Umowa - wynagrodzenie administratora

EmkaEmka Użytkownik
edytowano października 2012 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam,

ponieważ w naszej wspólnocie zmieniamy firmę administrującą, dostaliśmy od różnych zarządców oferty i propozycje umów.

na jednej z nich, w paragrafie dotyczącym wynagrodzenia (liczonego od m2) jest taka adnotacja:

"Wynagrodzenie to nie obejmuje kosztów ekspertyz techniczno-budowlanych,
prawnych, finansowych, kosztów utrzymania czystości i porządku, konserwacji, napraw i remontów w
nieruchomości wspólnej".

Czy dobrze rozumiem, że w takim wypadku administrator ma pole do nałożenia na wspólnotę dodatkowych opłat? I czy umowa z takim zapisem może być dla wspólnoty korzystna? Wydaje mi się też, że przy podobnie skonstruowanej umowie, przydałby się jakiś zapis o wysokości lub sposobie wyliczanie ewentualnego dodatkowego wynagrodzenia za te usługi.

Część ofert pozbawiona jest takiego zapisu, proszę więc też o informację, jaka praktyka jest przyjęta na rynku - czy umowy z tego typu wyszczególnieniem są standardem?

dzięki i pozdrawiam

Komentarze

  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano października 2012
    Taki punkt wstawia się, gdy firma administrująca zatrudnia np. własnych dozorców lub np. elektryka z uprawnieniami.
    Wtedy wynagrodzenie za np. przegląd elektryczny jest ustalane oddzielnie.
    Ale to nie jest idealny układ, bo administrator zatrudniający własnych fachowców ma do nich zaufanie, że są solidni, ale zdarza się, że ich usługi nie są takie tanie
    Najważniejsze, żebyście się dogadali, że to zarząd decyduje czy zatrudnić do sprzątania pana Władka czy pania Zosię a nie administrator.
    Poza tym w umowie o administrowanie powinny być wyliczone obowiązki administratora, za które pobiera wynagrodzenie.
  • Opcje
    EmkaEmka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dzięki za odpowiedź.

    W umowach są oczywiście punkty wyliczające obowiązki administratora, w większości przypadków są one zbliżone. I tak w obowiązkach jest na przykład "utrzymanie czystości i porządku", a następnie mamy ten akapit o wynagrodzeniu, który w zasadzie wyłącza ten punkt z przewidzianego wynagrodzenia. Stąd moje wątpliwości i pytanie.

    Wygląda to bowiem tak, jakby ustalone wynagrodzenie było zapłatą tylko za część obowiązków, a za resztę przewidziane były jakieś dodatkowe opłaty. Może jednak źle to interpretuję.

    Czy w takim razie można uznać, że jeżeli dwie firmy mają określone takie same obowiązki, ale jedna z nich stosuje wspomniany zapis ("wynagrodzenie to nie obejmuje..."), to ta z takim zapisem jest de facto droższa?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano października 2012
    Prawdopodobnie miała miejsce sytuacja, gdy ktoś tak zinterpretował umowę, że uznał, że zarządca winien pokrywać ze swojego wynagrodzenia koszty sprzątania nieruchomości wspólnej, czy ekspertyz, teraz zarządca się zabezpiecza.
    Uważam, że lepiej byłoby gdyby zamiast wpisywać do obowiązków zarządcy utrzymanie czystości i porządku wpisać, że sprawuje nadzór, czy kontrolę czystości, wtedy nie ma wątpliwości.
    Takie koszty to koszty wspólnoty, tak jak wynagrodzenie zarządcy.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Emka:[/cite] wynagrodzenia (liczonego od m2)
    wyliczane może być od m2. ale w zaliczkach winna być kwota miesięczna X udział %
    [cite] Emka:[/cite]"Wynagrodzenie to nie obejmuje kosztów ekspertyz techniczno-budowlanych,
    prawnych, finansowych, kosztów utrzymania czystości i porządku, konserwacji, napraw i remontów w
    nieruchomości wspólnej".
    niektórzy właściciele lokali są bardzo roszczeniowi i po podpisaniu umowy na administrowanie żądają różnych ekspertyz czy kalkulacji inwestorskich przed podjęciem decyzji przez zarzad Wspólnoty czy ogół właścicieli lokali. Takie usługi nie są tanie i nie każdy Administrator/ Zarządca NW posiada ludzi, którzy w ramach swych obowiązków wykonają te ekspertyzy, po za tym te usługi są czasochłonne i wymagają dużego doświadczenia zawodowego
    [cite] Emka:[/cite]Czy dobrze rozumiem, że w takim wypadku administrator ma pole do nałożenia na wspólnotę dodatkowych opłat?
    Tak i nie , jest to informacja, że wspólnota będzie musiała ponieść dodatkowy koszt tych ekspertyz. Jakie to będą koszty to będzie wynikało z odrębnych umów na ich wykonanie i waszych potrzeb.
    Co innego jest nadzór nad wykonaniem tych ekspertyz, a co innego samo ich wykonanie.
    [cite] Emka:[/cite] czy umowa z takim zapisem może być dla wspólnoty korzystna?
    To zależy od problemów wspólnoty i jakimi własnymi siłami dysponuje sama wspólnota - chodzi o profesje właścicieli lokali i ich zaangażowanie w działalność wspólnoty. Ile zrobicie sami tyle macie taniej.

    [cite] Emka:[/cite]Wydaje mi się też, że przy podobnie skonstruowanej umowie, przydałby się jakiś zapis o wysokości lub sposobie wyliczanie ewentualnego dodatkowego wynagrodzenia za te usługi.
    Nikt ci tego nie zagwarantuje, a przynajmniej za niska stawkę (0,40 - 0,60 zł/m2 pul).
    W normalnie działającej wspólnocie wykonuje się konkurs ofert przed zleceniem usługi-ekspertyzy.
    Trzeba też przewidzieć w zaliczce pewną pulę środków finansowych na ich wykonanie. Przecież to właściciele kształtują sobie wymiar zaliczki jaki płacą ( cześć wspólnych)
    [cite] Emka:[/cite]Część ofert pozbawiona jest takiego zapisu, proszę więc też o informację, jaka praktyka jest przyjęta na rynku - czy umowy z tego typu wyszczególnieniem są standardem?
    To jest tzw sytuacja niedomówiona..... wy jako wspólnota myślicie, że wszytko macie za np. 0,40 zł/m2
    a Administrator, że tylko obowiązki administratorskie. Chodzi tylko o zawarcie umowy ...

    W umowie trzeba jasno określić co jest w ramach umowy, a co jest poza nią, Inaczej będzie dużo nieporozumień w jej wykonaniu...
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    I tak w obowiązkach jest na przykład "utrzymanie czystości i porządku",
    Zmiencie zapisy tej umowy, wpiszcie tylko to, co jest obowiązkiem administratora i nie narażajcie się na przyszłe kłopoty, które moga wyniknąć z tak niejasnych zaspisów
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    I tak w obowiązkach jest na przykład "utrzymanie czystości i porządku",
    czy aby na pewno jest ... czy jest to kontrola przez Admnistratora "Utrzymania czystości i porządku"...
  • Opcje
    EmkaEmka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP, dokładnie brzmie to: "Zarządca zobowiązuje się do utrzymania w należytym porządku i czystości pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców wraz z przynależnym do nieruchomości terenem zielonym".

    oraz

    "nadzór nad dokonywaniem kontroli technicznych zgodnie z wymogami prawa, bieżących napraw i konserwacji budynku w zakresie powierzchni wspólnych obciążających współwłaścicieli:.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2012
    jak tatki jest zapis to pierwsze w ramach stawki za administrowanie, a drugie na odrębne zlecenie - za jaką stawkę administrowania chce te obowiązki wykonywać?.
  • Opcje
    EmkaEmka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    za 0,5 zł za metr pul. Blok ma razem niecałe 1900 m.
  • Opcje
    EmkaEmka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    no to niby wstępna propozycja, a mamy ich kilka od różnych administratorów. Tyle, że jak jest coś tanio i nie do końca jasne zapisy, to włącza się lampka ostrzegawcza :)
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] Emka:[/cite]KubaP, dokładnie brzmie to: "Zarządca zobowiązuje się do utrzymania w należytym porządku i czystości pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców wraz z przynależnym do nieruchomości terenem zielonym".

    Jeżeli zarządca nie świadczy takiej usługi, to nie może się zobowiązywać. Jeżeli natomiast świadczy, to po pierwsze: w umowie o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy umieścić zapis, że poza zarządzaniem będzie świadczył inne usługi i pobierał za nie wynagrodzenie; po drugie: należy zawrzeć umowę o sprzątanie, określić w niej obowiązki stron i wynagrodzenie.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    EmkaEmka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dzięki za wyjaśnienia. Widzę, że generalnie trzeba przy tym porządnie przysiąść i wybierać umowy, w których wszytko jest dokładnie wyszczególnione. Może i zapis ten nie wynika ze złej woli administratora i jest tylko jego próbą zabezpieczenia przed zbyt szerokimi oczekiwaniami wspólnoty, ale z pewnością nie jest to jakoś super przejrzyste.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Widzę, że generalnie trzeba przy tym porządnie przysiąść i wybierać umowy
    Lepiej napisać własny projekt umowy - bardzo dokładnie opisać zakres obowiązków, terminy itp. i dopiero potem negocjować poszczególne punkty z administratorem.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    "Zarządca zobowiązuje się do utrzymania w należytym porządku i czystości pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców wraz z przynależnym do nieruchomości terenem zielonym".
    
    [cite]Zarządca: [/cite]Jeżeli zarządca nie świadczy takiej usługi, to nie może się zobowiązywać.
    Ten cytat jest z oferty złożonej przez administratora ...
    [cite]Zarządca: [/cite]Jeżeli natomiast świadczy, to po pierwsze: w umowie o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami,
    należy umieścić zapis, że poza zarządzaniem będzie świadczył inne usługi i pobierał za nie wynagrodzenie;
    po drugie: należy zawrzeć umowę o sprzątanie, określić w niej obowiązki stron i wynagrodzenie.
    Preferuję odrębne umowy: oddzielnie na administrowanie a oddzielnie na usługi utrzymania czystości i terenów zielonych.

    Może się okazać, że będzie słabym administratorem, ale dobrym "sprzątaczem" lub na odwrót ...wtedy rach ciach i z jednej umowy można zrezygnować bez większego bólu...
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Umowę też można zmienić: tylko zarządzanie albo tylko sprzątanie. Rach-ciach i po bólu.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.