kilku właścicieli jednego lokalu
krzysiek11
Użytkownik
Witam.
W naszej W M w jednym lokalu mieszkalnym w wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego po zmarłym współmałżonku jest czterech właścicieli lokalu,(ojciec i troje dzieci pełnoletnich).Kazdy z nich posiada częściowy udział, np. ojciec 163/10000, dzieci po 33/10000, co w sumie daje 252/10000.
Proszę o podpowiedź:
podejmując uchwał należy każdego z tego lokalu ująć osobno, czy wystarczy to zrobić jako jeden właściciel. (art 23 ust.2 ustawy owłasności lokali)
mieszkanie jest zadłużone czy stosuje się odpowiedzialność solidarną za dług (parag.688Kc), czy odpowiednio do ilości udziału (art 17 ustawy o własności lokali)
czy kazdy z nich jest właścicielem czy współwłaścicielem tego mieszkania.
W.M. została powołana w roku 2004, na pierwszym zebraniu uchwałą został zatwierdzony Statut W.M w 2009 roku zostałem wybrany do zarządu w/w Wspulnoty. W miesiącu pażdzierniku podczas rozprawy sądowej o uchylenie 1 Uchwały (były prezes W. M wniusł do sądu sprawę o uchylenie Uchwały) dowiedziałem się , że Statut W.M. posiada wady prawne. Obecny zarząd W.M. mając na uwadze wyzszość Ustawy o własności lokali nad Statutem W.M.zastanawia się nad:
1.anulowaniem
2.zmianę uchwały wprowadzającej Statut W.M..
Proszę o podpowiedz co będzie dla nas korzystniejsze.
Pozdrawiam.
W naszej W M w jednym lokalu mieszkalnym w wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego po zmarłym współmałżonku jest czterech właścicieli lokalu,(ojciec i troje dzieci pełnoletnich).Kazdy z nich posiada częściowy udział, np. ojciec 163/10000, dzieci po 33/10000, co w sumie daje 252/10000.
Proszę o podpowiedź:
podejmując uchwał należy każdego z tego lokalu ująć osobno, czy wystarczy to zrobić jako jeden właściciel. (art 23 ust.2 ustawy owłasności lokali)
mieszkanie jest zadłużone czy stosuje się odpowiedzialność solidarną za dług (parag.688Kc), czy odpowiednio do ilości udziału (art 17 ustawy o własności lokali)
czy kazdy z nich jest właścicielem czy współwłaścicielem tego mieszkania.
W.M. została powołana w roku 2004, na pierwszym zebraniu uchwałą został zatwierdzony Statut W.M w 2009 roku zostałem wybrany do zarządu w/w Wspulnoty. W miesiącu pażdzierniku podczas rozprawy sądowej o uchylenie 1 Uchwały (były prezes W. M wniusł do sądu sprawę o uchylenie Uchwały) dowiedziałem się , że Statut W.M. posiada wady prawne. Obecny zarząd W.M. mając na uwadze wyzszość Ustawy o własności lokali nad Statutem W.M.zastanawia się nad:
1.anulowaniem
2.zmianę uchwały wprowadzającej Statut W.M..
Proszę o podpowiedz co będzie dla nas korzystniejsze.
Pozdrawiam.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Co do statusu to uważam że jest to Ustawa o Własności Lokali w pigułce. Nie sądzę żeby status był nieodzownym elementem we wspólnocie.
Podobnie jak regulamin... Regulamin jest powiedzmy takim zbiorem najważniejszych przepisów z ppoż, BHP czy innych ustaw i wytycznych aby ludziska nie musieli wertować ustaw aby czegoś się dowiedzieć. Regulamin może też regulować coś co nie jest ujęte w żadnych ustawach (cisza nocna) a mieszkańcy tak sobie ustalają.
To nie jest najlepszy przykład, ponieważ w przypadku małżeńskiego ustroju majątkowego mamy do czynienia ze współwłasnością łączną, zetem nie może być mowy o "połowie udziałów", oczywiście o ile małżonkowie nie zawrą umowy (chodzi mi o zniesienie współwłasności - wtedy mają współwłasność w częściach ułamkowych).
Odnośnie rozdziału głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu (współwłasność w częściach ułamkowych), to orzecznictwo SN potwierdza, że nie rozdziela się, powinni uzgodnić stanowisko.
Inaczej mówiąc lista uprawnionych do głosowania/ wydanych kart do głosowania winna obejmować wszystkich współwłaścicieli danego lokalu.
Innym wyjściem jest uzyskanie przez jednego współwłaściciela, pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli lokalu.
Pozew windykacyjny winien obejmować wszystkich współwłaścicieli
Uważam, że lepiej anulować Statut WM zastępując go Regulaminem Wspólnoty.
Współwłaścicieli lokalu we wzajemnych relacjach nie obowiązuje Ustawa o własności lokali, a Kodeks cywilny, dlatego przed głosowaniem nad uchwałą powinni najpierw ustalić wspólne stanowisko, a następnie wyznaczyć pełnomocnika, który odda w ich imieniu głos.
To nie zawsze łatwe zadanie.
Jednak, gdyby przyjąć inne rozwiązanie, takie w którym każdy z współwłaścicieli lokalu mógłby niezależnie od innych głosować swoimi udziałami w lokalu, niemożliwe byłoby praktyczne wprowadzenie innej zasady głosowania:
zasady "jeden właściciel - jeden głos", a taka zasada może być przecież we zastosowana w głosowaniu właścicieli.
W sprawie statutu zawierającego błędy, o którym pisze krzysiek11- oczywiście warto podjąć działania. Myślę, że najlepiej skorzystać z pomocy specjalisty, który statut poprawi pod kątem zgodności z ustawą, a następnie tak poprawiony statut przyjąć w głosowaniu zastępując nim stary.
Ważne tylko, by ten tekst (treść) był zgodny z prawem i przegłosowany zgodnie z zasadami uowl - wtedy masz uchwałę, o której mówi ustawa
na co jeden z współwłaścicieli odpisał cyt. "... w przypadku właścicieli nie ma odpowiedzialności zbiorowej, a jedynie wg udziałów po przedstawieniu stosownych obciążeń."
Czyli żąda przedstawienia zadłużenia w/g części odpowiadającejudziałowi w tej nieruchomości.
Natomiast my uważamy, że odpowiedzialność zbiorowa (solidarna) za długi.
Proszę o podpowiedż. Pozdrawiam
Możesz odpisać temu współwłaścicielowi, że niech zapłaci swoją cześć zadłużenia (kwota zadłużenia X jego udział)
Należy złożyć pozew do Sądu na wszystkich współwłaścicieli lokali. ...a Sąd już mu wytłumaczy co i jak ....
Podchodzicie prawidłowo.
Dłużnik niech swoje uwagi zostawi na polemikę z sądem.
i nic z tego nie wynika , to Sąd rozstrzygnie kto ile jest winien z długu .... Uważam (z praktyki), że wspólnota winna jednym pozwem pozwać wszystkich współwłaścicieli lokali
Odpowiedzialnośc jest solidarna.
Jeśli np. wśród współwłaścicieli jest tylko jeden który ma jakikolwiek dochód, to z niego będe sciągał całą należność.
Jeżeli jeden ze współwłaścicieli garaży zalega z należnościami, to wystąpisz p-ko wszystkim?
Odpowiedzialność solidarna musi mieć swoje podstawy w konkretnym przepisie, zważ, że w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych takiego przepisu brak.
Jest natomiast przepis art. 370 "Jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej."
Na kanwie tego przepisu oparto odpowiedzialność członków wspólnoty mieszkaniowej - czyli właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty stanowiąc, że odpowiadają do wielkości swojego udziału. Właściciele ci poprzez swój zarząd zaciągnęli zobowiązania dotyczące ich wspólnego mienia (dostawy ciepła, wody, itd.).
Jednak w przypadku współwłasności - w którym momencie miałoby dojść do takiej sytuacji, jak zaciągnięcie przez nich zobowiązania?
Z drugiej jednak strony "odnosząc powyższe rozważania do okoliczności rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, iż Sąd Okręgowy w sposób błędny dokonał wykładni art. 23 ust. 2 u.w.l., przyjmując , iż udział w nieruchomości wspólnej ma charakter podzielny i przysługuje każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu stosownie do ich udziału we współwłasności lokalu , a więc mogą oni nim rozporządzać samodzielnie i nie muszą zajmować jednolitego stanowiska w kwestii będącej przedmiotem uchwały w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wbrew stanowisku sądu pierwszej instancji § 6 Regulaminu Zebrania Właścicieli Lokali pozwanej Wspólnoty , nakazujący dokonanie wyboru pełnomocnika do reprezentacji współwłaścicieli na zebraniu z prawem oddawania głosu przy podejmowaniu uchwał przekraczających zarząd nieruchomością wspólną , jest zgodny z prawem i nie narusza zasad współżycia społecznego.
Ustawa o własności lokali, ani kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu. "
Przy okazji druga kwestia:
jak zlicytować lokal będący przedmiotem współwłasności wielu osób, gdy, np.jeden płaci stosownie do udziału a pozostali długotrwale zalegają?
stąd ten wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06 . Sąd Apelacyjny, rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (sygn. akt I ACa 601/08, z 7 sierpnia 2008 r.). to już rozstrzygnie sąd , kogo zwolni od odpowiedzialności a komu dołoży.... zawsze można sprzedać udział we współwłasności ...
Ale nie lokal, prawda?
I mam wątpliwości czy ten art. 16 uwl daje podstawę do zlicytowania udziału, generalnie powinien ze względu na cel uregulowania.
No nie, pod względem prawnym to te same światy.
U mnie we WM , podajemy nawet osoby pełnoletnie zamieszkujące w lokalu , niech Sąd się bawi i rozstrzyga ...
W jednym z orzeczeń windykacyjnych Sąd nałożył obowiązek spłacenia długu na syna i córkę
właścicieli lokali (pełnoletnich; z własnym źródłem utrzymania, zamieszkujących z nimi ) .
Egzekucja z udziału w lokalu też odbywa się przez licytację.
To wyrok prawomocny? Jak sąd uzasadnił tę solidarność? Czyli współwłaściciele garażu też mieliby solidarnie odpowiadać za zobowiązania? Tam też jest współwłasność.
Organy podatkowe tak właśnie traktują garaże wielostanowiskowe:
Zgodnie z prawem współwłaściciele garażu wielostanowiskowego odpowiadają solidarnie za podatek od całej nieruchomości.
Każdy ze współwłaścicieli garażu, w którym jest 100 miejsc parkingowych, może otrzymać decyzję dotyczącą powierzchni nie tylko wykorzystywanej przez siebie, ale i przez pozostałych 99 właścicieli mieszkań w budynku. Podatek za miejsce o powierzchni np. 18 mkw. zamiast 127,08 zł, może więc wynieść 12 708 zł. I taka kwota znajdzie się w decyzjach, wydanych przez gminę dla każdego ze współwłaścicieli garażu.
http://podatki.gazetaprawna.pl/artykuly/657514,masz_miejsce_na_parkingu_podziemnym_decyzja_o_podatku_od_nieruchomosci_moze_uwzgledniac_cala_jego_powierzchnie.html
Art. 17
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
To jest jeden lokal z udziałem 252/10000.
I tak z pewnością było przed śmiercią współmałżonka.
Postępowanie spadkowe stwierdza tylko, ile komu przypada udziału w spadku( lokalu mieszkalnym)
Jest to normalna procedura ,jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu.
http://wyborcza.biz/finanse/2029020,105726,11291192.html
Najważniejsze, że oba prawa - odrębna własność i spółdzielcze własnościowe - są zbywalne. Mieszkanie można sprzedać, zamienić, podarować dzieciom. Różnica jest taka, że odrębna własność obejmuje także określony udział w nieruchomości wspólnej, czyli części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje.
Spadkobiercy odpowiadają za zobowiązania solidarnie do momentu działu spadku, o czym stanowi wprost art. 1034 par. 1 kc: do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe.
Zobowiązania z tyt. kosztów zarządu to długi spadkowe.
Nowy doklejony: 16.08.13 09:54
W końcu urzędnicy zaczynają dostrzegać problemy, z jakimi borykają się współwłaściciele garażu, niewykluczone do dojdzie do korzystnych zmian – na razie w podatkach, ale to i tak duży krok naprzód. Chodzi o art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych ustanawiający zasadę odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli nieruchomości, przepis ten jest niekorzystny dla obywatela, ponieważ umożliwia obciążenie podatkiem za całą nieruchomość jednego współwłaściciela...Niewykluczone, że zmieni się niebawem prawo, ponieważ problem dostrzegło Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji, które proponuje nowelizację ustawy o podatkach i opłatach lokalnych polegającą na wyłączeniu odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego..Co niezwykle istotne ustawa ma wprowadzić pojęcie „garaż wielostanowiskowy, a to z kolei może być krok naprzód do nowelizacji ustawy o własności lokali, która tak jak kodeks cywilny nie jest przystosowana do zmian, jakie zaszły w gospodarce.
Więcej na ten temat w artykule: Garaż wielostanowiskowy zostanie zdefiniowany w ustawie
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/przeglad-prasy/rynek-nieruchomosci/2053-garaz-wielostanowiskowy-zostanie-zdefiniowany-w-ustawie
W naszej W.M. liczącej 50 lokali mieszkalnych jeden lokal mieszkalny posiada kilku (4) współwłaścicieli, którzy wspólnie zamieszkują, mieszkanie od około roku systematycznie jest zadłużane, jeden z właścicieli posiadający 5/8udziału w tym lokalu twierdzi że za długi nie ma odpowiedzialności solidarnej, (chociaż pierwszy wyrok Sądu tak orzekł) i dla każdego współwłaściciela należy wyliczać jego zadłużenie jak i bieżące opłaty w/g udziału.
A co w przypadku jeżeli jeden z współwłaścicieli nie posiada źródła dochodu i w dalszym ciągu nie będzie płacił.
Proszę o odpowiedz.
2. W związku z pkt. 1 opłaty i zadłużenie należy wyliczać w całości dla wszystkich współwłaścicieli. Na formularzu opłat należy wymieniać nazwiska wszystkich współwłaścicieli i podawać całą kwotę należności za lokal; dostarczyć identyczny druk każdemu współwłaścicielowi. Jak oni będą płacić, to ich wewnętrzna sprawa.
3. W związku z pkt. 2 nie jest istotne, że jeden z nich utracił pracę, cały dług można egzekwować nawet od jednego współwłaściciela.
Ale proszę o wyjaśnienie czy dotyczy to sytuacji gdy " w wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego po zmarłym współmałżonku jest czterech właścicieli lokalu,(ojciec i troje dzieci pełnoletnich).Kazdy z nich posiada częściowy udział, np. ojciec 5/8, troje dzieci po 1/8 " .
Pozdrawiam.