Firma zarządzająca a brak zarzadu w wspólnocie.

chudziutka

Witam,

Mam pytanie, pewnie znalazłabym odpowiedź na forum, ale niestety czas mnie nagli, dlatego tworzę ten post.

W mojej wspólnocie jest 17 mieszkań. Był u nas zarząd, a obecnie zarząd się rozwiązał i szukamy firmy zarządzającej.
Nikt w mojej wspólnocie nikt nie chce być w zarządzie a słyszałam gdzieś ,że jeśli w wspólnocie nie będzie zarządu a wybierzemy firmę możemy w akcie notarialnym przekazać jej zarządzanie całą wspólnotą.
Co z tym się wiąże dla nas jako wspólnoty??
Pozdrawiam

Posesja

Tak, to prawda. Jest to tak zwane "powierzenie zarządu" (w znaczeniu: zarządzania).
Reguluje to ustawa o własności lokali w art. 18:

Art. 18
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Tekst ustawy: http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali

Uprawnienia i obowiązki takiego zarządcy są ujęte w rozdziale 4 ustawy. W zasadzie ma on podobną pozycję, jak zarząd wspólnoty - z jednym wyjątkiem: nie jest organem wspólnoty (który z mocy ustawy ma prawo reprezentować wspólnotę), tylko jej pełnomocnikiem. Zatem jego możliwości w zakresie zawierania umów, reprezentowania wspólnoty przed sądem itp. są takie, na jakie zgodzili się właściciele lokali w umowie powierzenia zarządu lub w później udzielonych pełnomocnictwach. Jeżeli zatem będziecie Państwo zawierali między sobą taką umowę, proszę pamiętać o dokładnym określeniu obowiązków i uprawnień zarządcy. Uprawnienia, zapisane w umowie, która będzie zawarta w formie aktu notarialnego, będą stanowiły pełnomocnictwo dla zarządcy. Oczywiście, możecie Państwo określić je inaczej, niż w ustawie: albo rozszerzyć, albo zawęzić.

Możecie też ustanowić oryginalny sposób zarządu, np. utworzyć jakiś organ kontrolny dla sprawowania nadzoru nad działalnością zarządcy.

KubaP

[cite] chudziutka:[/cite]W mojej wspólnocie jest 17 mieszkań. Był u nas zarząd, a obecnie zarząd się rozwiązał i szukamy firmy zarządzającej.
Nikt w mojej wspólnocie nikt nie chce być w zarządzie a słyszałam gdzieś ,że jeśli w wspólnocie nie będzie zarządu a wybierzemy firmę możemy w akcie notarialnym przekazać jej zarządzanie całą wspólnotą.
Co z tym się wiąże dla nas jako wspólnoty??

Nie lepiej poczytać ustawę o własności lokali gdzie są takie zapisy ...

[b]Zarząd nieruchomością wspólną[/b]
[b]Art. 18.[/b]
1. [b]Właściciele lokali [/b] mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo [b]w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
[/b]
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Będziecie płacić, płacić , jeszcze raz płacić i płakać ....

[b]Art. 20.[/b]
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, [b]właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu[/b]. [b]Członkiem zarządu może być [color=#00f]wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub [u]spoza ich grona[/u].[/color][/b]

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Naprawdę zastanówcie się .... może sklecicie jakiś Zarząd WM

[b]Art. 26.[/b]
<1. > [b]Jeżeli zarząd nie został powołany[/b] lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, [b]każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, [/b]który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

lepiej jednak wybrać Zarząd WM i powierzyć administrowanie częściami wspólnymi

chudziutka

problem w tym ,że nikt nie chce być w zarządzie. Obecnie wspólnota praktycznie nie ma zarzadu. Ja jestem tylko członkiem, ale nie mam żadnych praw bo nie mam udziału w wspólnocie.

Mieszkają u nas starsze osoby w większości, oczywiście młodzi też, ale nikt nie chce brać na siebie odpowiedzialności.
nie wiem jak mam ich przekonać do zmiany decyzji.
Dla mnie bez sensu, brać firmę.jeśli przez 15 lat sami sobą zarządzaliśmy, i było naprawdę dobrze.

koziorozka

A dlaczego nie możesz być zarządem jednoosobowym tej wspónoty?
Przecież nie musisz być właścicielem.

chudziutka

No ja mogę być. Praktycznie teraz jestem prawie jednoosobowym zarządem :) Ja się zajmuje wszystkim.
Tylko jeśli nie mam udziałów nie mogę podejmować jakiś decyzji?
Czy wtedy ewentualnie umowę zlecenie trzeba zrobić??

Zarządca

[cite] chudziutka:[/cite]No ja mogę być. Praktycznie teraz jestem prawie jednoosobowym zarządem Ja się zajmuje wszystkim.
Tylko jeśli nie mam udziałów nie mogę podejmować jakiś decyzji?
Czy wtedy ewentualnie umowę zlecenie trzeba zrobić??

Dla członkostwa w zarządzie nie ma znaczenia prawo własności lokali ze względu na treść art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali:
" Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.kali lub spo Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli spoza ich grona."


Można się było spotkać z poglądem, że osoba spoza grona właścicieli powinna miec licencję do zarządzania, ale w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego taki pogląd nie jest już aktualny:


Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 roku, sygn. akt: III CZP 96/11:

"Wynikający z art. 184 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102 poz. 651) wymóg posiadania licencji zarządcy nie dotyczy członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wybranego spoza grona właścicieli lokali."

Treść uchwały z uzasadnieniem na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1586-iii-czp-9611-czlonek-zarzadu-nie-musi-miec-licencji


Artykuł na ten temat:
"Stosownie do brzmienia art. 184 ust. 2 tej ustawy zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową .W piśmiennictwie dotychczas jednolity był pogląd, iż co prawda ustawa dopuszcza powołanie do zarządu także osoby spoza grona właścicieli, jednak może to być jedynie osoba, która legitymuje się tytułem licencjonowanego zarządcy (Własność lokali. ... R. Dziczek, LexisNexis, Warszawa 2006, por. s. 152).Zdaniem A. Turleja w takim przypadku brak licencji stanowi przesłankę odpowiedzialności z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości (Własność lokali, R. Strzelczyk, A. Turlej, Wydawnictwo CH Beck , Warszawa 2007, s. 353) Cytowane wypowiedzi komentatorów ustawy o własności lokali utraciły już swoją aktualność. Członkiem zarządu może być również osoba spoza grona właścicieli nie posiadająca licencji zawodowej zarządcy nieruchomości - taką wykładnię przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 2007.07.17 ( sygn. akt: III CZP 69/07). Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że przepisy art. 189 i 190 ustawy nie mają zastosowania do właścicieli nieruchomości, które nie znajdują się w zasobach skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego."

Więcej na ten temat w artykule: "Czy członek zarządu musi mieć licencję" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/823-czy-czlonek-zarzadu-musi-miec-licencje

Posesja

Nie musisz być właścicielem lokalu we wspólnocie, żeby być członkiem zarządu i podejmować decyzje w zakresie kompetencji, które zarząd posiada. Nie musisz też mieć umowy ze wspólnotą. Wystarczy uchwała o wyborze do zarządu oraz o wynagrodzeniu. W świetle przepisów podatkowych będzie to Twój "przychód z innych źródeł". Dodajesz go do innych przychodów i rozliczasz w rocznym zeznaniu podatkowym.

Nowy doklejony: 14.11.12 17:33
Widzę, że pisaliśmy z Zarządcą w tym samym czasie...

KubaP

[cite] chudziutka:[/cite]problem w tym ,że nikt nie chce być w zarządzie. Obecnie wspólnota praktycznie nie ma zarzadu.
Ja jestem tylko członkiem, ale nie mam żadnych praw bo nie mam udziału w wspólnocie.

Widzę, że nie czytasz, to co podstawiamy ci pod nos... porażka

Art. 20.
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze [b]jednoosobowego[/b] lub kilkuosobowego [b]zarządu[/b]. 
[b]Członkiem zarządu może być wyłącznie[color=#00f] osoba fizyczna wybrana[/color] [/b]  spośród właścicieli lokali lub [b] spoza ich grona[/b].

Widzisz to takie proste...

chudziutka

Oczywiście ,że czytam.
Bardzo dziękuje wszystkim za pomoc.
Pozdrawiam

KubaP

[cite] chudziutka:[/cite]No ja mogę być.
Praktycznie teraz jestem prawie jednoosobowym zarządem
Ja się zajmuje wszystkim.
Tylko jeśli nie mam udziałów nie mogę podejmować jakiś decyzji?

We WM decyzje dzielą się na:
>> decyzje związane tzw zwykłym zarządem NW i
>> na te decyzje, które przekraczają zwykły zarząd ( tu są niezbędne uchwały właścicieli lokali)

Czy wtedy ewentualnie umowę zlecenie trzeba zrobić??

Wystarczy uchwała właścicieli lokali o wyborze jednoosobowego Zarządu WM i ewentualnie uchwała przyznająca ci wynagrodzenie .Nie musisz podpisywać żadnych umów zlecenia ze wspólnotą. Na koniec roku wystawiasz PIT w imieniu wspólnoty i rozliczasz się z fiskusem

a-z

Na koniec roku wystawiasz PIT w imieniu wspólnoty

Dla uściślenia: PIT-8C w terminie do końca lutego następnego roku.