Odśnieżanie a brak zgody współwłaścicieli na sprzątanie

bogwiol

Tworzymy małą wspólnotę 2 członków oraz jest zarządca. Sąsiad nie zgodził się w uchwale na to, by zarządca sprzątał śnieg. Robi to sam !, ale schody w części wspólnej odśnieża tylko po prawej stronie a lewa zaśnieżona, "chodnik" zaś przed nieruchomością tylko w połowie długości płotu. Ja pracuję do późna i nie mam kiedy odśnieżać. Dodatkowo jak ustaliłam w Urzędzie Miejskim, ten wspomniany "chodnik" jest drogą publiczną należącą do miasta i nie ma wydzielonego chodnika. Po tej drodze chodzą przechodnie, czasem przejeżdżają samochody do sąsiednich posesji. Kto jest w takim przypadku odpowiedzialny za odśnieżanie? Czy zarządca może zostawić nas z tym problemem samych?

elan124

Bogwiol: wspomniany "chodnik" jest drogą publiczną należącą do miasta i nie ma wydzielonego chodnika

Właściciel nieruchomości jest opowiedziany za odśnieżanie chodnika, jeżeli chodnik jest położony wzdłuż jego nieruchomości. Jeżeli chodnik jest nieodśnieżony, a pieszy poślizgnie się na nim i złamie nogę, ma prawo domagać się od właściciela nieruchomości odszkodowania. Więcej: http://muratordom.pl/prawo/formalnosci-budowlane/kiedy-za-odsniezanie-chodnika-odpowiada-wlasciciel-nieruchomosci-kiedy-gmina,132_5701.html

bogwiol

Czyli zarządca może umyć ręce?

Zarządca

To nawet nie jest kwestia umycia rąk, jeżeli w umowie nie zlecono mu takiego obowiązku, to nie odpowiada za stan chodnika.
To dość poważna sprawa, w razie wypadku właściciel ponosi odpowiedzialność. Radzę, już niezależnie od zorganizowania odśnieżania ubezpieczyć się (konkretnie wspólnota winna się ubezpieczyć) od odpowiedzialności cywilnej.

"Wspólnota mieszkaniowa obowiązana jest dbać o należyty stan techniczny nieruchomości wspólnej, utrzymywać ją w takim stanie, aby możliwe było korzystanie zgodne z przeznaczeniem w sposób niezagrażający bezpieczeństwu.Te zasady każdy zna, jednak nie wszyscy ich przestrzegają, mimo że skutki zaniedbań mogą być naprawdę daleko idące, o czym przekonali się właściciele w pewnej katowickiej wspólnocie mieszkaniowej..."
Więcej na ten temat w artykule:

"Wspólnota mieszkaniowa będzie płacić rentę za uszkodzenie ciała" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1851-wspolnota-mieszkaniowa-bedzie-placic-rente-za-uszkodzenie-ciala

elan124

Bogwiol: Czy zarządca może zostawić nas z tym problemem samych ?

W tzw. małych wspólnotach (do 7 lokali) nie ma sensu powoływać Zarządu, ponieważ każde jego działanie musi być poddane osądowi członków wspólnoty, co w praktyce skutecznie paralizuje efektywne zarządzanie nieruchomością wspólną. Przypuszczalnie zatrudniliście dla swoich potrzeb nie Zarządcę ale Administratora. Wy jako właściciele odpowiadacie za działania wspólnoty zgodnie z prawem a nie Pan Administrator. Jak nie masz czasu odśnieżać wydzielonego kawałka, to niech Pan Administrator zatrudni osobę sprzątającą (na twój koszt). Jakie ty masz udziały, takie same jak twój sąsiad, czy większe ?

Bogwioł: Czyli zarządca może umyć ręce ?

W uzasadnionych przypadkach... :bigsmile:

bogwiol

Tzn po 1 głosie, ale powierzchnie lokali się różnią. Problem z sąsiadem jest taki, że sam się wziął do roboty z nikim "sposób" sprzątania nie uzgodnił i żąda zapłaty!

biedron_ka

Tworzymy małą wspólnotę 2 członków oraz jest zarządca. Sąsiad nie zgodził się w uchwale na to, by zarządca sprzątał

- albo ja czegoś nie zrozumiałam albo coś "kręcisz".
Jest tylko dwóch właścicieli i uchwały podejmujecie???
Ile jest w sumie lokali w tym budynku?
Czy to jest dom dwurodzinny?
Jaki jest twój udział a jaki sąsiada? (udział nie głosy)
Całkowicie niezrozmiały jest ten zarządca. Ty go zatrudniłaś czy wspólnie z sąsiadem?
Ile mu płacicie, za co i po co - przecież to bez sensu.

z nikim ...sprzątania nie uzgodnił

- z nikim czyli z tobą?

jak ustaliłam w Urzędzie Miejskim, ten wspomniany "chodnik" jest drogą publiczną

- jak kupowałaś lokal w tym domu to nie sprawdziałaś co kupujesz? Jaką działkę, jakie są granice twojej własności (współwłasności)?

bogwiol

Zadałeś dużo pytań. Dom dwupiętrowy ja na 1 piętrze, sąsiad parter oraz część wspólna i wspólne wejście. W akcie notarialnym napisane było że musi być zarządca. Jam mam 455 części działki i części wspólnej resztę sąsiad. Zarządca jest z powodu sąsiada, bo nie zgadza się na remonty i niechętnie płaci za media. Konsekwentnie wykreśla fundusz remontowy, koszty związane ze sprzątaniem i odśnieżaniem. Niestety nie udało się wydzielić mojej współwłasności. Zasadniczo sąsiad na nic się nie zgadza, to zarządca wyegzekwuje przynajmniej należności za media z części wspólnej.

Posesja

Przypuszczalnie zatrudniliście dla swoich potrzeb nie Zarządcę ale Administratora.

Ale tylko przypuszczalnie, bo nie znasz treści tej umowy, prawda? Nie wiesz też, czy Administrator ma uprawnienia zawodowe zarządcy - bo jeśli ma, to jest zarządcą (a może nawet Zarządcą), bo to tytuł zawodowy i osoba uprawniona ma prawo go używać - niezależnie od zakresu przejętych obowiązków i treści umowy.

Czepiasz się rzeczy kompletnie nieistotnej ani dla pytającego, ani dla sedna sprawy: jak nazwać Pana, który zarządza (a może "tylko" administruje) nieruchomością wspólną. Kogo to obchodzi? Jaki to ma wpływ na odśnieżanie chodnika?

bogwiol

No właśnie, a pytanie dotyczyło jak zorganizować odśnierzanie oraz co z przylegającą drogą publiczną bez chodnika

biedron_ka

Dobrze - już trochę więcej wiemy.
Powiedz jeszcze jaka jest ta działka żeby można było wyliczyć ten twój udział (to ważne bo wtedy dowiemy się kto rządzi w kamienicy (ty czy sąsiad)?
Powiedz też czy teren nieruchomości to jest po tzw. obrysie budynku?
Czy jest jakieś podwórko, jakaś wolna przestrzeń (czyli wasza do spółki z sąsiadem) między ścianą domu a ulicą?
Jak rozumiem nie ma chodnika tylko ulica (droga publiczna) przylega bezpośrednio do granicy waszej nieruchomości?
-
p.s. biedronka jest rodzaju żeńskiego

---

co z przylegającą drogą publiczną bez chodnika

Ustawa o utrzymaniu porządku ...na ten temat mówi (uwaga - cytuję wybiórczo):
"...Art. 5.
1. Właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez:
4) uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości; właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych;
4. Obowiązki utrzymania czystości i porządku na drogach publicznych należą do zarządu drogi. Do obowiązków zarządu drogi należy także:
1) zbieranie i pozbywanie się odpadów zgromadzonych w pojemnikach do tego przeznaczonych i utrzymanie tych pojemników w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym;
2) pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń uprzątniętych z chodników przez właścicieli nieruchomości przyległych do drogi publicznej;
3) uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli zarząd drogi pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku...'
- dlatego jak widzisz ważne jest ustalenie tych rzeczy o które pytałam.

elan124

Posesja: Jaki to ma wpływ na odśnieżanie chodnika ?

Żaden, przecież chodnika nie ma:

Bogwiol: "chodnik" jest drogą publiczną należącą do miasta

Gdybamy w tym odśnieżaniu. Może Bogwioł podrzuci trochę treści dotyczących AN i umowy z Panem Zarządcą-Administratorem dwulokalowej wspólnoty

bogwiol

A oto odpowiedź: Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej, powiadamia Państwa, że
zgodnie z obowiązującym prawem wynikającym z artykułu 27 ustawy" o własności lokali" , każdy
właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.
Ponieważ Państwo nie zaakceptowali zatrudnienia firmy zewnętrznej do sprzątania części wspólnych,
obowiązek utrzymania porządku i czystości części wspólnych ciąży na współwłaścicielach.
W związku z powyższym proponujemy Państwu ustalenie tygodniowych dyżurów dla każdego
właściciela na utrzymanie czystości i porządku części wspólnych łącznie z terenem zewnętrznym
waszej nieruchomości. Przy czym sąsiad nie wyraził zgody na zatrudnienie firmy sprzątającej oraz ustalenie regulaminu.

biedron_ka

Co do meritum to niewiele zmienia ale świadczy że ten zarządca nie zna prawa i wprowadził Państwa w błąd - bo podał nieobowiązujące Was prawo.
Ciebie i sąsiada dotyczy art. 200 Kodeksu cywilnego: "...Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną..."

utrzymanie czystości i porządku części wspólnych łącznie z terenem zewnętrznym waszej nieruchomości

Dalej nie odpowiedziałaś na zasadnicze pytania - jaki jest ten teren zewnętrzny, jakie są granice waszej wspólnej nieruchomości (czy po obrysie czy coś więcej)?
Dalej nie chcesz podać swojego udziału a to uniemożliwa odpowiedź na pytanie co masz zrobić aby wyegzekwować sprzątanie śniegu chociażby.

co z przylegającą drogą publiczną bez chodnika

- potwierdź, że tak faktycznie jest bo to dziwna sytuacja aby tuż pod oknami samochody jeździły (droga bez chodnika).

W akcie notarialnym napisane było że musi być zarządca

- nikt właścicielowi nie może nakazywać że jego własnością i współwłasnością musi zarządzać zarządca.
To trzeba zmienić razem z sąsiadem albo samej (sądownie) ale też znowu trzeba wiedzieć jaki masz udział.
Może słusznie sąsiad nie godzi się na takie marnotrawstwo pieniędzy bo to napradę nielogiczne żeby domem dwurodzinnym zarządzał zarządca.

ustalenie regulaminu

- dwóm osobom potrzebny jest regulamin??? Jeżeli normalnie nie możecie się porozumieć w bieżących sprawach to nawet dziesięć regulaminów nie pomoże.
Sorry.

bogwiol

Zarządca jest od kilku miesięcy, bo niestety sąsiad nie chciał partycypować w kosztach części wspólnej. Jam mam 485 a sąsiad 515 części nieruchomości. Płot bezpośrednio przylega do drogi publicznej, którą powinno odśnieżać miasto, ale tego nie czyni. Układ przed nieruchomością, jest taki: budynek otoczony płotem, wyjście na schody z budynku, 2 metry przejścia do furtki w ogrodzeniu (to są elementy części wspólnej), wspomniana ww. droga, następnie na pasie zieleni torowisko tramwaju i szeroka jezdnia droga publiczna. Jeszcze raz, układ komunikacyjny jest taki, że dwie równoległe drogi przedzielone są torowiskiem, a właściwy chodnik dla pieszych znajduje dopiero po drugiej stronie szerokiej jedni. Porozumienia z sąsiadem praktycznie nie ma, uchwały ustalane są drogą indywidualnego zbierania głosów, stąd między innymi zarządca-administrator.

Zarządca

Nie do końca rozumiem usytuowanie, ale jeżeli jest płot odgraniczający Waszą nieruchomość od drogi publicznej i przed tym płotem brak pasa zieleni, to spoczywa na Was również obowiązek odśnieżania chodnika, który bezpośrednio przylega do Waszej nieruchomości mimo, że to własność gminy.

Czy przed płotem, od strony ulicy jest jakiś chodnik?

Posesja

[cite] biedron_ka:[/cite]Dalej nie chcesz podać swojego udziału a to uniemożliwa odpowiedź

Przecież podał już wcześniej:

[cite] bogwiol:[/cite]Jam mam 455 części działki i części wspólnej resztę sąsiad.

[cite] bogwiol:[/cite]No właśnie, a pytanie dotyczyło jak zorganizować odśnierzanie oraz co z przylegającą drogą publiczną bez chodnika

Odśnieżanie drogi to nie Wasz problem, to obowiązek zarządcy tej drogi lub jej właściciela (prawdopodobnie gminy).

Nowy doklejony: 24.01.13 09:02

[cite] Zarządca:[/cite]jeżeli jest płot odgraniczający Waszą nieruchomość od drogi publicznej i przed tym płotem brak pasa zieleni, to spoczywa na Was również obowiązek odśnieżania chodnika

...którego w tym miejscu nie ma:

[cite] bogwiol:[/cite]jak ustaliłam w Urzędzie Miejskim, ten wspomniany "chodnik" jest drogą publiczną należącą do miasta i nie ma wydzielonego chodnika.

[cite] bogwiol:[/cite]dwie równoległe drogi przedzielone są torowiskiem, a właściwy chodnik dla pieszych znajduje dopiero po drugiej stronie szerokiej jedni.

elan124

Bogwioł: droga, następnie na pasie zieleni torowisko tramwaju i szeroka jezdnia droga publiczna. Jeszcze raz, układ komunikacyjny jest taki, że dwie równoległe drogi przedzielone są torowiskiem, a właściwy chodnik dla pieszych znajduje dopiero po drugiej stronie szerokiej jedni.

Jeszcze raz : wasza posesja, ogrodzenie, pierwsza droga (!?), torowisko tramwajowe na trawniku, droga droga (jezdnia), chodnik. Czy tak ? Co to jest "chodnik", część pierwszej drogi czy całość ?

biedron_ka

Przecież podał już wcześniej

Matematyka się kłania.
Te 485 mogło być w stosunku do 2000 czy też do 1000 całej powierzchni nieruchomości.
W pierwszym przypadku ma 24,25% w drugim 48,5%
W innym układzie te proporcje moga być jeszcze inne.
bogwiol
Jeżeli nie ma chodnika wzdłuż waszego płotu i na tej bezpośrednio przylegajacej drodze nie ma "...wydzielonej części drogi publicznej służącej dla ruchu pieszego położonej bezpośrednio przy granicy nieruchomości.." - to was z sąsiadem nic a nic nie obchodzi odśnieżanie czy w ogóle sprzątanie terenu za waszym płotem (art. 5 ust. 1 ppkt 4 ustawy...) . Odpwiada za sprzątanie tej drogi zarząd drogi (miasto?) (art. 5 ust. 4 ustawy...).

Zarządca

Natomiast jeżeli taki chodnik jednak za tym płotem się znajduje, to odpowiadacie.


Odnośnie sąsiada, to też odpowiada swoim udziałem, nawet za teren, którego wg swojej oceny nie powinien sprzątać, ponieważ cały grunt jest przedmiotem współwłasności, jeżeli, np. okaże się, że ktoś złamie kręgosłup i wytoczy powództwo o dożywotnią rentę oraz o odszkodowanie, to nie będzie go interesowało czy to sąsiada strona czy nie - zapłaci wspólnota mieszkaniowa - czyli każdy z Was, sąsiad ewentualnie może wytoczyć powództwo regresowe p-ko Pani, jednak tego kto doznał uszczerbku te relacje nie będą zajmować.

biedron_ka

- Płot bezpośrednio przylega do drogi publicznej
- chodnik dla pieszych znajduje dopiero po drugiej stronie szerokiej jedni
- co z przylegającą drogą publiczną bez chodnika

Zarządca: Natomiast jeżeli taki chodnik jednak za tym płotem się znajduje

???