ABC WM - Administrowanie - co za stawke ryczałtową , co na odrębne zlecenie
KubaP
Użytkownik
W związku z pojawiającymi się problemami co Administrator ( tutaj Zleceniobiorca) winien wykonywać za stawkę ryczałtowa za Administrowanie częściami wspólnymi WM , postanowiłem opracować przykładowy zakres czynności Administratora.
Czynności w ramach stawki ryczałtowej i zleceń dodtakowych:
1.Zakres obowiązków Zleceniobiorcy obejmuje niżej wymienione zadania:
1) Przygotowanie danych dotyczących weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenie wykazu lokali i właścicieli lokali, a także osób zamieszkałych w lokalach na podstawie oświadczeń właścicieli.
2) Prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej, wymaganej przez przepisy prawa budowlanego;
3) Zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne, zgodnie z wymogami prawa budowlanego;
4) Zlecanie utrzymania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz terenu nieruchomości określonego w § 1 pkt.1 umowy i ewentualnych innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów lub obowiązujących przepisów.
5) Zapewnienie administrowanej nieruchomości dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków, energii elektrycznej i wywozu nieczystości stałych dla celów obsługi części wspólnych;
6) Umożliwienie użytkowania obiektu i lokali oraz przewodów wentylacyjnych, instalacji wodociągowej kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, kanałów i przewodów spalinowych i dymowych zgodnie z przepisami prawa budowlanego.
7) Zlecanie usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej;
8) Zlecanie wykonywania bieżącej konserwacji i napraw na nieruchomości wspólnej w szczególności napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych, umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z ogrzewania, oświetlenia, zimnej wody i odprowadzenie ścieków, instalacji domofonu oraz innych urządzeń należących do nieruchomości wspólnej.
9) Zlecanie wykonania:
a) usuwania awarii i ich skutków w nieruchomości wspólnej odbywa się wg. określonych w § 7 niniejszej umowy,
b) prac remontowych w nieruchomości wspólnej odbywa się wg. określonych w § 6;
10) Ubezpieczanie części wspólnej nieruchomości budynkowej w zakresie zgodnym z wolą Zleceniodawcy;
11) Naliczanie w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej podatków wynikających z aktualnego stanu prawnego i przygotowywanie dokumentów w celu ich realizacji;
12) Przygotowywanie i opiniowanie umów o dostawy bądź usługi związane z realizacją zadań nie przekraczających zakres zwykłego zarządu w sposób zapewniający ich poprawność prawną i zabezpieczenie interesów prawnych i gospodarczych Wspólnoty, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz sugerowanie ich rozwiązania w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;
13) Przygotowywanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie uzgodnionym z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej;
14) Przygotowanie i przedstawienie Zarządowi WM, na podstawie ustaleń z przeprowadzonych kontroli i okresowych przeglądów nieruchomości, wykazu robót konserwacyjnych i remontowych niezbędnych do wykonania w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz robót mających na celu podwyższenie standardu nieruchomości i jej wartości wraz określeniem hierarchii ich ważności i szacunkowych niezbędnych do poniesienia nakładów finansowych.
15) Przygotowanie rozliczeń planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego;
16) Dokonywanie rozliczeń poprzez rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej;
17) Prowadzenie ewidencji pozaksięgowej wspólnoty przy zachowaniu zasad i reguł wynikających z obowiązujących przepisów oraz uchwał właścicieli lokali.
18) Sporządzanie dla Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej i przedstawianie Właścicielom rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego;
19) Przygotowanie umów na wynajęcie części wspólnej – zgodnie z uchwałą właścicieli lokali;
20) Wystawianie rachunków, wezwań do zapłaty, należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej oraz prowadzenie ich ewidencji;
21) Wydawanie poświadczeń lub zaświadczeń w stosunku do właścicieli ubiegających się o dodatki mieszkaniowe i pomoc społeczną.
22) Rozliczanie z właścicielami lokali opłat zaliczkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością – w formie rocznego sprawozdania z działalności nie później niż w pierwszym kwartale roku z wpłacanych miesięcznych zaliczek określonych uchwałą właścicieli ;
23) Niezwłoczne przedstawienie Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej informacji o stanie rachunku bankowego w przypadku zagrożenia płynności finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej;
24) Wystawianie i wysyłanie wezwań do zapłaty w stosunku do właścicieli zalegających z zapłatą miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów administrowania i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz wpłat na fundusz remontowy i opłat za media (jeżeli takowe występują);
25) Prowadzenie nadzoru nad bieżącymi pracami budowlanymi wraz z dokonywaniem ich odbioru wg następujących zasad odpłatności:
a) nadzór inwestorski dla prac nie przekraczających wartości 5000 zł prowadzony jest nieodpłatnie.
b) nadzór inwestorski dla prac przekraczających wartość 5000 zł prowadzony jest odpłatnie. Wysokość wynagrodzenia za nadzór będzie każdorazowo ustalana z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej w drodze negocjacji w zależności od zakresu prac budowlanych;
26) 1. Windykacja zaległych należności o których mowa w pkt. 20 ,24 prowadzona będzie na podstawie odrębnego zlecenia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (pełnomocnictwa procesowego);
2. Ilekroć w pkt 1 jest mowa o czynnościach polegających na zlecaniu osobom trzecim wykonania usług na rzecz Zleceniodawcy, to czynności te polegają na przygotowaniu ofert do wyboru przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, opiniowaniu treści umów i przedstawieniu ostatecznej wersji projektu umowy Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej do podpisu.
3. Postanowienia pkt 2 nie dotyczą działań Zleceniobiorcy w zakresie usuwania awarii, które mogą być zlecane przez Zleceniobiorcę samodzielnie i będą rozliczone kosztorysem po wykonawczym;
Na odrębne zlecenia ponadto :
- Wykonywanie odczytów wodomierzy i liczników obsługujących lokale .
- Ponowna wysyłka korespondencji do właścicieli lokali
- prowadzenie windykacji wierzytelności WM
Czynności w ramach stawki ryczałtowej i zleceń dodtakowych:
1.Zakres obowiązków Zleceniobiorcy obejmuje niżej wymienione zadania:
1) Przygotowanie danych dotyczących weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenie wykazu lokali i właścicieli lokali, a także osób zamieszkałych w lokalach na podstawie oświadczeń właścicieli.
2) Prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej, wymaganej przez przepisy prawa budowlanego;
3) Zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne, zgodnie z wymogami prawa budowlanego;
4) Zlecanie utrzymania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz terenu nieruchomości określonego w § 1 pkt.1 umowy i ewentualnych innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów lub obowiązujących przepisów.
5) Zapewnienie administrowanej nieruchomości dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków, energii elektrycznej i wywozu nieczystości stałych dla celów obsługi części wspólnych;
6) Umożliwienie użytkowania obiektu i lokali oraz przewodów wentylacyjnych, instalacji wodociągowej kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, kanałów i przewodów spalinowych i dymowych zgodnie z przepisami prawa budowlanego.
7) Zlecanie usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej;
8) Zlecanie wykonywania bieżącej konserwacji i napraw na nieruchomości wspólnej w szczególności napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych, umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z ogrzewania, oświetlenia, zimnej wody i odprowadzenie ścieków, instalacji domofonu oraz innych urządzeń należących do nieruchomości wspólnej.
9) Zlecanie wykonania:
a) usuwania awarii i ich skutków w nieruchomości wspólnej odbywa się wg. określonych w § 7 niniejszej umowy,
b) prac remontowych w nieruchomości wspólnej odbywa się wg. określonych w § 6;
10) Ubezpieczanie części wspólnej nieruchomości budynkowej w zakresie zgodnym z wolą Zleceniodawcy;
11) Naliczanie w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej podatków wynikających z aktualnego stanu prawnego i przygotowywanie dokumentów w celu ich realizacji;
12) Przygotowywanie i opiniowanie umów o dostawy bądź usługi związane z realizacją zadań nie przekraczających zakres zwykłego zarządu w sposób zapewniający ich poprawność prawną i zabezpieczenie interesów prawnych i gospodarczych Wspólnoty, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz sugerowanie ich rozwiązania w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;
13) Przygotowywanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie uzgodnionym z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej;
14) Przygotowanie i przedstawienie Zarządowi WM, na podstawie ustaleń z przeprowadzonych kontroli i okresowych przeglądów nieruchomości, wykazu robót konserwacyjnych i remontowych niezbędnych do wykonania w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz robót mających na celu podwyższenie standardu nieruchomości i jej wartości wraz określeniem hierarchii ich ważności i szacunkowych niezbędnych do poniesienia nakładów finansowych.
15) Przygotowanie rozliczeń planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego;
16) Dokonywanie rozliczeń poprzez rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej;
17) Prowadzenie ewidencji pozaksięgowej wspólnoty przy zachowaniu zasad i reguł wynikających z obowiązujących przepisów oraz uchwał właścicieli lokali.
18) Sporządzanie dla Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej i przedstawianie Właścicielom rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego;
19) Przygotowanie umów na wynajęcie części wspólnej – zgodnie z uchwałą właścicieli lokali;
20) Wystawianie rachunków, wezwań do zapłaty, należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej oraz prowadzenie ich ewidencji;
21) Wydawanie poświadczeń lub zaświadczeń w stosunku do właścicieli ubiegających się o dodatki mieszkaniowe i pomoc społeczną.
22) Rozliczanie z właścicielami lokali opłat zaliczkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością – w formie rocznego sprawozdania z działalności nie później niż w pierwszym kwartale roku z wpłacanych miesięcznych zaliczek określonych uchwałą właścicieli ;
23) Niezwłoczne przedstawienie Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej informacji o stanie rachunku bankowego w przypadku zagrożenia płynności finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej;
24) Wystawianie i wysyłanie wezwań do zapłaty w stosunku do właścicieli zalegających z zapłatą miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów administrowania i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz wpłat na fundusz remontowy i opłat za media (jeżeli takowe występują);
25) Prowadzenie nadzoru nad bieżącymi pracami budowlanymi wraz z dokonywaniem ich odbioru wg następujących zasad odpłatności:
a) nadzór inwestorski dla prac nie przekraczających wartości 5000 zł prowadzony jest nieodpłatnie.
b) nadzór inwestorski dla prac przekraczających wartość 5000 zł prowadzony jest odpłatnie. Wysokość wynagrodzenia za nadzór będzie każdorazowo ustalana z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej w drodze negocjacji w zależności od zakresu prac budowlanych;
26) 1. Windykacja zaległych należności o których mowa w pkt. 20 ,24 prowadzona będzie na podstawie odrębnego zlecenia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (pełnomocnictwa procesowego);
2. Ilekroć w pkt 1 jest mowa o czynnościach polegających na zlecaniu osobom trzecim wykonania usług na rzecz Zleceniodawcy, to czynności te polegają na przygotowaniu ofert do wyboru przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, opiniowaniu treści umów i przedstawieniu ostatecznej wersji projektu umowy Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej do podpisu.
3. Postanowienia pkt 2 nie dotyczą działań Zleceniobiorcy w zakresie usuwania awarii, które mogą być zlecane przez Zleceniobiorcę samodzielnie i będą rozliczone kosztorysem po wykonawczym;
Na odrębne zlecenia ponadto :
- Wykonywanie odczytów wodomierzy i liczników obsługujących lokale .
- Ponowna wysyłka korespondencji do właścicieli lokali
- prowadzenie windykacji wierzytelności WM
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Poza tym administrator raczej sam nie zleca (poza przeglądami), tylko nadzoruje wykonanie umowy zlecenia
"Ponowna wysyłka", czyli co?
Brak wysyłki wezwań do usunięcia nieprawidłowości/usterek wykrytych podczas obowiązkowych przeglądów
Brak "czasokresu", czyli wezwania do zapłaty mp. raz na kwartał,
Uważam, też, że nie można takiego idealnego zestawu stworzyć ponieważ każda ( powtarzam, każda) wspólnota jest inna ma indywidualne oczekiwania.
O, to dla mnie novum od nadzorowania i kontrolowania jest Zarząd wspólnoty. Jeżeli to im "zabierze" Administrator to co będą robić we wspólnocie ? jak będzie ich rola do spełnienia?
chodzi o ponowną wysyłkę np. kart do głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów, czy np. wezwań do zapłaty zanim sprawa trafi do sądu .
Według "prawników" wystarczy jedno wezwanie do ostatecznej zapłaty ze zwrotką, pełnomocnictwo procesowe i sprawa trafia do Sądu... ale są wspólnoty, które lubią "straszyć"i nakazują wezwania powtarzać aż do usra... śmierci , bez pożądanego efektu.... dlaczego za te fanaberie ma płacić administrator?
Ok. To są już szczegóły ... można też uszczegółowić o te zapisy umowę z administratorem.
Uważam, że szczegóły winny być na roboczo ustalane z Zarządem wspólnoty np. aneksem do umowy(wg potrzeb wspólnoty).