lokator który wyziębia klatke/mieszkanie

pawel.konczynski

Witam,
Jako nowy i niedoświadczony zarząd wspólnoty, chciałbym uzyskać odpowiedź na następujące pytanie?
Mam w swojej klatce w kamienicy mieszkanie, które należy do lokatora, który od pięciu lat nie zamieszkuje w ym mieszkaniu.
Płaci czynsz ale nie reaguje na wezwania zarządu oraz zarządcy (prawnika też oszukał starą śpiewką) do wymiany powybijanych okien oraz do zabezpieczenia pionów wodnych w okresie zimowym. Mieszkanie jest wychodzone ponieważ nie jest opalone, jest w nim wilgoć oraz poprzez brak remontów obniża ona całkowitą wartość nieruchomości.
W jaki sposób zmusić danego mieszkańca do ogrzewania takiego mieszkania w sezonie grzewczym oraz do wymiany okien oraz instalacji w mieszkaniu.
Będę bardzo wdzięczny za pomoc i odpowiedzi w tej kwestii.
ozdrawiam,
pawel

Tsuda

Na początek trochę terminologii:
lokator to najemca a nie właściciel lokalu,
czynsz płaci najemca np. do gminy, właściciel lokalu płaci zaliczki na konto wspólnoty.

Kto jest faktycznym właścicielem tego lokalu?
Czy ogrzewanie jest wspólne, czy każdy ma indywidualny piec grzewczy w mieszkaniu?

a-z

Należy go zlicytować. Prawnicy pomogą do tego doprowadzić.

KubaP

(...)

Płaci czynsz zaliczkę na utrzymanie nieruchomości, ale nie reaguje na wezwania zarządu oraz zarządcy (prawnika też oszukał starą śpiewką) do wymiany powybijanych okien
oraz do zabezpieczenia pionów wodnych w okresie zimowym.
Mieszkanie jest wychodzone ponieważ nie jest opalone, jest w nim wilgoć oraz poprzez brak remontów obniża ona całkowitą wartość nieruchomości.

Art. 16.
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub [b]wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej [color=#f00]uciążliwym[/color],[/b] wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu [b]żądać sprzedaży lokalu[/b] w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

zacznij działać .... powodzenia

pawel.konczynski

każdy ma swoje własne indywidualne ogrzewanie
chodzi o właściciela lokalu

biedron_ka

Napisz jeszcze czy to jest mała (do 7 lokali) czy duża(powyżej) wspólnota.
Sprawa nie będzie prosta bo wspólnota jest tylko od zarządzania nieruchomością wspólną a nie lokalami właścicieli.
Jedyna możliwość to ta która podał KubaP, ale to ostatecznośc, 'akt rozpaczy':
"...przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym...wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu..."
Od 1994 roku (od czasu tego przepisu) słyszałam o jednym takim przypadku w Polsce bo to nie taka prosta sprawa. Wspólnota narazi się na ogromne koszty (trzeba zapłacić jakiś % licytowanego lokalu) a właściciel może i tak w ostatniej chwili usunąć przyczyny dla których został pozwany i sąd nie daje zgody . Należy też wykazać przed sądem (wspólnota) że podjęto wszelkie możliwe działania aby do takiej sytuacji nie dopuścić.

Posesja

[cite] biedron_ka:[/cite]Wspólnota narazi się na ogromne koszty (trzeba zapłacić jakiś % licytowanego lokalu)

Opłata wynosi 5% wartości rynkowej lokalu. Z 300.000 daje to kwotę 15.000. Opłatę trzeba wnieść, a wynik jest niepewny. W razie przegranej wspólnoty, są to pieniądze bezpowrotnie stracone.

Tsuda

Ile lokali jest w budynku?
Rzecz w tym, że gdy lokali jest 7 lub mniej to jest to mała wspólnota, gdy jest więcej niż 7 to jest duża wspólnota i przepisy się różnią.
Przy tym nie chodzi o liczbę właścicieli lub rodzin itp, a konkretnie o liczbę lokali.

pawel.konczynski

jest to wspólnota duża powyżej 7 lokali razem jest ich 15
8 lokali jest wykupionych reszta 7 należy do PKP ale większość posiadają właściciele wykupionych mieszkań

Nowy doklejony: 16.01.13 09:04
moje pytanie jest takie czy można danego właściciela zmusić do utrzymywania danej temperatury w pomieszczeniach w sezonie grzewczym i do zabezpieczenia pionów wodnych bo jest to mieszkanie które jest na parterze i dwa razy już zamarzła woda w pionach przez nieogrzewanie mieszkania

a-z

[cite] a-z:[/cite]Należy go zlicytować.

Tylko tak jak Wam napisałem.
15.000 to dużo? A ile już straciliście na ogrzewaniu? A ile jeszcze stracicie? On ma Was głęboko w poważaniu. I sam z siebie nic nie zrobi.
A Wasze nerwy (nie mówiąc o straconym czasie) są nic nie warte?

biedron_ka

Można spróbować na podstawie art. 13 ust.1 UoWL wystąpić na drogę postępowania cywilnego posilkując się art. 39 i 40 Rozp. Min. Spraw Wew. i Adm z 1999 r o war.techn. utrzymania budynków.
Ale najprostszym rozwiązaniem i najtańszym przy ogrzewaniu centralnym (jednolitym) jest wyposażenie grzejników w odpowiednie zawory zgodne z [i]§ 134 ust.6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 [/i]- i macie problem rozwiązany bo ten ustęp 6 po to właśnie został dodany aby uniknąć takich sytuacji jak u was. Wspomniane zawory gwarantują że nawet jak użytkownik zakręci zawory to nie spowoduje przerwania przepływu czynnika grzewczego w instalacji bo ogranicznik uniemożliwi to i w pomieszczeniach takich będzie min. temp. 16 stopni.
Natomiast skoro:

każdy ma swoje własne indywidualne ogrzewanie

- czyli jak rozumiem piece kaflowe tak? to bedzie problem.

a-z

biedron_ka nie doczytałaś.

...nie reaguje na wezwania zarządu oraz zarządcy [...] do wymiany powybijanych okien oraz do zabezpieczenia pionów wodnych w okresie zimowym.

To jest szkodnik całą gębą.

biedron_ka

do zabezpieczenia pionów wodnych w okresie zimowym

- wytłumacz co to ma oznaczać. Jakie piony wodne są w lokalu właściciela i na czym ma polegac ich zabezpieczenie w zimie? Obłożyć je słomą ma właściciel?
Może być nawet superszkodnikiem ale każdy sąd przed ostatecznym wyrokiem zapyta się czy wspólnota wykorzystała wszystkie możliwości (w tym drogę cywilną) naprawienia sytuacji tym bardziej że gość regularnie płaci.

a-z

Domyślam się, że przy wybitych oknach poziomy (a moze i piony) w tym mieszkaniu zamarzają.

Zarządca

Uważam, że możecie wystąpić z powództwem o wydanie nakazu, odnośnie treści żądania, to nie potrafię w tym momencie skonkretyzować, kwestia jest do przemyślenia, chodzi mi o to, aby sąd wydał nakaz w przedmiocie zobowiązania do utrzymania lokalu w należytym stanie technicznym, który nie będzie utrudniał korzystania z nieruchomości wspólnej i lokali sąsiednich i w tym celu wykonania następujących czynności: oszklenia okien, itd.
Jeżeli sąd wyda taki nakaz a pozwany go nie wykona, to wtedy nie powinno być problemu z licytacją.
Dowodem w sprawie mogłaby być jakaś ekspertyza odnośnie wychłodzenia ścian, dokumentacja fotograficzna. Jeżeli pękają rury, to należałoby tego uciążliwego sąsiada obciążyć kosztami, tzn. wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym, jest dużo możliwości, ale trzeba cierpliwości.

Nowy doklejony: 16.01.13 15:27

[cite] biedron_ka:[/cite]Napisz jeszcze czy to jest mała (do 7 lokali) czy duża(powyżej) wspólnota.
Sprawa nie będzie prosta bo wspólnota jest tylko od zarządzania nieruchomością wspólną a nie lokalami właścicieli.

To prawda, jednak chodzi tu jak rozumiem o skutki działań ( a raczej braku działań) właściciela w obrębie swojego lokalu, które występują w obrębie nieruchomości wspólnej. Zgadzam się, że sprawa nie będzie prosta, te skutki trzeba udowodnić.

Tsuda

Możesz to zgłosić do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
Zły stan techniczny lokalu oddziaływuje na cały obiekt, więc decyzja Nadzoru Budowlanego powinna być skierowana bezpośrednio do właściciela tego lokalu.

(Wyrok NSA - II OSK 985/08)
Należy jednak w pełni podzielić wywody Sądu I instancji, który kontrolując rozstrzygnięcia organów administracji publicznej uznał, że art. 61 i 66 Prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach, a nakazy określone w art. 66 mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu. Wprawdzie przepisy nie wykluczają nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu, czy lokalach ale tylko wówczas gdyby zły stan techniczny lokalu oddziaływałby na cały obiekt. Art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ma zastosowanie wówczas, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdza, że nieodpowiedni stan techniczny obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów i tylko wtedy może nakładać obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.


(wyrok II SA/Wr 156/11)
poglądy judykatury nakazują odnoszenie dyspozycji z art. 66 do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, ograniczając jednocześnie nałożenie obowiązku wykonania określonych robót w konkretnym pomieszczeniu mieszkalnym tylko wówczas gdy ma to na celu zachowanie obiektu budowlanego jako całości. W świetle zatem wskazanych poglądów orzecznictwa obowiązkiem organu I instancji było wyjaśnienie właściwego podmiotu, na który mają zostać nałożone obowiązki właśnie w aspekcie ich wpływu na substancję całego obiektu budowlanego.

Zarządca

Tak, zgłoszenie uważam za świetny pomysł, nie kosztuje, w dodatku dowód w ewentualnym postępowaniu o licytację, albo odszkodowawczym. W takiej sytuacji nie ma sensu występować o wydanie nakazu przez sąd, skoro zrobi to organ.

biedron_ka

Pomarzyć dobra rzecz.
Napiszcie potem co inspektor PINB stwierdził po wejściu do lokalu właściciela i komu nakazał jakiekolwiek obowiązki.
Haha.

Tsuda

Wiadomo, że organy administracyjne nie są gramotne, ale już w pisemnym zgłoszeniu warto przytoczyć cytowane wyroki i dołączyć dowody - zrób zdjęcia wybitych okien, zamarzniętego pionu wodnego (póki jest zima), zbierz oświadczenia właścicieli innych lokali dotyczące uciążliwości związanych ze stanem technicznym takiego lokalu. Zgłoś to z głową. Na szczęście są inne instancje i można się skutecznie odwoływać, ale nie będzie to prosta i krótka sprawa.

Posesja

[cite] Tsuda:[/cite]Wiadomo, że organy administracyjne nie są gramotne

A niby jak mają być gramotne, skoro mamy mieć "tanie państwo"? Obywatele nie cierpią wydatków na "administrację", ale żądają od władz publicznych, żeby służby publiczne były kompetentne, przyjazne dla obywatela, świetnie wyposażone i zawsze do usług. Czy to powódź, trąba powietrzna, tragedia rodzinna (gdzie była opieka społeczna? Co zw tej sprawie zrobił kurator?), czy inspekcja budowlana - oczekiwania są dużo wyższe zarówno od możliwości budżetowych, jak i społecznego przyzwolenia na finansowanie "biurokracji". Nie ma dobrych fachowców w inspektoratach budowlanych, bo nie ma tam pieniędzy ani możliwości działania. Ludzie umieją liczyć - a już zwłaszcza inżynierowie.

slawkozab

Właśnie jestem po podobnej sprawie. Wspólnota przeprowadza kompleksowy remont i termomodernizację. Jedno z mieszkań - własność gminy stanowi pustostan, podobnie jak w tym wątku nie remontowane nie ogrzewane, odrapane okna, popękane ściany. Wspólnota aby zmusić gminę do wymiany okien podjęła uchwałę zobowiązującą właścicieli do wymiany okien. Gmina uchwałę zaskarżyła i "z palcem w nosie" ją wygrała. Sąd Okręgowy uchwałę unieważnił z uzasadnieniem, że wprawdzie wspólnota ma racje domagając się remontu, dbając o stan techniczny i estetykę budynku ale nic wspólnocie do lokalu i nie może ona uzurpować sonie prawa do decydowania za właściciela. Wspólnota złożyła informacje, - donos do PINB. Odpowedź w stylu, że nie zagraża bezpieczeństwu i nie ich właściwość, kolejne pismo do PINB i co - i kontrola dokumentacji i przestrzegania przepisów przez wspólnotę. Pytanie czy warto kopać się z koniem odpowiedz sobie sam.

czajnik5

Nie warto.

Ale jak tak zamarznie pion instalacji wodociągowej, to trochę głupio, bo wody nie mają wszyscy odbiorcy przyłączeni do tego pionu. Ponadto, jak odmarznie, a rury są stalowe, to potem trzeba zbierać wodę z podłogi.

Apropos - właśnie, właśnie. Kolego biedron_ka,

Jakie piony wodne są w lokalu właściciela i na czym ma polegac ich zabezpieczenie w zimie? Obłożyć je słomą ma właściciel?

przewody izoluje się otulinami izolacyjnymi. Mogą być z wełny mineralnej, pianki PU (poliuretan spieniony), kauczuku spienionego, albo pianki PE (polietylen spieniony).
Słomy używało się i owszem, ale jako materiał budowlany, najczęściej na dachy, względnie ocieplenie przegród i stropów. Dziś ta moda powraca.

Z rurami był ten problem, że jak słoma była w modzie, to nie było rur, bo ludzie mieli studnię i wychodek. Dlatego nikt nie zdążył wymyślić otulin ze słomy. Może moda powróci.

Tsuda

slawkozab: Pytanie czy warto kopać się z koniem odpowiedz sobie sam.

Z koniem nie ma co się kopać, chyba że wiesz co robisz i jesteś gotów na wszystkie instancje. Wiesz, na głupotę mniejszych organów i znajomości czasami pomaga tylko NSA. Tam kopyta konia rzadko sięgają:bigsmile: W każdym razie jak wykażecie, że zły stan techniczny tego lokalu oddziaływuje na cały obiekt i przy obecnej wykładni orzecznictwa to szanse są dużo większe.

a-z

@slawkozab
Teraz napisałbym do WINB, donosząc na PINB, że współpracuje z gminą, nie reaguje na słuszne skargi i w odpowiedzi na skargę ogranicza się jeszcze do kontroli skarżącego.
Dosyć często to działa.

Zarządca

Wspólnota nie może uchwałą zobowiązywać właściciela do montażu okien, ale może wystąpić do sądu , aby ten wydał nakaz właścicielowi.
Poza tym warto do organów wystąpić, to nie jest tak, że jak im się nie chce,to nic nie zrobicie, przepisy takie kwestie regulują.

Gmina, której nie można zlicytować nie zamontowała okien i jeszcze skarży?