Wspólnota Mieszkaniowa czy Zarząd Nieruchomości

spoky44

Witam!!!!!
Jesteśmy firmą deweloperską,która buduje osiedle domków jednorodzinnych. Na dzień dzisiejszy oddajemy osiedle do użytku. Po oddaniu osiedla przez dewelopera, właściciele nieruchomości powinni założyć sobie Wspólnotę Mieszkaniową, Z naszych informacji wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa powstaje, gdy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości w myśl ustawy . Co w przypadku gdy nie ma wyodrębnionych lokali ??. Nadmieniam że każdy jest właścicielem swojej nieruchomości- domki jednorodzinne, natomiast mają udział po 1/43 nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to droga wewnętrzna tzw. osiedlowa, tereny rekreacyjne, zielone oraz budka dla ochrony. W związku z tym nieruchomość wspólna jest obciążona kosztami typu: Ochrona, Oświetlenie drogi wewnętrznej oraz konserwacja terenów zielonych oraz odśnieżanie chodników i drogi wewnętrznej. Moje pytanie brzmi. Jaka formę prawna powinni przyjąć współwłaściciele nieruchomości.

Proszę o pomoc i komentarz

Pozdrawiam

Posesja

Tam nie będzie wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ domki wraz z działkami nie stanowią jednej nieruchomości - to są odrębne nieruchomości gruntowe. Wspólnoty mieszkaniowe występują w budynkach wielorodzinnych z wyodrębnionym co najmniej jednym lokalem.

spoky44

To jak postępować w takim przypadku??

Posesja

Tereny wspólne są we współwłasności ułamkowej, która rządzi się przepisami o współwłasności kodeksu cywilnego ( http://www.prawo.egospodarka.pl/kodeksy/kodeks-cywilny/32-dzial-iv-wspolwlasnosc.html ), a nie przepisami ustawy o własności lokali. W sprawach zwykłego zarządu jest wymagana zgoda większości właścicieli (wg udziałów), a w sprawach przekraczających zwykły zarząd rzeczą - zgoda wszystkich (100% udziałów). Będzie trudno...

Zarządca

[cite] spoky44:[/cite]To jak postępować w takim przypadku??

Warto było określić sposób zarządu tym wspólnym terenem, ponieważ funkcjonowanie na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego w sytuacji takiej liczebności podmiotów świadczy o ułomności naszego ustawodawstwa.

Posesja

Powoływane czasami atrapy w rodzaju stowarzyszenia współwłaścicieli, to nie jest dobre rozwiązanie. Przynależność do stowarzyszenia jest dobrowolna, więc nie ma gwarancji, że wszyscy wstąpią. Poza tym nie będzie ono miało żadnego tytułu prawnego do tych gruntów i zamontowanych tam obiektów budowlanych czy urządzeń. Można zlecić zarządzanie tymi terenami zarządcy w formie umowy współwłaścicieli, ale konieczna jest zgoda wszystkich. W umowie warto też zawrzeć postanowienia o wysokości opłat na utrzymanie tych terenów (odśnieżanie, remonty, przeglądy, koszty ochrony, oświetlenia, wynagrodzenia zarządcy). Każdy z właścicieli może też udzielić pełnomocnictwa zarządcy do samodzielnego podejmowania decyzji w niektórych sprawach przekraczających zarząd zwykły.

spoky44

Dziękuje za odpowiedź, czyli mam rozumieć, że powinien powstać zarząd nieruchomością wspólną, który będzie miał osobowość prawną- moje pytanie brzmi czy taki zarząd może przejąć zobowiązania i koszty utrzymania części wspólnych.

Posesja

Tylko na podstawie zgody wszystkich właścicieli (100% udziałów).
Nie musi mieć osobowości prawnej - może to być np. osoba fizyczna.

spoky44

Jakie byłoby najlepsze rozwiązanie?? Zależy nam aby przede wszystkim przejęli zobowiązania wynikające z kosztami części wspólnych oraz żeby można było otworzyć rachunek bankowy

Zarządca

[cite] spoky44:[/cite]Dziękuje za odpowiedź, czyli mam rozumieć, że powinien powstać zarząd nieruchomością wspólną, który będzie miał osobowość prawną- moje pytanie brzmi czy taki zarząd może przejąć zobowiązania i koszty utrzymania części wspólnych.

Umowy deweloperskie wymagałyby konsultacji z prawnikiem i to biegłym w temacie, ponieważ możecie mieć naprawdę mnóstwo problemów (jak chociażby w związku z umieszczeniem klauzul niedozwolonych).

Dobrze byłoby ustalić sposób zarządu na zasadach określonych w ustawie o własności lokali.

spoky44

Dziękuje za odpowiedź ale w takim razie kto ma przejąć zobowiązania?? Przepraszam, że się tak dopytuje , ale jestem laikiem w tych sprawach.

Zarządca

Dlaczego ktoś ma przejmować zobowiązania? Współwłaściciele odpowiadają solidarnie w tym przypadku.

spoky44

Rozmawiałem dzisiaj Z panią z Urzędu Statystycznego i stwierdziła, że Zarząd Nieruchomości Wspólnej nie może mieć nadanego Regonu co za tym idzie nie przejmie zobowiązań

Co w takiej sytuacji radzić??

Nowy doklejony: 21.11.12 15:34
Ja rozumiem że współwłaściciele odpowiadają solidarnie ale kto ma podpisać umowy z dostawcą prądu na oświetlenie drogi wewnętrznej, firmę ochroniarską oraz firmę ogrodniczą do pielęgnacji terenów zielonych.

Zarządca

Jeżeli nie zostanie dokonana zmiana sposobu zarządu - każdy z właścicieli może zawrzeć umowę, zwykle zarządzanie taką nieruchomością stwarza mnóstwo problemów. Zarząd będzie dotyczył wyłącznie tej wspólnej drogi, droga jest przedmiotem współwłasności, proszę ją taktować w sensie prawnym jak mieszkanie będące współwłasnością wielu podmiotów. Przepisy są w ogóle niedostosowane do takich sytuacji.

Czy współwłaściciele mieszkania powołują zarząd, albo ktokolwiek nadaje im regon? W takich sytuacjach zwykle deweloperzy powierzają administrowanie zarządcy w umowach sprzedaży umieszcza się taki zapis a potem ten zarządca męczy się dalej.

spoky44

Czyli mam rozumiem, że jeżeli administrowanie powierzę zarządcy to on bądź jego firma lub jeden ze współwłaścicieli nieruchomości ma przyjąć na siebie zobowiązania kosztów części wspólnych . Przecież nikt przy zdrowych zmysłach nie weźmie na siebie takiego zobowiązania. No bo co w przypadku jak właściciele nieruchomości nie będą płacić.

KubaP

Jesteśmy firmą deweloperską,
Po oddaniu osiedla przez dewelopera, właściciele nieruchomości powinni założyć sobie Wspólnotę Mieszkaniową,

niczego nie powinni , Wspólnota powstaje z mocy prawa w momencie przeniesienia pierwszego lokalu

Co w przypadku gdy nie ma wyodrębnionych lokali ??.
Nadmieniam że każdy jest właścicielem swojej nieruchomości- domki jednorodzinne, natomiast mają udział po 1/43 nieruchomości wspólnej.

to nie jest wspólnota ...części wspólne ( drogi dojazdowe, oświetlenie , utrzymanie czystości, ect. ) ...to współwłasność ułamkowa .
Obowiązuje K.C. i kpc.

Jaka formę prawna powinni przyjąć współwłaściciele nieruchomości.

może to być wspólnota ... ale potrzebna jest umowa wszystkich właścicieli lokali

KubaP

Rozmawiałem dzisiaj Z panią z Urzędu Statystycznego i stwierdziła, że Zarząd Nieruchomości Wspólnej nie może mieć nadanego Regonu
co za tym idzie nie przejmie zobowiązań

a co Pani z U. Statystyucznego może o tym wiedzieć czy decydować ....

spoky44

nie wiem po prostu tak odpowiedziała. Wiec co w takiej sytuacji dalej robić??

KubaP

[cite] spoky44:[/cite]nie wiem po prostu tak odpowiedziała. Wiec co w takiej sytuacji dalej robić??

Ty chcesz zarejestrować U. statyst. Wspólnotę.... uzyskać regon?

spoky44

Tak jak opisałem wcześniej w moim poście.....Szukam rozwiązania na zaistniała sytuacje...Potrzebuje pomocy jak postępować w takim przypadku..

Posesja

Grupy "współwłaścicieli ułamkowych" nigdzie nie zarejestrujesz, Regonu na nich nie dostaniesz.

Problem w tym, że w polskim prawie nie ma rozwiązań umożliwiających sprawne zarządzanie nieruchomościami, będącymi w takiej współwłasności. Instrumenty z kodeksu cywilnego są może wystarczające do współwłasności lokalu mieszkalnego czy gospodarstwa rolnego, ale nie takich osiedli, jak opisujesz czy garażu wielostanowiskowego, będącego wyodrębnionym lokalem.

Na jednym z forów ktoś opisywał przypadek terenów wspólnych, będących współwłasnością ułamkową ponad 400 właścicieli lokali z kilku wspólnot mieszkaniowych (!). Były to: droga wewnętrzna z oświetleniem, parking, plac zabaw itp. Na podstawie art. 199 i 201 kc nie da się taką nieruchomością zarządzać, a przecież trzeba odśnieżać, remontować, sprzątać, ściągać opłaty na koszty oświetlenia itp.

Jedyne wyjście to zebrać pełnomocnictwa od każdego współwłaściciela, albo doprowadzić do zawarcia przez nich umowy o sposobie zarządu nieruchomością - ale tutaj też jest konieczna zgoda wszystkich (100% udziałów). Uzyskanie zgody od takiej liczby współwłaścicieli to nie lada wyzwanie.

W mojej opinii nie da się jednak zaaplikować przepisów ustawy o własności lokali, ponieważ ona dotyczy wyłącznie wspólnot mieszkaniowych, a nie współwłasności ułamkowej gruntu.

Afera

Mam podobny problem.

Jestem wraz z mężem właścicielem odrębnego lokalu mieszkalnego położonego wraz z innym lokalem mieszkalnym na jednej działce, podobnie jak innych kilkudziesięciu właścicieli. Mój i sąsiada lokal tworzą szereg połączony z innymi lokalami i działkami, na których również są wybudowane takie same lokale. Wg prawa nie musimy powoływać wspólnoty mieszkaniowej ponieważ na naszych działkach są po 2 lokale mieszkalne. Ale do tego szeregu dochodzi droga z latarniami oraz place zabaw, których jesteśmy wszyscy współwłaścicielami - kilkadziesiąt lokali.
Czy musimy utworzyć jakiś twór i jeśli tak to jaki, żeby zarządzać naszą częścią wspólną?
Dodam jeszcze, że nasz deweloper domaga się utworzenia wspólnoty, żeby przekazać dokumentację techniczną naszej części wspólnej oraz protokolarnie przekazać nam oświetlenie a co za tym idzie do płacenia prąd.
Co radzicie napiszcie.

Utworzyłą się grupa inicjująca i odbyło się zebranie wspólnoty mieszkańców a nie mieszkaniowej, czy to legalny twór? Na zebraniu powołano zarząd i teraz zamiast starać się przekazać drogę np.Gminie (o co wnioskowali mieszkańcy na zebraniu), chcą podpisać protokolarne przejęcie prądu a co za tym idzie obciążają się bez przygotowania i bez zgromadzonych funduszy.

Proszę o pomoc
bezradna

Posesja

Bezradna Afero! Podaj więcej konkretów.

Jestem wraz z mężem właścicielem odrębnego lokalu mieszkalnego położonego wraz z innym lokalem mieszkalnym na jednej działce

Czy grunt Wasz i sąsiada ma wspólną księgę wieczystą?

Wg prawa nie musimy powoływać wspólnoty mieszkaniowej ponieważ na naszych działkach są po 2 lokale mieszkalne.

Wspólnoty się nie powołuje, ona powstaje z mocy prawa, jeżeli są spełnione pewne warunki. Wspólnota powstaje w budynkach wielorodzinnych, a Wasze budynki są 1-rodzinne. Ustawa Prawo budowlane:

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o: (...)
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku;

nasz deweloper domaga się utworzenia wspólnoty

Deweloper nie wie, co mówi.

Utworzyłą się grupa inicjująca i odbyło się zebranie wspólnoty mieszkańców a nie mieszkaniowej, czy to legalny twór?

Nie widzę nic nielegalnego w gromadzeniu się ludzi bez broni, w celach pokojowych. :cool:
Wasza "wspólnota mieszkańców" to twór towarzyski. Nie ma on żadnego tytułu prawnego do terenów wspólnych (droga z latarniami, place zabaw). Polskie prawo niestety nie przewiduje żadnej instytucji, która byłaby odpowiednikiem wspólnoty mieszkaniowej dla zarządzania nieruchomością, będącej w zwykłej współwłasności ułamkowej.

Zapoznaj się z z przepisami o współwłasności kodeksu cywilnego (art. 195-221), bo będzie to Twój chleb powszedni: http://kodeks-cywilny.org/II-wlasnosci-i-inne-prawa-rzeczowe/wlasnosc/wspolwlasnosc

Afera

dzięki za info

KW mamy oddzielne zarówno my jak i sąsiad

Posesja

Ale o której KW piszesz? Na grunt i części wspólne budynku, czy na lokal? Wcześniej pisałaś o "odrębnym lokalu mieszkalnym", co by oznaczało, że oprócz wyodrębnionego lokalu są jakieś elementy składowe nieruchomości, które nie zostały wyodrębnione, czyli nieruchomość wspólna, będąca wspólną własnością Waszą i sąsiada.

Jeżeli natomiast masz tylko jedną księgę wieczystą na grunt i lokal (budynek), to nie masz współwłasności z sąsiadem. Każdy lokal / "szereg" wraz z gruntem, na którym stoi, jest odrębną nieruchomością, zaś droga wewnętrzna i place zabaw jest wspólną własnością wszystkich właścicieli "szeregów" w częściach ułamkowych.

Takie połączenie na jednym osiedlu własności odrębnej i współwłasności jest określane mianem kondominium: http://pl.wikipedia.org/wiki/Kondominium_(architektura)

Zarządca

[cite] Posesja:[/cite]
W mojej opinii nie da się jednak zaaplikować przepisów ustawy o własności lokali, ponieważ ona dotyczy wyłącznie wspólnot mieszkaniowych, a nie współwłasności ułamkowej gruntu.

Można przy uwzględnieniu specyfiki, np. nazewnictwa, mam na myśli przyjęcie rozwiązań prawnych, ich przetworzenie na potrzeby współwłasności w częściach ułamkowych. Mam jednak wątpliwości czy deweloper nie zostałby za taką nadgorliwość ukarany, że klauzule niedozwolone umieszcza.