Dopisanie piwnicy do KW lokalu

zuziakpol

Mam pytania dotyczące kwestii związanych w moim przekonaniu z błędami dewelopera.
W budynku wielorodzinnym zarządzanym przez wspólnotę są piwnice. Piwnice te nie zostały wpisane do aktów notarialnych właścicieli. Obecnie po 13 latach od wybudowania budynku deweloper zaproponował lokatorom wykup piwnic (cena 450 za m2). Cena nie jest wygórowana, ale po doliczeniu wstępnie przedstawionych kosztów notarialnych wynikających z konieczności wprowadzenia modyfikacji w księdze wieczystej to 900 PLN. Koszt zawrotny biorąc pod uwagę cenę piwnicy.
Czy rzeczywiści wstępnie zadeklarowany koszt notarialny jest adekwatny do czynności?
Czy w przypadku lokali obciążonych kredytem hipotecznym konieczne jest informowanie (bądź inne działania) banku o chęci/konieczności dokonania zmian w księdze w związku z zakupieniem piwnicy? Czy może to być przyczyną zmiany umowy kredytowej?

Posesja

Czy deweloper jest właścicielem tych piwnic?
To, że nie zostały wyodrębnione nie oznacza, że są jego własnością. Może stanowią część nieruchomości wspólnej?

zuziakpol

Tak, wygląda na to, że jest.

Nowy doklejony: 16.01.13 22:02
A przynajmniej tak twierdzi w komunikacji jaką przesłał do mieszkańców wspólnoty.

Nowy doklejony: 16.01.13 22:03
Może nie używajmy słowa deweloper. Warto nazwać rzeczy po imieniu, chodzi o niesławne JW Constraction.

Zarządca

Proszę sprawdzić jaką powierzchnię użytkową budynku (suma powierzchni lokali+pomieszczeń przynależnych) przyjęto do obliczenia udziałów nabywcy lokalu, który jako pierwszy zawarł umowę z deweloperem.
Jeżeli komórek nie uwzględniono, to moim zdaniem to część wspólna nieruchomości (trochę inaczej mogłoby to wygladać z gminą).

Nowy doklejony: 17.01.13 13:28

[cite] zuziakpol:[/cite] Cena nie jest wygórowana, ale po doliczeniu wstępnie przedstawionych kosztów notarialnych wynikających z konieczności wprowadzenia modyfikacji w księdze wieczystej to 900 PLN. Koszt zawrotny biorąc pod uwagę cenę piwnicy. Czy rzeczywiści wstępnie zadeklarowany koszt notarialny jest adekwatny do czynności?

Warto podzwonić po notariuszach, jednak proszę zauważyć, że ta komórka zostanie dopisana jako przynależna do lokalu, koszty są więc zawiązane z lokalem z komórką a nie z samą komórką.

[cite] zuziakpol:[/cite]
Czy w przypadku lokali obciążonych kredytem hipotecznym konieczne jest informowanie (bądź inne działania) banku o chęci/konieczności dokonania zmian w księdze w związku z zakupieniem piwnicy? Czy może to być przyczyną zmiany umowy kredytowej?

Tak, ponieważ zabezpieczeniem jest właśnie ten lokal, ale proszę sprawdzić w umowie zawartej z bankiem.

Tsuda

Zarządca: Jeżeli komórek nie uwzględniono, to moim zdaniem to część wspólna nieruchomości (trochę inaczej mogłoby to wygladać z gminą).

Nie podejrzewam o to JW Construction, jak sprzedaje pewnie zachował te udziały, pytanie czy płaci wspólnocie za te komórki?

elan124

Zuziakpol: deweloper zaproponował lokatorom wykup piwnic (cena 450 za m2)

Łącznie z gruntem pod piwnicami i wpisem do AN ?

Posesja

[cite] elan124:[/cite]Łącznie z gruntem pod piwnicami i wpisem do AN ?

Jak to "pod piwnicami"? Jak kupujesz mieszkanie, to z gruntem pod mieszkaniem?

elan124

Posesja: Jak kupujesz mieszkanie, to z gruntem pod mieszkaniem ?

To ty nie wiesz, że deweloperzy sprzedają miejsca postojowe przed budynkiem wspólnoty, a naiwni kupujący później się dowiadują, że zapłacili tylko za urządzenie miejsca, natomiast grunt pod miejscem jest nieruchomością wspólną

Posesja

To Ty nie wiesz, że wątek dotyczy sprzedaży piwnic, a nie miejsc postojowych poza budynkiem?
Jeżeli sprzedaje się lokal w "budynku wielorodzinnym" na odrębną własność, to z udziałem w całym gruncie, który wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Nie ma takiej możliwości, żeby sprzedać lokal (mieszkalny, użytkowy lub piwnicę) z gruntem pod lokalem. To zawsze jest udział w prawie do gruntu, a nie fizycznie wydzielona część gruntu.

Można natomiast wyodrębnić własność gruntu pod miejscami postojowymi na zewnątrz budynku, ale najpierw trzeba dokonać podziału nieruchomości gruntowej na odrębne działki geodezyjne (takiego podziału musiałby deweloper dokonać przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu, bo potem byłoby mu dużo trudniej). Po podziale i wyodrębnieniu te działki nie będą już należały do nieruchomości wspólnej, będą miały odrębne księgi wieczyste. Można też wyodrębnić jedną działkę (cały parking) i sprzedać udziały w tej działce gruntu wraz z prawem wyłącznego używania określonego miejsca postojowego (podobnie, jak to robi się w podziemnych halach garażowych z własną KW). Dojazd do parkingu przez należałoby zapewnić albo przez ustanowienie służebności na gruncie będącym nieruchomością wspólną, albo przez wyodrębnienie działki gruntowej z drogą i sprzedaż udziałów w tej działce, która wówczas nie byłaby już nieruchomością wspólną.

To, o czym piszesz, to praktyka dość niejasna - nabywca lokalu płaci za urządzenie miejsca postojowego i prawo korzystania z niego na wyłączność, ale mam wątpliwość, czy jest to zgodne z prawem. Nie jest wykluczone, że koszt urządzenia tych miejsc postojowych był już wliczony w cenę mieszkań i deweloper pobiera zapłatę dwukrotnie za te miejsca: raz od wszystkich nabywców lokali, a drugi raz od "nabywców miejsc postojowych". Poza tym jest wątpliwe, czy deweloper ma prawo dysponować nieruchomością wspólną ("sprzedawać" prawo wyłącznego korzystania) po wyodrębnieniu pierwszego lokalu.

elan124

Posesja: Poza tym jest wątpliwe, czy deweloper ma prawo dysponować nieruchomością wspólną ("sprzedawać" prawo wyłącznego korzystania) po wyodrębnieniu pierwszego lokalu

Ta sytuacja jest chyba powszechna we WM. Podczas czytania u notariusza AN, wielu przyszłych właścicieli lokali nie zwraca na to uwagi. Później okazuje się, że w AN jest zdanie nie o sprzedaży miejsca postojowego, tylko o urządzeniu miejsca postojowego. W jednych wspólnotach są z tym kłopoty a w innych nie (czy przechodzi to miejsce na własność w przypadku sprzedaży lokalu następnemu właścicielowi ?).

Posesja

To nie jest własność i nie staje się własnością po zbyciu lokalu.
Prawo używania miejsca postojowego na wyłączność - jako prawo związane z prawem własności lokalu - przechodzi na kolejnego właściciela lokalu, jeżeli jest to zapisane w akcie notarialnym.