Jeszcze raz Zarząd w Małej Wspólnocie
dario_65
Użytkownik
Witam.
Prosiłbym jeszcze raz o potwierdzenie "mojej laickiej wiedzy" nt. zarządu w małej wspólnocie. (przy założeniu, że nie określono zarządu w trybie art. 18 UWL).
1. Na podstawie Art. 19 UWL do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
2. Czy w związku z tym, do zarządu nieruchomością wspólną nie mają zastosowania artykuły 20-33 UWL ?
3. Zgodnie z Art. 200 KC każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
4. Czy przepisy KC dopuszczają powołanie jednoosobowego zarządu (np. spośród współwłaścicieli) do zarządzania nieruchomością wspólną ? Jaką miałoby by to mieć formę? Bo jeżeli nie, to jak
interpretować Art. 205 KC "Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy."
lub Art. 208 KC "Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu." No bo skoro w małej wspólnocie może istnieć współwłaściciel nie sprawujący zarządu,
to jak "ci pozostali sprawujący Zarząd" zostali do tego umocowani ?
Prosiłbym jeszcze raz o potwierdzenie "mojej laickiej wiedzy" nt. zarządu w małej wspólnocie. (przy założeniu, że nie określono zarządu w trybie art. 18 UWL).
1. Na podstawie Art. 19 UWL do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
2. Czy w związku z tym, do zarządu nieruchomością wspólną nie mają zastosowania artykuły 20-33 UWL ?
3. Zgodnie z Art. 200 KC każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
4. Czy przepisy KC dopuszczają powołanie jednoosobowego zarządu (np. spośród współwłaścicieli) do zarządzania nieruchomością wspólną ? Jaką miałoby by to mieć formę? Bo jeżeli nie, to jak
interpretować Art. 205 KC "Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy."
lub Art. 208 KC "Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu." No bo skoro w małej wspólnocie może istnieć współwłaściciel nie sprawujący zarządu,
to jak "ci pozostali sprawujący Zarząd" zostali do tego umocowani ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
UoWL praktycznie nie ma zastosowania.
W dużych wspólnotach przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego mają zastosowanie jako uzupełniające. Najpierw jest UoWL a następnie K.C.
Uważam, że nie.
Oczywiście, że tak, co nie oznacza, że może robić co chce.
W praktyce wszyscy właściciele lokali tworzący mała wspólnotę są "Zarządem", choć właściciele lokali mogą powierzyć sprawowanie zarządu NW jednej (kilku) osobie/om.
Ta osoba nie może się nazywać Zarządem WM ona sprawuje rolę pełnomocnika ogółu właścicieli lokali.
Przykład ogól właścicieli podejmuje uchwałę, że do dysponowania środkami zgromadzonymi na koncie wspólnoty i załatwiania spraw z zakresu zwykłego zarządu jest Pan X i Pani Y (czyli sprawujący zarząd)
Natomiast podpisania umów na obsługę nieruchomości , winni dokonać wszyscy właściciele lokali.
"Natomiast jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. „mała wspólnota mieszkaniowa"), według art. 19 u.w.l. do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to odesłanie do przepisów art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616 k.p.c. Wymienione przepisy Kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną (będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych) jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ i zarządu powierniczego, określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym. Nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu."
Więcej na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/697-iii-czp-60-09-mala-wspolnota-mieszkaniowa-zmiana-sposobu-zarzadu
Nie, nie mają, na co wskazuje cytowane powyżej orzeczenie Sądu Najwyższego:
"Do zarządu tego nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24), ani art. 25 tej ustawy o zaskarżaniu uchwał do sądu. Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego wspólnoty. Jednakże z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie zarządu zawarte w art. 20 i nast. u.w.l. mają zastosowanie jedynie do dużych wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.)."
Dopuszczają różne formy - tutaj decydują właściciele w umowie, innym słowy wszyscy muszą się zgodzić i zgoda ta wymaga zawarcia umowy w trybie określonym w art. 18 ustawy o własności lokali.
Jeżeli właściciele nie zmienią sposobu zarządu, to każdy właściciel może z mocy samego prawa prowadzić sprawy wspólnoty, np. zawierać niezbędne umowy czy wykonywać inne konieczne czynności. Należy mu się za to wynagrodzenie, o ile jest uzasadnione nakładem pracy.
Z mocy samego prawa, niekiedy trzeba na niektóre czynności zgody większości, niekiedy nawet wszystkich właścicieli, ale wiele spraw nie wymaga zgody, reguluje to, np. art. 209 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że każdy jest upoważniony do dokonywani czynności zachowawczych.
Oczywiście wszystkie te przepisy kodeksu cywilnego należy analizować na gruncie uregulowań ustawy, która przecież obowiązuje w małej wspólnocie - z tym, że w małej nie stosuje się przepisów dotyczących zarządu.
Ale mała wspólnota, to też wspólnota, czyli na mocy art. 6 kodeksu cywilnego jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej. Zatem właściciel działa w małej wspólnocie w jej imieniu. Kiedy pozywa do sądu, to też w imieniu wspólnoty. Właściciele mają obowiązek ponosić koszty zarządu - tak jak w dużej, ponieważ przecież cały rozdział III ustawy o własności lokali regulujący prawa i obowiązki właściciela ich dotyczy.
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1789-zarzad-w-malej-wspolnocie-mieszkaniowej
Mała wspólnota mieszkaniowa:
http://www.zarzadca.pl/component/multicategories/category/107-mala-wspolnota-mieszkaniowa
czyli mówiąc po naszemu - "Zarządem WM" są wszyscy właściciele lokali tworzący mała wspólnotę.
Uchwały w zależności od "gatunku sprawy" podejmowane są, albo większością głosów, albo wymagają jednomyślności (100%)
W małej wspólnocie nie wybiera się organu, ponieważ właściciele sprawują zarząd bezpośrednio, czy bez pośrednictwa organu.
Skoro sprawują bez pośrednictwa organu, to nie oznacza to, że sami są organem, są właścicielami, którzy samodzielnie sprawują zarząd, czyli dokonują określonych czynności faktycznych i prawnych.
1) zarząd jako podmiot, organ wspólnoty mieszkaniowej;
2) zarząd jako funkcja, sprawowanie zarządu = zarządzanie.
W ustawie o własności lokali pojęcie to występuje w obu znaczeniach.
W kodeksie cywilnym w przepisach o współwłasności - wyłącznie w drugim znaczeniu, jako zarządzanie.