Odwołanie Zarządcy w Małej Wspólnocie bez większości

forfiter

Witam,

Jesteśmy Małą Wspólnotą Mieszkaniową składająca się z 4 lokali mieszkalnych oraz 1 gospodarczego.
Wspólnota została założona w wyniku wyodrębnienia 2 lokali własnościowych.
Łączny udział lokali wyodrębnionych we wspólnocie: 369/1000
Reszta udziałów należy do Gminy.
Zarządca: ZBM Sp. z o.o. (Spółka Gminna)
W Księdze Wieczystej DZIAŁ III - "PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA" Zarządca (Spółka Gminna) jest wpisany w Podrubryka 3.4.4 - Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną

Zarządca Gminny działa niegospodarnie poprzez:
- nieodpowiadanie na pisma o zgłoszonych przez współwłaścicieli usterkach w budynku (cieknący dach),
- nie egzekwuje zadłużenia Gminy, które powstało na koncie funduszu remontowego pomimo wielokrotnych pism Współwłaścicieli o wyegzekwowanie zaległości na drodze Sądowej (do tej pory były tylko upomnienia pisemne i wezwanie przedsądowe do Gminy wysłane na nasz pisemny wniosek),
- nie nalicza odsetek Gminie z tyt. zadłużenia na funduszu remontowym powołując się na uchwałę podjętą w 2006r. Na żądanie okazania treści uchwały współwłaścicielom Zarządca nie odpowiada.
Na ww. działania posiadamy dowody w postaci prowadzonej z Zarządcą korespondencji.

Nie jesteśmy w stanie odwołać Zarządcy poprzez uchwałę bo nie będziemy mieli 100% zgodności. Przedstawiciel Gminy nigdy nie zgodzi się na odwołanie Zarządcy - Spółki gminnej.

Pytania:
1. Jaka byłaby najwłaściwsza dla nas metoda na zmianę aktualnego Zarządcy?
2. Czy właściwym będzie wystąpienie do Sądu o wyznaczenie Zarządcy przymusowego?
3. Wpadłem jeszcze na pomysł podjęcia uchwały wg. Art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. o odwołaniu aktualnego Zarządcy.
Aby podjąć uchwałę wg. Art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. mamy spełnione w tym przypadku obie przesłanki:
- suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1
- większość udziałów należy do jednego właściciela (w tym przypadku Gmina)
4. Czy ww. zaniedbania Zarządcy są podstawą do zgłoszenia sprawy w Prokuraturze w związku z podejrzeniem popełnienia przestępstwa niegospodarności?

Z góry dziękuję za wszelkie uwagi i podpowiedzi

Tsuda

forfiter: Łączny udział lokali wyodrębnionych we wspólnocie: 369/1000

Gdy jest udziałowiec większościowy, który ma więcej niż 50% to należy skorzystać z art.23. 2a UoWL:
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Składanie doniesień do Prokuratury to strata czasu.
art 23. 2a to właściwa droga, ale wniosek o takie głosowanie musi być zgłoszony przez 20% udziałów.
Przygotujcie treść uchwały na odwołanie zarządcy i zaproście notariusza na zebranie.
Żeby uniknąć sytuacji, w której wspólnota nie ma organu - na tym samy zebraniu powołujecie nowego zarządcę lub wybieracie zarząd właścicielski.

forfiter

Otóż podczas próby podjęcia uchwały w innej sprawie nasz zarządca stwierdził, cytuję: "Chciałam poinformować, iż w małej wspólnocie nie ma możliwości głosowania w trybie na każdego właściciela przypada jeden głos."

Nie otrzymaliśmy odpowiedzi na prośbę podania podstawy prawnej, mimo, że powołaliśmy się na art.23 ust.2a:
Art. 23. 1.Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2.Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a.Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3.O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Zakładam, iż chodziło o Art. 19 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.:
Art. 19.Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Zwracam się z prośbą o informację (wskazanie przepisów lub wyroków sądowych), które wskazują, że możemy skorzystać z Art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.

KubaP

[cite] forfiter:[/cite]Jesteśmy Małą Wspólnotą Mieszkaniową składająca się z 4 lokali mieszkalnych oraz 1 gospodarczego.
Wspólnota została założona w wyniku wyodrębnienia 2 lokali własnościowych.
Łączny udział lokali wyodrębnionych we wspólnocie: 369/1000
Reszta udziałów należy do Gminy.

To was obowiązuje k.c. ..... a właściwie możesz złożyć do Sądu o ustanowienie zarządcy sądowego wskazując jednocześnie ten podmiot.

z K.C.

Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, 
każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

1. Jaka byłaby najwłaściwsza dla nas metoda na zmianę aktualnego Zarządcy?

jak wyżej

2. Czy właściwym będzie wystąpienie do Sądu o wyznaczenie Zarządcy przymusowego?

w małych wspólnotach nie ustanawia się zarządcy przymusowego tylko sądowego.

3. Wpadłem jeszcze na pomysł podjęcia uchwały wg. Art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. o odwołaniu aktualnego Zarządcy.
Aby podjąć uchwałę wg. Art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. mamy spełnione w tym przypadku obie przesłanki:
- suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1
- większość udziałów należy do jednego właściciela (w tym przypadku Gmina)

was nie obowiązuje ustawa o własności lokali tylko zapisy kodeksu cywilnego o współwłasności i kpc.

4. Czy ww. zaniedbania Zarządcy są podstawą do zgłoszenia sprawy w Prokuraturze w związku z podejrzeniem popełnienia przestępstwa niegospodarności?

z powództwa cywilnego zawsze możesz dochodzić odszkodowań w sądzie.

Posesja

Zwracam się z prośbą o informację (wskazanie przepisów lub wyroków sądowych), które wskazują, że możemy skorzystać z Art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.

Nie możecie. W małych wspólnotach do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, a one nie wspominają ani o uchwałach, ani o możliwości glosowania według zasady 1 właściciel = 1 głos. Jest to możliwe dopiero wówczas, gdy właściciele zawrą umowę (konieczna jednomyślność) o przyjęciu sposobu zarządu, określonego w ustawie o własności lokali dla "dużych wspólnot" (liczących ponad 7 lokali). Taką umowę należy zawrzeć zgodnie z art. 18.1 uwl, czyli w formie aktu notarialnego.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r. III CZP 60/09

Wymienione przepisy kodeksu cywilnego [art. 199-209 - Posesja] regulują zarząd rzeczą wspólną, będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ, oraz zarządu powierniczego, określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym; nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania, sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się przez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Do tego zarządu nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 4, art. 23 i 24), ani o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25).

Treść uchwały SN: http://www.zarzadca.pl/content/view/697/94/