Opłata za usługi spółdzielni

lastaron

Mam takie pytanie na prognozie rocznej opłata za usługi spółdzielni jest 1,48 zł. a na rozliczeniu czynszowych eksploatacja 1,61 zł. Na zebraniu w marcu tego roku było głosowanie w sprawie podwyżki opłaty za usługi spółdzielni z 1,48 zł. na 1,58 zł. i ludzie ze wspólnoty nie zgodzili się na podwyżkę protokół z tego zebrania mam i jest to tam zapisane, a tu na rozliczeniu czynszowym jest podana kwota 1,61 zł. Chodziłem po sąsiadach i mówiłem im o tym ale oni tylko rozkładają ręce jak się pytałem czy pójdziemy z tym wyżej to odpowiedzieli że to jeszcze większe przekręty są. Proszę o pomoc w tej sprawie jak rozwiązać i wyjaśnić tą sprawę do kogo się zwrócić o pomoc. Pozdrawiam.

abwehrstelle_breslau

jesteście wspólnotą mieszkaniową zarządzaną przez SM, tak?

[cite] lastaron:[/cite]opłata za usługi spółdzielni jest 1,48 zł. a na rozliczeniu czynszowych eksploatacja 1,61 zł. (...) a tu na rozliczeniu czynszowym jest podana kwota 1,61 zł.

czyli niezgadzając się na podwyżkę uchwaliliście:
- wynagrodzenie zarządu 1,48 zł/m2
- eksploatacja 1,61 zł/m2

piszesz, że masz na rozliczeniu eksploatacji owe 1,61zł ...o co się chcesz żołądkować? bo nie rozumiem

koziorozka

Kapelutek z łebka Agencie (przedstawicielu?), bo ja post lastarona dwa razy czytałam i ni du du nie zrozumiałam

lastaron

O to chodzi że opłata za obsługę wspólnoty przez spółdzielnię powinna wynosić 1,48 ponieważ ludzie w głosowaniu nie zgodzili się na podwyżkę na kwotę 1,58 a tu spółdzielnia podwyższyła sobie sama na 1,68. przepraszam trochę źle napisałem i proszę o pomoc co można z tym zrobić.

koziorozka

Powtórzę pytanie Agenta, na które nie odpowiedziałeś:
"jesteście wspólnotą mieszkaniową zarządzaną przez SM, tak? "
I dodam swoje: kto akceptuje przelewy bankowe z konta wspólnoty - czy to członek zarządu wspólnoty?

Tsuda

Napisz do zarządu pismo:
"
Do zarządu wspólnoty:
adres i nazwa


Imię i nazwisko właściciela
adres mieszkania

Uprzejmie proszę o skorygowanie błędnej stawki wynagrodzenia administratora (lub zarządu) podanej na rozliczeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w roku 2011 przypadającej na moje mieszkanie.
W rozliczeniu kosztów umieszczono błędnie stawkę wynagrodzenia administratora (lub zarządu) w wysokości 1,61 zł podczas gdy prawidłowa wartość stawki wynagrodzenia wynikająca z uchwały wspólnoty nr X z dnia X wynosi 1,48zł na 1m2 miesięcznie. Proszę o przesłanie skorygowanego rozliczenia na adres X. "

Do pisma koniecznie dodaj:
- kopię rozliczenia kostzów dla twojego mieszkania
- uchwałę wspólnoty ustalającą obowiązującą stawkę wynagrodzenia 1.48zł

Posesja

Spółdzielnia "obsługująca wspólnotę" najprawdopodobniej sprawuje zarząd powierzony, czyli jest zarządcą w rozumieniu ustawy o własności lokali, czyli nie ma zarządu wspólnoty.

lastaron

Jest dwóch członków zarządu wspólnoty i jesteśmy wspólnotą mieszkaniową którą zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Tsuda dziękuje za za odpowiedź.

Posesja

Jeśli jest zarząd wspólnoty, to spółdzielnia jest tylko administratorem, więc nie ma uprawnień do podejmowania decyzji nawet w zakresie zarządu zwykłego, a decyzja w sprawie wysokości opłat jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły:

Art. 22. 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu

Właściciele lokali podjęli uchwałę o wysokości opłat i ani zarząd, ani tym bardziej administrator (SM) nie mogą tego zmienić bez zgody większości właścicieli, wyrażonej w kolejnej uchwale.

KubaP

Jeśli jest zarząd wspólnoty, to spółdzielnia jest tylko administratorem, więc nie ma uprawnień do podejmowania decyzji nawet w zakresie zarządu zwykłego, a decyzja w sprawie wysokości opłat jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły:

nie jest tak do końca jak pisze użytkownik forum Posesja we wspólnotach powstałych na majątku spółdzielni. To jest dalej Państwo w Państwie ...

[cite] lastaron:[/cite]Jest dwóch członków zarządu wspólnoty i jesteśmy wspólnotą mieszkaniową którą zarządza spółdzielnia mieszkaniowa.

zarządza czy administruje ... zarząd zgodnie art. 18.1 UoWL ?

lastaron

Mamy z SM podpisaną umowę i ona się nami zajmuje czyli chyba administruje i tak jak pisałem wyżej dwóch członków w zarządzie przewodniczący i członek. Mnie denerwuje to że bezprawnie podnieśli sobie opłatę a ludzie nic kompletnie nic mówię tym z którymi jeszcze jakoś można porozmawiać o tym fakcie a oni mi mówią że to szajka i nic nie poradzę. Tak naprawdę blok jest podzielony żądzą sędziwi ludzie a młodych się olewa bo jesteśmy mniejszością. Więc doradźcie mi co zrobić by wywołać zamieszanie i pokazać że SM okrada bezprawnie ludzi. Pozdrawiam.

Tsuda

lastaron: Więc doradźcie mi co zrobić by wywołać zamieszanie i pokazać że SM okrada bezprawnie ludzi.

Nie tędy droga, żeby wywoływać zamieszanie.
Przekonaj większość właścicieli do swoich racji, wtedy to ma sens.

lastaron, musisz dotrzeć do umowy na podstawie której administruje spółdzielnia.
Umowę z administratorem na pewno posiada zarząd wspólnoty. Zapoznaj się dokładnie z jej treścią a tutaj na forum zacytuj punkty dotyczące wypowiedzenia tej umowy.

KubaP

[cite] lastaron:[/cite]Mamy z SM podpisaną umowę i ona się nami zajmuje czyli chyba administruje i tak jak pisałem wyżej dwóch członków w zarządzie przewodniczący i członek.
Mnie denerwuje to że bezprawnie podnieśli sobie opłatę a ludzie nic kompletnie nic mówię tym z którymi jeszcze jakoś można porozmawiać o tym fakcie a oni mi mówią że to szajka i nic nie poradzę.

jedyna rada to zmieńcuie tę spółdzielnię na innego administratora ...

Tak naprawdę blok jest podzielony... żądzą sędziwi ludzie a młodych się olewa bo jesteśmy mniejszością.

Rozumiem tę sytuację, oni - sędziwi- nie lubią doświadczeń za które by musieli płacić.... wola starego wroga niż młodego nowego...

koziorozka

lastaron - pytam drugi raz, kto u was podpisuje przelewy bankowe?
Wypłatę kasy dla administratora musi ktoś akceptować. Gadałeś ze swoim zarządem wspólnoty?

lastaron

Witam wszystkich ponownie przepraszam za milczenie ale czasu mało ostatnio a wiec teraz mogę wszystko porządnie wytłumaczyć:
na planie gospodarczo-finansowym na 2012 rok jest tabelka o tytule "koszty zarządu nieruchomością wspólną" w której są pozycje:

1 konserwacja od I-III 2012 - 0,50; od IV-XII 2012 - 0,50
2 utrzymanie czystości i zieleni od I-III 2012 - 0,45; od IV-XII 2012 - 0,48 ta pozycja sest bardzo dziwna ponieważ na zebraniu wspólnoty nie było głosowania za podniesieniem tej płatności protokół z głosowania z dnia 26.03.2012 r.
3 administrowanie nieruchomością od I-III 2012 - 0,50; od IV-XII 2012 - 0,53
4 pozycja to podsumowanie Ryczałtowe Wynagrodzenie Administratora od I-III 2012 - 1,45; od IV-XII 2012 - 1,51
Tak ten plan wygląda

Następny dokument to Protokół z głosowania z dnia 26.03.2012 który mówi:

Uchwała Nr 3/2012
w sprawie ustalenia ryczałtowego wynagrodzenia Administratora
za przyjęciem uchwały 41,91% udziałów w tym na zebraniu wspólnoty głosowało 27,81%
przeciw głosowało 42,46% udziałów tym na zebraniu 34,93%
uchwała nr 3/2012 nie została podjęta.

więc samo przez się mówi że podwyżki nie będzie prawda?
A na samym końcu jest uchwała nr 8/2012 rok w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na 2012 rok oraz ustalenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

1 Zatwierdzić plan finansowy Wspólnoty mieszkaniowej na 2012 rok przedstawiony w załączniku do niniejszej uchwały.

2 Ustalić od 1 kwietnia 2012 r. na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jednostkową stawkę zaliczki miesięcznej, płatną do 10-tego każdego miesiąca, w wysokości 3,61 zł/m2(już zapis jest podejrzany) powierzchni
użytkowej lokalu, przeznaczając z niej na fundusz remontowy wspólnoty 2,00 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu. CZYLI ZOSTAJE KWOTA 1,61 ZAMIAST 1,45
za przyjęciem uchwały 66,83% udziałów w tym na zebraniu wspólnoty 45,20%
przeciw głosowało 17,54% udziałów
W związku z uzyskaniem większości udziałów Uchwały nr 5/2012, 7/2012 i 8/2012 zostały podjęte. CZYLI UCHWAŁA NR 3/2012 MÓWIĄCA O PODWYŻCE NIE ZOSTAŁA PODJĘTA.

Teraz trzeci kwit tkz: ZAWIADOMIENIE O OPŁATACH w którym w tabelce pod pozycją ZALICZKA NA EKSPLOATACJĘ jest zapisana stawka 1,61 zł zamiast 1,45 zł (pozycja ta dotyczy ryczałtowego wynagrodzenia Administratora)

Co sądzicie o tym wszystkim czy mam racje że jest w tym coś nie tak że SM coś pokombinowało bez zgody członków wspólnoty?

Tsuda

lastaron: Ustalić od 1 kwietnia 2012 r. na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jednostkową stawkę zaliczki miesięcznej, płatną do 10-tego każdego miesiąca, w wysokości 3,61 zł/m2(już zapis jest podejrzany) powierzchni użytkowej lokalu, przeznaczając z niej na fundusz remontowy wspólnoty 2,00 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu

Uchwała nr 8/2012 rok została podjęta i podlega wykonaniu. Po odjęciu 2,00zł na FR koszty zarządu nieruchomością wspólną wynoszą 1,61zł.

Przyznam, że nazwa "Ryczałtowe Wynagrodzenie Administratora" sugeruje, że administrator nie musi rozliczać faktycznych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, bo wszystko pokrywane jest ustalonym ryczałtem.

Wątpliwości budzi ryczałtowa pozycja za konserwację - oznacza to tyle, że czy coś się zepsuje czy nie to i tak będzie płacić równą kwotę "metraż mieszkań" x 0.50zł.
Sam najlepiej wiesz czy jest to warte miesięcznie tych pieniędzy? Ja osobiście wolę, gdy płaci się za faktyczne usterki a nie ryczałtowo za gotowość do ich usuwania.
Czy w rozliczeniach rocznych (np. w rozliczeniu za 2011) pojawiły się inne dodatkowe pozycje kosztów poza ryczałtowym wynagrodzeniem, ryczałtowym sprzątaniem i ryczałtową konserwacją?


Podsumowując: z tego co piszesz większość właścicieli zaakceptowała podwyżkę kosztów na 1.61zł, więc zgoda wspólnoty na podwyżkę jest mimo, że wcześniej (uchwała nr3) jej nie było. Nowa uchwała z nową stawką jest tą która obowiązuje.

koziorozka

Podejrzewam, że ten ryczałt za konserwację, to stała opłata za tzw. gotowość
O tym tu pisaliśmy
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4175/gotowosc-elektryka-pogotowie-techniczne/
Może być też, że np. hydraulik chce mieć zagwarantowane minimum 400 zł miesięcznie a jakby koszt usuwania usterek był większy, to wspólnota mu dopłaci.

KubaP

[cite] lastaron:[/cite]
na planie gospodarczo-finansowym na 2012 rok jest tabelka o tytule "koszty zarządu nieruchomością wspólną" w której są pozycje:

1 konserwacja od I-III 2012 - 0,50; od IV-XII 2012 - 0,50
2 utrzymanie czystości i zieleni od I-III 2012 - 0,45; od IV-XII 2012 - 0,48 ta pozycja sest bardzo dziwna ponieważ na zebraniu wspólnoty nie było głosowania za podniesieniem tej płatności protokół z głosowania z dnia 26.03.2012 r.
3 administrowanie nieruchomością od I-III 2012 - 0,50; od IV-XII 2012 - 0,53
4 pozycja to podsumowanie Ryczałtowe Wynagrodzenie Administratora od I-III 2012 - 1,45; od IV-XII 2012 - 1,51
Tak ten plan wygląda

to jest badziewie, a nie Plan gospodarczy wspólnoty. Zwłaszcza stawki tzw zbiorcze czyli "studnie bez dna ...."
co z niego wiadomo ? Nic ! tylko tyle, że właściciel musi na coś płacić.

więc samo przez się mówi że podwyżki nie będzie prawda?

nic podobnego , kto ci tak gwarantuje, że sytuacja z marca będzie taka sama jak we wrześniu ?
Plan gospodarczy jest tylko "planem" , czyli szacowanymi programowanymi kosztami utrzymania nieruchomości w danym roku obrachunkowym.
Od ustalania stawek na naliczania zaliczek jest "Uchwała właścicieli lokali w sprawie stawek służących naliczania zaliczek", którą można, a właściwie powinno się, modyfikować w zależności od potrzeb wspólnoty....

Tsuda

koziorozka: Może być też, że np. hydraulik chce mieć zagwarantowane minimum 400 zł miesięcznie a jakby koszt usuwania usterek był większy, to wspólnota mu dopłaci.

Oczywiście hydraulik nie będzie dopłacał do interesu, a wspólnota jak nie ma usterek to i tak zapłaci 400zł.

KubaP: to jest badziewie, a nie Plan gospodarczy wspólnoty.

raczej Plan gospodarczy spółdzielni,
im mniej właściciel wie tym lepiej, jest wtedy "lokatorem", który żyje w nieświadomości swoich praw:bigsmile:

KubaP

[cite] Tsuda:[/cite]
Oczywiście hydraulik nie będzie dopłacał do interesu, a wspólnota jak nie ma usterek to i tak zapłaci 400zł.

raczej Plan gospodarczy spółdzielni,

Może sam się zdecydujesz o jakim podmiocie chcesz pisać wspólnocie czy spółdzielni ...
Ja stoję na swoim i pisze o wspólnocie ...w SM nie robi się tzw Panów Gospodarczych to są dwa różne światy, ...

pawlikp80

jest tam taki twór jak Rada Nadzorcza ? nie orientuję się jak to jest w zarządzie powierzonym pomiędzy SM ,a WM.
W samej spółdzielni jest Rada Nadzorcza i wszystkie regulaminy ,uchwały ustalane są na posiedzeniach np. w tym przypadku uchwalenie podwyżki opłaty eksploatacyjnej.

Tsuda

pawlikp80, to jest wspólnota mieszkaniowa z 2-osobowym zarządem, którą administruje SM, tak przynajmniej wynika z tego co pisze lastaron. Struktura samej spółdzielni, jest tu nieistotna. Ja to rozumiem, tak , że obok wspólnoty jest jakaś spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota lastarona korzysta z usług administrowania tej spółdzielni.

lastaron: Jest dwóch członków zarządu wspólnoty i jesteśmy wspólnotą mieszkaniową którą zarządza spółdzielnia mieszkaniowa.