O POW. UŻ. ......M2 POŁOŻONEGO W BUDYNKU MIESZKALNYM WIELORODZINNYM NR ...PRZY ULICY ...... W ......."
akt notarialny "UMOWA O USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTEJ MIESZKANIA"

Czy takie ograniczone prawo rzeczowe sąsiada upoważnia go do bycia "pełnoprawnym" członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, czy też przy podejmowaniu uchwał powinien okazywać pełnomocnictwa (ogólne lub w przypadku spraw przekraczających zwykły zarząd, pełnomocnictwa rodzajowe) ?

koziorozka

"Dożywotnia służebność" nie daje ojcu żadnego prawa we wspólnocie.

warta

Czlonkiem Wspolnoty jest zawsze wlasciciel.

Posesja

Każda osoba, niebędąca właścicielem lokalu, musi posiadać pełnomocnictwo właściciela do udziału w głosowaniu nad uchwałami.
Dożywotnik nie jest właścicielem.

dario_65

Dzięki, ale dalej nie rozumiem, jak to możliwe, że na podstawie uchwały podpisanej przez "nie właściciela" dostałem w UM pozwolenie na remont/przebudowę mojego lokalu. Przebudowa dotyczy również części wspólnych (instalacja CO, ściany konstrukcyjne).
Urzędniczka miała wgląd w zapisy KW wszystkich lokali.
Być może regulują to jakieś przepisy z prawa budowlanego, chociaż z drugiej strony KC TO BIBLIA jeżeli chodzi o sprawy własnościowe. Ale to już niech pozostanie zmartwieniem urzędników.
Kończę szybko ten remont, póki pozwolenie jest prawomocne.

Tsuda

UM nie weryfikuje prawdziwości podpisów.
Robi to zarząd wspólnoty lub w przypadku procesu sąd powszechny.

Pytanie jest takie: czy bez podpisu tego "nie właściciela" uchwała jest czy jej nie ma ???

Jeżeli nie to faktyczny właściciel może tę czynność potwierdzić.

Zarządca

[cite] koziorozka:[/cite]"Dożywotnia służebność" nie daje ojcu żadnego prawa we wspólnocie.

Ponieważ głosować mogą wyłącznie właściciele, natomiast dożywotnia służebność to ograniczone prawo rzeczowe.

KubaP

Pytanie jest takie: czy bez podpisu tego "nie właściciela" uchwała jest czy jej nie ma ???

Moim skromnym zdaniem z punktu prawa, to jej nie ma,..... co nie oznacza, że nie można jej wykonać ,
bo może się okazać, że "brakujący właściciel" po jakimś czasie zagłosuje ZA uchwałą ( bo przebywa obecnie za granicą) .
Jest jednak jakieś ryzyko, bo może zrobić odwrotnie>...

dario_65

Dziękuję za odpowiedzi.
A teraz pytanie trochę z innej strony.
Czy samo zawarcie aktu małżeńskiego z dotychczasowym właścicielem lokalu powoduje, że jest się automatycznie współwłaścicielem lokalu (a tym samym członkiem wspólnoty)?

Posesja

[cite] dario_65:[/cite]Czy samo zawarcie aktu małżeńskiego z dotychczasowym właścicielem lokalu powoduje, że jest się automatycznie współwłaścicielem lokalu (a tym samym członkiem wspólnoty)?

Jeżeli wyłącznym właścicielem lokalu była jedna z osób, która weszła w związek małżeński i nie została zawarta umowa rozszerzająca zakres wspólności majątkowej o własność tego lokalu, to nie. Lokal pozostaje majątkiem odrębnym tego z małżonków, które było jego właścicielem przed zawarciem związku małżeńskiego.

Sprawy majątkowe małżonków reguluje Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Art. 31. § 1. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Art. 33. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Art. 34. Przedmioty zwykłego urządzenia domowego służące do użytku obojga małżonków są objęte wspólnością ustawową także w wypadku, gdy zostały nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Art. 47. § 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa, powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej.

dario_65

Jeden z sąsiadów strasznie się "rządzi" w naszej małej wspólnocie. Nie chcę wchodzić w szczegóły, ale wg mnie ma to znamiona "zastraszania" i "wymuszania" pewnych decyzji. Od roku jest mężem właścicielki jednego z lokalu. Sprawdziłem w KW, nie ma tam żadnych wpisów rozszerzających własność tego lokalu.
Z tego by wynikało, że "ta czarna owca" nie jest właścicielem i nie ma prawa (o ile małżonka go do tego nie upoważniła) wtrącać się w sprawy zarządzania wspólnym majątkiem wspólnoty.