Niezgoda we wspólnocie czy istnieje droga inna niż sąd
alagarcia
Użytkownik
Dzień dobry,
Sprawa wygląda tak-duża wspólnota 9 mieszkań , 2 sklepy,1 lokal niemieszkalny wydzielony do oddzielnej księgi wieczystej. Jedna osoba posiada 49% udziałów, kolejne 28%, 11%,6%,6%.
Osoba, która ma 49% uważa ,że zarządza „swoją” połową kamienicy i uważa, że osoby posiadające mniejsze udziały nie mogą jej narzucić swojej woli np. w sprawie remontów.
Nie zgadza się na administrowanie kamienicą przez zewnętrzna firmę –bo ona administruje „połową” a osoba z jej rodziny (28%)dotąd administrowała drugą częścią. Administrowanie polegało na rozliczaniu c.o., wody, śmieci, sprzątania klatki oraz na refakturowaniu (a częściej bez żadnych rachunków czy faktur) i podziale należności np.za remonty , na które nikt nie był nawet pytany o zgodę .Często remonty dotyczyły lokali zajmowanych przez tą dwójkę „administratorów” –np. naprawa balkonów czy wymiana skrzynek gazowych (dla ich mieszkań), za które wszyscy byli obciążeni kosztami.
Okazało się ,że opłaty były zawyżone (i prawdopodobnie) reszta wspólnoty pokrywała koszty użytkowania lokali przez „administratorów”.
Wspólnota(wspólnota używam do określenia współwłaścicieli „nie-administratorów”) zażądała rozliczenia i przedstawienia faktur 5 lat wstecz. „Administrator” powiedział, że zgadza się na 2 lata wstecz (rozliczenie przez zewnętrzną firmę wykazało nadpłatę ok. 2000zł/rok za media ze strony wspólnoty ale nikt z nas nie zobaczył faktur).
„Administrator” zaszantażował nas ,że wypowie umowy za media dostawcą i wszyscy zostaną pozbawieni ogrzewania i wody (on sam mieszka w innym miejscu).
Chcielibyśmy jako pozostali właściciele (ci od 11%,6%,6% udziałów) funkcjonować na normalnych warunkach-tzn mieć zarządcę, rozliczać się poprzez rachunki i faktury na konto bankowe wspólnoty oraz mieć wpływ na remonty czy opłaty za części wspólne.
1. Czy można zmusić panią z 49% udziałami do akceptacji treści ustawy o własności lokali na drodze innej niż sądowa
2. Ile trwałaby sprawa w sądzie o wyznaczenie zarządcy (kuratora) sądowego dla kamienicy –czy jest jakaś inna możliwość
3. Jakie mogą być koszty z tytułu skierowania sprawy do sądu
4. Czy nasz „administrator” może nie rozliczyć się 5 lat wstecz lub nie pokazać dokumentów.
Sprawa wydaje mi się trudna bo osoba posiadająca najwięcej udziałów traktuje nas jak lokatorów a nie współwłaścicieli i neguje wszystkie nasze decyzje (np. wolę przeprowadzenia remontu klatki czy wymiany okien ze skrzynkowych na próżniowe - bo to zabytek) a sama przeprowadza samowolki budowlane-w tym miesiącu obłożyła pół gzymsu( „jej połówka”) blachą nie pytając nikogo o zgodę. Jest to elewacja frontowa a kamienica jest wpisana do rejestru zabytków.
Proszę o rady jak rozwiązać tą sytuację
Alicja
Sprawa wygląda tak-duża wspólnota 9 mieszkań , 2 sklepy,1 lokal niemieszkalny wydzielony do oddzielnej księgi wieczystej. Jedna osoba posiada 49% udziałów, kolejne 28%, 11%,6%,6%.
Osoba, która ma 49% uważa ,że zarządza „swoją” połową kamienicy i uważa, że osoby posiadające mniejsze udziały nie mogą jej narzucić swojej woli np. w sprawie remontów.
Nie zgadza się na administrowanie kamienicą przez zewnętrzna firmę –bo ona administruje „połową” a osoba z jej rodziny (28%)dotąd administrowała drugą częścią. Administrowanie polegało na rozliczaniu c.o., wody, śmieci, sprzątania klatki oraz na refakturowaniu (a częściej bez żadnych rachunków czy faktur) i podziale należności np.za remonty , na które nikt nie był nawet pytany o zgodę .Często remonty dotyczyły lokali zajmowanych przez tą dwójkę „administratorów” –np. naprawa balkonów czy wymiana skrzynek gazowych (dla ich mieszkań), za które wszyscy byli obciążeni kosztami.
Okazało się ,że opłaty były zawyżone (i prawdopodobnie) reszta wspólnoty pokrywała koszty użytkowania lokali przez „administratorów”.
Wspólnota(wspólnota używam do określenia współwłaścicieli „nie-administratorów”) zażądała rozliczenia i przedstawienia faktur 5 lat wstecz. „Administrator” powiedział, że zgadza się na 2 lata wstecz (rozliczenie przez zewnętrzną firmę wykazało nadpłatę ok. 2000zł/rok za media ze strony wspólnoty ale nikt z nas nie zobaczył faktur).
„Administrator” zaszantażował nas ,że wypowie umowy za media dostawcą i wszyscy zostaną pozbawieni ogrzewania i wody (on sam mieszka w innym miejscu).
Chcielibyśmy jako pozostali właściciele (ci od 11%,6%,6% udziałów) funkcjonować na normalnych warunkach-tzn mieć zarządcę, rozliczać się poprzez rachunki i faktury na konto bankowe wspólnoty oraz mieć wpływ na remonty czy opłaty za części wspólne.
1. Czy można zmusić panią z 49% udziałami do akceptacji treści ustawy o własności lokali na drodze innej niż sądowa
2. Ile trwałaby sprawa w sądzie o wyznaczenie zarządcy (kuratora) sądowego dla kamienicy –czy jest jakaś inna możliwość
3. Jakie mogą być koszty z tytułu skierowania sprawy do sądu
4. Czy nasz „administrator” może nie rozliczyć się 5 lat wstecz lub nie pokazać dokumentów.
Sprawa wydaje mi się trudna bo osoba posiadająca najwięcej udziałów traktuje nas jak lokatorów a nie współwłaścicieli i neguje wszystkie nasze decyzje (np. wolę przeprowadzenia remontu klatki czy wymiany okien ze skrzynkowych na próżniowe - bo to zabytek) a sama przeprowadza samowolki budowlane-w tym miesiącu obłożyła pół gzymsu( „jej połówka”) blachą nie pytając nikogo o zgodę. Jest to elewacja frontowa a kamienica jest wpisana do rejestru zabytków.
Proszę o rady jak rozwiązać tą sytuację
Alicja
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeśli oni się między sobą nie pokłócą, to nic nie zdziałacie.
Jedyne wyjście - droga sądowa.
Nie wiem dlaczego nie macie zarządu. Bo to on zarządza we wspólnocie. Możecie go powołać, ale musicie mieć 51 %.
Wszystko co robi 49-procentowy udziałowiec to zwykła bezczelność. Ona ma prawo zarządzać tylko swoimi lokalami, które wynajmuje. Nie ma prawa niczego wypowiadać tak jak niczego podpisywać. Od tego jest zarząd wspólnoty. Można poprzez powołanie zarządu i wtedy zarząd podejmuje swoje decyzje (oczywiście zgodne z uchwałami walnego zebrania). Powołajcie zarząd nie bedzie potrzebny zarządca sądowy. Prawa nie ma ale robi to. Możecie go postraszyć KK art. 276 kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
To tylko administrator-uzurpator, którego jak podejrzewam najpierw słychać, a dopiero potem widać.
Nie mniej jednak zarząd sprawuje, zawiera umowy, rozlicza.
co z umowami np za wywóz śmieci-teraz taką umowę ma podpisaną każdy z "administratorów".
czy należałoby podpisać umowy w imieniu wspólnoty i obciążać wszystkich współwłaścicieli (a jeżeli ktoś nie chce zrezygnować z umów indywidualnych to jego strata?)
Nowy doklejony: 22.11.12 08:29
mieszkania są własne wykupione po byłej RSP (Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej
Zatem grunt wchodzi w skład nieruchomości wspólnej.
Gdyby grunt był Waszą własnością, a nie gminy, to i tak płacilibyście podatek od nieruchomości.
Jeśli macie prawo wieczystego użytkowania gruntu, to płacicie nie tylko podatek, ale i opłatę za wieczyste użytkowanie.
Dlaczego nie przekształciliście prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności?
Wtedy odpadłaby opłata za wieczyste i nie musielibyście prosić gminę o zgodę na postawienie garażu.
Słuchaj jedna osoba ma duże udziały słuchaj musisz się zorientować odnośnie
Art. 23.
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego
zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich
zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość
udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione
są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden
głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie
co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
No w takiej sytuacji to nie wiem nad czym się zastanawiacie z wcześniejszych wpisów nie było tak oczywiste stanowisko tego co ma 28% udziałów , a tak to macie większość zwołać zebranie i działać . Nie wyjdzie to tak jak Kuba pisze zarządcę przymusowego tyle że lepiej dla wspólnoty jakbyście sami tą sprawę załatwili
Jeżeli ma umowę "na siebie", to nie jest ona zobowiązaniem wspólnoty, tylko tej osoby.
Czy wy macie indywidualne umowy na wywóz odpadów?
z ustawy o własności lokali...